Reformes integrals a Llagostera

El nucli antic de Llagostera, arrapat al turó del castell i al recinte emmurallat, té carrers estrets i amb pendent, i cases que van seguint el desnivell del terreny amb mig graó a cada estança. Això té una conseqüència immediata al pressupost: l’accés del material i la retirada de la runa condicionen el calendari tant com la feina en si. Cal reservar espai a la via pública, preveure transbord amb vehicle petit quan el camió no hi entra i, en alguns trams, pujar el material a mà.

Les cases d’aquesta zona solen tenir murs de maçoneria gruixuts, sostres de biguetes de fusta i humitats a la planta baixa. El criteri és el mateix que apliquem a totes les cases de pedra: materials transpirables, barrera contra la capil·laritat quan és viable i respecte per l’estructura original quan està sana. Segellar un mur de pedra amb ciment i pintura plàstica no atura l’aigua, només la fa sortir mig metre més amunt. Al blog hi ha com distingir capil·laritat, condensació i filtració abans de decidir el tractament.

El pendent genera una segona família de feines molt característica del nucli: escales interiors amb petja i contrapetja irregulars, replans mínims i alçades lliures justes. Quan una escala es refà, s’ha de resoldre segons el DB-SUA, i això sovint obliga a repensar l’espai que ocupa i on arriba. També hi ha molts semisoterranis i plantes baixes semienterrades que s’han fet servir sempre com a magatzem i que ara es volen convertir en peça habitable.

Aquesta conversió no és tancar i pintar. Si es vol comptar com a habitació cal complir les condicions mínimes d’habitabilitat que fixa el Decret 141/2012 —alçada lliure, ventilació i il·luminació natural, superfície—, resoldre la humitat del mur en contacte amb el terreny i aïllar la solera. Ho comprovem abans de dibuixar res, perquè determina si la peça pot ser un dormitori o s’ha de quedar en sala.

A les urbanitzacions —Llagostera Residencial, Mont-Rei, Selva Brava i l’entorn de Panedes— hi ha molt habitatge unifamiliar aïllat dels anys setanta als noranta, sovint amb parcel·la gran i piscina. La logística és l’oposada a la del nucli antic: espai de sobres per al contenidor i per aparcar, però vials llargs, pendents forts i alguns accessos per pista on un camió gran no arriba. Es resol amb transbord i amb comandes agrupades, i s’ha de tenir en compte des del pressupost.

L’envolupant d’aquelles cases és el que més marca el confort i la factura. Predominen els tancaments de dues fulles amb cambra sense aïllar o amb un gruix testimonial, la fusteria d’alumini sense trencament de pont tèrmic amb vidre simple o doble de primera generació, els calaixos de persiana sense estanquitat i la coberta de teula sobre encadellat ceràmic sense cap capa aïllant. A l’estiu la casa acumula calor i a l’hivern no la reté. L’ordre en què convé atacar-ho és el que expliquem a per on començar a aïllar la casa.

La calefacció d’aquestes cases sol ser el capítol següent. Moltes es van fer amb caldera de gasoil i dipòsit propi, radiadors i una llar de foc oberta que escalfa poc i tira aire calent xemeneia amunt. Quan es canvia el sistema —bomba de calor, aerotèrmia o una estufa estanca de pèl·lets— cal dimensionar-lo amb la casa ja aïllada, no abans, i resoldre la sortida de fums per coberta amb el conducte i la coronació que toca. Qualsevol substitució d’instal·lació tèrmica es fa segons el RITE i amb el certificat corresponent.

Hi ha un detall que a Llagostera surt sovint i que a la ciutat no existeix: el sanejament. En part del disseminat i en algunes urbanitzacions l’evacuació no va a la xarxa municipal sinó a fossa sèptica o a depuradora compacta, i l’aigua pot venir de pou. Això condiciona una reforma de bany o de cuina abans de dibuixar-la, perquè afecta el cabal disponible, la posició de les arquetes, el separador de greixos i el manteniment posterior. Es comprova a la visita, no sobre plànol.

Les urbanitzacions del peu de les Gavarres estan en contacte directe amb la massa forestal. La normativa catalana de prevenció d’incendis en urbanitzacions obliga a mantenir una franja perimetral de protecció, i encara que no és una obligació de la reforma, sí que recomana criteris: xemeneies amb mataguspires, evitar acumulacions de material combustible arrambat a façana i triar materials no combustibles en porxos i cobertures exteriors. És un consell barat quan ja s’hi està treballant.

L’encàrrec més repetit del municipi és convertir una segona residència en habitatge habitual. Tècnicament vol dir tres coses alhora: posar al dia la instal·lació elèctrica amb quadre, circuits i presa de terra segons el REBT vigent i el butlletí corresponent, millorar envolupant i fusteria perquè la casa sigui habitable al gener i no només a l’agost, i comprovar que l’habitatge té o pot obtenir la cèdula d’habitabilitat. Sovint és el moment en què té sentit una reforma integral i no una acumulació de pedaços.

Els banys i les cuines d’aquelles cases són reconeixibles: banyera encastada de metre setanta, gres de format petit, mobiliari de tauler i poca ventilació. La substitució per un plat enrasat és el canvi que més es nota, i en planta pis sobre forjat de formigó normalment hi ha marge de gruix per fer-ho bé. Ho detallem a canvi de banyera per dutxa i a dutxa a nivell de terra. En cases amb gent gran hi sumem barres ancorades a mur, amplada de pas revisada i paviment antilliscant.

Els exteriors compten més aquí que enlloc. Terrasses, porxos i voltants de piscina volen paviment amb resistència al lliscament adequada i un desguàs que funcioni el dia de tempesta, i els paviments interiors de gres antic sovint es poden resoldre sense picar si la planimetria acompanya. Els criteris de suport, junta i acabat són a paviments, parquet i vinílic.

Fora del nucli i de les urbanitzacions queden les masies i cases de pagès del terme, ja dins o al peu de les Gavarres. Allà l’ordre de la rehabilitació és el de sempre i no admet dreceres: coberta, estructura, humitats, instal·lacions i acabats. Fer un acabat abans que la coberta sigui estanca és pagar-lo dues vegades.

A Llagostera, la primera comprovació al nucli antic és si l’edifici té algun grau de protecció, perquè d’això depèn què es pot fer amb la façana, la coberta i la fusteria, i no és una qüestió que s’arregli a posteriori. Resolt aquest punt, l’abast de la intervenció decideix la categoria del tràmit i els permisos d’ocupació de via pública que calguin. Aquesta comprovació la fem abans de tancar preu i el tràmit el portem nosaltres; al blog hi ha la guia completa de permisos.

Llagostera és el punt més allunyat del nostre radi habitual dins del Gironès, i ho organitzem en conseqüència: estades completes de l’equip en comptes d’anades i vingudes, materials agrupats i un calendari tancat des del principi, com el que descrivim a el calendari real d’una reforma integral. Aquesta distància no es repercuteix als preus orientatius: el que fa variar el pressupost és l’estat de partida de la casa i com d’accessible és la porta.