Quins permisos necessito per reformar a Girona
Per reformar un pis sense tocar estructura, façana ni volum, normalment n’hi ha prou amb una comunicació prèvia d’obra menor a l’ajuntament. Si es modifiquen elements estructurals, s’obren o s’amplien forats a façana o es canvia l’ús de l’immoble, cal llicència d’obra major amb projecte tècnic signat i direcció facultativa. El cost del tràmit sempre té tres peces: l’ICIO, que cap ajuntament pot fixar per sobre del 4 % del cost d’execució material, la taxa municipal i la fiança de residus. Cada municipi del Gironès i del Pla de l’Estany té la seva ordenança.
Els permisos són la part de l’obra que ningú no vol mirar i la que surt més cara quan es mira tard. La confusió habitual no és entre fer-ho amb papers o sense: és entre dos tràmits que s’assemblen en el nom i no s’assemblen en res més. Un es presenta i es comença; l’altre s’ha de resoldre, necessita un tècnic i pot allargar-se mesos. Saber en quin dels dos caieu abans de demanar pressupostos és el que evita que el calendari se’n vagi en orris.
Comunicació prèvia o llicència: què canvia de veritat
| Concepte | Comunicació prèvia (obra menor) | Llicència (obra major) |
|---|---|---|
| Naturalesa | Declareu què fareu i assumiu la responsabilitat del que declareu. | Acte d’autorització: l’ajuntament ha de resoldre expressament abans que comenceu. |
| Qui hi signa | La propietat o qui la representi, amb el pressupost del contractista. | Tècnic competent que redacta el projecte i n’assumeix la direcció. |
| Documentació | Instància, descripció de les obres, pressupost per partides i gestió de residus. | Projecte, estudi bàsic de seguretat i salut, estudi de residus i fulls d’assumeix. |
| Quan es pot començar | Des de la presentació completa, tret que l’ordenança fixi un període d’espera. | Només amb la resolució a la mà: en urbanisme el silenci no atorga mai res contrari a la normativa. |
| Cost del tràmit | Taxa reduïda, ICIO i fiança de residus. | Taxa més alta, ICIO, fiança de residus i honoraris del tècnic. |
La distinció no és una formalitat: canvia qui respon. En una comunicació prèvia la responsabilitat sobre el que s’hi declara és de qui la presenta, i l’ajuntament es reserva la comprovació posterior. Si el que es fa a l’obra no coincideix amb el que es va declarar, la comunicació decau i aquella part de l’obra queda sense empara des del primer dia, no des del dia de la inspecció.
També canvia el rellotge. La comunicació prèvia és immediata; la llicència té un termini de resolució que la normativa d’ens locals situa en un mes per a l’obra menor i dos mesos per a l’obra major, i aquest termini se suspèn cada vegada que el servei tècnic demana esmenar o completar la documentació, tal com preveu l’article 22 de la Llei 39/2015. Un requeriment mal contestat afegeix setmanes; dos requeriments seguits, un mes llarg.
Obra menor: el cas més habitual
La immensa majoria de reformes d’habitatge entren dins d’obra menor. Es tramiten amb una comunicació prèvia: es presenta la documentació, es paga la taxa i, si no hi ha requeriment, es pot començar. No és una autorització discrecional; és una comunicació amb responsabilitat sobre el que s’hi declara.
- Canviar paviments, enrajolats, sanitaris i mobiliari.
- Refer instal·lacions d’electricitat, aigua i sanejament dins de l’habitatge.
- Moure o treure envans que no siguin de càrrega.
- Substituir fusteria interior i, en molts municipis, també exterior sense canviar el forat.
- Pintar, arrebossar i fer sostres de pladur.
Presentar-la bé és mig tràmit. El que fa que un expedient passi a la primera acostuma a ser un pressupost per partides que separi enderrocs, instal·lacions i acabats —d’aquí surt la base de l’impost—, una descripció que digui explícitament què no es toca (estructura, façana, patis) i el gestor de residus identificat pel seu nom. El que el fa encallar és una frase genèrica del tipus «reforma de pis»: obliga el tècnic municipal a preguntar, i preguntar val setmanes.
Què dispara el salt a obra major
La frontera no la marca el pressupost ni la durada: la marca què toqueu. L’article 2.2 de la Llei 38/1999 d’ordenació de l’edificació ho diu amb una fórmula que val la pena llegir dues vegades: necessiten projecte les obres que alteren la configuració arquitectònica, és a dir, les que tenen caràcter d’intervenció total i les parcials que produeixen una variació essencial de la composició exterior, de la volumetria o del conjunt del sistema estructural, o que canvien els usos característics de l’edifici.
| El que voleu fer | Tràmit habitual | Per què |
|---|---|---|
| Treure un envà de maó de 4 o 7 cm | Comunicació prèvia | No és estructura ni afecta l’envolupant. |
| Obrir un pas en una paret de càrrega | Llicència d’obra major | Cal calcular i executar una llinda o un pòrtic: toca el sistema estructural. |
| Canviar finestres respectant el forat | Comunicació prèvia | No varia la composició de la façana, tret que l’edifici estigui catalogat. |
| Obrir una finestra nova o fer-ne una balconera | Llicència d’obra major | Modifica la façana i, en propietat horitzontal, també un element comú. |
| Substituir bigues o refer un forjat | Llicència d’obra major | Intervenció estructural amb projecte i direcció facultativa. |
| Tancar una terrassa o cobrir un porxo | Llicència d’obra major | Genera superfície i volum computables i consumeix edificabilitat. |
| Convertir un local en habitatge | Llicència d’obra major | Canvi d’ús característic: el planejament ho ha de permetre i cal complir habitabilitat. |
| Refer un bany o una cuina sencers | Comunicació prèvia | Instal·lacions i acabats dins de l’habitatge, sense tocar estructura. |
Obra major: projecte, direcció facultativa i seguretat
Es passa a obra major en el moment que la reforma afecta l’estructura o l’envolupant de l’edifici. Aquí ja no n’hi ha prou amb una comunicació: cal projecte tècnic signat per un tècnic competent, direcció facultativa i, gairebé sempre, estudi bàsic de seguretat i salut.
Projecte i direcció són dues coses diferents i totes dues són obligatòries. El projecte defineix què s’ha de construir; la direcció facultativa certifica que el que s’ha construït és el projecte. En edificació residencial hi ha dues figures: el director d’obra, autor del projecte o tècnic que l’assumeix, i el director de l’execució, que controla materials i posada en obra. Al final signen el certificat final d’obra, que és el document que necessitareu per a la primera ocupació, per a la cèdula d’habitabilitat després d’un canvi d’ús i per a qualsevol tràmit registral posterior.
Al costat hi ha la seguretat i salut, que no és paperassa. El Reial decret 1627/1997 obliga a nomenar un coordinador de seguretat i salut en fase d’execució sempre que hi intervingui més d’una empresa, o una empresa i treballadors autònoms, o diversos autònoms. En una reforma normal, amb paleta, lampista, electricista i fuster, el coordinador hi és per llei; i abans del primer dia cal fer la comunicació d’obertura del centre de treball.
- Obrir o ampliar forats en parets de càrrega o en façana.
- Substituir bigues, refer forjats o intervenir en la coberta estructuralment.
- Augmentar el volum construït o tancar terrasses que computin superfície.
- Canviar l’ús de l’immoble (per exemple, de local a habitatge).
- Intervenir en edificis catalogats o dins d’entorns protegits, com el Barri Vell de Girona.
Quant costa el tràmit i qui cobra cada euro
| Concepte | Qui el cobra | Com es calcula | Es recupera? |
|---|---|---|---|
| ICIO | Ajuntament | Percentatge sobre el cost real de l’obra, amb un tipus màxim legal del 4 %. La base és el cost d’execució material: no hi entren l’IVA, ni les taxes, ni els honoraris tècnics, ni el benefici del contractista. | No |
| Taxa de llicència o de comunicació | Ajuntament | Segons ordenança fiscal: quota fixa o percentatge sobre el pressupost. Molt més baixa en comunicació prèvia. | No |
| Fiança de residus | Ajuntament | Sobre les tones estimades a l’estudi de gestió de residus, amb un import mínim per obra. | Sí, amb els certificats del gestor |
| Fiança de reposició de serveis | Ajuntament | Habitual quan s’ocupa la via pública o hi ha risc de malmetre vorera i mobiliari urbà. | Sí, si es torna tot al seu estat |
| Ocupació de via pública | Ajuntament | Taxa per metre quadrat i dia, amb tarifes pròpies per a contenidor, bastida i reserva d’estacionament. | No |
| Honoraris tècnics | Arquitecte o arquitecte tècnic | Lliures. Depenen de l’abast del projecte i de la durada de la direcció d’obra. | No |
Dos avisos pràctics. El primer: molts ajuntaments liquiden l’ICIO provisionalment amb mòduls de referència per metre quadrat i fan una liquidació definitiva en acabar l’obra sobre el cost real justificat amb factures. Si el pressupost inicial anava inflat o esquifit, la diferència arriba després i amb el vostre nom a sobre. El segon: cap ajuntament pot passar del 4 % de tipus, però sí que hi ha bonificacions potestatives —típicament per a obres d’accessibilitat o per a instal·lacions d’aprofitament de l’energia solar— que només s’apliquen si les demaneu i si l’ordenança del vostre municipi les té aprovades. No s’apliquen d’ofici.
Residus i amiant: la fiança que us han de tornar
La runa d’una reforma no és brossa: és un residu regulat. El Reial decret 105/2008 obliga a lliurar-la a un gestor autoritzat i a documentar-ho, i a Catalunya el Decret 89/2010 hi afegeix la fiança municipal, que es diposita en presentar el permís i es recupera acreditant on ha anat a parar cada tona. Si no presenteu els justificants, la fiança es perd: no és un dipòsit simbòlic.
- L’estudi de gestió de residus estima tones i fraccions; el pla de gestió el redacta l’empresa que executa l’obra.
- La fitxa d’acceptació del gestor i els fulls de seguiment són els papers que us tornen els diners: guardeu-los des del primer camió.
- El RD 105/2008 fixa llindars de separació obligatòria per fraccions (40 t de material ceràmic, 2 t de metall, 1 t de fusta). En un habitatge gairebé mai s’hi arriba, però l’obligació de lliurar-ho a gestor i de documentar-ho no depèn de la quantitat.
- La deixalleria municipal no és la sortida: està pensada per a petites quantitats domèstiques, no per al volum d’una obra.
- Amiant: si apareix fibrociment en cobertes, dipòsits o baixants antics, aquella part de l’obra s’atura. La retirada només la pot fer una empresa inscrita al registre d’empreses amb risc d’amiant, amb un pla de treball aprovat prèviament per l’autoritat laboral i amb gestió com a residu perillós. És una partida i un termini propis.
Ocupació de via pública: contenidors, bastides i camions
És el tràmit que dona més sorpreses, perquè ningú no se’n recorda fins que el camió ja és a baix. Qualsevol cosa que trepitgi vorera o calçada —un contenidor, un sac de runa, una bastida, una plataforma elevadora o la reserva de dos llocs d’aparcament per carregar— necessita autorització municipal pròpia i paga una taxa per metre quadrat i dia.
- Demaneu-la amb dies d’antelació: la reserva d’estacionament obliga a col·locar senyals amb la data i, en alguns municipis, a avisar la policia local.
- El contenidor ha de portar senyalització reflectant i no pot tapar embornals, guals, passos de vianants ni parades d’autobús.
- Als nuclis antics amb zona de vianants —el Barri Vell de Girona n’és el cas clar— la càrrega i descàrrega té franges horàries i control d’accés: el que a l’Eixample és mitja hora, allà és una finestra tancada.
- Una bastida a la via pública sol demanar assumeix tècnic i, per sobre de certa alçada, passadís protegit per als vianants.
- Si es fa malbé la vorera o el paviment, la fiança de reposició cobreix la reparació: fotografieu l’estat inicial el primer dia.
Elements comuns: quan la decisió no és només vostra
En un edifici en règim de propietat horitzontal, la porta de casa marca on acaba la vostra decisió. Tot el que hi ha més enllà —façana, coberta, patis de llums, estructura, escala i els baixants i muntants generals que passen per dins del vostre habitatge— és element comú i el regula el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya. L’ajuntament us pot donar el permís d’obres i la comunitat no: són dos permisos diferents i necessiteu els dos.
| Intervenció | Element comú? | Què cal a més del permís municipal |
|---|---|---|
| Refer el bany o canviar el paviment del pis | No | Comunicar-ho per escrit a la presidència o l’administració i respectar horaris. |
| Substituir la fusteria exterior | Sí, la façana | Comprovar estatuts i criteri d’unitat estètica: hi ha comunitats que fixen model i color. |
| Obrir un forat nou a façana o a pati per a extractor o aerotèrmia | Sí | Acord de la comunitat: és una modificació d’element comú, no un simple avís. |
| Canviar el tram de baixant general que passa per dins de casa | Sí | Acord, o comunicació immediata i acta que ho reculli si és una reparació urgent. |
| Tancar o cobrir una terrassa d’ús privatiu | Sí | Majoria reforçada i, sovint, modificació del títol de constitució, que exigeix quatre cinquenes parts. |
Dues regles que estalvien conflictes. La primera: comuniqueu les obres per escrit a la presidència o a l’administració abans de començar, encara que siguin només dins del pis. La segona: quan calgui acord, demaneu que consti a l’acta amb el detall exacte del que s’autoritza. Una autorització verbal del president no val res el dia que canvia el president.
Edificis catalogats i entorns protegits
Aquí canvia tot: el que en un bloc dels anys setanta és una comunicació prèvia, en un edifici catalogat pot ser una llicència amb informe previ. La Llei 9/1993 del patrimoni cultural català distingeix els béns culturals d’interès nacional (BCIN), amb el seu entorn de protecció, i els d’interès local (BCIL); a més, el catàleg de béns protegits del planejament de cada municipi hi afegeix la seva pròpia llista amb nivells de protecció. Un edifici pot estar catalogat sencer o només per la façana, i això canvia radicalment el que hi podeu fer.
- Comproveu el nivell de protecció abans de dissenyar res: es consulta al catàleg del planejament del municipi.
- En un BCIN o dins del seu entorn, la intervenció necessita autorització del Departament de Cultura a més de la llicència municipal.
- El que sol quedar fixat és la fusteria (material, partició i color), balcons i baranes, els revestiments de façana, la coberta i els aparells vistos com les màquines d’aire condicionat.
- A l’interior també hi pot haver protecció: voltes catalanes, bigues de fusta a la vista, escales i paviments hidràulics originals.
- Compteu més temps. Un informe patrimonial afegeix setmanes al termini normal, i la resposta més freqüent no és que sí ni que no: és que sí amb condicions.
Terminis reals i què podeu fer mentre espereu
| Fase | Ordre de temps realista | De qui depèn |
|---|---|---|
| Preparar una comunicació prèvia | Dies | De vosaltres i del contractista |
| Redactar un projecte de reforma d’obra major | Setmanes, segons abast i aixecaments | Del tècnic |
| Resolució d’obra menor | Immediata o fins a un mes segons el municipi | De l’ajuntament |
| Resolució d’una llicència d’obra major | De l’ordre de dos mesos si no hi ha requeriments | De l’ajuntament |
| Informe de patrimoni | Setmanes addicionals | Del servei de patrimoni o del Departament de Cultura |
| Cada requeriment d’esmena | Suspèn el termini fins que responeu | De vosaltres |
Mentre s’espera no cal estar aturats, però sí saber on és la ratlla. Es pot avançar tot el que no és obra: tancar el pressupost per partides, encarregar el que té termini de fabricació llarg —fusteria, cuina, aparells sanitaris i paviments d’estoc limitat—, decidir acabats, obtenir l’acord de la comunitat, contractar contenidor i ocupació de via pública i gestionar altes i baixes de subministraments. El que no es pot fer és començar l’enderroc, obrir regates o desmuntar instal·lacions: en una inspecció això ja és obra iniciada sense títol habilitant, i no hi ha manera de desfer-ho.
I un cop concedida, la llicència no és eterna. El patró habitual és un any per iniciar les obres i tres per acabar-les, amb possibilitat de demanar pròrroga abans que caduquin. Si caduca, es torna a començar el tràmit i es torna a pagar. En una reforma per fases això és decisiu: convé encaixar les fases dins de la vigència o preveure la pròrroga des del primer dia.
El cas especial dels locals: llicència d’activitat
En un local, l’obra és només la meitat del tràmit. L’altra meitat és la llicència d’activitat, que depèn del tipus de negoci i que porta associats requisits d’accessibilitat, ventilació, protecció contra incendis i insonorització. L’ordre correcte és sempre el mateix: primer es defineix l’activitat i el seu projecte, després es construeix el que aquest projecte demana.
Abans de gastar un euro en projectes hi ha un tràmit poc conegut i molt rendible: l’informe urbanístic municipal, que us diu per escrit si l’activitat que voleu implantar és compatible amb aquell emplaçament. Amb la resposta a la mà ja sabeu si el projecte té sentit.
- Accessibilitat: itinerari practicable des del carrer, amplades de pas i, segons superfície i aforament, cambra higiènica adaptada.
- Incendis: sectorització, recorreguts d’evacuació, senyalització i mitjans d’extinció segons el CTE DB-SI.
- Extracció de fums: si hi ha cuina, la sortida per coberta és sempre el punt crític, perquè travessa elements comuns i necessita acord de la comunitat.
- Insonorització: el límit el fixen la normativa acústica i l’ordenança municipal, i es justifica amb assaig un cop feta l’obra.
- Canvi d’ús a habitatge: primer que el planejament ho permeti, després complir les condicions mínimes d’habitabilitat del Decret 141/2012 per poder obtenir la cèdula.
Què passa si es fa obra sense el tràmit
Els ajuntaments poden ordenar la paralització de l’obra, obrir expedient sancionador i, en els casos que afecten estructura o façana, exigir la reposició de la situació original. El procediment té una seqüència previsible i cada esglaó és més car que l’anterior.
- Ordre de suspensió immediata de les obres, que es notifica i s’executa el mateix dia.
- Requeriment perquè, en un termini breu, sol·liciteu el permís que faltava: és a dir, perquè legalitzeu.
- Si l’obra és legalitzable, es legalitza pagant el que tocava i, sovint, una sanció al damunt.
- Si no ho és perquè incompleix el planejament, s’ordena restaurar la realitat física alterada: enderrocar el que s’ha fet, a càrrec de la propietat.
- Si l’ordre no es compleix, arriben les multes coercitives, que es poden reiterar, i l’execució subsidiària de l’administració, que després passa la factura.
A Catalunya, el termini de què disposa l’administració per obrir el procediment de restauració és de sis anys des que s’acaben les obres, i no prescriu mai en sòl no urbanitzable, zones verdes, espais lliures i béns de domini públic. Sis anys són molt menys del que sembla quan els compteu enrere des d’una compravenda.
I després hi ha les conseqüències que no venen de l’ajuntament. Una obra no legalitzada pot bloquejar una escriptura, fer que la taxació no reculli la superfície reformada, complicar una hipoteca i deixar-vos sense cobertura si l’asseguradora demostra que el sinistre ve d’una obra feta sense les autoritzacions preceptives. La diferència de temps entre fer-ho bé i no fer-ho acostuma a ser d’unes setmanes; la diferència de cost es compta en anys.
Qui ho tramita
A Reformes CAT ens encarreguem de la tramitació que correspongui al municipi on es fa l’obra: preparem la documentació, presentem la comunicació prèvia o la sol·licitud de llicència i fem el seguiment de requeriments. Quan la reforma necessita projecte tècnic, treballem amb tècnics de la zona i coordinem amb ells perquè el que es construeix i el que es certifica coincideixin exactament.
Ho deixem per escrit al pressupost abans de començar: quin tràmit correspon, qui el presenta, què costa i quant es preveu que trigui. Si l’obra necessita projecte, els honoraris del tècnic són una partida a part i us els diem d’entrada. I si a la visita veiem que el que voleu fer no és el tràmit que us pensàveu, us ho diem el primer dia: sempre és més barat canviar un plànol que canviar una paret.
Preguntes freqüents
Cal permís per canviar el bany?
Sí. Encara que sigui una obra petita, la substitució de sanitaris, l’enrajolat i el canvi d’instal·lacions requereixen comunicació prèvia d’obra menor a la major part de municipis del Gironès. La taxa és reduïda i el tràmit, ràpid.
Quant costa el permís d’una reforma de pis?
Són tres conceptes que se sumen: l’ICIO, que cap ajuntament pot fixar per sobre del 4 % del cost d’execució material —sense IVA, sense honoraris tècnics i sense benefici del contractista—, la taxa municipal segons l’ordenança fiscal i la fiança de residus, que es recupera presentant els certificats del gestor autoritzat. Els imports concrets són a l’ordenança fiscal del vostre municipi, que és pública.
Puc començar l’obra el mateix dia que presento la comunicació prèvia?
En general sí, si la documentació és completa i l’ordenança del municipi no fixa un període d’espera. El matís important és que la comunicació només empara el que hi heu declarat: si a l’obra es fa alguna cosa que no hi consta —tocar una paret de càrrega, obrir un forat a façana—, aquella part queda fora de permís des del primer dia.
Cal permís de la comunitat de veïns per reformar el pis?
Per a les obres dins de l’habitatge no cal acord, però sí comunicar-les prèviament per escrit a la presidència o a l’administració. Cal acord de la comunitat quan es toca un element comú: obrir un forat nou a façana o a pati, canviar un tram de baixant general, tancar una terrassa o intervenir en l’estructura.
Qui presenta els papers, jo o l’empresa de reformes?
Legalment la persona promotora és la propietat, i és el seu nom el que consta a l’expedient. A la pràctica, l’empresa pot preparar i presentar la documentació amb autorització de la propietat. El que no s’hauria de fer mai és donar per fet que ja ho porta l’altre: deixeu escrit al contracte qui tramita, qui paga la taxa i qui respon dels requeriments.
Es pot demanar la llicència quan l’obra ja ha començat?
Es pot demanar la legalització, que no és el mateix. Si l’obra és conforme al planejament, s’acaba legalitzant, però amb l’obra aturada mentre es resol i sovint amb sanció. Si no és conforme, no hi ha legalització possible i el que arriba és una ordre de restaurar la situació anterior a càrrec de la propietat.
Necessito llicència per canviar les finestres?
Si es manté el forat i es respecta el criteri estètic de l’edifici, a la major part de municipis n’hi ha prou amb una comunicació prèvia. Passa a ser obra major si s’amplia o es crea el forat. I si l’edifici està catalogat o és dins d’un entorn protegit, el material, la partició i el color poden estar fixats: cal comprovar-ho al catàleg abans d’encarregar la fusteria.
Quant triga a concedir-se una llicència d’obra major?
Depèn del municipi i de la càrrega de treball del servei tècnic; l’ordre de magnitud són dos mesos des de la presentació completa de la documentació, i el rellotge s’atura cada vegada que arriba un requeriment d’esmena. Per això la planificació de l’obra ha d’incloure aquest temps i no començar-lo a comptar el dia que es vol iniciar.
