Reformes de locals comercials i oficines

Reformar un local té una diferència essencial respecte d’un habitatge: al darrere hi ha una normativa d’activitat que no es negocia. Amples de pas, recorreguts d’evacuació, accessibilitat, ventilació, senyalització i, segons què hi feu, sectorització contra incendis i insonorització. Si l’obra es projecta sense tenir això al cap, després no s’obté la llicència i la reforma s’ha de tornar a tocar amb el local ja muntat i el lloguer corrent.

Hi ha un segon problema, menys evident i més car: obra i activitat són dos expedients diferents, amb calendaris diferents, i el de l’activitat mana sobre el de l’obra. Es pot tenir la comunicació prèvia d’obres resolta en dies i quedar-se aturat setmanes perquè falta un informe previ de prevenció d’incendis, perquè la comunitat no ha aprovat el pas del conducte de fums o perquè l’augment de potència demana tocar la centralització de comptadors.

Per això treballem amb el tècnic que redacta el projecte d’activitat des de la primera visita: el que construïm ha de ser exactament el que després es certifica, i el que es certifica ha d’estar decidit abans de picar la primera paret. Fem locals comercials, oficines, despatxos professionals i restauració a Girona, el Gironès i el Pla de l’Estany.

Planificar per data d’obertura, no per data d’inici

La pregunta que fem a la primera visita no és “què voleu fer” sinó “quin dia heu d’obrir”. A partir d’aquí muntem el calendari cap enrere, reservant els dies de la posada en servei de les companyies, que és el que sempre s’oblida i sempre s’allarga.

Cap enrere vol dir col·locar primer les dates que no depenen de nosaltres: l’informe previ de prevenció d’incendis quan l’activitat hi està subjecta, l’acta de comprovació d’una entitat col·laboradora de l’Administració, el certificat d’instal·lació elèctrica, l’augment de potència amb la distribuïdora i, si hi ha terrassa o rètol, els permisos d’ocupació de via pública i de publicitat. Tot això té temps morts que no s’escurcen posant més gent a l’obra.

Quan el local està en un edifici d’habitatges, hi afegim el factor horari: hi ha treballs sorollosos que només es poden fer en franges concretes segons l’ordenança municipal, i això s’ha de comptar al calendari des del principi, no descobrir-ho el primer dia d’enderroc.

Els oblits que costen la llicència

Els motius pels quals un local no obté la llicència a la primera acostumen a ser sempre els mateixos, i tots són evitables si es preveuen abans de començar. Cap d’aquests punts és car de resoldre al paper; tots són caríssims de resoldre amb l’obra acabada.

• Bany no adaptat o amb un espai de gir per sota de Ø 1,50 m.
• Graó a l’entrada sense solució prevista: l’itinerari accessible no n’admet cap.
• Amplada de porta per sota de 0,80 m lliures o passadís per sota d’1,20 m.
• Recorregut d’evacuació de més de 25 m amb una sola sortida.
• Enllumenat d’emergència mal situat o insuficient als quadres i als equips de protecció.
• Ventilació de la zona de manipulació d’aliments sense cabal justificat.
• Sortida de fums que no arriba a coberta o que no supera els edificis veïns.
• Insonorització insuficient si l’activitat té música o maquinària.

Obra i activitat: dos expedients, i el segon mana

A l’ajuntament, una reforma de local obre dos camins que sovint es tramiten en finestretes diferents. El d’obres acaba en una comunicació prèvia o en una llicència d’obra major segons si toqueu estructura, façana o la configuració de l’edifici. El d’activitat acaba en una declaració responsable, una comunicació prèvia o una llicència, segons on caigui l’activitat dins de la Llei 20/2009 de prevenció i control ambiental de les activitats.

L’ordre lògic sembla obvi —primer l’obra, després l’activitat— i és exactament al revés. L’activitat és la que fixa l’ocupació, i de l’ocupació surten l’amplada de les portes, el nombre de sortides, els aparells sanitaris, el cabal de ventilació i el nivell de protecció contra incendis. Decidir la distribució abans de saber l’ocupació és construir a cegues i pagar dues vegades el mateix envà.

El cas pitjor que veiem és el del local que ja tenia activitat. Una llicència antiga de botiga no serveix per a un bar, i sovint no serveix ni per a una altra botiga si l’activitat canvia de classificació. Abans de signar el lloguer val la pena demanar a l’ajuntament l’informe de compatibilitat urbanística: costa una taxa petita i pot estalviar-vos un contracte impossible de complir.

Comunicació prèvia, llicència ambiental o autorització: on caieu

La Llei 20/2009 classifica les activitats per annexos i cada annex té un règim d’intervenció diferent. Saber en quin sou canvia el calendari sencer, perquè hi ha règims que permeten iniciar l’activitat el mateix dia que es presenta la documentació completa i règims que exigeixen esperar una resolució expressa.

• Annex I — autorització ambiental. La resol la Generalitat i afecta activitats amb incidència ambiental alta. Pràcticament cap local comercial de carrer hi entra.
• Annex II — llicència ambiental municipal. Cal projecte tècnic, informes sectorials i resolució de l’ajuntament abans d’obrir. Aquí el temps d’espera no depèn de vosaltres.
• Annex III — comunicació prèvia ambiental. Es presenta amb el projecte i les certificacions tècniques i permet iniciar l’activitat, subjecta a comprovació posterior.
• Fora d’annexos — la majoria de comerços, oficines i despatxos van pel règim municipal de declaració responsable o comunicació prèvia que van generalitzar la Llei 16/2015 de simplificació administrativa i la Llei 18/2020 de facilitació de l’activitat econòmica.
• Bars, restaurants i qualsevol establiment obert al públic sumen la Llei 11/2009 d’espectacles públics i activitats recreatives i el seu reglament, el Decret 112/2010: segons l’aforament i segons si hi ha música, el tràmit és una comunicació prèvia o una llicència d’establiment obert al públic.
• Activitats incloses a l’annex 1 de la Llei 3/2010 de prevenció i seguretat en matèria d’incendis: cal informe previ favorable abans de començar i, un cop acabada l’obra, acta de comprovació d’una entitat col·laboradora de l’Administració.

L’informe d’incendis: el tràmit que trenca calendaris

D’entre tots els papers, el que més obres hem vist aturar és l’informe previ de prevenció d’incendis. No es demana quan l’obra està feta: es demana amb el projecte, abans de començar, perquè condiciona la sectorització, les portes, el nombre de sortides i la distribució. Demanar-lo tard vol dir tornar a obrir envans acabats i, en un local llogat, pagar mesos de renda sense facturar.

El circuit té dues parts que la gent confon. Primer, l’informe previ, que valida el projecte sobre paper. Després, un cop executada l’obra, l’acta de comprovació que signa una entitat col·laboradora de l’Administració i que verifica que el que hi ha construït coincideix amb el que es va informar. Si a l’obra s’ha mogut una porta de lloc o s’ha canviat una fulla per una de no classificada, l’acta surt desfavorable i s’ha de tornar a fer la visita.

La conseqüència pràctica per a nosaltres és que a les obres subjectes a aquest règim documentem amb fotografies i albarans cada element amb classificació —portes EI, comportes, segellats de passos d’instal·lacions, senyalització— abans de tapar res. Costa mig dia de feina i estalvia una setmana de discussions.

El que demana el CTE DB-SI dins d’un local

La seguretat en cas d’incendi és la part del projecte que arrossega més decisions constructives, i totes surten d’un sol número: l’ocupació. El CTE DB-SI no pregunta quanta gent penseu tenir-hi, la calcula per densitat de superfície amb la taula 2.1 del DB-SI 3, i d’aquest càlcul en surt tota la resta.

• Ocupació: 10 m² per persona en plantes d’oficines, 2 m² per persona en àrees de venda de planta baixa, 1,5 m² per persona en zones de públic assegut de bars i restaurants i 1 m² per persona en zones de públic dempeus.
• Sortides: un recinte pot tenir-ne una de sola si l’ocupació no passa de 100 persones i cap recorregut d’evacuació supera els 25 m. Amb dues sortides, el recorregut pot arribar a 50 m.
• Amplades: portes de A ≥ P/200 i mai menys de 0,80 m lliures, amb fulles d’entre 0,60 i 1,23 m; passadissos de A ≥ P/200 i mai menys d’1,00 m.
• Sentit d’obertura: obre en el sentit de l’evacuació tota porta prevista per al pas de més de 100 persones o per a més de 50 ocupants del recinte on és.
• Sistema d’obertura: barra horitzontal segons UNE-EN 1125 quan el públic no està familiaritzat amb la porta; maneta o polsador segons UNE-EN 179 quan qui evacua és personal del local.
• Extintors portàtils d’eficàcia 21A-113B a menys de 15 m de recorregut des de qualsevol origen d’evacuació, a cada planta.
• Senyalització segons UNE 23034: rètol de 210 × 210 mm si s’ha de veure des de menys de 10 m, de 420 × 420 mm fins a 20 m i de 594 × 594 mm fins a 30 m, en material fotoluminiscent segons UNE 23035-4.
• Boques d’incendi equipades a partir de 500 m² construïts en ús comercial i de pública concurrència.

Sectors d’incendi i cuines: dues xifres que canvien la planta

La sectorització és l’altre bloc del DB-SI i el que més metres quadrats es menja. Una zona d’ús administratiu o comercial integrada en un edifici d’un altre ús ha de constituir sector d’incendi propi quan supera els 500 m² construïts, i una zona de pública concurrència quan l’ocupació passa de 500 persones. Els tancaments que separen sectors han de ser EI 60 com a mínim en un edifici de poca alçada i EI 120 sota rasant, i la porta de pas entre sectors ha de ser EI2 t/2-C5: la meitat del temps exigit al tancament.

En restauració hi ha un segon llindar que agafa per sorpresa: la cuina és un local de risc especial en funció de la potència instal·lada. A partir de 20 kW és risc baix, a partir de 30 kW risc mitjà i a partir de 50 kW risc alt. Passar de risc baix a risc mitjà no és un detall de paper: obliga a vestíbul d’independència i a dues portes EI2 30-C5 en comptes d’una porta EI2 45-C5, i això vol dir metres quadrats i una distribució diferent.

Traduït a decisions de compra: sumeu la potència de la cuina, del forn, de la fregidora i de la planxa abans d’encarregar-los. Un aparell més potent del compte pot passar-vos de franja i costar-vos un vestíbul que no cabia a la planta. És el tipus de detall que un projecte d’activitat resol en una tarda i una obra sense projecte descobreix quan ja no hi ha remei barat.

Accessibilitat: el graó de l’entrada i el bany adaptat

L’accessibilitat és la partida que més sovint es descobreix tard i la que més cara surt de resoldre a posteriori, perquè afecta la geometria del local i no els acabats. El marc són el CTE DB-SUA, la Llei 13/2014 d’accessibilitat de Catalunya i el codi d’accessibilitat català, que distingeix entre itinerari adaptat i itinerari practicable. Les cotes de l’itinerari accessible són aquestes i no admeten interpretació:

• Amplada lliure de pas d’1,20 m, amb estrenyiments puntuals d’1,00 m que no facin més de 0,50 m de llargada.
• Espai de gir lliure d’obstacles de Ø 1,50 m al vestíbul d’entrada i al fons dels passadissos de més de 10 m.
• Portes de 0,80 m lliures de pas i espai horitzontal lliure de l’escombrat de la fulla de Ø 1,20 m a banda i banda.
• Pendent longitudinal màxim del 4 %; per sobre ja és rampa: 10 % si fa menys de 3 m, 8 % si fa menys de 6 m i 6 % a partir d’aquí, sempre amb 1,20 m d’amplada.
• Mecanismes, interruptors i preses entre 0,80 i 1,20 m d’alçada.
• Un servei higiènic accessible per cada 10 unitats o fracció d’inodors instal·lats, que pot ser d’ús compartit.
• Al bany adaptat: gir de Ø 1,50 m, espai de transferència lateral de 0,80 m d’amplada i 0,75 m de fons a un costat de l’inodor, barra abatible al costat de la transferència i fixa a l’altre, i accessoris diferenciats cromàticament de l’entorn.

El graó de la vorera: tres solucions i el que costa cadascuna

El punt crític als carrers de Girona i als nuclis antics de la comarca és el graó de l’entrada. Molts locals tenen de 10 a 20 cm de desnivell respecte de la vorera i l’itinerari accessible no admet cap graó. Les sortides possibles són tres i totes tenen conseqüències sobre la resta del projecte.

La primera és rebaixar el paviment interior i resoldre el pendent dins del local: és la més neta, però canvia la cota de tot el local, la del desguàs i la de la porta, i pot obligar a bombejar les aigües si el col·lector queda per sobre. La segona és una rampa interior: amb un 8 % de pendent calen 1,25 m de desenvolupament per cada 10 cm de desnivell, de manera que un graó de 18 cm es menja més de 2 m de fons de local. En una botiga estreta això són prestatges; en un restaurant, taules.

La tercera és resoldre-ho a la vorera, i aquí ja no depèn de vosaltres: la vorera és via pública, cal llicència d’ocupació i sovint no s’atorga si l’amplada lliure de pas que queda és insuficient. Per això el graó es mesura el dia de la visita, amb metre, abans de dibuixar cap distribució. Descobrir-lo quan el mobiliari ja està encarregat és el camí curt cap a una obra que es refà.

Insonorització quan hi ha habitatges a sobre

Un local en planta baixa d’un edifici d’habitatges té els veïns a menys de trenta centímetres: el forjat. Aquí manen la Llei 16/2002 de protecció contra la contaminació acústica, el Decret 176/2009 que la desplega amb els mapes de capacitat acústica municipals i l’ordenança de sorolls del municipi, que és la que finalment mesura i sanciona.

Els valors límit d’immissió a l’interior dels habitatges veïns són baixos i és molt fàcil subestimar-los: són de l’ordre de 30 dB(A) de dia i de vespre i de 25 dB(A) a la nit en dormitoris, i uns cinc decibels més en sales d’estar. El període de nit va de les 23 a les 7 h, que és exactament la franja on un bar fa el negoci. Per posar-hi escala: una conversa normal es mou pels 60 dB(A) i la música d’un local ambientat, pels 85 o 90. La diferència que ha d’absorbir el forjat no és de deu decibels, és de seixanta.

El CTE DB-HR fixa el mínim de l’edifici —55 dBA d’aïllament a soroll aeri entre un recinte d’activitat i un recinte protegit, i un màxim de 60 dB de nivell de soroll d’impacte—, però aquest mínim és insuficient per a qualsevol activitat amb música o amb maquinària. En un local amb música s’ha de treballar amb el principi de caixa dins de caixa: cap element del local nou pot tocar rígidament l’estructura de l’edifici.

• Sostre acústic desolidaritzat: perfileria penjada amb suspensions antivibratòries, cambra de cinc centímetres o més, llana mineral de 45 a 70 mm i dues plaques de guix laminat, una d’alta densitat.
• Compte amb l’alçada: aquest sostre menja de 10 a 20 cm d’alçada lliure. Comproveu abans que la zona de públic hi resisteixi, perquè les ordenances acostumen a exigir un mínim d’alçada lliure en zones de públic.
• Terra flotant sobre làmina elastomèrica o llana de roca d’alta densitat, amb banda perimetral i sense cap contacte rígid amb els envans. És l’única cosa que atura el soroll d’impacte de les cadires i dels greus.
• Envans de dues estructures independents amb llana mineral a l’interior quan el local és mitger amb un habitatge.
• Vestíbul acústic a l’entrada, amb dues portes que no s’obrin alhora: sense això, cada client que entra treu al carrer tot el que heu insonoritzat.
• Antivibratoris sota tota la maquinària: compressors, cambres, extractors i conductes. La vibració viatja per l’estructura més lluny que el so per l’aire.
• Limitador-enregistrador acústic quan hi ha música: la normativa el demana i, a la pràctica, és la vostra prova documental davant d’una denúncia.

Ventilació i extracció: la sortida de fums decideix el projecte

En restauració hi ha una pregunta que s’ha de respondre abans que cap altra: per on surten els fums. La regla que apliquen la majoria d’ordenances gironines és que el conducte ha d’arribar a coberta i el barret ha de superar el punt més alt de l’edifici i dels que té a tocar. El radi de referència i el sobrepuig exacte canvien d’un municipi a l’altre, i per això es consulta l’ordenança concreta i no el que es va fer al local del costat fa deu anys.

El problema, però, no acostuma a ser tècnic sinó de propietat: el conducte ha de travessar plantes d’habitatges o pujar per un pati o per la façana posterior, i tot això són elements comuns. Cal l’acord de la comunitat de propietaris segons el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, i aquest acord no s’aconsegueix en una setmana. És el primer que mirem en un local candidat a restauració: si no hi ha xemeneia possible ni acord previsible, aquell local no és un restaurant per molt bé que estigui de preu.

• Conducte d’acer inoxidable, estanc, amb registres de neteja accessibles i recollida de greixos al punt baix.
• Manteniment de la sectorització: si el conducte travessa un altre sector d’incendi, o el conducte és classificat EI o hi van comportes tallafoc.
• Filtres a la campana i, si l’ordenança o els veïns ho demanen, tractament d’olors amb carbó actiu o precipitació electrostàtica.
• Aportació d’aire compensada: si s’extreu sense entrar aire, el local queda en depressió, la porta costa d’obrir i els fums tornen cap a la sala.
• Elements de ventilació de cuina professional segons la sèrie de normes UNE-EN 16282.
• Separador de greixos abans de l’escomesa al clavegueram: la majoria d’ordenances de sanejament l’exigeixen en restauració.

Cabals de ventilació: què diu el RITE i on sorprèn

Fora de la campana de cuina, la ventilació la mana el RITE. Els bars, restaurants, comerços i gimnasos són qualitat d’aire interior IDA 3, amb 8 dm³/s per persona, que són 28,8 m³/h; les oficines són IDA 2, amb 12,5 dm³/s per persona, 45 m³/h. Multipliqueu-ho per l’ocupació que us ha sortit del càlcul del DB-SI i tindreu el cabal mínim que ha de moure la instal·lació.

Un exemple: una oficina de 200 m² dona 20 persones d’ocupació segons la densitat de 10 m² per persona, i 20 × 45 m³/h són 900 m³/h d’aire exterior. Un restaurant de 120 m² amb 80 m² de sala de públic assegut dona unes 53 persones i, a 28,8 m³/h, més de 1.500 m³/h. No és la mateixa màquina ni el mateix conducte, i el fals sostre que necessiten tampoc.

Hi ha un llindar que sovint es descobreix tard i que canvia el pressupost: quan el cabal d’aire expulsat a l’exterior passa de 0,5 m³/s —1.800 m³/h—, el RITE obliga a recuperar l’energia d’aquest aire. Un recuperador de calor no és un accessori que s’afegeix al final: ocupa lloc al fals sostre, necessita dos conductes i s’ha de preveure al projecte i a l’alçada lliure des del primer dia.

Potència, quadre i tarifa: el tràmit més lent de tots

La instal·lació elèctrica d’un local no s’assembla a la d’un pis ni en la previsió de càrrega ni en els tràmits. El REBT, a la instrucció ITC-BT-10, fixa una previsió mínima de 100 W per m² per a locals comercials i oficines, amb un mínim de 3.450 W i coeficient de simultaneïtat 1: en un local es compta que tot pot estar engegat alhora. Un local de 120 m² ja surt de 12 kW abans de posar-hi cap cuina.

Aquí apareix el llindar que canvia la factura per sempre: fins a 15 kW la tarifa d’accés és la 2.0TD, amb dos períodes de potència; a partir de 15 kW es passa a la 3.0TD, amb sis períodes de potència i sis d’energia. La diferència no és només de preu unitari: obliga a repartir la potència contractada per franges horàries i a pensar quan funciona cada equip. Val la pena fer aquest càlcul abans de comprar els aparells, no després de tenir-los instal·lats.

I hi ha el temps, que és el que de veritat fa mal. Augmentar la potència contractada pot exigir canviar la derivació individual, el comptador o la caixa general de protecció, i en un edifici antic la centralització de comptadors pot no admetre l’augment. Això vol dir drets d’extensió i d’accés amb la distribuïdora i una obra que no controlem nosaltres. És el tràmit que més vegades hem vist convertir una obra de sis setmanes en una obertura de tres mesos, i per això és el primer que es demana.

• Previsió de càrregues: 100 W/m², mínim 3.450 W, coeficient de simultaneïtat 1 (ITC-BT-10).
• Llindar de tarifa: 2.0TD fins a 15 kW; 3.0TD per sobre, amb sis períodes de potència i sis d’energia.
• Locals de pública concurrència: projecte elèctric signat per tècnic titulat, no n’hi ha prou amb la memòria tècnica de disseny, i enllumenat d’emergència segons la ITC-BT-28.
• Subministrament complementari obligatori en locals d’espectacles i activitats recreatives, i en locals de reunió i de treball amb ocupació prevista de més de 300 persones.
• Inspecció inicial per un organisme de control en locals de pública concurrència i en instal·lacions de més de 100 kW, i inspecció periòdica cada 5 anys.
• Certificat d’instal·lació elèctrica signat per instal·lador habilitat: sense ell no hi ha contracte amb la comercialitzadora ni activitat legal.
• Enllumenat d’emergència: 1 lux a terra als recorreguts d’evacuació, 5 lux als quadres i als equips de protecció contra incendis, el 50 % del nivell als 5 segons, el 100 % als 60 i una autonomia mínima d’una hora.

Quant costa de veritat un dia tancat

És el número que gairebé ningú calcula i el que hauria de manar totes les decisions de l’obra. Sumeu les despeses que corren tant si obriu com si no —lloguer, quota de la Seguretat Social, assegurança, quota del préstec, subministraments mínims, gestoria— i dividiu-les per 30. Aquest és el cost d’un dia amb la persiana abaixada, sense comptar encara el marge que no genereu.

Un exemple amb números rodons per veure l’ordre de magnitud: 1.200 € de lloguer, 400 € de quota i 300 € entre assegurança, gestoria i subministraments són 1.900 € al mes, uns 63 € al dia. Quatre setmanes de retard costen unes 1.800 € abans de vendre res. Si a més hi havia estoc comprat, personal amb data d’incorporació o una campanya de Nadal al calendari, la xifra real es multiplica.

D’aquí surten tres decisions que recomanem sempre. La primera, negociar mesos de carència de renda al contracte de lloguer per cobrir l’obra: es negocia abans de signar, mai després. La segona, no encarregar l’obra fins a tenir el projecte d’activitat i els informes previs resolts o com a mínim presentats. La tercera, deixar per escrit al pressupost quines partides depenen d’un tercer —companyia elèctrica, comunitat de propietaris, informe d’incendis— perquè ningú confongui un retard administratiu amb un retard d’obra.

Hi ha un quart punt que no és constructiu però afecta el vostre balanç: l’article 23 de la Llei d’arrendaments urbans, aplicable als locals per la remissió de l’article 30, diu que les obres que modifiquen la configuració de l’immoble necessiten el consentiment escrit del propietari i que, en acabar el contracte, l’arrendador pot exigir que les coses tornin al seu estat anterior. Tot el que invertiu en un local llogat s’ha de pactar per escrit abans de començar: qui paga, què queda i què s’ha de desfer.

L’ordre de l’obra perquè cap tràmit us aturi

Aquest és el guió que seguim quan el client ens truca abans de signar el lloguer, que és el moment ideal. Quan ens truquen amb el contracte signat i el local buit, el guió és el mateix però amb menys marge de maniobra.

• 1. Abans de signar: informe de compatibilitat urbanística a l’ajuntament, comprovació que hi ha sortida de fums possible i quina potència hi ha disponible, i lectura del contracte pel que fa a obres, carència i reversió.
• 2. Setmana 1: aixecament de l’estat actual amb cotes reals —graó d’entrada, alçada lliure, amplada de porta, secció de la derivació individual, situació del desguàs— i encàrrec del projecte d’activitat.
• 3. Setmanes 1 a 3: projecte d’activitat i avantprojecte d’obra alhora. D’aquí surten l’ocupació, el nombre de sortides, el bany adaptat, el cabal de ventilació i la sectorització.
• 4. En paral·lel, sense esperar res: sol·licitud de l’informe previ de prevenció d’incendis si toca, sol·licitud d’augment de potència a la distribuïdora i, si cal, convocatòria de la comunitat de propietaris per al conducte i les unitats exteriors.
• 5. Presentació de la comunicació prèvia d’obres o de la llicència, amb el pressupost per partides i la documentació tècnica.
• 6. Obra: enderrocs i sanejament, instal·lacions vistes i comprovades abans de tapar, tancaments i sectorització, acabats i, al final de tot, mobiliari i retolació.
• 7. Final d’obra: certificat d’instal·lació elèctrica, certificats de les instal·lacions tèrmiques i de protecció contra incendis, acta de comprovació de l’entitat col·laboradora si l’activitat hi està subjecta i certificat final del tècnic.
• 8. Comunicació prèvia o llicència d’activitat, alta de subministraments i obertura.

Franges orientatives de mercat per a locals

No hi ha un preu per metre quadrat de reforma de local: hi ha tres mons diferents segons què s’hi ha de fer, i el que els separa no són els acabats sinó les instal·lacions. Aquestes són franges orientatives observades al mercat de les comarques gironines, no una oferta. El preu tancat surt de la visita i d’un pressupost per partides, i l’IVA va a part.

• Adequació lleugera d’una oficina o d’una botiga que ja funcionava: pintura, paviment nou, enllumenat i petits ajustos, sense tocar instal·lacions. De 250 a 450 €/m².
• Adequació completa d’un local diàfan: instal·lacions elèctriques i d’aigua noves, sostre registrable, climatització, bany adaptat, sectorització i acabats. De 500 a 900 €/m².
• Local de restauració: tot l’anterior més cuina, extracció fins a coberta, insonorització, separador de greixos i protecció contra incendis reforçada. De 900 a 1.600 €/m² i amunt.
• Partides que es pressuposten a part i que sovint decideixen el total: augment de potència i escomesa, conducte de fums complet, plataforma elevadora i retolació de façana.

On se’n va el pressupost i com llegir-lo

On se’n va el pressupost en un local no és on la gent creu. Els acabats vistosos —el paviment, la fusteria, la il·luminació decorativa— són una part petita del total. El gruix se’n va en el que no es veu: la instal·lació elèctrica completa amb el seu quadre i el seu certificat, la climatització i la ventilació amb els seus conductes i el seu recuperador, la insonorització i la sortida de fums.

Per això, quan compareu ofertes, el criteri no és el número final sinó el nivell de detall d’aquestes quatre partides. Si el pressupost que us han passat diu “instal·lació elèctrica” amb un preu i prou, sense potència prevista, sense nombre de circuits i sense esmentar el certificat, no és un pressupost: és una xifra. El mateix val per a “climatització” sense cabals i per a “insonorització” sense sistema ni gruixos.

La resta de decisions de material es prenen amb el mateix criteri que en un habitatge, però amb classes d’ús superiors: el paviment d’un local de trànsit intens demana classe d’ús comercial, i això ho expliquem amb detall a la pàgina de paviments. Aquí el que canvia no és el producte, és l’exigència d’ús i el fet que qualsevol reparació posterior implica tancar.