Reformes integrals a Girona i el Gironès

Una reforma integral no és pintar-ho tot i canviar el paviment. És buidar l’habitatge fins a l’estructura, revisar què hi ha darrere de les parets i tornar a construir-lo amb instal·lacions noves, una distribució que tingui sentit avui i uns acabats que aguantin vint anys. Fet així, un pis dels anys setanta a Girona pot funcionar millor que un d’obra nova.

El problema habitual no és tècnic, és de coordinació: cinc gremis diferents, cadascun amb la seva agenda, i un propietari fent d’encarregat sense voler-ho. Nosaltres treballem al revés. Un sol contracte, un sol interlocutor i un calendari on cada ofici sap quin dia entra i quin dia surt.

Aquesta pàgina està escrita per a qui encara no ha demanat cap pressupost i, sobretot, per a qui ja en té dos i no sap per quin costat comparar-los. Hi trobareu què inclou i què no inclou una reforma integral, en quin ordre entren els oficis i per què no es pot alterar, quines partides queden sempre fora del preu per metre quadrat, com es gestiona econòmicament el que apareix en obrir una paret, què canvia segons l’any de construcció de l’edifici i quines garanties us dona la llei.

Què s’ha de decidir abans de començar

La major part dels sobrecostos d’una reforma no venen de l’obra, venen de decisions que es prenen tard. Abans de picar la primera rajola convé tenir tancades tres coses: la distribució definitiva, la gamma d’acabats i el pressupost màxim que esteu disposats a assumir amb un 10 % de marge per a imprevistos.

La distribució condiciona el preu més que cap altra cosa. Moure un envà és barat. Moure un bany o una cuina no ho és, perquè arrossega baixants, ventilacions i pendents de desguàs que sovint obliguen a aixecar el paviment de tota la planta. Quan es pot, treballem sobre els punts humits existents i invertim aquests diners en acabats.

Què inclou una reforma integral i on són les zones grises

«Reforma integral» no és un terme normatiu: cada empresa hi posa el que vol. Per això la primera pàgina d’un pressupost hauria de dir, partida per partida, què queda dins i què queda fora. En el nostre cas, dins hi ha tot el que va des de la protecció de l’accés fins a la neteja final i la posada en servei: enderroc i gestió de runa, paleteria, sanejament, fontaneria, electricitat, ventilació, revestiments, paviments, fusteria interior, cuina, banys, pintura i les ajudes de paleta a tots els industrials.

Aquesta última paraula és la zona grisa més cara de totes. Quan un instal·lador de climatització, una casa de cuines o un fuster us pressuposten el seu, donen per fet que algú altre els obrirà la regata, els farà el forat, els tornarà a tapar i els deixarà la paret llesta per pintar. Aquestes hores són les ajudes de paleta. Si no són al pressupost de la reforma ni al de l’industrial, apareixen a mitja obra i les acaba pagant el propietari.

• Ajudes de paleta a industrials externs: qui obre, qui tapa i qui deixa la superfície acabada. Ha de sortir escrit, industrial per industrial.
• Allisat de parets: pintar sobre gotelé no és pintar. Treure el gotelé i allisar una paret és una partida pròpia i, en un pis dels setanta, pot ser de les cinc més cares del pressupost.
• Sanitaris, aixetes, mobiliari de bany i electrodomèstics: subministrats per l’empresa o pel client, i amb quin import previst per unitat.
• Il·luminació: el pressupost sol incloure els punts de llum i els mecanismes, no les lluminàries.
• Taulell de cuina: es mesura a obra amb els mobles ja muntats. Talls, forats, tipus de cantell i material canvien el preu i el termini.
• Fusteria exterior: el marc, el vidre, el marxapeu, el segellat, la reposició del brancal i la persiana són cinc conceptes diferents.
• Portes interiors: full, bastiment, tapajunts, ferramenta i acabat. Un preu «per porta» sense desglossar no vol dir res.
• Aigua i llum d’obra, ús de l’ascensor, protecció dels elements comuns i neteja diària del replà.
• Neteja final d’obra, retirada de proteccions i repàs conjunt abans de l’entrega.

Les partides que no surten mai al preu per metre quadrat

Les xifres de €/m² serveixen per situar-se, no per contractar. Hi ha un grup de conceptes que no depenen de la superfície de l’habitatge sinó de l’edifici, del carrer i del municipi, i que apareixen sempre al final del pressupost. No són negociables amb l’empresa perquè, en bona part, són tributs i obligacions legals.

• Gestió de residus: el Reial decret 105/2008 obliga a lliurar la runa a un gestor autoritzat amb document de traçabilitat i a separar-la en obra quan se superen els llindars per fracció (formigó 80 t, ceràmics 40 t, metall 2 t, fusta 1 t, vidre 1 t, plàstic 0,5 t, paper i cartró 0,5 t). Una reforma integral de 80 m² genera de l’ordre de 10 a 20 tones i el transport i l’abocament es paguen per tona.
• Fiança de residus: a Catalunya s’ha de dipositar a l’ajuntament una fiança calculada sobre les tones previstes, que es retorna presentant el certificat del gestor autoritzat.
• Ocupació de via pública: contenidor, sac, camió grua o descàrrega en calçada necessiten autorització municipal i taxa per dia. Al Barri Vell de Girona i als nuclis antics de carrers estrets, això no és només un cost: és un condicionant de calendari.
• Bastida: quan es treballa en façana o en alçada. El Reial decret 2177/2004 exigeix un pla de muntatge, ús i desmuntatge signat per tècnic competent en bastides amb plataformes situades a més de 6 m d’alçada o amb més de 8 m entre suports.
• ICIO i taxa de llicència: l’impost sobre construccions, instal·lacions i obres és municipal, es calcula sobre el pressupost d’execució material i el text refós de la Llei d’hisendes locals (RDL 2/2004) en fixa el tipus màxim en el 4 %.
• Projecte tècnic i direcció facultativa: quan l’obra altera la configuració arquitectònica, el sistema estructural o l’ús característic, la Llei 38/1999 exigeix projecte i direcció, i el Decret legislatiu 1/2010 la converteix en un acte subjecte a llicència urbanística i no a comunicació prèvia.
• Estudi bàsic de seguretat i salut i, quan hi concorren diverses empreses, coordinador de seguretat (Reial decret 1627/1997).
• Documentació de posada en servei: certificat d’instal·lació elèctrica, certificat de la instal·lació receptora de gas si se’n toca, i el canvi de potència amb la comercialitzadora.

L’ordre dels oficis: per què no es pot alterar

Una reforma integral no és un conjunt de feines que es puguin fer en qualsevol ordre. És una cadena i cada baula deixa la següent en condicions. Quan un ofici entra abans d’hora no s’avança: es torna a fer. Aquest és l’ordre, i cada pas té un motiu tècnic darrere.

• 1. Desconnexió de subministraments, protecció d’accessos i elements comuns i muntatge de barreres antipols.
• 2. Enderroc i buidatge amb retirada selectiva de residus. Aquí apareix la immensa majoria de les sorpreses.
• 3. Replanteig de la distribució definitiva a terra, amb guix o cordill. És l’últim moment barat per moure una paret.
• 4. Paleteria estructural: obertures, llindes, reforços i formació dels envans nous.
• 5. Sanejament. Va primer perquè funciona per gravetat i no admet desviacions: els pendents i la cota dels desguassos fixen l’alçada del paviment acabat de tota la planta.
• 6. Fontaneria, ventilació i climatització. L’aigua va a pressió i pot voltar; el sanejament, no.
• 7. Electricitat i telecomunicacions, que és el que millor s’adapta al que ja hi ha.
• 8. Proves abans de tapar: resistència mecànica i estanquitat de la fontaneria segons el CTE DB-HS 4 i comprovació de desguassos. Cada regata es fotografia i es referencia abans de tancar-la.
• 9. Tancament de regates, envans, arrebossats i plaques de guix laminat.
• 10. Impermeabilització de les zones humides i formació de pendents.
• 11. Enrajolat, paviment ceràmic i pedra.
• 12. Fals sostre, allisat de parets i primera mà de pintura.
• 13. Fusteria interior i armaris; muntatge de la cuina; taulell mesurat a obra amb els mobles ja col·locats.
• 14. Parquet, laminat o vinílic: dels últims, per no fer-los malbé.
• 15. Sanitaris, aixetes, mecanismes, lluminàries, certificat elèctric i posada en servei.
• 16. Pintura d’acabat, neteja final i repàs conjunt amb el client.

Els tres errors d’ordre que costen més diners

Tapar una regata sense haver fet la prova d’estanquitat. Si després degota, obrir-la torna a costar paleteria, guix i pintura, i el cost no és la reparació: és refer tres oficis que ja havien acabat.

Encarregar el taulell de cuina amb mides de plànol en comptes de mides d’obra. Una peça de pedra o de porcellànic pot trigar tres setmanes a fabricar-se i no admet retoc: si els mobles no queden exactament on deia el plànol, es perd la peça i el termini.

Col·locar la fusteria interior o el paviment de fusta abans d’hora. La cota del paviment acabat s’ha de decidir abans de muntar cap bastiment, perquè un terra que puja 15 mm entre lama i manta deixa una porta que ja no tanca. I un parquet col·locat abans de pintar acaba amb taques que només es treuen polint. Cap dels tres errors és una qüestió d’ofici: tots tres són de calendari.

Com llegir i comparar dos pressupostos de la mateixa obra

Dos pressupostos de la mateixa obra amb 15.000 € de diferència gairebé mai són el mateix treball a preus diferents. Són treballs diferents. Per veure-ho no cal ser tècnic: cal comparar-los pel mateix costat.

Un pressupost comparable té, per a cada partida, unitat de mesura, amidament, preu unitari i import. Un document que digui «reforma de bany: 8.500 €» no es pot comparar amb res, ni tan sols amb ell mateix d’aquí a tres mesos, perquè no diu quantes coses hi havia a dins.

• Amidaments: unitat (m², ml, ut), quantitat i preu unitari a cada línia. Senyal d’alarma: partides alçades i conceptes «a justificar» que sumen més del 10 % del total.
• Superfície de referència: comproveu sobre quina superfície es mesura cada partida. El paviment d’un pis de 80 m² construïts no són 80 m² de paviment.
• Imports previstos de material: si el pressupost preveu 30 €/m² de rajola i en trieu una de 60, la diferència ha d’estar escrita i s’ha de liquidar en tots dos sentits, també si trieu més barat.
• Ajudes de paleta, industrial per industrial. És la partida que més sovint falta als dos pressupostos alhora.
• IVA: les obres de renovació en habitatges acabats fa més de dos anys, contractades per un particular, tributen al 10 % sempre que el material aportat per l’empresa no superi el 40 % de la base imposable (article 91 de la Llei 37/1992). Per sobre d’aquest 40 %, tot va al 21 %.
• Calendari: data d’inici, durada per fases i quines causes justifiquen una pròrroga.
• Pagaments: bestreta, certificacions lligades a fases realment executades i retenció final fins a la recepció.
• Documentació de l’empresa: assegurança de responsabilitat civil vigent, alta dels treballadors i inscripció al Registre d’Empreses Acreditades del sector de la construcció (Llei 32/2006).
• Preus contradictoris: el contracte ha de dir com es valoraran les partides que avui encara no existeixen.

Els punts crítics d’un habitatge antic a les comarques gironines

El parc d’habitatge de Girona i el Gironès té dues grans famílies: els blocs dels anys 60 i 70 (Salt, Santa Eugènia, Sant Narcís, l’eixample de Girona) i les cases de poble entre mitgeres, moltes de pedra o de tàpia. Cadascuna té els seus punts febles i s’han de mirar en la primera visita.

• Instal·lació elèctrica sense presa de terra ni diferencials: en pisos anteriors al 1980 és la norma, no l’excepció.
• Baixants de fibrociment o de ferro colat molt calcificats: si no es canvien durant l’obra, després només s’hi accedeix picant.
• Humitats per capil·laritat a planta baixa de cases de poble: es tracten amb barrera química i revestiments transpirables, mai tapant-ho amb pladur.
• Bigues de fusta o biguetes de formigó amb aluminosi en edificis d’una època concreta: qualsevol dubte s’ha de resoldre amb una cala i un tècnic, mai a ull.
• Absència d’aïllament en façana i coberta: aprofitar la reforma per aïllar és la inversió que més es nota a la factura.
• Ventilació anul·lada: reixes tapades i xemeneies de ventilació clausurades en reformes anteriors. El CTE DB-HS 3 exigeix ventilació general permanent i extracció addicional a la cuina; sense això, tornen les condensacions.

Quan s’obre una paret i apareix el que no s’esperava

En un habitatge anterior als anys vuitanta, la reserva raonable per al que no es veu és del 15 % del pressupost; en un de posterior, el 10 % que ja hem dit. No és pessimisme: és que fins que no es pica no es pot saber què hi ha darrere d’un arrebossat del 1972. Quatre troballes concentren gairebé tots els casos.

• Aluminosi: biguetes prefabricades de ciment aluminós, habituals en construccions de mitjan segle XX. No es diagnostica a ull ni per l’any de l’edifici: cal una cala, un testimoni i un assaig químic de laboratori signat per un tècnic. A Catalunya, els edificis d’habitatges de més de 45 anys han de passar la inspecció tècnica de l’edifici (Decret 67/2015), i l’informe de la ITE és el primer document que demanem.
• Fibrociment amb amiant: baixants, dipòsits, plaques de coberta i conductes de ventilació. La comercialització i l’ús de l’amiant estan prohibits a Espanya des del 2002, per l’Ordre de 7 de desembre de 2001 que va modificar el Reial decret 1406/1989. No es pot manipular: la retirada l’ha de fer una empresa inscrita al RERA amb un pla de treball aprovat prèviament per l’autoritat laboral (Reial decret 396/2006), i aquesta aprovació té el seu propi termini, que s’ha de comptar dins del calendari.
• Canonades de plom: freqüents en muntants i instal·lacions interiors anteriors als anys setanta. El Reial decret 3/2023 fixa el límit de plom a l’aigua de consum en 10 µg/l i el rebaixa a 5 µg/l a partir del 2036. Quan apareix plom, se substitueix; no es repara.
• Fusta estructural amb corcs o podridura al recolzament, forjats de bigueta i revoltó cedits i cels rasos de canyís: es descobreixen en obrir el fals sostre, i canvien la partida de paleteria sencera.

Com es gestiona econòmicament un imprevist

Sempre igual, i per escrit. S’atura només la partida afectada —la resta de l’obra continua—, es documenta la troballa amb fotografies i amidament, es valora amb els preus unitaris que ja consten al contracte i, si la unitat no hi és, amb un preu contradictori acordat abans d’executar-la. No es reprèn fins que ho aproveu.

Al mateix document hi ha d’anar el segon cost, que és el que sempre s’oblida: els dies. Un imprevist no només val diners, val calendari, perquè desplaça l’entrada de tots els oficis que venien darrere i sovint obliga a reprogramar el subministrament d’un material amb tres setmanes de fabricació. Dir el preu i callar el termini és mitja resposta.

Si la troballa és estructural, l’obra canvia de naturalesa: deixa de ser una reforma d’habitatge i passa a ser una intervenció que necessita projecte, direcció facultativa, llicència d’obra major i, gairebé sempre, acord de la comunitat. En aquest punt la nostra feina és aturar-nos i dir-vos-ho, no continuar.

Anys 60-80, anys 90-2000 o obra nova: no és la mateixa reforma

El preu per metre quadrat té una franja tan ampla precisament per això: el mateix acabat costa el doble o la meitat segons què hi hagi a sota. L’any de construcció de l’edifici és el primer filtre que apliquem a la visita.

• Blocs dels anys 60 a 80: instal·lació elèctrica sense presa de terra, baixants de fibrociment o de ferro colat, canonades de plom o d’acer galvanitzat, envans de maó prim, forjats de bigueta i revoltó i pràcticament zero aïllament. Són els que més marge de millora tenen i també els que més imprevistos donen. Aquí la reforma és de veritat integral i la contingència ha de ser del 15 %.
• Habitatges dels anys 90 i 2000: ja hi ha presa de terra, canonades de coure i baixants de PVC, i la NBE-CT-79 havia introduït les primeres exigències tèrmiques, molt per sota de les d’avui. El que envelleix és la pell: paviment flotant prim, portes de DM, banys amb banyera i enrajolat fins al sostre i fusteria d’alumini sense trencament de pont tèrmic. Sovint no cal fer-ho tot.
• Obra posterior al 2006, ja sota el Codi Tècnic de l’Edificació: estructura, instal·lacions i aïllament compleixen normativa recent. Aquí una reforma integral rarament té sentit. El que es fa és obrir la cuina al menjador, refer un bany, canviar paviments i pujar de gamma; és reforma parcial i el cost per metre quadrat no es pot comparar amb els casos anteriors.

Un exemple concret: per què la instal·lació elèctrica canvia el pressupost

El Reglament electrotècnic de baixa tensió fixa un grau d’electrificació bàsic de 5.750 W i un d’elevat de 9.200 W, i exigeix com a mínim cinc circuits independents en un habitatge: il·luminació, preses d’ús general i frigorífic, cuina i forn, rentadora, rentavaixelles i termos, i preses de bany i cuina (ITC-BT-25). Cadascun amb la seva secció, la seva protecció i un nombre màxim de punts. Al bany, a més, hi ha volums de protecció al voltant de la banyera i la dutxa que limiten què s’hi pot col·locar i a quina distància (ITC-BT-27).

En un pis dels anys setanta amb dos circuits i sense presa de terra, complir això no és una millora: és una instal·lació nova sencera, amb quadre, regates a totes les estances, tapat, allisat i pintura. En un pis del 2003 sovint n’hi ha prou ampliant circuits i canviant el quadre. La diferència entre els dos casos són milers d’euros i dues setmanes de calendari, i és la mateixa línia del pressupost.

Una advertència normativa que afecta les dues primeres famílies: quan una intervenció renova més del 25 % de la superfície total de l’envolupant tèrmica de l’edifici, el compliment del CTE DB-HE deixa de ser opcional i s’ha d’aplicar al conjunt de l’envolupant resultant. Girona és zona climàtica C2, i això marca les transmitàncies límit que s’han de complir.

Reformar en una comunitat de veïns

A Catalunya la propietat horitzontal no es regeix per la llei estatal sinó pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya. La diferència pràctica és que hi ha obligacions de comunicació prèvia i de respecte als elements comuns que convé tenir clares abans de posar el primer contenidor al carrer.

• Comunicar per escrit a la presidència o a l’administració l’abast, l’inici i la durada prevista de l’obra, i demanar acord de junta quan s’ha d’intervenir en elements comuns.
• Els baixants generals, els muntants, la façana, la coberta, els forjats i els patis són elements comuns encara que passin per dins del vostre habitatge. Substituir un tram de baixant no és una decisió individual.
• Horaris: cada ajuntament té la seva ordenança de sorolls i de convivència. Es comprova abans de programar el picat, que és la fase que genera més queixes i la que més convé concentrar en pocs dies.
• Ascensor: si s’utilitza, es protegeix. Si la comunitat en prohibeix l’ús per a l’obra, el pressupost ha de contemplar la baixada de runa a mà, que no val el mateix.
• Protecció d’escala, replà i portal amb cartró i film, i neteja diària. És barat i evita la major part dels conflictes.
• Contenidor o sac de runa: autorització d’ocupació de via pública i, en carrers estrets, finestra horària de càrrega i descàrrega.
• Assegurança de responsabilitat civil de l’empresa: la comunitat la pot demanar i és raonable que ho faci.
• Danys a elements comuns: s’ha de dir per escrit qui els repara i en quin termini, abans que passin.

Què revaloritza de veritat i què no

No publiquem percentatges de revalorització perquè no hi ha cap font local fiable que els sostingui i les xifres que circulen són de màrqueting. El que sí que es pot dir amb criteri és quines partides descompta del preu un comprador informat si no hi són, i quines no valorarà encara que us hagin costat molt.

Es paga sol el que evita una obra futura: instal·lacions noves amb documentació, baixants substituïts, cuina i banys resolts. Es paga la fusteria exterior i l’aïllament, perquè a més de la factura mensual canvien la lletra del certificat d’eficiència energètica, que és obligatori per vendre i per llogar (Reial decret 390/2021) i que avui es mira de veritat. I es paga la llum natural i la distribució: obrir una cuina al menjador o guanyar un segon bany val més que qualsevol acabat car.

No es recupera el mateix en acabats de gamma molt alta dins d’una finca que no els acompanya —el sostre del preu el marquen l’edifici i el carrer, no l’interior del pis—, ni en personalització extrema, ni en domòtica que envelleix en cinc anys, ni en elements que augmenten el manteniment. I hi ha una cosa que costa, no es veu i sí que compta: la carpeta. Llicència, certificat d’instal·lació elèctrica, certificats de material, fotografies de les regates abans de tapar, plànol de l’estat final i factures. Un pis que es pot explicar es ven millor que un pis que només es pot ensenyar.

Terminis reals d’una reforma integral

Un pis de 60 m² sol estar entre 6 i 8 setmanes d’obra efectiva; un de 80 m², entre 8 i 10; una casa de 160 m² pot arribar a les 20 setmanes. A aquestes xifres cal sumar-hi el temps previ de permisos, que depèn de cada ajuntament, i els terminis de subministrament del material que trieu.

El calendari que us lliurem és per setmanes i per ofici. Si una setmana es desvia, ho sabeu aquella setmana i no el dia de l’entrega.

Les garanties: què diu la llei i què podeu exigir

La Llei 38/1999 d’ordenació de l’edificació estableix, al seu article 17, tres terminis de garantia per als danys materials, comptats des de la recepció de l’obra.

• 1 any: defectes d’execució que afecten elements de terminació o acabat. En respon el constructor.
• 3 anys: danys causats per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que provoquen l’incompliment dels requisits d’habitabilitat.
• 10 anys: danys materials per vicis o defectes que afecten la fonamentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometen la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.
• L’acció per reclamar prescriu al cap de 2 anys des que es produeix el dany (article 18). El termini de garantia i el termini per reclamar són coses diferents, i confondre-les és el motiu més habitual de quedar-se sense reclamació.

El matís que gairebé ningú explica sobre aquestes garanties

La Llei 38/1999 s’aplica a les obres d’edificació que descriu el seu article 2: obra nova i intervencions que alteren la configuració arquitectònica, el conjunt del sistema estructural o l’ús característic de l’edifici. Una reforma interior que no toca res d’això pot quedar-ne fora. Quan passa, el que us empara és el contracte, el Codi civil —l’article 1591 per als vicis ruïnosos i la responsabilitat contractual, amb el termini general de prescripció de cinc anys de l’article 1964— i la normativa de consum.

Per això insistim tant en el contracte escrit: hi ha d’haver una garantia amb termini, amb abast i amb el procediment per avisar i per fer el repàs. Tampoc s’han de confondre dues figures diferents: l’assegurança decennal de danys de l’article 19 està pensada per a edificis d’habitatge de nova construcció i en una reforma no se sol exigir, però que no hi hagi assegurança no vol dir que desaparegui la responsabilitat de deu anys de l’article 17.

A sobre s’hi sumen les garanties de fabricant, que van per un camí propi i amb les seves condicions: caldera i aparells de climatització, electrodomèstics, mobiliari, fusteria i paviments. Cada una demana registre, manteniment o instal·lació per empresa autoritzada per mantenir-se viva. Guardeu-les totes juntes amb les factures i el certificat elèctric, i us estalviareu la discussió del quart any.