Reformas integrales en Girona y el Gironès

Una reforma integral no es pintarlo todo y cambiar el pavimento. Es vaciar la vivienda hasta la estructura, revisar qué hay detrás de las paredes y volver a construirla con instalaciones nuevas, una distribución que tenga sentido hoy y unos acabados que aguanten veinte años. Hecho así, un piso de los años setenta en Girona puede funcionar mejor que uno de obra nueva.

El problema habitual no es técnico, es de coordinación: cinco gremios distintos, cada uno con su agenda, y un propietario haciendo de encargado sin quererlo. Nosotros trabajamos al revés. Un solo contrato, un solo interlocutor y un calendario donde cada oficio sabe qué día entra y qué día sale.

Esta página está escrita para quien todavía no ha pedido ningún presupuesto y, sobre todo, para quien ya tiene dos y no sabe por dónde compararlos. Encontrará qué incluye y qué no incluye una reforma integral, en qué orden entran los oficios y por qué no se puede alterar, qué partidas quedan siempre fuera del precio por metro cuadrado, cómo se gestiona económicamente lo que aparece al abrir una pared, qué cambia según el año de construcción del edificio y qué garantías le da la ley.

Qué hay que decidir antes de empezar

La mayor parte de los sobrecostes de una reforma no vienen de la obra, vienen de decisiones que se toman tarde. Antes de picar la primera baldosa conviene tener cerradas tres cosas: la distribución definitiva, la gama de acabados y el presupuesto máximo que está dispuesto a asumir con un 10 % de margen para imprevistos.

La distribución condiciona el precio más que ninguna otra cosa. Mover un tabique es barato. Mover un baño o una cocina no lo es, porque arrastra bajantes, ventilaciones y pendientes de desagüe que a menudo obligan a levantar el pavimento de toda la planta. Cuando se puede, trabajamos sobre los puntos húmedos existentes e invertimos ese dinero en acabados.

Qué incluye una reforma integral y dónde están las zonas grises

«Reforma integral» no es un término normativo: cada empresa mete dentro lo que quiere. Por eso la primera página de un presupuesto debería decir, partida por partida, qué queda dentro y qué queda fuera. En nuestro caso, dentro va todo lo que ocurre desde la protección del acceso hasta la limpieza final y la puesta en servicio: derribo y gestión de escombro, albañilería, saneamiento, fontanería, electricidad, ventilación, revestimientos, pavimentos, carpintería interior, cocina, baños, pintura y las ayudas de albañilería a todos los industriales.

Esa última expresión es la zona gris más cara de todas. Cuando un instalador de climatización, una tienda de cocinas o un carpintero le presupuestan lo suyo, dan por hecho que otro le abrirá la roza, le hará el agujero, se lo volverá a tapar y le dejará la pared lista para pintar. Esas horas son las ayudas de albañilería. Si no están en el presupuesto de la reforma ni en el del industrial, aparecen a media obra y las acaba pagando el propietario.

• Ayudas de albañilería a industriales externos: quién abre, quién tapa y quién deja la superficie acabada. Debe figurar por escrito, industrial por industrial.
• Alisado de paredes: pintar sobre gotelé no es pintar. Quitar el gotelé y alisar una pared es una partida propia y, en un piso de los setenta, puede ser de las cinco más caras del presupuesto.
• Sanitarios, grifería, mobiliario de baño y electrodomésticos: suministrados por la empresa o por el cliente, y con qué importe previsto por unidad.
• Iluminación: el presupuesto suele incluir los puntos de luz y los mecanismos, no las luminarias.
• Encimera de cocina: se mide en obra con los muebles ya montados. Cortes, huecos, tipo de canto y material cambian el precio y el plazo.
• Carpintería exterior: el marco, el vidrio, el vierteaguas, el sellado, la reposición de la jamba y la persiana son cinco conceptos distintos.
• Puertas interiores: hoja, cerco, tapajuntas, herrajes y acabado. Un precio «por puerta» sin desglosar no significa nada.
• Agua y luz de obra, uso del ascensor, protección de los elementos comunes y limpieza diaria del rellano.
• Limpieza final de obra, retirada de protecciones y repaso conjunto antes de la entrega.

Las partidas que nunca salen en el precio por metro cuadrado

Las cifras de €/m² sirven para situarse, no para contratar. Hay un grupo de conceptos que no dependen de la superficie de la vivienda sino del edificio, de la calle y del municipio, y que aparecen siempre al final del presupuesto. No son negociables con la empresa porque, en buena parte, son tributos y obligaciones legales.

• Gestión de residuos: el Real decreto 105/2008 obliga a entregar el escombro a un gestor autorizado con documento de trazabilidad y a separarlo en obra cuando se superan los umbrales por fracción (hormigón 80 t, cerámicos 40 t, metal 2 t, madera 1 t, vidrio 1 t, plástico 0,5 t, papel y cartón 0,5 t). Una reforma integral de 80 m² genera del orden de 10 a 20 toneladas, y el transporte y el vertido se pagan por tonelada.
• Fianza de residuos: en Cataluña hay que depositar en el ayuntamiento una fianza calculada sobre las toneladas previstas, que se devuelve presentando el certificado del gestor autorizado.
• Ocupación de vía pública: contenedor, saco, camión grúa o descarga en calzada necesitan autorización municipal y tasa por día. En el Barri Vell de Girona y en los cascos antiguos de calles estrechas eso no es solo un coste: es un condicionante de calendario.
• Andamio: cuando se trabaja en fachada o en altura. El Real decreto 2177/2004 exige un plan de montaje, uso y desmontaje firmado por técnico competente en andamios con plataformas situadas a más de 6 m de altura o con más de 8 m entre apoyos.
• ICIO y tasa de licencia: el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras es municipal, se calcula sobre el presupuesto de ejecución material y el texto refundido de la Ley de haciendas locales (RDL 2/2004) fija su tipo máximo en el 4 %.
• Proyecto técnico y dirección facultativa: cuando la obra altera la configuración arquitectónica, el sistema estructural o el uso característico, la Ley 38/1999 exige proyecto y dirección, y el Decreto legislativo 1/2010 la convierte en un acto sujeto a licencia urbanística y no a comunicación previa.
• Estudio básico de seguridad y salud y, cuando concurren varias empresas, coordinador de seguridad (Real decreto 1627/1997).
• Documentación de puesta en servicio: certificado de instalación eléctrica, certificado de la instalación receptora de gas si se toca, y el cambio de potencia con la comercializadora.

El orden de los oficios: por qué no se puede alterar

Una reforma integral no es un conjunto de trabajos que puedan hacerse en cualquier orden. Es una cadena y cada eslabón deja al siguiente en condiciones. Cuando un oficio entra antes de tiempo no se adelanta nada: se rehace. Este es el orden, y cada paso tiene un motivo técnico detrás.

• 1. Desconexión de suministros, protección de accesos y elementos comunes y montaje de barreras antipolvo.
• 2. Derribo y vaciado con retirada selectiva de residuos. Aquí aparece la inmensa mayoría de las sorpresas.
• 3. Replanteo de la distribución definitiva en el suelo, con yeso o cordel. Es el último momento barato para mover una pared.
• 4. Albañilería estructural: huecos, dinteles, refuerzos y formación de los tabiques nuevos.
• 5. Saneamiento. Va primero porque funciona por gravedad y no admite desvíos: las pendientes y la cota de los desagües fijan la altura del pavimento acabado de toda la planta.
• 6. Fontanería, ventilación y climatización. El agua va a presión y puede rodear; el saneamiento, no.
• 7. Electricidad y telecomunicaciones, que es lo que mejor se adapta a lo que ya hay.
• 8. Pruebas antes de tapar: resistencia mecánica y estanquidad de la fontanería según el CTE DB-HS 4 y comprobación de desagües. Cada roza se fotografía y se referencia antes de cerrarla.
• 9. Cierre de rozas, tabiques, enfoscados y placas de yeso laminado.
• 10. Impermeabilización de las zonas húmedas y formación de pendientes.
• 11. Alicatado, pavimento cerámico y piedra.
• 12. Falso techo, alisado de paredes y primera mano de pintura.
• 13. Carpintería interior y armarios; montaje de la cocina; encimera medida en obra con los muebles ya colocados.
• 14. Parquet, laminado o vinílico: de los últimos, para no estropearlos.
• 15. Sanitarios, grifería, mecanismos, luminarias, certificado eléctrico y puesta en servicio.
• 16. Pintura de acabado, limpieza final y repaso conjunto con el cliente.

Los tres errores de orden que más dinero cuestan

Tapar una roza sin haber hecho la prueba de estanquidad. Si luego gotea, volver a abrirla cuesta albañilería, yeso y pintura, y el coste no es la reparación: es rehacer tres oficios que ya habían terminado.

Encargar la encimera de cocina con medidas de plano en lugar de medidas de obra. Una pieza de piedra o de porcelánico puede tardar tres semanas en fabricarse y no admite retoque: si los muebles no quedan exactamente donde decía el plano, se pierde la pieza y el plazo.

Colocar la carpintería interior o el pavimento de madera antes de tiempo. La cota del pavimento acabado debe decidirse antes de montar ningún cerco, porque un suelo que sube 15 mm entre lama y manta deja una puerta que ya no cierra. Y un parquet colocado antes de pintar acaba con manchas que solo se quitan puliendo. Ninguno de los tres errores es una cuestión de oficio: los tres son de calendario.

Cómo leer y comparar dos presupuestos de la misma obra

Dos presupuestos de la misma obra con 15.000 € de diferencia casi nunca son el mismo trabajo a precios distintos. Son trabajos distintos. Para verlo no hace falta ser técnico: hay que compararlos por el mismo lado.

Un presupuesto comparable tiene, para cada partida, unidad de medida, medición, precio unitario e importe. Un documento que diga «reforma de baño: 8.500 €» no se puede comparar con nada, ni siquiera consigo mismo dentro de tres meses, porque no dice cuántas cosas había dentro.

• Mediciones: unidad (m², ml, ud), cantidad y precio unitario en cada línea. Señal de alarma: partidas alzadas y conceptos «a justificar» que suman más del 10 % del total.
• Superficie de referencia: compruebe sobre qué superficie se mide cada partida. El pavimento de un piso de 80 m² construidos no son 80 m² de pavimento.
• Importes previstos de material: si el presupuesto prevé 30 €/m² de baldosa y usted elige una de 60, la diferencia debe estar escrita y liquidarse en los dos sentidos, también si elige más barato.
• Ayudas de albañilería, industrial por industrial. Es la partida que más a menudo falta en los dos presupuestos a la vez.
• IVA: las obras de renovación en viviendas terminadas hace más de dos años y contratadas por un particular tributan al 10 % siempre que el material aportado por la empresa no supere el 40 % de la base imponible (artículo 91 de la Ley 37/1992). Por encima de ese 40 %, todo va al 21 %.
• Calendario: fecha de inicio, duración por fases y qué causas justifican una prórroga.
• Pagos: anticipo, certificaciones ligadas a fases realmente ejecutadas y retención final hasta la recepción.
• Documentación de la empresa: seguro de responsabilidad civil vigente, alta de los trabajadores e inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas del sector de la construcción (Ley 32/2006).
• Precios contradictorios: el contrato debe decir cómo se valorarán las partidas que hoy todavía no existen.

Los puntos críticos de una vivienda antigua en las comarcas de Girona

El parque de vivienda de Girona y el Gironès tiene dos grandes familias: los bloques de los años 60 y 70 (Salt, Santa Eugènia, Sant Narcís, el ensanche de Girona) y las casas de pueblo entre medianeras, muchas de piedra o de tapia. Cada una tiene sus puntos débiles y hay que mirarlos en la primera visita.

• Instalación eléctrica sin toma de tierra ni diferenciales: en pisos anteriores a 1980 es la norma, no la excepción.
• Bajantes de fibrocemento o de hierro fundido muy calcificados: si no se cambian durante la obra, después solo se accede a ellos picando.
• Humedades por capilaridad en planta baja de casas de pueblo: se tratan con barrera química y revestimientos transpirables, nunca tapándolo con pladur.
• Vigas de madera o viguetas de hormigón con aluminosis en edificios de una época concreta: cualquier duda se resuelve con una cata y un técnico, nunca a ojo.
• Ausencia de aislamiento en fachada y cubierta: aprovechar la reforma para aislar es la inversión que más se nota en la factura.
• Ventilación anulada: rejillas tapadas y shunts clausurados en reformas anteriores. El CTE DB-HS 3 exige ventilación general permanente y extracción adicional en la cocina; sin eso, vuelven las condensaciones.

Cuando se abre una pared y aparece lo que no se esperaba

En una vivienda anterior a los años ochenta, la reserva razonable para lo que no se ve es del 15 % del presupuesto; en una posterior, el 10 % que ya hemos dicho. No es pesimismo: es que hasta que no se pica no se puede saber qué hay detrás de un enfoscado de 1972. Cuatro hallazgos concentran casi todos los casos.

• Aluminosis: viguetas prefabricadas de cemento aluminoso, habituales en construcciones de mediados del siglo XX. No se diagnostica a ojo ni por el año del edificio: hace falta una cata, un testigo y un ensayo químico de laboratorio firmado por un técnico. En Cataluña, los edificios de viviendas de más de 45 años deben pasar la inspección técnica del edificio (Decreto 67/2015), y el informe de la ITE es el primer documento que pedimos.
• Fibrocemento con amianto: bajantes, depósitos, placas de cubierta y conductos de ventilación. La comercialización y el uso del amianto están prohibidos en España desde 2002, por la Orden de 7 de diciembre de 2001 que modificó el Real decreto 1406/1989. No se puede manipular: la retirada debe hacerla una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado previamente por la autoridad laboral (Real decreto 396/2006), y esa aprobación tiene su propio plazo, que hay que contar dentro del calendario.
• Tuberías de plomo: frecuentes en montantes e instalaciones interiores anteriores a los años setenta. El Real decreto 3/2023 fija el límite de plomo en el agua de consumo en 10 µg/l y lo rebaja a 5 µg/l a partir de 2036. Cuando aparece plomo, se sustituye; no se repara.
• Madera estructural con carcoma o pudrición en el apoyo, forjados de vigueta y bovedilla cedidos y falsos techos de cañizo: se descubren al abrir el techo, y cambian la partida de albañilería entera.

Cómo se gestiona económicamente un imprevisto

Siempre igual, y por escrito. Se para solo la partida afectada —el resto de la obra continúa—, se documenta el hallazgo con fotografías y medición, se valora con los precios unitarios que ya constan en el contrato y, si la unidad no está, con un precio contradictorio acordado antes de ejecutarla. No se reanuda hasta que usted lo aprueba.

En el mismo documento debe ir el segundo coste, que es el que siempre se olvida: los días. Un imprevisto no solo vale dinero, vale calendario, porque desplaza la entrada de todos los oficios que venían detrás y a menudo obliga a reprogramar el suministro de un material con tres semanas de fabricación. Decir el precio y callar el plazo es media respuesta.

Si el hallazgo es estructural, la obra cambia de naturaleza: deja de ser una reforma de vivienda y pasa a ser una intervención que necesita proyecto, dirección facultativa, licencia de obra mayor y, casi siempre, acuerdo de la comunidad. En ese punto nuestro trabajo es pararnos y decírselo, no continuar.

Años 60-80, años 90-2000 u obra nueva: no es la misma reforma

El precio por metro cuadrado tiene una franja tan amplia precisamente por esto: el mismo acabado cuesta el doble o la mitad según lo que haya debajo. El año de construcción del edificio es el primer filtro que aplicamos en la visita.

• Bloques de los años 60 a 80: instalación eléctrica sin toma de tierra, bajantes de fibrocemento o de hierro fundido, tuberías de plomo o de acero galvanizado, tabiques de ladrillo fino, forjados de vigueta y bovedilla y prácticamente cero aislamiento. Son los que más margen de mejora tienen y también los que más imprevistos dan. Aquí la reforma es de verdad integral y la contingencia debe ser del 15 %.
• Viviendas de los años 90 y 2000: ya hay toma de tierra, tuberías de cobre y bajantes de PVC, y la NBE-CT-79 había introducido las primeras exigencias térmicas, muy por debajo de las de hoy. Lo que envejece es la piel: pavimento flotante fino, puertas de DM, baños con bañera y alicatado hasta el techo y carpintería de aluminio sin rotura de puente térmico. A menudo no hace falta hacerlo todo.
• Obra posterior a 2006, ya bajo el Código Técnico de la Edificación: estructura, instalaciones y aislamiento cumplen normativa reciente. Aquí una reforma integral rara vez tiene sentido. Lo que se hace es abrir la cocina al comedor, rehacer un baño, cambiar pavimentos y subir de gama; es reforma parcial y su coste por metro cuadrado no se puede comparar con los casos anteriores.

Un ejemplo concreto: por qué la instalación eléctrica cambia el presupuesto

El Reglamento electrotécnico de baja tensión fija un grado de electrificación básico de 5.750 W y uno elevado de 9.200 W, y exige como mínimo cinco circuitos independientes en una vivienda: iluminación, tomas de uso general y frigorífico, cocina y horno, lavadora, lavavajillas y termo, y tomas de baño y cocina (ITC-BT-25). Cada uno con su sección, su protección y un número máximo de puntos. En el baño, además, hay volúmenes de protección alrededor de la bañera y la ducha que limitan qué se puede colocar y a qué distancia (ITC-BT-27).

En un piso de los años setenta con dos circuitos y sin toma de tierra, cumplir eso no es una mejora: es una instalación nueva entera, con cuadro, rozas en todas las estancias, tapado, alisado y pintura. En un piso de 2003 a menudo basta con ampliar circuitos y cambiar el cuadro. La diferencia entre los dos casos son miles de euros y dos semanas de calendario, y es la misma línea del presupuesto.

Una advertencia normativa que afecta a las dos primeras familias: cuando una intervención renueva más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica del edificio, el cumplimiento del CTE DB-HE deja de ser opcional y debe aplicarse al conjunto de la envolvente resultante. Girona es zona climática C2, y eso marca las transmitancias límite que hay que cumplir.

Reformar en una comunidad de vecinos

En Cataluña la propiedad horizontal no se rige por la ley estatal sino por el libro quinto del Código civil de Cataluña. La diferencia práctica es que hay obligaciones de comunicación previa y de respeto a los elementos comunes que conviene tener claras antes de poner el primer contenedor en la calle.

• Comunicar por escrito a la presidencia o a la administración el alcance, el inicio y la duración prevista de la obra, y pedir acuerdo de junta cuando hay que intervenir en elementos comunes.
• Los bajantes generales, los montantes, la fachada, la cubierta, los forjados y los patios son elementos comunes aunque pasen por dentro de su vivienda. Sustituir un tramo de bajante no es una decisión individual.
• Horarios: cada ayuntamiento tiene su ordenanza de ruidos y de convivencia. Se comprueba antes de programar el picado, que es la fase que más quejas genera y la que más conviene concentrar en pocos días.
• Ascensor: si se utiliza, se protege. Si la comunidad prohíbe su uso para la obra, el presupuesto debe contemplar la bajada de escombro a mano, que no vale lo mismo.
• Protección de escalera, rellano y portal con cartón y film, y limpieza diaria. Es barato y evita la mayor parte de los conflictos.
• Contenedor o saco de escombro: autorización de ocupación de vía pública y, en calles estrechas, ventana horaria de carga y descarga.
• Seguro de responsabilidad civil de la empresa: la comunidad puede pedirlo y es razonable que lo haga.
• Daños en elementos comunes: hay que decir por escrito quién los repara y en qué plazo, antes de que ocurran.

Qué revaloriza de verdad y qué no

No publicamos porcentajes de revalorización porque no hay ninguna fuente local fiable que los sostenga y las cifras que circulan son de marketing. Lo que sí se puede decir con criterio es qué partidas descuenta del precio un comprador informado si no están, y cuáles no valorará aunque a usted le hayan costado mucho.

Se paga solo lo que evita una obra futura: instalaciones nuevas con documentación, bajantes sustituidos, cocina y baños resueltos. Se paga la carpintería exterior y el aislamiento, porque además de la factura mensual cambian la letra del certificado de eficiencia energética, que es obligatorio para vender y para alquilar (Real decreto 390/2021) y que hoy se mira de verdad. Y se paga la luz natural y la distribución: abrir una cocina al comedor o ganar un segundo baño vale más que cualquier acabado caro.

No se recupera lo mismo en acabados de gama muy alta dentro de una finca que no los acompaña —el techo del precio lo marcan el edificio y la calle, no el interior del piso—, ni en personalización extrema, ni en domótica que envejece en cinco años, ni en elementos que aumentan el mantenimiento. Y hay algo que cuesta, no se ve y sí cuenta: la carpeta. Licencia, certificado de instalación eléctrica, certificados de material, fotografías de las rozas antes de tapar, plano del estado final y facturas. Un piso que se puede explicar se vende mejor que un piso que solo se puede enseñar.

Plazos reales de una reforma integral

Un piso de 60 m² suele estar entre 6 y 8 semanas de obra efectiva; uno de 80 m², entre 8 y 10; una casa de 160 m² puede llegar a las 20 semanas. A estas cifras hay que sumar el tiempo previo de permisos, que depende de cada ayuntamiento, y los plazos de suministro del material que elija.

El calendario que le entregamos es por semanas y por oficio. Si una semana se desvía, lo sabe esa semana y no el día de la entrega.

Las garantías: qué dice la ley y qué puede exigir

La Ley 38/1999 de ordenación de la edificación establece, en su artículo 17, tres plazos de garantía para los daños materiales, contados desde la recepción de la obra.

• 1 año: defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado. Responde el constructor.
• 3 años: daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que provocan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• 10 años: daños materiales por vicios o defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• La acción para reclamar prescribe a los 2 años desde que se produce el daño (artículo 18). El plazo de garantía y el plazo para reclamar son cosas distintas, y confundirlas es el motivo más habitual de quedarse sin reclamación.

El matiz que casi nadie explica sobre estas garantías

La Ley 38/1999 se aplica a las obras de edificación que describe su artículo 2: obra nueva e intervenciones que alteran la configuración arquitectónica, el conjunto del sistema estructural o el uso característico del edificio. Una reforma interior que no toca nada de eso puede quedar fuera. Cuando ocurre, lo que le ampara es el contrato, el Código civil —el artículo 1591 para los vicios ruinosos y la responsabilidad contractual, con el plazo general de prescripción de cinco años del artículo 1964— y la normativa de consumo.

Por eso insistimos tanto en el contrato escrito: debe haber una garantía con plazo, con alcance y con el procedimiento para avisar y para hacer el repaso. Tampoco hay que confundir dos figuras distintas: el seguro decenal de daños del artículo 19 está pensado para edificios de vivienda de nueva construcción y en una reforma no suele exigirse, pero que no haya seguro no significa que desaparezca la responsabilidad de diez años del artículo 17.

A todo eso se suman las garantías de fabricante, que van por un camino propio y con sus condiciones: caldera y aparatos de climatización, electrodomésticos, mobiliario, carpintería y pavimentos. Cada una exige registro, mantenimiento o instalación por empresa autorizada para mantenerse viva. Guárdelas todas juntas con las facturas y el certificado eléctrico y se ahorrará la discusión del cuarto año.