Reformas integrales en Llagostera

El núcleo antiguo de Llagostera, pegado al cerro del castillo y al recinto amurallado, tiene calles estrechas y en pendiente, y casas que van siguiendo el desnivel del terreno con medio peldaño en cada estancia. Eso tiene una consecuencia inmediata en el presupuesto: el acceso del material y la retirada del escombro condicionan el calendario tanto como el trabajo en sí. Hay que reservar espacio en la vía pública, prever trasbordo con vehículo pequeño cuando el camión no entra y, en algunos tramos, subir el material a mano.

Las casas de esta zona suelen tener muros de mampostería gruesos, techos de viguetas de madera y humedades en la planta baja. El criterio es el mismo que aplicamos en todas las casas de piedra: materiales transpirables, barrera contra la capilaridad cuando es viable y respeto por la estructura original cuando está sana. Sellar un muro de piedra con cemento y pintura plástica no detiene el agua, solo la hace salir medio metro más arriba. En el blog está cómo distinguir capilaridad, condensación y filtración antes de decidir el tratamiento.

La pendiente genera una segunda familia de trabajos muy característica del núcleo: escaleras interiores con huella y contrahuella irregulares, rellanos mínimos y alturas libres justas. Cuando una escalera se rehace, hay que resolverla según el DB-SUA, y eso a menudo obliga a repensar el espacio que ocupa y adónde llega. También hay muchos semisótanos y plantas bajas semienterradas que siempre se han usado como almacén y que ahora se quieren convertir en pieza habitable.

Esa conversión no es cerrar y pintar. Si se quiere contar como habitación hay que cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad que fija el Decreto 141/2012 —altura libre, ventilación e iluminación natural, superficie—, resolver la humedad del muro en contacto con el terreno y aislar la solera. Lo comprobamos antes de dibujar nada, porque determina si la pieza puede ser un dormitorio o debe quedarse en sala.

En las urbanizaciones —Llagostera Residencial, Mont-Rei, Selva Brava y el entorno de Panedes— hay mucha vivienda unifamiliar aislada de los años setenta a los noventa, a menudo con parcela grande y piscina. La logística es la opuesta a la del núcleo antiguo: espacio de sobra para el contenedor y para aparcar, pero viales largos, pendientes fuertes y algunos accesos por pista donde un camión grande no llega. Se resuelve con trasbordo y con pedidos agrupados, y hay que tenerlo en cuenta desde el presupuesto.

La envolvente de aquellas casas es lo que más marca el confort y la factura. Predominan los cerramientos de dos hojas con cámara sin aislar o con un grosor testimonial, la carpintería de aluminio sin rotura de puente térmico con vidrio simple o doble de primera generación, los cajones de persiana sin estanqueidad y la cubierta de teja sobre machihembrado cerámico sin ninguna capa aislante. En verano la casa acumula calor y en invierno no la retiene. El orden en que conviene atacarlo es el que explicamos en por dónde empezar a aislar la casa.

La calefacción de estas casas suele ser el capítulo siguiente. Muchas se hicieron con caldera de gasóleo y depósito propio, radiadores y una chimenea abierta que calienta poco y tira aire caliente chimenea arriba. Cuando se cambia el sistema —bomba de calor, aerotermia o una estufa estanca de pélets— hay que dimensionarlo con la casa ya aislada, no antes, y resolver la salida de humos por cubierta con el conducto y el remate que corresponden. Cualquier sustitución de instalación térmica se hace según el RITE y con el certificado correspondiente.

Hay un detalle que en Llagostera sale a menudo y que en la ciudad no existe: el saneamiento. En parte del diseminado y en algunas urbanizaciones la evacuación no va a la red municipal sino a fosa séptica o a depuradora compacta, y el agua puede venir de pozo. Eso condiciona una reforma de baño o de cocina antes de dibujarla, porque afecta al caudal disponible, a la posición de las arquetas, al separador de grasas y al mantenimiento posterior. Se comprueba en la visita, no sobre plano.

Las urbanizaciones al pie de les Gavarres están en contacto directo con la masa forestal. La normativa catalana de prevención de incendios en urbanizaciones obliga a mantener una franja perimetral de protección y, aunque no es una obligación de la reforma, sí recomienda criterios: chimeneas con matachispas, evitar acumulaciones de material combustible arrimado a fachada y elegir materiales no combustibles en porches y cubriciones exteriores. Es un consejo barato cuando ya se está trabajando allí.

El encargo más repetido del municipio es convertir una segunda residencia en vivienda habitual. Técnicamente significa tres cosas a la vez: poner al día la instalación eléctrica con cuadro, circuitos y toma de tierra según el REBT vigente y el boletín correspondiente, mejorar envolvente y carpintería para que la casa sea habitable en enero y no solo en agosto, y comprobar que la vivienda tiene o puede obtener la cédula de habitabilidad. A menudo es el momento en que tiene sentido una reforma integral y no una acumulación de parches.

Los baños y las cocinas de aquellas casas son reconocibles: bañera empotrada de metro setenta, gres de formato pequeño, mobiliario de tablero y poca ventilación. La sustitución por un plato enrasado es el cambio que más se nota, y en planta piso sobre forjado de hormigón normalmente hay margen de grosor para hacerlo bien. Lo detallamos en cambio de bañera por ducha y en ducha a nivel de suelo. En casas con gente mayor sumamos barras ancladas a muro, anchura de paso revisada y pavimento antideslizante.

Los exteriores cuentan más aquí que en ningún otro sitio. Terrazas, porches y perímetros de piscina piden pavimento con resistencia al deslizamiento adecuada y un desagüe que funcione el día de tormenta, y los pavimentos interiores de gres antiguo a menudo se pueden resolver sin picar si la planimetría acompaña. Los criterios de soporte, junta y acabado están en pavimentos, parquet y vinílico.

Fuera del núcleo y de las urbanizaciones quedan las masías y casas de payés del término, ya dentro o al pie de les Gavarres. Allí el orden de la rehabilitación es el de siempre y no admite atajos: cubierta, estructura, humedades, instalaciones y acabados. Hacer un acabado antes de que la cubierta sea estanca es pagarlo dos veces.

En Llagostera, la primera comprobación en el núcleo antiguo es si el edificio tiene algún grado de protección, porque de eso depende qué se puede hacer con la fachada, la cubierta y la carpintería, y no es una cuestión que se arregle a posteriori. Resuelto ese punto, el alcance de la intervención decide la categoría del trámite y los permisos de ocupación de vía pública que hagan falta. Esa comprobación la hacemos antes de cerrar precio y el trámite lo llevamos nosotros; en el blog está la guía completa de permisos.

Llagostera es el punto más alejado de nuestro radio habitual dentro del Gironès, y lo organizamos en consecuencia: estancias completas del equipo en lugar de idas y venidas, materiales agrupados y un calendario cerrado desde el principio, como el que describimos en el calendario real de una reforma integral. Esa distancia no se repercute en los precios orientativos: lo que hace variar el presupuesto es el estado de partida de la casa y lo accesible que sea la puerta.