Calendario real de una reforma integral, semana a semana

Todo el mundo pregunta cuánto durará la obra y casi nadie pregunta cómo se ordena. El plazo total es consecuencia del orden, y el orden de una reforma integral no es una preferencia de la empresa: es una cadena técnica donde cada oficio necesita que el anterior haya terminado y, a menudo, secado.

Aquí tiene el calendario tipo de un piso de 80 m² con instalaciones nuevas, cocina y baño. Los plazos por superficie y el detalle de cada partida están en la página de reformas integrales; esto es qué ocurre dentro de cada semana.

La semana 0: permisos, pedidos y replanteo

La semana 0 es la única que no se ve y la que más obras retrasa. De hecho no es una semana: son entre tres y seis semanas de trabajo previo que hay que cerrar antes de picar nada.

Ahí se resuelve la documentación municipal y, sobre todo, se hacen los pedidos. El material no se pide cuando se necesita, sino cuando se cierra el calendario: los plazos de suministro son el primer motivo de retraso de una obra.

• Documentación en el municipio: la comunicación previa de obra menor es ágil; una licencia de obra mayor, no. En el blog hay un artículo dedicado a los permisos para reformar en Girona.
• Replanteo definitivo sobre plano: distribución, puntos de agua, puntos de luz y enchufes, uno por uno.
• Pedidos de todo lo que se fabrica bajo demanda: cocina, encimera, puertas, plato de ducha a medida y mampara.
• Gama y referencia de pavimentos y revestimientos, con los metros calculados más el porcentaje de cortes.
• Contenedor, ocupación de vía pública si hace falta y aviso a la comunidad de vecinos.

El calendario semana a semana de un piso de 80 m²

Este es el modelo que usamos para un piso de 80 m² de nivel medio: nueve semanas de obra efectiva después de la semana 0. El mismo metraje puede moverse entre 8 y 10 semanas según lo que aparezca.

Qué puede parar cada fase

• Derribo: un bajante de fibrocemento, una vigueta en mal estado o una humedad oculta.
• Redistribución: un tabique que parecía de reparto y hace función de carga.
• Fontanería: un bajante comunitario que hay que tocar y necesita acuerdo de la comunidad.
• Electricidad: una potencia contratada insuficiente, que obliga a tramitar su aumento.
• Alicatado: material que llega con un tono o un calibre distintos a la muestra.
• Cocina y carpintería: el plazo de fabricación, que no depende del ritmo de la obra.
• Entrega: la puesta en servicio de las compañías, que no controla nadie de la obra.

Por qué el orden es inamovible

La regla que lo resume todo: no se alicata antes de pasar instalaciones. Los tubos van dentro de la pared y la pared se cierra con la baldosa. Alicatar primero es picar baldosa nueva para hacer las rozas y pagar dos veces el mismo paramento.

La cadena entera funciona igual. La pendiente se forma con mortero sobre el saneamiento ya colocado; la impermeabilización va sobre la pendiente; la baldosa, sobre la impermeabilización. Si se invierte cualquier eslabón, el de debajo queda inaccesible y el de encima hay que rehacerlo.

Al final ocurre lo mismo con dos cosas que sorprenden: las puertas se cortan a la cota del pavimento acabado, y la encimera se mide con los módulos ya montados y nivelados, nunca sobre plano. Entre medición y montaje hay días de fabricación que deben estar en el calendario.

Qué solapes funcionan y cuáles no

Nueve semanas no significan nueve fases seguidas. Los oficios se solapan siempre que trabajen en zonas o soportes distintos, y así es como se ganan días.

• Fontanería y electricidad la misma semana, cada una en una zona de la casa.
• Alicatado del baño mientras se levantan techos de pladur en los dormitorios.
• Primera mano de pintura en la zona de noche mientras se pavimenta la de día.
• Montaje de cocina mientras el carpintero coloca puertas en el otro extremo.

Y estos no se solapan nunca, por mucha prisa que haya:

• Alicatar un paramento que todavía debe recibir instalaciones.
• Pavimentar mientras haya picado o cortes de baldosa en la misma planta: el polvo se pega al adhesivo.
• Dar la mano de acabado de pintura antes de que hayan salido todos los oficios sucios.
• Montar la mampara antes de que el sellado del plato haya secado.

Las esperas técnicas que no se pueden comprimir

Hay días de calendario que no son trabajo de nadie: son material secando. No se ven en la factura y no se pueden acelerar.

• Una solera de mortero de cemento necesita un mínimo de 28 días de secado y menos de un 2 % de humedad residual antes de recibir cerámica. Con una lámina de desolidarización se puede colocar en cuanto es transitable.
• Con suelo radiante, la calefacción no se enciende hasta 7 días después de colocar el pavimento, y se arranca a 25 °C.
• Tras sellar el plato de ducha se esperan 24 horas antes de usarla. El desglose día a día de un baño está en la página de reformas de baño.
• Con paneles de pared en lugar de alicatado, la resina puente de unión necesita 24 horas y las juntas, 24 más.

Las cinco causas reales de retraso

1. Suministro de material. Es la primera. Un pavimento de stock nacional llega en 3 o 4 días hábiles; el mismo producto desde el stock de fábrica puede tardar de 12 a 16 días, y una producción especial, hasta 30. Una cocina, una mampara o un plato a medida se fabrican en semanas. Por eso los pedidos son semana 0.
2. Permisos. No por el trámite, sino por empezarlo tarde o por un requerimiento que obliga a completar documentación. Una licencia de obra mayor se cuenta en semanas desde que la documentación está completa, no desde que usted quiere empezar.
3. Cambios del cliente a mitad de camino. El problema no es cambiar de idea, es cuándo se cambia. Mover un enchufe en la semana 4 cuesta diez minutos; en la semana 6 significa picar baldosa nueva, rehacer la roza, tapar, esperar y volver a alicatar.
4. Imprevistos estructurales. Un bajante que cede al tocarlo, una vigueta en mal estado, una humedad por capilaridad. Los puntos críticos que miramos en la primera visita están en la página de reformas integrales. Cuando aparecen, se detiene la partida, se documenta y se valora por escrito antes de continuar.
5. La puesta en servicio de las compañías. Es la más injusta: no depende ni de usted ni de nosotros. Un aumento de potencia, un alta nueva o el cambio de contador tienen sus propios plazos, y se piden con semanas de antelación, no el día en que la obra ya está acabada.