Reformas de locales comerciales y oficinas

Reformar un local tiene una diferencia esencial respecto a una vivienda: detrás hay una normativa de actividad que no se negocia. Anchos de paso, recorridos de evacuación, accesibilidad, ventilación, señalización y, según qué haga en él, sectorización contra incendios e insonorización. Si la obra se proyecta sin tener eso en la cabeza, después no se obtiene la licencia y la reforma hay que volver a tocarla con el local ya montado y el alquiler corriendo.

Hay un segundo problema, menos evidente y más caro: obra y actividad son dos expedientes distintos, con calendarios distintos, y el de la actividad manda sobre el de la obra. Se puede tener la comunicación previa de obras resuelta en días y quedarse parado semanas porque falta un informe previo de prevención de incendios, porque la comunidad no ha aprobado el paso del conducto de humos o porque el aumento de potencia obliga a tocar la centralización de contadores.

Por eso trabajamos con el técnico que redacta el proyecto de actividad desde la primera visita: lo que construimos tiene que ser exactamente lo que después se certifica, y lo que se certifica debe estar decidido antes de picar la primera pared. Hacemos locales comerciales, oficinas, despachos profesionales y restauración en Girona, el Gironès y el Pla de l’Estany.

Planificar por fecha de apertura, no por fecha de inicio

La pregunta que hacemos en la primera visita no es “qué quiere hacer” sino “qué día tiene que abrir”. A partir de ahí montamos el calendario hacia atrás, reservando los días de la puesta en servicio de las compañías, que es lo que siempre se olvida y siempre se alarga.

Hacia atrás significa colocar primero las fechas que no dependen de nosotros: el informe previo de prevención de incendios cuando la actividad está sujeta, el acta de comprobación de una entidad colaboradora de la Administración, el certificado de instalación eléctrica, el aumento de potencia con la distribuidora y, si hay terraza o rótulo, los permisos de ocupación de vía pública y de publicidad. Todo eso tiene tiempos muertos que no se acortan poniendo más gente en la obra.

Cuando el local está en un edificio de viviendas, añadimos el factor horario: hay trabajos ruidosos que solo pueden hacerse en franjas concretas según la ordenanza municipal, y eso hay que contarlo en el calendario desde el principio, no descubrirlo el primer día de derribo.

Los olvidos que cuestan la licencia

Los motivos por los que un local no obtiene la licencia a la primera suelen ser siempre los mismos, y todos son evitables si se prevén antes de empezar. Ninguno de estos puntos es caro de resolver sobre el papel; todos son carísimos de resolver con la obra acabada.

• Baño no adaptado o con un espacio de giro por debajo de Ø 1,50 m.
• Escalón en la entrada sin solución prevista: el itinerario accesible no admite ninguno.
• Ancho de puerta por debajo de 0,80 m libres o pasillo por debajo de 1,20 m.
• Recorrido de evacuación de más de 25 m con una sola salida.
• Alumbrado de emergencia mal situado o insuficiente en los cuadros y en los equipos de protección.
• Ventilación de la zona de manipulación de alimentos sin caudal justificado.
• Salida de humos que no llega a cubierta o que no supera los edificios vecinos.
• Insonorización insuficiente si la actividad tiene música o maquinaria.

Obra y actividad: dos expedientes, y el segundo manda

En el ayuntamiento, una reforma de local abre dos caminos que a menudo se tramitan en ventanillas distintas. El de obras acaba en una comunicación previa o en una licencia de obra mayor según si toca estructura, fachada o la configuración del edificio. El de actividad acaba en una declaración responsable, una comunicación previa o una licencia, según dónde caiga la actividad dentro de la Ley 20/2009 de prevención y control ambiental de las actividades.

El orden lógico parece obvio —primero la obra, después la actividad— y es exactamente al revés. La actividad es la que fija la ocupación, y de la ocupación salen el ancho de las puertas, el número de salidas, los aparatos sanitarios, el caudal de ventilación y el nivel de protección contra incendios. Decidir la distribución antes de conocer la ocupación es construir a ciegas y pagar dos veces el mismo tabique.

El peor caso que vemos es el del local que ya tenía actividad. Una licencia antigua de tienda no sirve para un bar, y a menudo no sirve ni para otra tienda si la actividad cambia de clasificación. Antes de firmar el alquiler vale la pena pedir al ayuntamiento el informe de compatibilidad urbanística: cuesta una tasa pequeña y puede ahorrarle un contrato imposible de cumplir.

Comunicación previa, licencia ambiental o autorización: dónde cae usted

La Ley 20/2009 clasifica las actividades por anexos y cada anexo tiene un régimen de intervención distinto. Saber en cuál está cambia el calendario entero, porque hay regímenes que permiten iniciar la actividad el mismo día en que se presenta la documentación completa y regímenes que exigen esperar una resolución expresa.

• Anexo I — autorización ambiental. La resuelve la Generalitat y afecta a actividades con incidencia ambiental alta. Prácticamente ningún local comercial de calle entra aquí.
• Anexo II — licencia ambiental municipal. Exige proyecto técnico, informes sectoriales y resolución del ayuntamiento antes de abrir. Aquí el tiempo de espera no depende de usted.
• Anexo III — comunicación previa ambiental. Se presenta con el proyecto y las certificaciones técnicas y permite iniciar la actividad, sujeta a comprobación posterior.
• Fuera de anexos — la mayoría de comercios, oficinas y despachos van por el régimen municipal de declaración responsable o comunicación previa que generalizaron la Ley 16/2015 de simplificación administrativa y la Ley 18/2020 de facilitación de la actividad económica.
• Bares, restaurantes y cualquier establecimiento abierto al público suman la Ley 11/2009 de espectáculos públicos y actividades recreativas y su reglamento, el Decreto 112/2010: según el aforo y según si hay música, el trámite es una comunicación previa o una licencia de establecimiento abierto al público.
• Actividades incluidas en el anexo 1 de la Ley 3/2010 de prevención y seguridad en materia de incendios: hace falta informe previo favorable antes de empezar y, terminada la obra, acta de comprobación de una entidad colaboradora de la Administración.

El informe de incendios: el trámite que rompe calendarios

De todos los papeles, el que más obras hemos visto parar es el informe previo de prevención de incendios. No se pide cuando la obra está hecha: se pide con el proyecto, antes de empezar, porque condiciona la sectorización, las puertas, el número de salidas y la distribución. Pedirlo tarde significa volver a abrir tabiques acabados y, en un local alquilado, pagar meses de renta sin facturar.

El circuito tiene dos partes que se confunden a menudo. Primero el informe previo, que valida el proyecto sobre papel. Después, ejecutada la obra, el acta de comprobación que firma una entidad colaboradora de la Administración y que verifica que lo construido coincide con lo informado. Si en obra se ha movido una puerta de sitio o se ha cambiado una hoja por otra no clasificada, el acta sale desfavorable y hay que repetir la visita.

La consecuencia práctica para nosotros es que en las obras sujetas a este régimen documentamos con fotografías y albaranes cada elemento con clasificación —puertas EI, compuertas, sellados de pasos de instalaciones, señalización— antes de tapar nada. Cuesta medio día de trabajo y ahorra una semana de discusiones.

Lo que pide el CTE DB-SI dentro de un local

La seguridad en caso de incendio es la parte del proyecto que arrastra más decisiones constructivas, y todas salen de un solo número: la ocupación. El CTE DB-SI no pregunta cuánta gente piensa tener, la calcula por densidad de superficie con la tabla 2.1 del DB-SI 3, y de ese cálculo sale todo lo demás.

• Ocupación: 10 m² por persona en plantas de oficinas, 2 m² por persona en áreas de venta de planta baja, 1,5 m² por persona en zonas de público sentado de bares y restaurantes y 1 m² por persona en zonas de público de pie.
• Salidas: un recinto puede tener una sola si la ocupación no pasa de 100 personas y ningún recorrido de evacuación supera los 25 m. Con dos salidas, el recorrido puede llegar a 50 m.
• Anchos: puertas de A ≥ P/200 y nunca menos de 0,80 m libres, con hojas de entre 0,60 y 1,23 m; pasillos de A ≥ P/200 y nunca menos de 1,00 m.
• Sentido de apertura: abre en el sentido de la evacuación toda puerta prevista para el paso de más de 100 personas o para más de 50 ocupantes del recinto en el que está.
• Sistema de apertura: barra horizontal según UNE-EN 1125 cuando el público no está familiarizado con la puerta; manilla o pulsador según UNE-EN 179 cuando quien evacua es personal del local.
• Extintores portátiles de eficacia 21A-113B a menos de 15 m de recorrido desde cualquier origen de evacuación, en cada planta.
• Señalización según UNE 23034: rótulo de 210 × 210 mm si debe verse desde menos de 10 m, de 420 × 420 mm hasta 20 m y de 594 × 594 mm hasta 30 m, en material fotoluminiscente según UNE 23035-4.
• Bocas de incendio equipadas a partir de 500 m² construidos en uso comercial y de pública concurrencia.

Sectores de incendio y cocinas: dos cifras que cambian la planta

La sectorización es el otro bloque del DB-SI y el que más metros cuadrados se come. Una zona de uso administrativo o comercial integrada en un edificio de otro uso debe constituir sector de incendio propio cuando supera los 500 m² construidos, y una zona de pública concurrencia cuando la ocupación pasa de 500 personas. Los cerramientos que separan sectores deben ser EI 60 como mínimo en un edificio de poca altura y EI 120 bajo rasante, y la puerta de paso entre sectores debe ser EI2 t/2-C5: la mitad del tiempo exigido al cerramiento.

En restauración hay un segundo umbral que coge por sorpresa: la cocina es un local de riesgo especial en función de la potencia instalada. A partir de 20 kW es riesgo bajo, a partir de 30 kW riesgo medio y a partir de 50 kW riesgo alto. Pasar de riesgo bajo a medio no es un detalle de papel: obliga a vestíbulo de independencia y a dos puertas EI2 30-C5 en lugar de una puerta EI2 45-C5, y eso significa metros cuadrados y una distribución distinta.

Traducido a decisiones de compra: sume la potencia de la cocina, del horno, de la freidora y de la plancha antes de encargarlos. Un aparato más potente de la cuenta puede pasarle de franja y costarle un vestíbulo que no cabía en la planta. Es el tipo de detalle que un proyecto de actividad resuelve en una tarde y una obra sin proyecto descubre cuando ya no hay remedio barato.

Accesibilidad: el escalón de la entrada y el baño adaptado

La accesibilidad es la partida que más a menudo se descubre tarde y la que más cara sale de resolver a posteriori, porque afecta a la geometría del local y no a los acabados. El marco son el CTE DB-SUA, la Ley 13/2014 de accesibilidad de Cataluña y el código de accesibilidad catalán, que distingue entre itinerario adaptado e itinerario practicable. Las cotas del itinerario accesible son estas y no admiten interpretación:

• Anchura libre de paso de 1,20 m, con estrechamientos puntuales de 1,00 m que no superen los 0,50 m de longitud.
• Espacio de giro libre de obstáculos de Ø 1,50 m en el vestíbulo de entrada y al fondo de los pasillos de más de 10 m.
• Puertas de 0,80 m libres de paso y espacio horizontal libre del barrido de la hoja de Ø 1,20 m a ambos lados.
• Pendiente longitudinal máxima del 4 %; por encima ya es rampa: 10 % si mide menos de 3 m, 8 % si mide menos de 6 m y 6 % a partir de ahí, siempre con 1,20 m de anchura.
• Mecanismos, interruptores y tomas entre 0,80 y 1,20 m de altura.
• Un servicio higiénico accesible por cada 10 unidades o fracción de inodoros instalados, que puede ser de uso compartido.
• En el baño adaptado: giro de Ø 1,50 m, espacio de transferencia lateral de 0,80 m de ancho y 0,75 m de fondo a un lado del inodoro, barra abatible en el lado de la transferencia y fija en el otro, y accesorios diferenciados cromáticamente del entorno.

El escalón de la acera: tres soluciones y lo que cuesta cada una

El punto crítico en las calles de Girona y en los cascos antiguos de la comarca es el escalón de la entrada. Muchos locales tienen de 10 a 20 cm de desnivel respecto a la acera y el itinerario accesible no admite ningún escalón. Las salidas posibles son tres y todas tienen consecuencias sobre el resto del proyecto.

La primera es rebajar el pavimento interior y resolver la pendiente dentro del local: es la más limpia, pero cambia la cota de todo el local, la del desagüe y la de la puerta, y puede obligar a bombear las aguas si el colector queda por encima. La segunda es una rampa interior: con un 8 % de pendiente hacen falta 1,25 m de desarrollo por cada 10 cm de desnivel, de modo que un escalón de 18 cm se come más de 2 m de fondo de local. En una tienda estrecha eso son estanterías; en un restaurante, mesas.

La tercera es resolverlo en la acera, y ahí ya no depende de usted: la acera es vía pública, hace falta licencia de ocupación y a menudo no se concede si la anchura libre de paso que queda es insuficiente. Por eso el escalón se mide el día de la visita, con metro, antes de dibujar ninguna distribución. Descubrirlo cuando el mobiliario ya está encargado es el camino corto hacia una obra que se rehace.

Insonorización cuando hay viviendas encima

Un local en planta baja de un edificio de viviendas tiene a los vecinos a menos de treinta centímetros: el forjado. Aquí mandan la Ley 16/2002 de protección contra la contaminación acústica, el Decreto 176/2009 que la desarrolla con los mapas de capacidad acústica municipales y la ordenanza de ruidos del municipio, que es la que finalmente mide y sanciona.

Los valores límite de inmisión en el interior de las viviendas vecinas son bajos y es muy fácil subestimarlos: son del orden de 30 dB(A) de día y de tarde y de 25 dB(A) por la noche en dormitorios, y unos cinco decibelios más en salas de estar. El periodo nocturno va de las 23 a las 7 h, que es exactamente la franja en la que un bar hace el negocio. Para poner escala: una conversación normal se mueve por los 60 dB(A) y la música de un local ambientado, por los 85 o 90. La diferencia que debe absorber el forjado no es de diez decibelios, es de sesenta.

El CTE DB-HR fija el mínimo del edificio —55 dBA de aislamiento a ruido aéreo entre un recinto de actividad y un recinto protegido, y un máximo de 60 dB de nivel de ruido de impacto—, pero ese mínimo es insuficiente para cualquier actividad con música o con maquinaria. En un local con música hay que trabajar con el principio de caja dentro de caja: ningún elemento del local nuevo puede tocar rígidamente la estructura del edificio.

• Techo acústico desolidarizado: perfilería colgada con suspensiones antivibratorias, cámara de cinco centímetros o más, lana mineral de 45 a 70 mm y dos placas de yeso laminado, una de alta densidad.
• Cuidado con la altura: ese techo se come de 10 a 20 cm de altura libre. Compruebe antes que la zona de público lo resiste, porque las ordenanzas suelen exigir un mínimo de altura libre en zonas de público.
• Suelo flotante sobre lámina elastomérica o lana de roca de alta densidad, con banda perimetral y sin ningún contacto rígido con los tabiques. Es lo único que detiene el ruido de impacto de las sillas y de los graves.
• Tabiques de dos estructuras independientes con lana mineral en el interior cuando el local es medianero con una vivienda.
• Vestíbulo acústico en la entrada, con dos puertas que no se abran a la vez: sin eso, cada cliente que entra saca a la calle todo lo que ha insonorizado.
• Antivibratorios bajo toda la maquinaria: compresores, cámaras, extractores y conductos. La vibración viaja por la estructura más lejos que el sonido por el aire.
• Limitador-registrador acústico cuando hay música: la normativa lo pide y, en la práctica, es su prueba documental ante una denuncia.

Ventilación y extracción: la salida de humos decide el proyecto

En restauración hay una pregunta que debe responderse antes que ninguna otra: por dónde salen los humos. La regla que aplican la mayoría de ordenanzas gerundenses es que el conducto tiene que llegar a cubierta y el sombrerete debe superar el punto más alto del edificio y de los que tiene pegados. El radio de referencia y el sobrealzado exacto cambian de un municipio a otro, y por eso se consulta la ordenanza concreta y no lo que se hizo en el local de al lado hace diez años.

El problema, sin embargo, no suele ser técnico sino de propiedad: el conducto debe atravesar plantas de viviendas o subir por un patio o por la fachada posterior, y todo eso son elementos comunes. Hace falta el acuerdo de la comunidad de propietarios según el libro quinto del Código civil de Cataluña, y ese acuerdo no se consigue en una semana. Es lo primero que miramos en un local candidato a restauración: si no hay chimenea posible ni acuerdo previsible, ese local no es un restaurante por muy bien de precio que esté.

• Conducto de acero inoxidable, estanco, con registros de limpieza accesibles y recogida de grasas en el punto bajo.
• Mantenimiento de la sectorización: si el conducto atraviesa otro sector de incendio, o el conducto es clasificado EI o llevan compuertas cortafuego.
• Filtros en la campana y, si la ordenanza o los vecinos lo piden, tratamiento de olores con carbón activo o precipitación electrostática.
• Aportación de aire compensada: si se extrae sin que entre aire, el local queda en depresión, la puerta cuesta de abrir y los humos vuelven hacia la sala.
• Elementos de ventilación de cocina profesional según la serie de normas UNE-EN 16282.
• Separador de grasas antes de la acometida al alcantarillado: la mayoría de ordenanzas de saneamiento lo exigen en restauración.

Caudales de ventilación: qué dice el RITE y dónde sorprende

Fuera de la campana de cocina, la ventilación la manda el RITE. Los bares, restaurantes, comercios y gimnasios son calidad de aire interior IDA 3, con 8 dm³/s por persona, que son 28,8 m³/h; las oficinas son IDA 2, con 12,5 dm³/s por persona, 45 m³/h. Multiplíquelo por la ocupación que le ha salido del cálculo del DB-SI y tendrá el caudal mínimo que debe mover la instalación.

Un ejemplo: una oficina de 200 m² da 20 personas de ocupación según la densidad de 10 m² por persona, y 20 × 45 m³/h son 900 m³/h de aire exterior. Un restaurante de 120 m² con 80 m² de sala de público sentado da unas 53 personas y, a 28,8 m³/h, más de 1.500 m³/h. No es la misma máquina ni el mismo conducto, y el falso techo que necesitan tampoco.

Hay un umbral que a menudo se descubre tarde y que cambia el presupuesto: cuando el caudal de aire expulsado al exterior supera los 0,5 m³/s —1.800 m³/h—, el RITE obliga a recuperar la energía de ese aire. Un recuperador de calor no es un accesorio que se añade al final: ocupa sitio en el falso techo, necesita dos conductos y hay que preverlo en el proyecto y en la altura libre desde el primer día.

Potencia, cuadro y tarifa: el trámite más lento de todos

La instalación eléctrica de un local no se parece a la de un piso ni en la previsión de carga ni en los trámites. El REBT, en la instrucción ITC-BT-10, fija una previsión mínima de 100 W por m² para locales comerciales y oficinas, con un mínimo de 3.450 W y coeficiente de simultaneidad 1: en un local se cuenta con que todo puede estar encendido a la vez. Un local de 120 m² ya sale de 12 kW antes de poner ninguna cocina.

Aquí aparece el umbral que cambia la factura para siempre: hasta 15 kW la tarifa de acceso es la 2.0TD, con dos periodos de potencia; a partir de 15 kW se pasa a la 3.0TD, con seis periodos de potencia y seis de energía. La diferencia no es solo de precio unitario: obliga a repartir la potencia contratada por franjas horarias y a pensar cuándo funciona cada equipo. Vale la pena hacer ese cálculo antes de comprar los aparatos, no después de tenerlos instalados.

Y está el tiempo, que es lo que de verdad duele. Aumentar la potencia contratada puede exigir cambiar la derivación individual, el contador o la caja general de protección, y en un edificio antiguo la centralización de contadores puede no admitir el aumento. Eso significa derechos de extensión y de acceso con la distribuidora y una obra que no controlamos nosotros. Es el trámite que más veces hemos visto convertir una obra de seis semanas en una apertura de tres meses, y por eso es el primero que se pide.

• Previsión de cargas: 100 W/m², mínimo 3.450 W, coeficiente de simultaneidad 1 (ITC-BT-10).
• Umbral de tarifa: 2.0TD hasta 15 kW; 3.0TD por encima, con seis periodos de potencia y seis de energía.
• Locales de pública concurrencia: proyecto eléctrico firmado por técnico titulado, no basta con la memoria técnica de diseño, y alumbrado de emergencia según la ITC-BT-28.
• Suministro complementario obligatorio en locales de espectáculos y actividades recreativas, y en locales de reunión y de trabajo con ocupación prevista de más de 300 personas.
• Inspección inicial por un organismo de control en locales de pública concurrencia y en instalaciones de más de 100 kW, e inspección periódica cada 5 años.
• Certificado de instalación eléctrica firmado por instalador habilitado: sin él no hay contrato con la comercializadora ni actividad legal.
• Alumbrado de emergencia: 1 lux en el suelo en los recorridos de evacuación, 5 lux en los cuadros y en los equipos de protección contra incendios, el 50 % del nivel a los 5 segundos, el 100 % a los 60 y una autonomía mínima de una hora.

Cuánto cuesta de verdad un día cerrado

Es el número que casi nadie calcula y el que debería mandar en todas las decisiones de la obra. Sume los gastos que corren tanto si abre como si no —alquiler, cuota de la Seguridad Social, seguro, cuota del préstamo, suministros mínimos, gestoría— y divídalos entre 30. Ese es el coste de un día con la persiana bajada, sin contar todavía el margen que no genera.

Un ejemplo con números redondos para ver el orden de magnitud: 1.200 € de alquiler, 400 € de cuota y 300 € entre seguro, gestoría y suministros son 1.900 € al mes, unos 63 € al día. Cuatro semanas de retraso cuestan unos 1.800 € antes de vender nada. Si además había stock comprado, personal con fecha de incorporación o una campaña de Navidad en el calendario, la cifra real se multiplica.

De ahí salen tres decisiones que recomendamos siempre. La primera, negociar meses de carencia de renta en el contrato de alquiler para cubrir la obra: se negocia antes de firmar, nunca después. La segunda, no encargar la obra hasta tener el proyecto de actividad y los informes previos resueltos o al menos presentados. La tercera, dejar por escrito en el presupuesto qué partidas dependen de un tercero —compañía eléctrica, comunidad de propietarios, informe de incendios— para que nadie confunda un retraso administrativo con un retraso de obra.

Hay un cuarto punto que no es constructivo pero afecta a su balance: el artículo 23 de la Ley de arrendamientos urbanos, aplicable a los locales por la remisión del artículo 30, dice que las obras que modifican la configuración del inmueble necesitan el consentimiento escrito del propietario y que, al terminar el contrato, el arrendador puede exigir que las cosas vuelvan a su estado anterior. Todo lo que invierta en un local alquilado hay que pactarlo por escrito antes de empezar: quién paga, qué queda y qué hay que deshacer.

El orden de la obra para que ningún trámite le pare

Este es el guion que seguimos cuando el cliente nos llama antes de firmar el alquiler, que es el momento ideal. Cuando nos llaman con el contrato firmado y el local vacío, el guion es el mismo pero con menos margen de maniobra.

• 1. Antes de firmar: informe de compatibilidad urbanística en el ayuntamiento, comprobación de que hay salida de humos posible y de qué potencia hay disponible, y lectura del contrato en lo relativo a obras, carencia y reversión.
• 2. Semana 1: levantamiento del estado actual con cotas reales —escalón de entrada, altura libre, ancho de puerta, sección de la derivación individual, situación del desagüe— y encargo del proyecto de actividad.
• 3. Semanas 1 a 3: proyecto de actividad y anteproyecto de obra a la vez. De ahí salen la ocupación, el número de salidas, el baño adaptado, el caudal de ventilación y la sectorización.
• 4. En paralelo, sin esperar a nada: solicitud del informe previo de prevención de incendios si procede, solicitud de aumento de potencia a la distribuidora y, si hace falta, convocatoria de la comunidad de propietarios para el conducto y las unidades exteriores.
• 5. Presentación de la comunicación previa de obras o de la licencia, con el presupuesto por partidas y la documentación técnica.
• 6. Obra: derribos y saneamiento, instalaciones vistas y comprobadas antes de tapar, cerramientos y sectorización, acabados y, al final de todo, mobiliario y rotulación.
• 7. Fin de obra: certificado de instalación eléctrica, certificados de las instalaciones térmicas y de protección contra incendios, acta de comprobación de la entidad colaboradora si la actividad está sujeta y certificado final del técnico.
• 8. Comunicación previa o licencia de actividad, alta de suministros y apertura.

Franjas orientativas de mercado para locales

No hay un precio por metro cuadrado de reforma de local: hay tres mundos distintos según qué haya que hacer, y lo que los separa no son los acabados sino las instalaciones. Estas son franjas orientativas observadas en el mercado de las comarcas gerundenses, no una oferta. El precio cerrado sale de la visita y de un presupuesto por partidas, y el IVA va aparte.

• Adecuación ligera de una oficina o de una tienda que ya funcionaba: pintura, pavimento nuevo, iluminación y pequeños ajustes, sin tocar instalaciones. De 250 a 450 €/m².
• Adecuación completa de un local diáfano: instalaciones eléctricas y de agua nuevas, techo registrable, climatización, baño adaptado, sectorización y acabados. De 500 a 900 €/m².
• Local de restauración: todo lo anterior más cocina, extracción hasta cubierta, insonorización, separador de grasas y protección contra incendios reforzada. De 900 a 1.600 €/m² y al alza.
• Partidas que se presupuestan aparte y que a menudo deciden el total: aumento de potencia y acometida, conducto de humos completo, plataforma elevadora y rotulación de fachada.

Adónde se va el presupuesto y cómo leerlo

Adónde se va el presupuesto en un local no es donde la gente cree. Los acabados vistosos —el pavimento, la carpintería, la iluminación decorativa— son una parte pequeña del total. El grueso se va en lo que no se ve: la instalación eléctrica completa con su cuadro y su certificado, la climatización y la ventilación con sus conductos y su recuperador, la insonorización y la salida de humos.

Por eso, cuando compare ofertas, el criterio no es el número final sino el nivel de detalle de esas cuatro partidas. Si el presupuesto que le han pasado dice “instalación eléctrica” con un precio y ya está, sin potencia prevista, sin número de circuitos y sin mencionar el certificado, no es un presupuesto: es una cifra. Lo mismo vale para “climatización” sin caudales y para “insonorización” sin sistema ni grosores.

El resto de decisiones de material se toman con el mismo criterio que en una vivienda, pero con clases de uso superiores: el pavimento de un local de tránsito intenso pide clase de uso comercial, y eso lo explicamos con detalle en la página de pavimentos. Aquí lo que cambia no es el producto, es la exigencia de uso y el hecho de que cualquier reparación posterior implica cerrar.