Reformas integrales en Fornells de la Selva

Fornells de la Selva es del Gironès, pese al nombre. La confusión es habitual y tiene consecuencias prácticas cuando se busca información: el planeamiento, los trámites y el ayuntamiento que los resuelve son los del Gironès. El municipio funciona exactamente como lo que es, un pueblo residencial pegado al sur de Girona con mucha gente que duerme allí y trabaja en la ciudad, y eso marca tanto el tipo de casa como el tipo de reforma que se encarga.

La tipología dominante es la casa aislada o pareada de dos plantas con garaje y jardín, construida en buena parte entre los años ochenta y el cambio de siglo, con una franja más reciente. Son casas con metros de sobra y con una distribución que ya no encaja con cómo se vive hoy: cocina cerrada, un comedor que no comunica con el jardín y una planta baja donde el garaje ocupa precisamente el mejor espacio de la casa, el que da al sur y a la calle tranquila.

Por eso el encargo estrella en Fornells es convertir parte del garaje en espacio habitable: una sala, un despacho, una habitación para alguien mayor que ya no quiere subir escaleras o un baño en la planta baja. Es una obra que multiplica el valor de uso de la casa sin tocar su volumen, y es también la que más a menudo se plantea mal, porque parece sencilla y no lo es en absoluto.

Un garaje no se proyectó para vivir en él y tiene cuatro carencias a la vez. La solera va directamente sobre el terreno, sin aislamiento ni barrera de vapor, y suele tener pendiente hacia la puerta. El cerramiento principal es una puerta metálica que hay que sustituir por obra y carpintería. La ventilación y la iluminación natural no cumplen lo que el Decreto 141/2012 exige a una pieza habitable. Y la separación entre un aparcamiento y la vivienda está regulada por el CTE DB-SI, de modo que ambos usos no pueden convivir sin resolverlo. Cada uno de esos puntos es asumible; el problema aparece cuando se descubren de uno en uno con la obra empezada.

Hay una parte que no es técnica sino administrativa y que puede cambiar todo el proyecto: el planeamiento suele exigir un número mínimo de plazas de aparcamiento por vivienda, y si el garaje desaparece hay que ver cómo se resuelve dentro de la parcela. Se comprueba en el Ayuntamiento de Fornells de la Selva antes de dibujar nada, porque es la condición que manda sobre todas las demás. Hemos resumido en el blog qué trámite corresponde a cada tipo de obra.

Fornells tiene una particularidad que no tienen los pueblos del interior de la comarca: por el término y por su entorno inmediato pasan infraestructuras. Las casas más próximas a las carreteras y al trazado ferroviario conviven con un ruido de fondo continuo, y en una reforma eso debe tratarse como un requisito más, al mismo nivel que el frío o la humedad. El CTE DB-HR es la referencia de aislamiento acústico, y vale la pena mirarlo antes de comprar ventanas, no después.

Contra el ruido aéreo, la solución no es el grosor del vidrio sino la asimetría y el sellado. Un vidrio doble con las dos lunas del mismo grosor deja pasar una banda concreta de frecuencias; con grosores distintos en cada cara y una cámara bien dimensionada, el comportamiento mejora de forma claramente perceptible. Y de poco sirve una buena ventana si la caja de persiana sigue siendo un agujero abierto: es el punto por donde entran el ruido y el frío a la vez, y hay que sellarla y aislarla por dentro en la misma intervención.

El otro encargo fijo es el baño de la planta superior, que en muchas casas del municipio sigue siendo el mismo de hace treinta años: bañera empotrada, alicatado hasta el techo, mueble con pie y una ventana pequeña a media altura. El cambio a plato de ducha enrasado con pavimento de gran formato y mueble suspendido es una obra corta que transforma por completo la pieza. En la página de ducha a nivel de suelo explicamos cómo se resuelve la pendiente y la impermeabilización para que aguante.

El detalle que decide esa obra es el desagüe. En una planta superior el saneamiento pasa por el grosor del forjado y el margen no es infinito: mover el inodoro más de un metro obliga a resolver la pendiente y, a veces, a bajar un tramo de techo de la planta inferior. Por eso, antes de prometer una distribución nueva, miramos dónde está el bajante y cuánto grosor hay disponible. También cuenta el pavimento: en zonas húmedas el DB-SUA exige una clase de resistencia al deslizamiento superior a la de una habitación seca, y el gran formato pulido no es apto.

Abrir la cocina hacia el comedor es el tercer encargo habitual, y en estas casas suele ser viable porque la pared que separa ambas piezas no acostumbra a ser de carga. Hay que comprobarlo igualmente con una cata, y hay que resolver la extracción antes que nada: una campana que descarga en la fachada de un comedor abierto no se comporta igual que una que sube a cubierta por un conducto propio. Se decide al principio, no cuando ya se han encargado los muebles. Los criterios están en la página de reformas de cocina.

En eficiencia, estas casas repiten el patrón de toda la comarca: cubierta con poco o ningún aislamiento, carpintería de aluminio sin rotura de puente térmico y una cámara de aire de fachada que prácticamente no aísla. El orden que recomendamos es siempre el mismo —primero la cubierta, después los cerramientos y finalmente los sistemas—, porque hacerlo al revés significa dimensionar y pagar una calefacción para una casa que sigue perdiendo calor por todas partes. En el blog lo desarrollamos en aislar la casa: por dónde empezar.

Como casi todas las parcelas tienen jardín, la reforma acaba saliendo fuera: un porche, una cocina de verano, la terraza que rodea la piscina o el camino de acceso desde la calle. El pavimento exterior tiene reglas propias —resistencia al deslizamiento en mojado, pendiente hacia un desagüe y junta de dilatación—, y el porcelánico antideslizante o la tarima técnica funcionan mucho mejor que el pavimento de interior que alguien vio en una fotografía. Las clases y los formatos están en la página de pavimentos y parquet.

La logística juega a favor en Fornells y se nota en el presupuesto. Con parcela propia, el contenedor, el material y la caseta caben dentro de la finca: no hace falta ocupar vía pública, ni proteger escaleras comunitarias, ni negociar franjas horarias con una comunidad de vecinos. Se puede trabajar con jornadas completas y concentrar los gremios. Sumado a la proximidad con los almacenes de material del sur de Girona, eso se traduce directamente en menos días de obra y en menos tiempo de espera cuando aparece un imprevisto.

Queda una decisión que casi nadie se plantea hasta que es tarde: si se puede vivir en casa durante la obra. En una casa de dos plantas a menudo sí, sectorizando por plantas y dejando un baño y un punto de agua en servicio, y eso ahorra el coste de un alquiler temporal; pero obliga a ordenar las fases de otra manera, a cerrar el polvo de verdad y a asumir semanas incómodas. Lo hemos explicado con detalle en vivir en casa durante la reforma, y es una de las primeras cosas que decidimos juntos en la visita.