Rehabilitación de masías y casas de piedra

Una masía no se reforma como un piso. La piedra respira, la madera trabaja y la humedad sube del terreno por capilaridad. Aplicarle soluciones de obra nueva —cemento pórtland en las juntas, pinturas plásticas, suelos impermeables— es la manera más rápida de estropear un edificio que ha aguantado doscientos años.

El orden tampoco es negociable: primero el agua (cubierta, drenaje, capilaridad), después la estructura (madera, muros, cimentación), después las instalaciones y, solo al final, los acabados. Quien empieza por la cocina acaba picándola. Y antes de todo eso hay una pregunta administrativa que decide si el proyecto existe: si la finca está en suelo no urbanizable, lo que se puede hacer depende de si la casa consta en el catálogo de masías del municipio.

Trabajamos con el criterio contrario al de la obra nueva: materiales compatibles con el original (cal, morteros transpirables, madera tratada y clasificada), intervención mínima sobre lo que está sano y sustitución honesta de lo que ya no cumple. El resultado debe ser una casa cómoda y eficiente, no un decorado rústico.

Antes de tocar nada: cómo se diagnostica una casa de piedra

El presupuesto de una masía no se puede hacer por teléfono ni desde unas fotos. Lo que decide el coste final no es la superficie construida, sino tres incógnitas que solo se resuelven abriendo: qué hay bajo el pavimento, en qué estado están las cabezas de las vigas dentro del muro y por dónde entra el agua. Dos casas del mismo pueblo, de la misma época y de los mismos metros cuadrados pueden separarse en un factor de dos por lo que hay detrás del yeso.

Por eso la primera fase es un diagnóstico y no una propuesta de acabados. Empieza por un levantamiento del estado actual —plantas, secciones y fachadas medidas, porque el plano del catastro casi nunca coincide con lo que hay— y sigue con catas puntuales: una a pie de muro para ver la cimentación, otra en el forjado para conocer el espesor del relleno que hay sobre las bovedillas y otra en el paramento para comprobar si el muro es macizo o de dos hojas con relleno interno. Este último punto cambia toda la estrategia: un muro de tres hojas no responde a la inyección ni admite los mismos anclajes que un muro macizo.

Las fisuras son la información más barata y la que más se malinterpreta. La dirección y el recorrido delatan el origen: una fisura vertical en la esquina suele indicar que dos muros se han separado por falta de trabazón; una fisura inclinada que baja escalonada por las juntas apunta a asiento diferencial de la cimentación; una fisura horizontal a la altura del forjado o del arranque de la cubierta suele ser empuje. Antes de decidir ningún refuerzo se colocan testigos o fisurómetros y se leen durante un ciclo anual entero: una fisura que no se ha movido en doce meses es una cicatriz antigua, y tratarla como si fuera activa es gastar dinero en un problema que ya no existe.

Un diagnóstico honesto también dice qué no se sabe. Hay cosas que no se pueden saber hasta que se derriba —el espesor real de un falso techo, el estado de una jácena empotrada— y el presupuesto debe reflejarlo con partidas de imprevistos acotadas y precios unitarios pactados de antemano, no con un importe global que después se dispara.

• Levantamiento del estado actual: plantas, secciones y fachadas medidas, no el plano del catastro.
• Cata a pie de muro: muchas masías no tienen cimentación propiamente dicha, sino un ensanchamiento de la base del muro apoyado sobre terreno natural o sobre roca.
• Cata en el forjado: espesor y peso del relleno de escombro sobre las bovedillas, a menudo de 10 a 20 cm.
• Cata en el paramento: muro macizo o de dos hojas con relleno interno. De eso depende si se puede inyectar, coser o anclar.
• Humedad medida, no estimada: método del carburo (CM%) o gravimétrico con secado a 105 °C. El higrómetro de contacto queda falseado por las sales y solo sirve para comparar puntos.
• Madera: punzón en las cabezas de viga, higrómetro de agujas y, cuando hace falta, resistógrafo para leer la sección sana sin destruir la pieza.
• Fisurómetros leídos durante un ciclo anual completo antes de decidir ningún refuerzo estructural.
• Documentación: ficha del catálogo de masías, ficha del catálogo de bienes protegidos del POUM y régimen urbanístico de la finca.

El mortero: por qué el cemento pórtland mata un muro de piedra

Un muro de piedra aguanta desde hace siglos por un motivo contraintuitivo: el material que une las piedras es más débil que las piedras. El mortero de cal es la pieza sacrificable del conjunto. Cuando el muro se mueve, asienta o dilata, quien cede y se fisura es la junta, que se puede rehacer; la piedra, que es lo que vale dinero y lo que da el aspecto, queda intacta. Esa jerarquía es toda la regla: el mortero nunca debe ser más resistente que la piedra que une.

El cemento pórtland invierte la jerarquía. Es mucho más rígido y resistente, de modo que cuando el muro trabaja, quien rompe ya no es la junta sino el canto de la piedra. Y sobre todo es mucho menos permeable al vapor: los morteros de cal declaran habitualmente coeficientes de resistencia a la difusión del vapor (μ) del orden de 6 a 12, mientras que un mortero de cemento se va por encima de 15 y puede llegar a 35. Si la junta deja de dejar pasar el vapor, el agua que sube por el muro tiene que salir por otro sitio, y sale por la piedra. Al salir, las sales que arrastra cristalizan dentro del poro superficial y lo deshacen: la piedra se convierte en arena. Se reconoce a simple vista, porque las juntas de cemento quedan resaltadas como una reja y la piedra retrocede a su alrededor. A los tres o cuatro años ya se ve; a los diez, se ha perdido un centímetro de piedra que no vuelve.

La cal no es una sola cosa. La UNE-EN 459-1 distingue las cales aéreas (CL 90, CL 80, CL 70), que endurecen por carbonatación con el CO₂ del aire y lo hacen despacio y de fuera hacia dentro, y las cales hidráulicas naturales (NHL 2, NHL 3,5 y NHL 5), que además fraguan con agua y tienen resistencias a compresión a 28 días del orden del número de la designación expresado en N/mm². Para fachadas expuestas a la tramontana y a la lluvia usamos NHL 3,5, y NHL 5 en pies de muro y coronaciones; para interiores y paramentos protegidos, cal aérea o NHL 2, más transpirables y más dóciles de trabajar.

Un rejuntado mal hecho no sirve de nada aunque sea de cal. La junta debe vaciarse hasta una profundidad de dos a tres veces su anchura, y nunca menos de 20 o 25 mm: un rejuntado superficial de un centímetro se desprende en dos inviernos. El soporte se humedece antes, el mortero se rellena por capas de como máximo 15 mm y el curado es húmedo durante cinco a siete días. No se rejunta por debajo de 5 °C, ni con sol directo encima, ni con previsión de helada.

• Dosificación orientativa de rejuntado: 1 parte de cal por 2,5 o 3 de arena en volumen, con granulometría de 0 a 3 mm ajustada a la junta original.
• Vaciado de junta: de 2 a 3 veces su anchura, mínimo 20–25 mm. Con radial, solo si el disco no toca la piedra.
• Acabado de la junta enrasado o ligeramente rehundido; nunca resaltado por encima del plano de la piedra.
• Morteros designados según UNE-EN 998-1 (revestimiento y rejuntado) y UNE-EN 998-2 (obra de fábrica), con la designación en el albarán.
• Los revocos también deben ser de cal: un enfoscado de cemento sobre piedra abomba y cae, y mientras tanto retiene el agua dentro del muro.
• Nada de pintura plástica ni de hidrofugantes filmógenos sobre la piedra: cierran el poro y trasladan el problema un palmo más arriba.
• Franja orientativa de mercado para rejuntado con cal vaciando junta: de 55 a 110 €/m² de paramento, según accesibilidad y estado.

Humedad por capilaridad en muros de gran espesor

En prácticamente todas las casas de piedra que visitamos, la primera patología es la humedad por capilaridad en la planta baja. El agua del terreno sube por la red de poros del mortero y de la piedra porque no hay ninguna barrera entre el muro y el suelo, y sube tanto más alto cuanto más finos son los poros. Se detiene cuando lo que se evapora por la superficie iguala a lo que sube: por eso la mancha tiene un límite superior casi horizontal, y por eso es más alta en la cara norte y en el interior que en la cara soleada.

De ahí sale la consecuencia que casi nadie explica. Si se tapa la superficie —pladur, pintura plástica, alicatado, cualquier revestimiento impermeable— se elimina la evaporación y el agua tiene que subir más arriba hasta encontrar una salida nueva. La humedad no desaparece: se desplaza, y reaparece medio metro por encima del pladur y con sales. En el blog tenemos una guía para distinguir capilaridad, condensación y filtración, porque las tres tienen soluciones incompatibles entre sí y confundirlas es el motivo de que un muro se pinte tres veces.

La barrera química funciona bien en un tabique de ladrillo de 15 cm y es mucho menos previsible en un muro de mampostería de 60 a 90 cm con relleno interno. No es un fracaso del producto: es que el muro no es homogéneo. Un tratamiento serio perfora desde las dos caras, trabaja con crema de silano o siloxano en lugar de líquido a presión, hace una segunda pasada de saturación allí donde el relleno se la ha bebido y asume por escrito que en un muro de tres hojas la barrera puede ser parcial. Quien garantice el 100 % en un muro así sin haber hecho ni una cata, no lo ha mirado.

Por eso la capilaridad casi nunca se resuelve con una sola medida. Se combina el corte del ascenso con la reducción del aporte —drenaje perimetral con tubo ranurado, grava lavada y geotextil, y rebajar el terreno arrimado al muro, que en muchas masías ha crecido medio metro en cien años— y con la recuperación de la evaporación: revestimientos de sacrificio transpirables y, cuando hay sitio, una cámara ventilada en la cara interior o un forjado sanitario sobre encofrado perdido en lugar de una solera apoyada directamente contra el muro.

Las sales merecen párrafo propio, porque son el motivo de que un revoco nuevo vuelva a abombar a los dos años. Los nitratos y los cloruros son higroscópicos: captan humedad del aire por sí solos y mantienen la mancha incluso con el ascenso ya cortado. Los sulfatos cristalizan aumentando de volumen y revientan el revestimiento desde dentro. Por eso no se revoca hasta que el muro ha secado y, cuando la contaminación salina es alta, se aplica primero un mortero de sacrificio que va acumulando las sales y se pica al cabo de uno o dos años.

• Mortero de saneamiento según UNE-EN 998-1 tipo R: porosidad ≥ 40 %, penetración de agua < 5 mm a 24 h y absorción capilar Wc ≥ 0,3 kg/(m²·min^0,5).
• Capas del revestimiento de sacrificio de 10 a 15 mm, nunca cerradas con enlucido de yeso ni pintadas con plástico.
• Drenaje perimetral: tubo ranurado por debajo de la cota de la solera, grava lavada de 20 a 40 mm y geotextil que evite la colmatación.
• El CTE DB-HS 1 es el documento que fija las exigencias de protección frente a la humedad en muros en contacto con el terreno, suelos y fachadas.
• Plazo realista de secado de un muro de 60 cm tras cortar el ascenso: de seis meses a dos años según espesor y ventilación. Quien revoque antes, lo hará dos veces.
• Franjas orientativas de mercado: barrera química inyectada, de 90 a 180 € por metro lineal de muro según espesor; drenaje perimetral con excavación, de 90 a 170 € por metro lineal.

Estructura de madera: jácenas, viguetas y bovedillas

El forjado típico de una masía es una sucesión sencilla: muros de carga y, cuando la luz es grande, una jácena —la viga maestra— apoyada sobre pilares de piedra o sobre ménsulas; encima, viguetas perpendiculares con un intereje habitual de 50 a 70 cm; entre vigueta y vigueta, una bovedilla de rasilla plana, de bóveda o de yeso y cañizo; y sobre la bovedilla, un relleno de escombro que nivela y sobre el que descansa el pavimento. Ese relleno es el peso que nadie cuenta, y suelen ser de 10 a 20 cm de material heterogéneo.

Las vigas antiguas suelen estar sanas en el centro y dañadas en las cabezas, justo donde entran en el muro, porque es el punto donde el agua de la cubierta y la condensación han ido a parar durante décadas y donde no hay ventilación. Por eso la inspección empieza siempre por las cabezas y no por la parte que se ve desde abajo. Una viga con fendas longitudinales de secado no es necesariamente una viga mala: la fenda radial es normal en madera maciza y afecta poco a la resistencia a flexión. Lo que sí es grave es la pérdida de sección en el apoyo, la deformación permanente que crece año tras año y el nudo de gran tamaño en la cara traccionada.

Cuando la cabeza está podrida y el resto está sano, no hace falta quitar la viga. Se hace una prótesis: se corta la parte perdida, se colocan barras de acero inoxidable o de fibra de vidrio encoladas con resina epoxi y se reconstruye la cabeza con mortero epoxi o con una pieza de madera nueva, dejando el apoyo dentro de una caja ventilada para que no vuelva a pasar lo mismo. Es más barato y menos agresivo que sustituir, y conserva la pieza original, que en una masía catalogada puede ser una exigencia de la ficha y no una preferencia nuestra.

Cuando sí hay que sustituir, la madera nueva se clasifica. La UNE 56544 regula la clasificación visual de la madera aserrada de coníferas para uso estructural (clases ME-1 y ME-2) y la UNE-EN 338 asigna la clase resistente (series C y D). El cálculo se hace según el CTE DB-SE-M y la deformación admisible sale del CTE DB-SE: la flecha activa se limita a L/500 cuando hay tabiques o pavimentos frágiles, a L/400 con tabiques ordinarios y a L/300 en el resto de casos. En una masía con bóvedas y pavimentos antiguos la cifra que manda es la primera, y es el motivo por el que una vigueta que aparentemente aguanta no pasa el cálculo.

• Puntos críticos de inspección: cabeza de viga dentro del muro, encuentro vigueta-jácena, arranque de la cubierta y cualquier punto bajo un bajante o una chimenea.
• Fendas longitudinales de secado: normales en madera maciza; se valoran, pero rara vez obligan a sustituir.
• Pérdida de sección en el apoyo por encima de un tercio: prótesis o sustitución, siempre con cálculo.
• Clase de uso biológico según UNE-EN 335: clase 2 en interior con condensación ocasional, clase 3 en madera exterior no en contacto con el suelo.
• Flecha activa admisible (CTE DB-SE): L/500 con tabiques frágiles · L/400 con tabiques ordinarios · L/300 en el resto.
• Franjas orientativas de mercado: prótesis de cabeza de viga, de 300 a 700 € por cabeza; sustitución de vigueta con apuntalamiento, de 90 a 250 € por metro lineal.

Carcoma, termitas y pudrición: tres ataques con tres firmas

Se llama carcoma a todo y no es lo mismo. Los insectos de ciclo larvario, las termitas y los hongos dejan rastros distintos, tienen tratamientos distintos y, sobre todo, tienen pronósticos distintos. Confundirlos cuesta dinero: hay quien fumiga una casa entera cuando lo que tenía era una filtración en la cubierta.

Los anóbidos —Anobium punctatum, la carcoma común de la madera— dejan agujeros de salida redondos de 1 a 3 mm y serrín fino como talco bajo la pieza. Atacan coníferas y frondosas y vuelven a poner sobre la misma madera, de modo que el ataque es acumulativo y sostenido en el tiempo. La carcoma grande de las casas, Hylotrupes bajulus, hace agujeros ovalados de 5 a 10 mm, ataca solo la albura de las coníferas y puede vaciar una viga por dentro dejando la superficie casi intacta: cuando se ve, a menudo ya es tarde. Los líctidos hacen agujeros de 1 a 2 mm y solo atacan la albura de frondosas con almidón, algo habitual en carpintería nueva mal secada y poco frecuente en una viga vieja.

La termita subterránea del género Reticulitermes, la que hay en Cataluña, no deja agujeros de salida y por eso se descubre tarde. Come siguiendo la veta y deja la pieza hueca bajo una lámina superficial finísima; las galerías van forradas de tierra y, cuando tiene que atravesar un material que no come, construye cordones de tierra que suben por el muro o por el rodapié. Viene del terreno y necesita mantener el contacto con la humedad del suelo, así que un tratamiento serio ataca la colonia con sistemas de cebo o crea una barrera en el perímetro, y no se limita a pintar la viga con un protector.

Los hongos de pudrición son un problema de agua, no de madera. Necesitan que la madera esté por encima de un 20 % de humedad; por debajo de ese umbral, la madera no se pudre por antigua que sea. La pudrición parda deja la madera agrietada en forma de cubos y desmenuzable con los dedos; la pudrición blanca la deja fibrosa y descolorida. El caso malo es Serpula lacrymans, el merulio, capaz de transportar agua por sus rizomorfos y de atravesar la obra de fábrica para ir a buscar madera seca al otro lado del muro. Con pudrición, cualquier tratamiento químico sin cortar antes la entrada de agua es dinero tirado: primero la cubierta y el drenaje, después la madera.

• Anóbido: agujero redondo de 1 a 3 mm y serrín fino. Tratamiento superficial e inyectado, con reposición de sección si la pérdida es estructural.
• Hylotrupes bajulus: agujero ovalado de 5 a 10 mm, solo albura de conífera. A menudo obliga a sustituir porque vacía la pieza por dentro.
• Líctido: agujero de 1 a 2 mm en albura de frondosa con almidón. Habitual en carpintería nueva, raro en viga antigua.
• Reticulitermes: sin agujeros de salida, cordones de tierra por el muro y madera hueca bajo una lámina fina. Cebos de colonia o barrera perimetral.
• Pudrición: solo con humedad de la madera por encima del 20 %. Sin cortar el agua, ningún producto la detiene.
• Franja orientativa de mercado: tratamiento curativo de madera con inyección y aplicación superficial, de 25 a 60 €/m² de madera tratada.

Techos y forjados: qué aguanta y qué no

Un forjado de madera se dimensionó para lo que había encima: un pavimento de barro de dos centímetros y muebles de madera. La reforma quiere poner otras cosas. El CTE DB-SE-AE fija para zonas de vivienda una sobrecarga de uso de 2 kN/m², y de 3 kN/m² en escaleras y zonas de acceso; pero eso es solo la sobrecarga. Lo que de verdad se discute es el peso propio que añadimos nosotros.

Las cifras son fáciles de hacer y evitan discusiones. Una capa de mortero de 5 cm pesa unos 100 kg/m², es decir, cerca de 1 kN/m²: la mitad de toda la sobrecarga de uso de una vivienda, solo por nivelar. Una losa de hormigón armado de 5 cm son unos 125 kg/m². Un suelo radiante húmedo con recrecido añade prácticamente lo mismo. En cambio, un sistema radiante seco de placas ranuradas de 15 a 25 mm se queda entre 20 y 30 kg/m². En planta baja, sobre solera nueva, la primera opción es perfecta; en un forjado de madera de planta piso, suele ser la que hace que el forjado no pase el cálculo.

Antes de reforzar vale la pena quitar. En muchas masías el relleno de escombro sobre las bovedillas pesa más que todo lo que queremos poner encima; sustituirlo por árido ligero de arcilla expandida libera carga sin tocar ninguna viga y es la intervención con mejor relación entre coste y beneficio estructural. Si aun así no llega, la escala de intervenciones va de menos a más: doblar viguetas, reducir la luz con una jácena nueva o ejecutar una capa de compresión conectada —el forjado mixto de madera y hormigón—, que multiplica la rigidez pero añade peso y obliga a comprobar los apoyos y los muros que lo reciben.

El ruido de impacto es la otra queja clásica de un forjado de madera rehabilitado, y no se resuelve con una manta gruesa bajo el parquet. Se resuelve desolidarizando: una losa flotante sobre banda perimetral resiliente, o un suelo técnico con apoyos elásticos. Y como la bovedilla suele tener que quedar vista desde abajo —que suele ser el motivo por el que se ha hecho toda la obra—, todo lo que se pueda hacer hay que hacerlo por arriba.

• Sobrecarga de uso (CTE DB-SE-AE): 2 kN/m² en zonas de vivienda · 3 kN/m² en escaleras y zonas de acceso.
• Pesos de referencia: mortero de 5 cm ≈ 100 kg/m² · losa de hormigón de 5 cm ≈ 125 kg/m² · radiante seco de placas ≈ 20–30 kg/m².
• Relleno de escombro existente sobre bovedilla: de 10 a 20 cm. Sustituirlo por arcilla expandida libera carga antes de reforzar nada.
• Capa de compresión conectada: mucha rigidez, pero peso añadido y comprobación obligatoria de apoyos y muros.
• Ruido de impacto: losa flotante con banda perimetral resiliente. Una manta más gruesa bajo el parquet no resuelve un forjado de madera.
• Franja orientativa de mercado: refuerzo de forjado de madera con capa de compresión conectada, de 120 a 220 €/m².

Abrir una ventana o una puerta nueva en un muro de carga

Un muro de fábrica no reparte la carga como una viga: la conduce hacia abajo por el camino más corto. Cuando se abre un hueco, el material de encima forma un arco de descarga y el dintel solo tiene que soportar el peso del triángulo de muro que queda bajo ese arco, siempre que por encima de la abertura haya suficiente altura de muro —orientativamente, como mínimo media anchura del hueco. Si la abertura queda justo bajo el forjado o bajo el arranque de la cubierta, el arco no puede formarse y el dintel recibe toda la carga que llega, incluida la del forjado. Son dos cálculos completamente distintos, y es lo primero que hay que mirar.

Las jambas son la otra mitad del problema y la que más a menudo se olvida. Al abrir el hueco, la carga que pasaba por esa franja de muro se desvía hacia los lados y se concentra en las jambas: donde antes había una tensión repartida, ahora hay una carga puntual que debe bajar hasta la cimentación. Por eso un hueco nuevo en planta baja es mucho más delicado que el mismo hueco bajo cubierta, y por eso a veces una abertura acaba trayendo un recalce de cimentación que nadie había previsto.

La ejecución en un muro grueso se hace por hojas y nunca de golpe. Se apuntala el forjado a ambos lados, se hace el corte en una de las caras del muro, se coloca la mitad del dintel con su entrega, se acuña con mortero sin retracción para que el dintel entre en carga enseguida, y solo entonces se repite la operación en la otra cara. La entrega del dintel suele pedir de 20 a 30 cm a cada lado según la anchura del hueco y el tipo de fábrica. Un muro de tres hojas obliga además a coser el relleno para que no se descalce al hacer el corte.

La parte administrativa acompaña a la técnica. Una abertura nueva altera el sistema estructural y la composición exterior, de modo que entra de lleno en lo que la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación considera obra con proyecto y dirección facultativa, y se tramita como obra mayor. Si la finca está catalogada, además, la ficha puede fijar la proporción, la posición y el material de los huecos: una ventana que técnicamente es posible puede no ser autorizable.

• Comprobación previa: altura de muro por encima del hueco (mínimo orientativo, media anchura) y cargas de forjado y cubierta que descargan sobre él.
• Entrega del dintel: de 20 a 30 cm a cada lado, según anchura del hueco y tipo de fábrica.
• Ejecución por hojas, con apuntalamiento previo y acuñado con mortero sin retracción. Nunca dos huecos a la vez sin cálculo.
• Jambas reconstruidas con piedra escuadrada o reforzadas, comprobando que la carga llega hasta la cimentación.
• Tramitación: obra mayor con proyecto y dirección facultativa. Con catalogación, autorización previa y condiciones de composición.
• Franja orientativa de mercado: abertura nueva con dintel en muro de piedra, de 900 a 2.500 € por hueco según anchura, espesor y acabado de jambas.

Aislar una casa de piedra sin taparle la respiración

Un muro de piedra de 60 cm tiene una transmitancia térmica del orden de 2 W/m²K: aísla muy mal y amortigua muy bien. Tiene tanta inercia que en verano se comporta mejor que un tabique moderno, y en invierno es una nevera si no hay calefacción continua. Esa es la razón por la que el aislamiento de una masía empieza por la cubierta y por la carpintería y no por el muro: ahí hay más pérdida y mucho menos riesgo.

La combinación que estropea más masías es justamente la que funciona en obra nueva: poliestireno, barrera de vapor de plástico y pladur contra la cara interior del muro. En un muro que recibe agua por abajo, eso lleva el punto de rocío hacia dentro de la fábrica y le cierra la salida: condensación intersticial en la interfaz, moho en la espalda del pladur y pudrición de cualquier madera que llegue hasta ahí. El CTE DB-HE obliga a comprobar las condensaciones intersticiales, y el método de Glaser de la UNE-EN ISO 13788 es precisamente el que suspende esta solución en un muro húmedo.

Lo que sí funciona son los aislamientos capilarmente activos y permeables al vapor, que absorben la humedad de la interfaz y la devuelven hacia el interior para que se evapore. Los habituales son las placas de silicato cálcico (λ de unos 0,050 a 0,065 W/mK, con μ muy bajo, de 3 a 6), los paneles de fibra de madera (λ de 0,038 a 0,048), los morteros de cal aligerados con corcho o con vidrio celular y el cáñamo y cal (λ de 0,06 a 0,09). Todos aíslan menos por centímetro que un poliestireno, y es exactamente por eso que aquí se pueden usar.

Las cifras ayudan a decidir el espesor. Tomando un muro de 60 cm con una conductividad del orden de 2 W/mK, la transmitancia de partida ronda los 2,1 W/m²K. Con 50 mm de silicato cálcico baja a unos 0,77 W/m²K; con 80 mm, a unos 0,55. El salto grande es el primero: a partir de los 8 cm se paga mucho para ganar poco, y cada centímetro es superficie útil que se pierde. Ocho centímetros en las cuatro paredes de una habitación de 4 × 4 m se comen más de un metro cuadrado.

Conviene saber también cuándo entra en juego la normativa: cuando la intervención renueva más del 25 % de la envolvente térmica final del edificio, el CTE DB-HE deja de ser una recomendación y hay que cumplir los valores límite de transmitancia de la zona climática que corresponda —Girona es zona C según el apéndice B del documento, y los municipios del Gironès y el Pla de l’Estany próximos en altitud comparten zona. Vale la pena saberlo antes de dibujar, porque determina espesores, carpintería y, de rebote, presupuesto.

• Silicato cálcico: λ 0,050–0,065 W/mK, μ 3–6, capilarmente activo. El más indicado en muros con humedad residual.
• Fibra de madera: λ 0,038–0,048 W/mK. Buen desfase térmico en verano, sobre todo bajo cubierta.
• Cáñamo y cal, proyectado o en bloque: λ 0,06–0,09 W/mK. Regula humedad y se adapta a paramentos irregulares.
• Trasdosado autoportante con cámara ventilada: no aísla mucho por sí solo, pero seca la cara interior del muro.
• Descartado en un muro húmedo: XPS o EPS con barrera de vapor de plástico, espuma de poliuretano proyectada contra la piedra y pintura plástica encima.
• Comprobación obligatoria de condensaciones intersticiales (CTE DB-HE, método de Glaser según UNE-EN ISO 13788).
• Franja orientativa de mercado: aislamiento interior transpirable con acabado de cal, de 70 a 140 €/m² de paramento.

Instalaciones en muros que no se pueden rozar

En un piso, las instalaciones se resuelven haciendo rozas. En una masía, no. Un muro de mampostería de 60 cm a menudo es de dos hojas con un relleno interno de piedra pequeña y tierra: abrirle una roza vertical significa cortar la hoja exterior y vaciar el relleno, y el muro pierde mucho más de lo que parece. Y si la finca está catalogada, el paramento puede estar protegido y la discusión termina antes de empezar.

La salida es cambiar de plano: en lugar de dentro del muro, por delante. El trasdosado técnico autoportante con una cámara de 4 a 7 cm resuelve todos los verticales de una estancia sin tocar la piedra; el rodapié técnico registrable resuelve los horizontales y deja la instalación accesible para siempre; los patinillos verticales dentro de un armario o de un hueco de servicio resuelven el paso entre plantas; y todo lo que se pueda pasar bajo el pavimento hay que pasarlo cuando el pavimento está levantado, que es el único momento en que sale gratis. El falso techo entre vigas es el último recurso: come altura libre y tapa precisamente la madera por la que se ha hecho toda la obra.

Las reglas no desaparecen porque la casa sea antigua. La ITC-BT-25 del Reglamento electrotécnico de baja tensión mantiene los trazados horizontales a un máximo de 50 cm del techo o del suelo y los verticales a un máximo de 20 cm de esquinas y huecos, y fija el grado de electrificación básico en 5.750 W y el elevado en 9.200 W. En una masía el cuello de botella a menudo no es la instalación interior sino la acometida: una línea monofásica antigua no da para aerotermia, inducción y vehículo eléctrico a la vez, y ampliar potencia fuera de núcleo puede obligar a una extensión de línea con derechos regulados por el RD 1955/2000 y con un plazo que no depende de la constructora.

El saneamiento es la otra sorpresa. Muchas masías del Gironès y del Pla de l’Estany no tienen conexión a alcantarillado y hay que resolverlas con fosa séptica y zanja filtrante o con una depuradora compacta, siempre con la autorización de vertido correspondiente de la Agencia Catalana del Agua. La red interior sigue el CTE DB-HS 5, y la instalación térmica, el RITE, que por debajo de 70 kW se documenta con memoria técnica de diseño firmada por instalador habilitado.

• Verticales por trasdosado técnico con cámara de 4 a 7 cm; horizontales por rodapié registrable; paso entre plantas por patinillo dentro de armario.
• Todo lo que pueda ir bajo el pavimento hay que decidirlo antes de derribarlo. Después vale el doble.
• REBT ITC-BT-25: trazados horizontales a ≤ 50 cm del techo o del suelo y verticales a ≤ 20 cm de esquinas y huecos.
• Grado de electrificación: básico 5.750 W, elevado 9.200 W. Con aerotermia e inducción, el elevado es el punto de partida.
• Sin alcantarillado: fosa séptica con zanja filtrante o depuradora compacta, con autorización de vertido de la Agencia Catalana del Agua.
• Instalación térmica por debajo de 70 kW: memoria técnica de diseño según el RITE, firmada por instalador habilitado.
• Franja orientativa de mercado: saneamiento autónomo para una casa de cinco o seis personas, de 3.500 a 8.000 € con movimiento de tierras incluido.

Confort y eficiencia: cubierta, carpintería y calefacción

La cubierta es donde más se gana y donde menos discusión estética hay, porque se puede aislar por encima sin tocar nada de lo que se ve desde dentro. Las pendientes, los espesores de aislamiento y las soluciones de panel las detallamos en la página de cubiertas de panel sándwich, junto con el proceso de recuperación de la teja árabe original; aquí solo hay que retener una cosa: la cubierta es la primera partida de la obra, y hacerla después de los acabados es la garantía de volver a hacerlos.

La carpintería es la segunda. Madera maciza con vidrio bajo emisivo y cámara, herraje de cierre múltiple y, si la finca está catalogada, respetando la partición y las proporciones originales. Cuando la carpintería original tiene valor y debe conservarse, la solución es una segunda ventana interior: se mantiene la vista desde fuera y se consigue el comportamiento térmico y acústico sin falsificar nada.

La calefacción de una masía hay que pensarla al revés que la de un piso. La casa tiene tanta masa que responde despacio: encender y apagar no funciona, porque cuando la casa empieza a estar caliente ya se ha apagado. El suelo radiante con aerotermia es la combinación que mejor se adapta, porque trabaja en continuo y a baja temperatura —de 35 a 40 °C de impulsión, frente a los 70 u 80 °C de un radiador clásico— y porque calienta la misma masa que después mantiene la temperatura durante horas. En planta baja, sobre solera nueva, el sistema húmedo necesita ganar de 7 a 12 cm; en planta piso, sobre forjado de madera, se impone el sistema seco por peso.

• Orden de prioridades por eficiencia en una masía: cubierta, carpintería, puentes térmicos y, solo después, el muro.
• Carpintería de madera con vidrio bajo emisivo; doble ventana interior cuando la original debe conservarse por ficha de catálogo.
• Suelo radiante a 35–40 °C de impulsión con aerotermia, en funcionamiento continuo y no por ciclos cortos.
• Ventilación: en una casa sellada con carpintería nueva, la humedad interior deja de salir sola. Hay que preverla, aunque sea simple.
• Iluminación rasante sobre la piedra solo si el paramento es plano: en un muro irregular, la luz rasante exagera cada defecto del rejuntado.

Catálogo de masías, POUM y bienes protegidos: qué puede hacer y qué no

Antes de dibujar nada hay que saber qué permite la finca. En suelo no urbanizable, el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña (Decreto legislativo 1/2010) es taxativo: solo se pueden reconstruir y rehabilitar las masías y casas rurales que haya que preservar por razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o sociales y que estén incluidas en el catálogo municipal que regula el artículo 50. Si la construcción no está en el catálogo, no hay rehabilitación con cambio de uso: hay conservación y poco más.

La ficha del catálogo es el documento que manda. Dice qué volumen se reconoce, qué partes están protegidas, qué usos se admiten y con qué condiciones. El artículo 47.3 de la misma ley enumera los usos posibles: vivienda familiar, establecimiento hotelero con exclusión de la modalidad de hostal o motel, establecimiento de turismo rural, actividades de educación en el ocio, artesanales, artísticas, de restauración y de atención o acogida social y sanitaria. Convertir un pajar catalogado en dos viviendas independientes, por ejemplo, no es una cuestión de presupuesto: es una cuestión de si la ficha lo contempla.

La protección patrimonial es una capa aparte y se superpone a la anterior. La Ley 9/1993 del patrimonio cultural catalán distingue los bienes culturales de interés nacional (BCIN), declarados por el Govern y con un entorno de protección propio, y los bienes culturales de interés local (BCIL), declarados por el ayuntamiento e inscritos en el Catálogo del Patrimonio Cultural Catalán. Encima, el POUM de cada municipio lleva su catálogo de bienes protegidos, previsto en el artículo 71 del mismo texto refundido. Una masía puede no ser ni BCIN ni BCIL y tener igualmente la fachada y la volumetría protegidas por el catálogo del POUM.

Qué cambia en la práctica si la finca está catalogada: la carpintería de aluminio queda descartada, los enfoscados de cemento también, la composición de las aberturas se mantiene, los materiales de cubierta y de fachada vienen fijados y cualquier intervención en un BCIN o dentro de su entorno de protección necesita autorización previa del departamento competente en cultura antes de la licencia municipal. En tiempo, eso significa sumar meses de tramitación al calendario. Es mucho mejor saberlo el primer día que cuando ya hay una brigada esperando.

El resto es el circuito habitual: obra mayor con proyecto y dirección facultativa cuando se altera la estructura, la volumetría o la composición exterior, según la Ley 38/1999; comunicación previa para las obras interiores que no tocan nada de eso, en los términos del artículo 187 bis del texto refundido; impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, con un tipo máximo legal del 4 % del presupuesto de ejecución material que cada ordenanza fiscal municipal concreta; y cédula de habitabilidad según el Decreto 141/2012, que para vivienda de nueva creación pide un mínimo de 36 m² útiles y 2,50 m de altura libre, con 2,20 m admisibles en cocinas, baños y espacios de circulación.

• Primer documento que hay que pedir al ayuntamiento: ficha del catálogo de masías y casas rurales y ficha del catálogo de bienes protegidos del POUM.
• Sin inclusión en el catálogo de masías, en suelo no urbanizable no hay reconstrucción ni cambio de uso: solo conservación.
• BCIN: autorización previa del departamento competente en cultura, también para intervenciones dentro del entorno de protección.
• BCIL y catálogo del POUM: condiciones de material, composición y volumen fijadas por ficha, municipio por municipio.
• ICIO: el tipo máximo legal es el 4 % del presupuesto de ejecución material; el tipo concreto lo fija la ordenanza fiscal de cada municipio.
• Fuentes citadas en esta página: Decreto legislativo 1/2010, texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña (arts. 47.3, 50, 71 y 187 bis) · Ley 9/1993 del patrimonio cultural catalán · Ley 38/1999 de ordenación de la edificación · Decreto 141/2012 de habitabilidad · CTE DB-HS 1, DB-HS 5, DB-HE, DB-SE, DB-SE-AE y DB-SE-M · UNE-EN 459-1, UNE-EN 998-1, UNE-EN 998-2, UNE-EN 338, UNE-EN 335, UNE 56544 y UNE-EN ISO 13788 · REBT ITC-BT-25 · RITE.

Qué cuesta de verdad y por dónde se empieza

El precio por metro cuadrado es una unidad traicionera en una masía. En un piso, los acabados son cerca de la mitad del presupuesto; en una casa de piedra, entre un tercio y la mitad del coste se va en trabajo que después no se ve: apuntalamientos, derribos selectivos con acceso difícil, estructura, drenajes y cubierta. Dos masías idénticas en superficie pueden separarse en un factor de dos solo por el estado de las vigas y por tener o no alcantarillado.

Por eso trabajamos con franjas orientativas de mercado por partida y cerramos el precio por unidades de obra después de la visita y de las catas. Las cifras que siguen sirven para decidir el alcance y para priorizar, no para contratar: el precio vinculante sale siempre de un presupuesto por partidas con mediciones, y las franjas son de mercado, no una oferta.

• Rehabilitación integral con estructura y cubierta incluidas: de 900 a 1.800 €/m², y por encima con catalogación o accesos difíciles.
• Diagnóstico técnico con levantamiento, catas e informe: de 1.200 a 3.500 € según superficie y complejidad.
• Rejuntado de muro de piedra con cal, vaciando junta: de 55 a 110 €/m² de paramento.
• Barrera química contra capilaridad: de 90 a 180 € por metro lineal de muro.
• Prótesis de cabeza de viga: de 300 a 700 € por cabeza. Sustitución de vigueta con apuntalamiento: de 90 a 250 € por metro lineal.
• Refuerzo de forjado de madera con capa de compresión conectada: de 120 a 220 €/m².
• Abertura nueva con dintel en muro de carga: de 900 a 2.500 € por hueco.
• Aislamiento interior transpirable con acabado de cal: de 70 a 140 €/m² de paramento.
• Saneamiento autónomo con autorización de vertido: de 3.500 a 8.000 €.