Reformas integrales en Llambilles

En Llambilles el término manda mucho más que el núcleo. El pueblo en sí es reducido y buena parte de la vivienda está dispersa: masías y casas de payés de toda la vida, casas aisladas construidas entre los años setenta y noventa y grupos de viviendas dentro o pegadas al bosque, al pie de les Gavarres, a pocos kilómetros de Girona por el eje de la C-65. Por eso la primera visita no sirve para hablar de acabados sino para contestar tres preguntas: cómo llega hasta allí un camión cargado, qué potencia eléctrica hay realmente y de dónde sale el agua. Según las respuestas, la misma obra puede costar muy distinto.

El terreno es la otra particularidad. Este lado de les Gavarres es granítico, y lo que hay por encima suele ser sauló, granito descompuesto, un material arenoso que da dos noticias a la vez. La buena: excavar es rápido y barato, y las zanjas de instalaciones, los drenajes y las cimentaciones superficiales no piden martillo pesado, cosa que sí ocurre cuando se encuentra roca sana enseguida. La mala: el sauló deja pasar el agua y el agua se lo lleva a él. Rampas, caminos y taludes sin cuneta ni punto de desagüe se llenan de cárcavas el primer otoño de lluvias fuertes.

Lo mismo vale para los muros de contención, que en este terreno son frecuentes porque las parcelas tienen pendiente. Un muro sin drenaje detrás —tubo, grava y mechinales— acaba recibiendo el empuje del agua además del de la tierra, y se abomba o se fisura. Y hay un tercer detalle que conviene conocer: dentro de la masa de sauló suele haber bolos de granito sano, bloques que no se han alterado. Para una ampliación, un anexo o una piscina eso significa que a pocos metros de distancia el apoyo puede ser muy distinto, y es el motivo por el que pedimos estudio geotécnico en lugar de fiarnos de lo que ve la cuchara de la excavadora.

Hay una consecuencia eléctrica del terreno granítico que casi nunca se explica y que aquí es bien real: la toma de tierra. La resistividad de estos suelos es alta y una pica clavada junto a la casa a menudo no llega al valor que necesita la instalación. La solución pasa por picas más largas o varias picas unidas entre sí, por un conductor enterrado en anillo en el perímetro del edificio y, sobre todo, por medir el resultado en lugar de suponerlo. No es un capricho técnico: toda la protección de la vivienda, diferenciales incluidos, depende de ese valor.

En el mismo capítulo está el suministro. Muchas casas del diseminado cuelgan de líneas largas y tienen una potencia ajustada, con caídas de tensión y cortes cuando hay temporal. Antes de prometer una aerotermia, una placa de inducción y un acumulador de agua caliente hay que mirar qué hay: potencia contratada, sección de la derivación, estado del cuadro y protecciones contra sobretensiones, que en casas aisladas y expuestas no son ningún lujo. El autoconsumo con batería, en este contexto, tiene tanto sentido por continuidad de servicio como por ahorro. Y si el agua viene de pozo, el caudal y la presión condicionan el baño antes de dibujarlo.

El entorno forestal tiene su propia normativa y afecta directamente a quien vive allí. La Ley 5/2003, de medidas de prevención de los incendios forestales en las urbanizaciones, los núcleos de población, las edificaciones y las instalaciones situados en terrenos forestales, obliga a disponer de una franja perimetral de protección alrededor de las zonas edificadas y a mantenerla limpia de vegetación; el Decreto 123/2005 la desarrolló para las urbanizaciones sin continuidad inmediata con la trama urbana. Es una obligación de la propiedad y no de la obra, pero cuando ya hay equipo y maquinaria en la finca sale mucho más barato dejarlo resuelto que encargarlo aparte.

En una reforma, ese contexto se traduce en decisiones concretas. Si se rehace la cubierta, materiales no combustibles y canalones que se puedan limpiar, porque la hojarasca acumulada es lo primero que prende. Chimenea con matachispas y coronación bien resuelta si se instala una estufa de leña. Pérgolas y porches de madera pegados a la fachada, leñeros apilados contra la pared y mobiliario de plástico junto a la puerta son el puente perfecto para que una pavesa llegue a casa: se colocan separados. Y cuando se rehace el camino de acceso o la valla, vale la pena pensar en la anchura y el radio de giro que necesita un vehículo de extinción y en puertas que se puedan abrir desde fuera.

El granito lleva asociado otro tema que hace diez años casi no se miraba: el radón. El Código Técnico de la Edificación incluye el documento básico HS 6, de protección frente a la exposición al radón, que fija medidas según el municipio donde está el edificio. Antes de proyectar un sótano habitable, una planta baja nueva o una ampliación en contacto con el terreno, se comprueba qué le corresponde a la finca. Las medidas habituales van de la barrera de protección a la cámara ventilada bajo la solera o a la extracción, y todas son mucho más baratas cuando se prevén antes de hormigonar que cuando hay que añadirlas después.

Para las masías y casas de payés del término hay un paso administrativo previo que decide el proyecto entero. En suelo no urbanizable, lo que se puede hacer con una edificación existente depende en buena medida de que esté incluida en el catálogo de masías, casas rurales y otras edificaciones en suelo no urbanizable del planeamiento municipal y de qué usos tenga admitidos. Comprobarlo es lo primero que hacemos, porque marca la diferencia entre una rehabilitación viable y una conversación sobre distribuciones que no irá a ninguna parte. A partir de ahí, el orden del trabajo no admite atajos: cubierta, estructura, humedades, instalaciones y acabados.

El otro grueso del trabajo son las casas aisladas de los setenta y ochenta, las que se hicieron con parcela grande, garaje, chimenea abierta y caldera de gasóleo con depósito. Se proyectaron para pasar allí los veranos y los fines de semana, y muchas se han acabado habitando todo el año: ese cambio de uso de hecho, sin ninguna obra de por medio, explica buena parte de los problemas de confort que nos cuentan. La chimenea abierta, que era el encanto de la casa, es además un agujero permanente por el que la calefacción se va chimenea arriba los días que no está encendida. El orden que recomendamos es siempre el mismo: primero cubierta, envolvente y carpintería; después el sistema de calefacción, dimensionado sobre la casa ya aislada. Hacerlo al revés significa pagar una máquina más grande de la que hará falta y convivir con ella veinte años.

Vivir dentro del bosque tiene efectos que se ven en el interior de la casa. Las fachadas sombreadas por arbolado se mantienen frías y húmedas, y es en las habitaciones orientadas a norte donde aparecen los mohos detrás de los armarios arrimados al muro. Rara vez es una filtración: suele ser condensación superficial, y se resuelve combinando tres cosas —romper el puente térmico con un trasdosado aislado bien ejecutado, garantizar la ventilación de la vivienda según el documento básico HS 3 y dejar aire entre el mueble y la pared—. En casas con estructura o techos de madera, además, la humedad ambiental alta es lo que alimenta carcoma y hongos, y eso se comprueba en la visita con catas en las cabezas de viga.

La logística merece un párrafo propio porque es donde se desvían los presupuestos mal hechos. A muchas fincas se llega por pista, y una pista de sauló mojado no aguanta un camión cargado: hay que prever transbordo con vehículo pequeño o dúmper, agrupar pedidos para no multiplicar viajes y encajar las semanas de excavación y de hormigón fuera de los episodios de lluvia. En cambio, aquí no existe el problema del casco antiguo: hay espacio para el contenedor, para la caseta y para el acopio de material en la propia parcela, y eso ahorra muchas horas de transporte manual. El coste no es el espacio, es el viaje.

En un término como el de Llambilles, la pregunta administrativa que decide más cosas no es qué impreso se rellena sino dónde cae la finca: en suelo no urbanizable el procedimiento puede ir más allá del ayuntamiento y condicionar el proyecto entero, y eso hay que saberlo antes de dibujar planos. Para el suelo urbano, qué trámite corresponde según el alcance está en la guía de permisos. Los residuos de obra van a gestor autorizado y el comprobante forma parte de la documentación que se entrega al terminar. Lo que nos llega desde Llambilles es sobre todo esto: masías que se rehabilitan por fases, cubiertas que piden aislamiento, casas de los setenta que hay que hacer habitables todo el año e instalaciones que hay que poner al día en un lugar donde la red no perdona. Ninguna de estas obras se cierra con un precio por metro cuadrado: lo que mueve el número arriba o abajo es siempre el mismo par de factores, el acceso a la finca y la distancia a la red.