Cómo trabajamos una reforma
Una obra sin sorpresas no es cuestión de suerte: es cuestión de mirar lo que no se ve antes de empezar, escribirlo todo y tener una sola persona responsable de coordinar los oficios. Estos son los seis pasos que seguimos en todas las obras, desde un baño hasta la rehabilitación de una masía.
Los seis pasos
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Visita y toma de datos
Vamos a la vivienda, tomamos medidas reales, abrimos registros si hace falta y miramos lo que no se ve: el estado del cuadro eléctrico, los bajantes, la ventilación del baño y el tipo de tabique. Esta visita es la que evita las sorpresas a media obra.
La visita dura entre cuarenta minutos y una hora y media según el tamaño de la vivienda, y no es una visita comercial: es una toma de datos. Medimos con láser, fotografiamos cada estancia, abrimos el cuadro eléctrico para ver cuántos circuitos hay y qué protección llevan, miramos el diámetro y el material de los bajantes y comprobamos si el baño ventila al exterior o a conducto.
En edificios anteriores a los años setenta añadimos dos comprobaciones más: qué tipo de forjado hay y dónde caen las paredes de carga. Son los dos datos que deciden si una distribución nueva es posible o si solo es un dibujo bonito.
Sin coste ni compromiso
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Presupuesto detallado por partidas
Recibe un documento donde cada capítulo (derribos, saneamiento, electricidad, fontanería, albañilería, revestimientos, carpintería, pintura) tiene su precio y su alcance. Si algo no está, no está: no hay “extras” escondidos en la letra pequeña.
El presupuesto tiene siempre la misma estructura: capítulos, partidas dentro de cada capítulo, medición en metros cuadrados, metros lineales o unidades, precio unitario e importe. Eso significa que puede compararlo partida por partida con el de otra empresa, que es la única manera de comparar dos presupuestos de verdad.
Un precio cerrado del tipo «reforma integral, 38.000 €» no se puede comparar con nada ni se puede discutir, porque no dice qué hay dentro. Al final de nuestro documento hay una lista de lo que NO está incluido, que a menudo es tan importante como lo que sí está: mobiliario, electrodomésticos, tasas municipales o partidas que dependen de lo que aparezca al abrir.
En 3–5 días laborables
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Definición de acabados y planificación
Elegimos juntos pavimentos, revestimientos, sanitarios y carpintería, con muestras en la mano y precios cerrados. Con eso cerramos el calendario de obra, industrial por industrial, y sabe qué día entra cada oficio.
Los acabados son la partida más elástica de todo el presupuesto. El mismo baño, con la misma fontanería y las mismas horas de mano de obra, puede costar muy distinto solo por el revestimiento, el plato de ducha y la grifería elegidos: la diferencia de precio por metro cuadrado se multiplica por todos los metros de la vivienda.
Por eso trabajamos con muestras físicas en la mano y precios cerrados antes de comprar nada, y dejamos la referencia exacta de cada material por escrito. También dejamos pactado qué pasa si un material elegido se queda sin stock: alternativa equivalente al mismo precio, decidida por usted y no por el almacén.
Calendario de obra por semanas
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Permisos y gestión administrativa
Nos encargamos de la comunicación previa o de la licencia de obras en el ayuntamiento que corresponda, de la reserva de contenedor y de la gestión de escombro en planta autorizada, con los justificantes correspondientes.
Cada ayuntamiento tiene su ordenanza, y lo que en Banyoles se resuelve de una manera en Girona puede pedir otra. Como regla práctica: si no se toca estructura, ni fachada, ni la superficie construida, normalmente basta con una comunicación previa; si se toca estructura, se abren huecos nuevos en fachada, se aumenta superficie o el edificio está protegido, hace falta licencia de obras y a menudo proyecto técnico.
Lo consultamos en el ayuntamiento que corresponda antes de empezar y le decimos cuál es el camino y qué plazo tiene, porque el permiso condiciona la fecha de inicio. La tasa y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras los liquida la propiedad y van aparte del presupuesto de ejecución: no los escondemos dentro de una partida.
Documentación a su nombre
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Ejecución con un solo interlocutor
Coordinamos todos los oficios nosotros. Usted tiene un único teléfono para todo y un informe de cómo va la obra. Protegemos lo que se queda, limpiamos cada día y dejamos la escalera y el rellano como los hemos encontrado.
El primer día de obra fijamos tres cosas: horario, camino de obra y puntos de suministro. El horario lo marcan la ordenanza municipal y, si las hay, las normas de la comunidad. El camino de obra es el recorrido protegido desde la calle hasta la zona en obras —protección en el pavimento, en la barandilla y en las puertas que se quedan—, y es lo que evita que la reforma de un baño acabe con una raya en el parqué del pasillo.
Si vive en la vivienda mientras dura la reforma, cerramos la zona con un tabique provisional o una lona con cremallera y procuramos dejarle siempre un baño en servicio cuando la vivienda tiene más de uno. Cada semana recibe el estado de la obra: qué se ha hecho, qué entra la semana siguiente y si algún hito se ha movido.
Un responsable de obra asignado
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Repaso, entrega y garantía
Hacemos una visita final con usted y una lista de repasos que se cierra antes de la factura final. Le entregamos boletines de las instalaciones y garantía por escrito de nuestro trabajo.
El repaso no es una formalidad: es una lista escrita, con un responsable y una fecha para cada punto, que se cierra antes de la factura final. La hacemos recorriendo la vivienda con usted y con luz de día, que es cuando se ven las cosas.
En la entrega le damos los certificados de las instalaciones modificadas, los justificantes de la gestión de residuos y las referencias del material colocado. La garantía va por escrito en el contrato, con el alcance y el plazo. En las obras sujetas a la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación, los plazos legales son de diez, tres y un año desde la recepción según el tipo de daño.
Garantía escrita de los trabajos
Qué esperamos de usted
Una obra es un contrato de dos partes. Estas cuatro cosas no nos las puede dar nadie más que usted, y son las que más hacen variar el plazo real de una reforma.
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Decisiones a tiempo
Cada decisión tiene una fecha límite antes de la cual no para nada y después de la cual lo para todo. El color de la pintura se puede decidir con la obra empezada; la posición del punto de agua de la cocina, no: cuando el albañil ya ha hecho las rozas, moverlo cuesta dinero y días. En el calendario que le entregamos está marcada la fecha de cada decisión.
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Un solo interlocutor por su parte
Que en casa decidan entre dos personas no es ningún problema, pero nos tiene que llegar una sola respuesta. La mayor parte de los malentendidos de obra nacen de una instrucción dada a pie de obra por alguien que todavía no lo había hablado con el otro. Díganos quién habla con nosotros y quién acepta los precios contradictorios.
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Acceso a la vivienda
Un juego de llaves, un código o una hora fija de entrada: lo que le vaya mejor. Lo que no funciona es tener que quedar cada mañana, porque cada espera se paga en horas de oficio parado. Si la vivienda está ocupada, necesitamos saber a qué hora podemos entrar y qué estancias no se tocan.
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El espacio vacío el día que toca
Muebles, ropa y objetos personales fuera antes del inicio, y cualquier cosa de valor o irreemplazable, guardada. Si no puede hacerlo, lo presupuestamos: embalar, trasladar y guardar tiene un coste, pero es mucho menor que el de trabajar esquivando un armario durante tres semanas.
Cambios a media obra y precios contradictorios
Un cambio a media obra no es un problema; el problema es un cambio que nadie documenta. Todo lo que se desvía del presupuesto firmado, lo origine quien lo origine, se trata como un precio contradictorio: una ficha con la descripción de lo que se cambia, la medición, el precio unitario, el importe y el efecto sobre la fecha de entrega. No se empieza hasta que esa ficha está aceptada.
Los contradictorios van en los dos sentidos. Si una partida deja de ser necesaria —ha decidido conservar el pavimento de una habitación, por ejemplo— también se documenta y se descuenta. Al final de la obra, la factura es el presupuesto inicial más y menos las fichas aceptadas, y ningún importe aparece por sorpresa.
El precio de un cambio no es el mismo el primer día que el vigésimo. Mover un enchufe antes de hacer las rozas es una modificación de plano; hacerlo cuando la pared ya está enyesada y pintada significa volver a abrir, volver a pasar tubo, volver a tapar, esperar el secado y volver a pintar. La misma decisión puede costar muchas veces más según cuándo se tome, y eso no es un recargo: es trabajo rehecho y pagado dos veces.
Por eso insistimos tanto en el paso 3. Cada hora dedicada a decidir acabados antes de empezar es una hora que después no se paga tres veces.
Qué NO es un precio contradictorio
Los replanteos normales, los ajustes menores de obra y los errores nuestros de ejecución. Si algo consta en el presupuesto y se ha hecho mal, se rehace a nuestro cargo y no genera ninguna ficha ni ninguna discusión.
Lo que nos comprometemos a hacer
Seis cosas que dependen exclusivamente de nosotros y que encontrará en el contrato.
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Presupuesto por partidas
Cada capítulo con su precio y su alcance, por escrito.
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Un solo interlocutor
No tiene que perseguir a cinco gremios: los coordinamos nosotros.
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Calendario cerrado
Fecha de inicio, hitos por semanas y fecha de entrega desde el primer día.
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Obra limpia cada día
Protección de accesos, retirada de escombro y limpieza diaria del paso común.
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Documentación en regla
Licencias, boletines de las instalaciones y gestores de residuos autorizados.
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Garantía por escrito
Garantía de los trabajos ejecutados y servicio posobra para repasos.
Preguntas frecuentes
¿Quién coordina los gremios durante la obra?
Nosotros. Hay un responsable de obra asignado que coordina albañiles, electricistas, fontaneros, carpinteros y pintores, y que es su único teléfono para cualquier cosa. No tiene que perseguir a cinco empresas distintas.
¿Cómo sabré cómo va la obra?
Con un calendario por semanas entregado antes de empezar y un informe de seguimiento. Si un hito se desvía, lo sabe esa misma semana y con la nueva fecha, no el día de la entrega.
¿Qué pasa con la limpieza y el escombro?
Protegemos accesos, escalera y ascensor, retiramos el escombro en planta autorizada con justificante y dejamos el paso común limpio cada día. La limpieza final de obra va incluida en el presupuesto.
¿Hay servicio después de la entrega?
Sí. Hacemos una visita final con usted y una lista de repasos que se cierra antes de la factura. Después de la entrega, los defectos de ejecución que aparezcan los repasamos nosotros dentro de la garantía.
El primer paso es una visita
Venimos, miramos, tomamos medidas y le decimos qué se puede hacer y qué cuesta. Si después decide no hacer la obra o hacerla con otro, no pasa nada: la visita no le ha costado nada.
Pedir la visita