Com treballem una reforma
Una obra sense sorpreses no és qüestió de sort: és qüestió de mirar el que no es veu abans de començar, escriure-ho tot i tenir una sola persona responsable de coordinar els oficis. Aquests són els sis passos que seguim en totes les obres, des d’un bany fins a la rehabilitació d’una masia.
Els sis passos
- 01
Visita i presa de dades
Anem a l’habitatge, prenem mides reals, obrim registres si cal i mirem el que no es veu: l’estat del quadre elèctric, els baixants, la ventilació del bany i el tipus d’envà. Aquesta visita és la que evita les sorpreses a mitja obra.
La visita dura entre quaranta minuts i una hora i mitja segons la mida de l’habitatge, i no és una visita comercial: és una presa de dades. Mesurem amb làser, fotografiem cada estança, obrim el quadre elèctric per veure quants circuits hi ha i quina protecció porten, mirem el diàmetre i el material dels baixants i comprovem si el bany ventila a l’exterior o a conducte.
En edificis anteriors als anys setanta hi afegim dues comprovacions més: quin tipus de forjat hi ha i on cauen les parets de càrrega. Són les dues dades que decideixen si una distribució nova és possible o si només és un dibuix bonic.
Sense cost ni compromís
- 02
Pressupost detallat per partides
Rebeu un document on cada capítol (enderrocs, sanejament, electricitat, fontaneria, paleteria, revestiments, fusteria, pintura) té el seu preu i el seu abast. Si una cosa no hi és, no hi és: no hi ha “extres” amagats a la lletra petita.
El pressupost té sempre la mateixa estructura: capítols, partides dins de cada capítol, amidament en metres quadrats, metres lineals o unitats, preu unitari i import. Això vol dir que el podeu comparar partida per partida amb el d’una altra empresa, que és l’única manera de comparar dos pressupostos de veritat.
Un preu tancat del tipus «reforma integral, 38.000 €» no es pot comparar amb res ni es pot discutir, perquè no diu què hi ha a dins. Al final del nostre document hi ha una llista del que NO està inclòs, que sovint és tan important com el que hi és: mobiliari, electrodomèstics, taxes municipals o partides que depenen del que aparegui en obrir.
En 3–5 dies laborables
- 03
Definició d’acabats i planificació
Triem junts paviments, revestiments, sanitaris i fusteria, amb mostres a la mà i preus tancats. Amb això tanquem el calendari d’obra, industrial per industrial, i sabeu quin dia entra cada ofici.
Els acabats són la partida més elàstica de tot el pressupost. El mateix bany, amb la mateixa fontaneria i les mateixes hores de mà d’obra, pot costar molt diferent només pel revestiment, el plat de dutxa i les aixetes triades: la diferència de preu per metre quadrat es multiplica per tots els metres de l’habitatge.
Per això treballem amb mostres físiques a la mà i preus tancats abans de comprar res, i deixem la referència exacta de cada material per escrit. També deixem pactat què passa si un material triat es queda sense estoc: alternativa equivalent al mateix preu, decidida per vosaltres i no pel magatzem.
Calendari d’obra per setmanes
- 04
Permisos i gestió administrativa
Ens encarreguem de la comunicació prèvia o de la llicència d’obres a l’ajuntament que toqui, de la reserva de contenidor i de la gestió de runa a planta autoritzada, amb els justificants corresponents.
Cada ajuntament té la seva ordenança, i el que a Banyoles es resol d’una manera a Girona en pot demanar una altra. Com a regla pràctica: si no es toca estructura, ni façana, ni la superfície construïda, normalment n’hi ha prou amb una comunicació prèvia; si es toca estructura, s’obren forats nous a façana, s’augmenta superfície o l’edifici està protegit, cal llicència d’obres i sovint projecte tècnic.
Ho consultem a l’ajuntament que toca abans de començar i us diem quin és el camí i quin termini té, perquè el permís condiciona la data d’inici. La taxa i l’impost sobre construccions, instal·lacions i obres els liquida la propietat i van a part del pressupost d’execució: no els amaguem dins d’una partida.
Documentació a nom vostre
- 05
Execució amb un sol interlocutor
Coordinem tots els oficis nosaltres. Vosaltres teniu un únic telèfon per a tot i un informe de com va l’obra. Protegim el que es queda, netegem cada dia i deixem l’escala i el replà com els hem trobat.
El primer dia d’obra fixem tres coses: horari, camí d’obra i punts de subministrament. L’horari el marquen l’ordenança municipal i, si n’hi ha, les normes de la comunitat. El camí d’obra és el recorregut protegit des del carrer fins a la zona en obres —protecció al paviment, a la barana i a les portes que es queden—, i és el que evita que la reforma d’un bany acabi amb una ratlla al parquet del passadís.
Si viviu a l’habitatge mentre dura la reforma, tanquem la zona amb un envà provisional o una lona amb cremallera i mirem de deixar-vos sempre un bany en servei quan l’habitatge en té més d’un. Cada setmana rebeu l’estat de l’obra: què s’ha fet, què entra la setmana següent i si alguna fita s’ha mogut.
Un responsable d’obra assignat
- 06
Repàs, entrega i garantia
Fem una visita final amb vosaltres i una llista de repassos que es tanca abans de la factura final. Us lliurem butlletins de les instal·lacions i garantia per escrit de la nostra feina.
El repàs no és una formalitat: és una llista escrita, amb un responsable i una data per a cada punt, que es tanca abans de la factura final. La fem recorrent l’habitatge amb vosaltres i amb llum de dia, que és quan es veuen les coses.
A l’entrega us lliurem els certificats de les instal·lacions modificades, els justificants de la gestió de residus i les referències del material col·locat. La garantia va per escrit al contracte, amb l’abast i el termini. En les obres subjectes a la Llei 38/1999 d’ordenació de l’edificació, els terminis legals són de deu, tres i un any des de la recepció segons el tipus de dany.
Garantia escrita dels treballs
Què esperem de vosaltres
Una obra és un contracte de dues bandes. Aquestes quatre coses no ens les pot donar ningú més que vosaltres, i són les que més fan variar el termini real d’una reforma.
-
Decisions a temps
Cada decisió té una data límit abans de la qual no atura res i després de la qual ho atura tot. El color de la pintura es pot decidir amb l’obra començada; la posició del punt d’aigua de la cuina, no: quan el paleta ja ha fet les regates, moure’l val diners i dies. Al calendari que us lliurem hi ha marcada la data de cada decisió.
-
Un sol interlocutor per part vostra
Que a casa decidiu entre dues persones no és cap problema, però ens ha d’arribar una sola resposta. La major part dels malentesos d’obra neixen d’una instrucció donada a peu d’obra per algú que encara no ho havia parlat amb l’altre. Digueu-nos qui parla amb nosaltres i qui accepta els preus contradictoris.
-
Accés a l’habitatge
Un joc de claus, un codi o una hora fixa d’entrada: el que us vagi millor. El que no funciona és haver de quedar cada matí, perquè cada espera es paga en hores d’ofici aturat. Si l’habitatge està ocupat, necessitem saber a quina hora podem entrar i quines estances no es toquen.
-
L’espai buit el dia que toca
Mobles, roba i objectes personals fora abans de l’inici, i qualsevol cosa de valor o irreemplaçable, guardada. Si no podeu fer-ho, ho pressupostem: embalar, traslladar i guardar té un cost, però és molt menor que el de treballar esquivant un armari durant tres setmanes.
Canvis a mitja obra i preus contradictoris
Un canvi a mitja obra no és un problema; el problema és un canvi que ningú no documenta. Tot el que es desvia del pressupost signat, l’origini qui l’origini, es tracta com un preu contradictori: una fitxa amb la descripció del que es canvia, l’amidament, el preu unitari, l’import i l’efecte sobre la data d’entrega. No es comença fins que aquesta fitxa està acceptada.
Els contradictoris van en els dos sentits. Si una partida deixa de ser necessària —heu decidit conservar el paviment d’una habitació, per exemple— també es documenta i es descompta. Al final de l’obra, la factura és el pressupost inicial més i menys les fitxes acceptades, i cap import no hi apareix per sorpresa.
El preu d’un canvi no és el mateix el primer dia que el vintè. Moure un endoll abans de fer les regates és una modificació de plànol; fer-ho quan la paret ja està enguixada i pintada vol dir tornar a obrir, tornar a passar tub, tornar a tapar, esperar l’assecatge i tornar a pintar. La mateixa decisió pot costar moltes vegades més segons quan es prengui, i això no és un recàrrec: és feina refeta i pagada dues vegades.
Per això insistim tant en el pas 3. Cada hora dedicada a decidir acabats abans de començar és una hora que després no es paga tres vegades.
Què NO és un preu contradictori
Els replanteigs normals, els ajustaments menors d’obra i els errors nostres d’execució. Si una cosa consta al pressupost i s’ha fet malament, es refà a càrrec nostre i no genera cap fitxa ni cap discussió.
El que ens comprometem a fer
Sis coses que depenen exclusivament de nosaltres i que trobareu al contracte.
- 01
Pressupost per partides
Cada capítol amb el seu preu i el seu abast, per escrit.
- 02
Un sol interlocutor
No heu de perseguir cinc gremis: nosaltres els coordinem.
- 03
Calendari tancat
Data d’inici, fites per setmanes i data d’entrega des del primer dia.
- 04
Obra neta cada dia
Protecció d’accessos, retirada de runa i neteja diària del pas comú.
- 05
Documentació en regla
Llicències, butlletins de les instal·lacions i gestors de residus autoritzats.
- 06
Garantia per escrit
Garantia dels treballs executats i servei postobra per a repassos.
Preguntes freqüents
Qui coordina els gremis durant l’obra?
Nosaltres. Hi ha un responsable d’obra assignat que coordina paletes, electricistes, lampistes, fusters i pintors, i que és el vostre únic telèfon per a qualsevol cosa. No heu de perseguir cinc empreses diferents.
Com sabré com va l’obra?
Amb un calendari per setmanes lliurat abans de començar i un informe de seguiment. Si una fita es desvia, ho sabeu la mateixa setmana i amb la nova data, no el dia de l’entrega.
Què passa amb la neteja i la runa?
Protegim accessos, escala i ascensor, retirem la runa a planta autoritzada amb justificant i deixem el pas comú net cada dia. La neteja final d’obra va inclosa al pressupost.
Hi ha servei després de l’entrega?
Sí. Fem una visita final amb vosaltres i una llista de repassos que es tanca abans de la factura. Després de l’entrega, els defectes d’execució que apareguin els repassem nosaltres dins de la garantia.
El primer pas és una visita
Venim, mirem, prenem mides i us diem què es pot fer i què costa. Si després decidiu no fer l’obra o fer-la amb un altre, no passa res: la visita no us ha costat res.
Demanar la visita