Projecte i interiorisme a Girona: decidir abans d’obrir parets

La majoria de discussions d’una obra no passen a l’obra: passen abans, quan encara ningú no ha escrit què s’ha de fer. Un pressupost de tres línies i una imatge bonica són suficients per signar i insuficients per construir. El que falta al mig és la fase de decidir: mesurar el que hi ha, saber què es pot moure i què no, triar materials amb preu tancat i deixar-ho tot escrit amb quantitats.

Aquesta pàgina explica què entra en aquesta fase, què pot resoldre l’interiorisme i què ha de signar un tècnic competent, com es decideix una distribució nova i què li passa al pressupost el dia que s’obren les parets. Si el que busqueu és l’execució de l’habitatge sencer, això són les reformes integrals; aquí parlem del pas anterior. El full de ruta per comparar dos pressupostos ja fets és a <a href="/reformes-integrals/">reformes integrals</a>; aquí expliquem com es produeix l’amidament que els fa comparables.

Un projecte no és un render

El render ven, però no construeix. És una imatge amb una llum triada, un mobiliari que sovint no s’ha comprat i uns gruixos que no sempre coincideixen amb els de la paret real. Serveix per decidir si una idea agrada; no serveix per pressupostar-la, ni per demanar permisos, ni per discutir amb l’industrial què entra i què no.

El que sí que construeix és un document amb quatre parts: l’estat actual amidat, la proposta acotada, la memòria de materials i els amidaments amb el pressupost per partides. Amb això a la mà, tres empreses poden pressupostar exactament la mateixa obra i les diferències de preu passen a ser diferències reals, no interpretacions de què volia dir cada línia.

És també el document que fa que una obra es pugui aturar a mitges i reprendre amb una altra empresa sense començar de zero. Si tot viu al cap d’una sola persona, l’obra depèn d’aquella persona i de la seva memòria.

• Plànol d’estat actual acotat, amb alçades lliures i gruixos d’envà.
• Plànol de proposta amb la distribució nova i els punts d’aigua, llum i desguàs.
• Memòria de materials: referència, format, acabat i preu.
• Amidaments i pressupost per partides, amb la unitat de mesura de cadascuna.
• Relació escrita del que queda fora de l’abast.

L’amidament: la meitat del preu que ningú no mira

Una partida de pressupost té sempre quatre coses: què es fa, en quina unitat es mesura, quant n’hi ha i quant val cada unitat. Les dues últimes, multiplicades, donen l’import. L’amidament és el «quant n’hi ha», i per tant és exactament la meitat del preu. També és la meitat que gairebé ningú no revisa.

D’aquí surt l’error més car a l’hora de comparar pressupostos: es miren els preus unitaris i no les quantitats. Un preu de metre quadrat baix amb un amidament inflat surt més car que un preu alt ben amidat, i el segon a més acaba l’obra sense revisions. Dos pressupostos només són comparables si parteixen dels mateixos amidaments; si cadascú mesura pel seu compte, esteu comparant obres diferents amb la mateixa portada.

Per això val la pena demanar els amidaments desglossats per estança i contrastar-los amb els metres reals de casa vostra. Al <a href="/glossari-obra/">glossari d’obra</a> hi teniu la definició de partida, amidament i certificació, que és el document on més endavant es paga el que realment s’ha executat, i les franges orientatives per capítol són a <a href="/preus-reformes-girona/">preus de reformes a Girona</a>.

• m² de paviment, revestiment i pintura: pregunteu si es descompten els buits o no.
• ml de sòcol, de mobiliari de cuina i d’encimera.
• ut de punts de llum, endolls, sanitaris i portes.
• m³ o tones de runa, que a planta autoritzada es factura per pes.
• Partides alçades: quantitat estimada per a una feina que encara no es pot mesurar.

Interiorisme o tècnic: qui pot signar què

L’interiorisme decideix i dibuixa: distribució, il·luminació, materials, mobiliari, colors i detall constructiu d’acabat. Pot ordenar una obra sencera i és, en la majoria de reformes d’habitatge que no toquen l’estructura, el que més canvia el resultat per euro invertit. El que no pot fer és assumir la responsabilitat tècnica d’una intervenció estructural.

Quan es toca estructura —obrir un pas en un mur de càrrega, treure un pilar, refer un forjat, obrir un buit nou a façana— o quan es canvia l’ús de l’espai, cal projecte redactat per un tècnic competent i direcció facultativa durant l’obra. Aleshores l’ajuntament ja no admet una comunicació prèvia: demana llicència d’obres, i el projecte s’ha de presentar amb els requisits que aquell ajuntament exigeixi, visat col·legial inclòs si el demana. Qui decideix en darrer terme és sempre el municipi, i es consulta abans de valorar res.

Sigui qui sigui qui dibuixi, la reforma ha de continuar complint el que ja li és exigible: el CTE, obligatori des del 2007, i el Decret 141/2012, que fixa les condicions mínimes d’habitabilitat a Catalunya. No és un tràmit abstracte. Si una proposta deixa una habitació sense ventilació o per sota de la superfície mínima, aquella distribució no es pot executar tal com està dibuixada, i és molt millor descobrir-ho sobre paper.

• Sense tocar estructura ni canviar l’ús: en general, comunicació prèvia. Confirmeu-ho amb l’ajuntament.
• Tocant estructura o canviant l’ús: projecte de tècnic competent i llicència d’obres.
• Edificis en propietat horitzontal: a més del permís municipal, el que digui la comunitat sobre elements comuns.
• Nuclis antics i entorns protegits: els ajuntaments hi solen afegir condicions pròpies de façana i fusteria.

Com es decideix una distribució nova

Una distribució no comença amb un moble ni amb un estil: comença amb quatre restriccions que no es negocien. Quines parets aguanten, per on baixen els desguassos, per on entra i surt l’aire i per on entra la llum. Tota la resta —on va el sofà, quin color té la paret— es decideix després, i es decideix de pressa quan aquestes quatre estan clares.

Les parets de càrrega es poden obrir, però amb estructura: una jàssera, uns suports que baixin la càrrega fins a fonaments i el càlcul d’un tècnic. És car i és lent, i sovint la millor proposta és la que no hi toca. Els baixants són encara més tossuts: un inodor necessita pendent i proximitat al baixant, i moure’l tres metres pot voler dir aixecar el paviment sencer o guanyar un esglaó que després cal resoldre. Moure una cuina o un bany és, gairebé sempre, la decisió més cara del plànol.

La ventilació i la llum acaben de tancar el dibuix. Un bany interior necessita extracció mecànica amb conducte fins a l’exterior, no un forat cap al passadís; una habitació necessita obertura a l’exterior. I l’orientació decideix quines estances tenen sentit a cada façana: un envà mal posat pot deixar el menjador a l’ombra tot l’hivern. Quan la casa és de pedra les restriccions són unes altres, i les expliquem a <a href="/rehabilitacio-de-masies/">rehabilitació de masies</a>.

• Parets de càrrega: obrir-les és possible amb jàssera i càlcul, i canvia el capítol d’estructura.
• Baixants i pendents: manen on poden anar la cuina i els banys.
• Ventilació: extracció de bany i cuina fins a l’exterior, amb conducte propi.
• Llum natural: quina estança va a cada façana i quins envans la tallen.
• Quadre elèctric: si la instal·lació és antiga i es refà, s’ha d’adequar al REBT (RD 842/2002).

El pressupost per partides i com es compara

El pressupost que surt d’aquesta fase té una línia per feina, no un preu global. Enderrocs, sanejament, paleteria, electricitat, fontaneria, revestiments, fusteria, pintura i neteja final: cada capítol amb la seva quantitat i el seu preu unitari. Un pressupost fet així es pot retallar sense haver-lo de refer; un pressupost fet de blocs tancats només es pot acceptar o rebutjar sencer.

També és el que permet decidir amb números on es gasta. Un mateix habitatge es mou molt amunt o avall només segons el paviment, la fusteria i els sanitaris. I sovint la partida que més s’infla no és la visible, sinó la que ningú no havia previst: substituir baixants, refer el quadre, anivellar un terra que no era pla. Les franges orientatives de mercat per capítol són a <a href="/preus-reformes-girona/">preus de reformes a Girona</a>; no són cap oferta, són una referència per situar-vos.

Abans de comparar dos pressupostos, mireu quatre coses: si els amidaments coincideixen, si l’IVA hi és inclòs o no, si hi consten mitjans auxiliars i gestió de runa, i què diuen de terminis i de forma de pagament. Dues d’aquestes quatre expliquen la major part de les diferències que després s’atribueixen a «ser més barat».

Què passa amb el pressupost quan s’obren les parets

Fins que no es pica hi ha coses que ningú no pot veure: l’estat real d’un baixant encastat, si sota el paviment hi ha una segona capa, si les bigues tenen humitat a l’entrega, si l’envà és de totxo o de guix. Un projecte seriós no fa veure que ho sap. Deixa escrit què s’ha suposat i què passa si la suposició falla.

La manera honesta de tractar-ho són les partides alçades i els preus contradictoris. Una partida alçada és una quantitat reservada per a una feina previsible que encara no es pot mesurar; es liquida per amidament real i, si al final no cal, no es factura. Un preu contradictori és el preu que es pacta per escrit per a una feina que no era al pressupost i que apareix un cop oberta la paret. El problema mai no és que apareguin imprevistos: és que apareguin sense preu pactat i sense que ningú hagi avisat.

Per això, quan hi ha dubtes seriosos —un bany antic, una casa de pedra, un local amb el desguàs a cota alta— val la pena obrir cales abans de tancar el pressupost, encara que costi uns quants dies. Val més moure una xifra abans de signar que discutir-la amb l’obra oberta i el pis buit. El pas a pas de com ho ordenem és a <a href="/com-treballem/">com treballem</a>.

• Partida alçada: quantitat reservada, es liquida per amidament real i, si no cal, no es cobra.
• Preu contradictori: preu pactat per escrit abans d’executar el que no estava previst.
• Cales prèvies: picar un punt concret per veure què hi ha, abans de tancar xifres.
• Full de canvis: cada modificació amb data, import i efecte sobre el termini.

Triar materials abans, no durant

La tria d’acabats és la decisió que més sovint es deixa per a l’última setmana i la que més dies d’obra fa perdre. Un paviment que triga a arribar atura la col·locació, i darrere de la col·locació hi ha el sòcol, les portes, la pintura i el muntatge de la cuina. Una setmana de retard en una comanda rarament és una setmana d’obra: sol ser més.

A la fase de projecte es tanquen referències, formats i preus, i es demanen mostres físiques. El color d’una rajola a la pantalla no és el color d’aquella rajola a la llum de casa vostra. També es fixa el que depèn del material i no de l’estètica: classe d’ús i gruix del paviment, sistema de col·locació, junta, direcció de la posada i, si hi ha terra radiant, la compatibilitat. El detall és a <a href="/paviments-parquet-i-vinilic/">paviments, parquet i vinílic</a>.

I després es congela. Canviar un material quan la comanda ja és feta té dos costos: el del material i el dels dies aturats. Canviar-lo sobre plànol no en té cap, i és la raó de ser d’aquesta fase.

Per què això té sentit si l’obra la fem nosaltres

Ho diem clar: aquest servei el plantegem lligat a l’execució. Un projecte fet per qui després l’ha de construir es dibuixa amb els preus reals d’aquella obra, amb els industrials que hi entraran i amb els terminis de comanda que tenim a la mà. Si una solució és bonica però impossible de muntar en aquell forjat, es descarta el primer dia i no el dia que arriba el material.

Si el que voleu és un projecte per treure a concurs entre diverses empreses, un despatx independent us ho farà amb menys conflicte d’interès que nosaltres. És una opció legítima i de vegades la millor: no la desaconsellem. El que no us recomanem és el terme mig, encarregar el dibuix a una banda i l’obra a una altra sense que ningú assumeixi la responsabilitat de fer-los quadrar, perquè totes les esquerdes del pressupost s’obren exactament en aquest punt.

Quan ho fem tot nosaltres, l’amidament del projecte és el mateix que el de la certificació, i el pressupost que signeu és el que es factura, tret del que canvieu vosaltres o del que aparegui darrere d’una paret amb el preu pactat abans. Si voleu començar per aquí, expliqueu-nos què teniu i què voleu fer a <a href="/contacte/">contacte</a>.