Proyecto e interiorismo en Girona: decidir antes de abrir paredes

La mayoría de discusiones de una obra no ocurren en la obra: ocurren antes, cuando todavía nadie ha escrito qué hay que hacer. Un presupuesto de tres líneas y una imagen bonita bastan para firmar y no bastan para construir. Lo que falta en medio es la fase de decidir: medir lo que hay, saber qué se puede mover y qué no, elegir materiales con precio cerrado y dejarlo todo escrito con cantidades.

Esta página explica qué entra en esa fase, qué puede resolver el diseño de la reforma y qué debe firmar un técnico competente, cómo se decide una distribución nueva y qué le pasa al presupuesto el día que se abren las paredes. Si lo que busca es la ejecución de la vivienda entera, eso son las reformas integrales; aquí hablamos del paso anterior. La guía para comparar dos presupuestos ya hechos está en <a href="/es/reformas-integrales/">reformas integrales</a>; aquí explicamos cómo se produce la medición que los hace comparables.

Un proyecto no es un render

El render vende, pero no construye. Es una imagen con una luz elegida, un mobiliario que a menudo no se ha comprado y unos gruesos que no siempre coinciden con los de la pared real. Sirve para decidir si una idea gusta; no sirve para presupuestarla, ni para pedir permisos, ni para discutir con el industrial qué entra y qué no.

Lo que sí construye es un documento con cuatro partes: el estado actual medido, la propuesta acotada, la memoria de materiales y las mediciones con el presupuesto por partidas. Con eso en la mano, tres empresas pueden presupuestar exactamente la misma obra y las diferencias de precio pasan a ser diferencias reales, no interpretaciones de qué quería decir cada línea.

Es también el documento que permite parar una obra a medias y retomarla con otra empresa sin empezar de cero. Si todo vive en la cabeza de una sola persona, la obra depende de esa persona y de su memoria.

• Plano de estado actual acotado, con alturas libres y gruesos de tabique.
• Plano de propuesta con la distribución nueva y los puntos de agua, luz y desagüe.
• Memoria de materiales: referencia, formato, acabado y precio.
• Mediciones y presupuesto por partidas, con la unidad de medida de cada una.
• Relación escrita de lo que queda fuera del alcance.

La medición: la mitad del precio que nadie mira

Una partida de presupuesto tiene siempre cuatro cosas: qué se hace, en qué unidad se mide, cuánto hay y cuánto vale cada unidad. Las dos últimas, multiplicadas, dan el importe. La medición es el «cuánto hay», y por tanto es exactamente la mitad del precio. También es la mitad que casi nadie revisa.

De ahí sale el error más caro al comparar presupuestos: se miran los precios unitarios y no las cantidades. Un precio de metro cuadrado bajo con una medición inflada sale más caro que un precio alto bien medido, y el segundo además termina la obra sin revisiones. Dos presupuestos solo son comparables si parten de las mismas mediciones; si cada uno mide por su cuenta, está comparando obras distintas con la misma portada.

Por eso vale la pena pedir las mediciones desglosadas por estancia y contrastarlas con los metros reales de su casa. En el <a href="/es/glosario-obra/">glosario de obra</a> están las definiciones de partida, medición y certificación, que es el documento donde más adelante se paga lo realmente ejecutado, y las franjas orientativas por capítulo están en <a href="/es/precios-reformas-girona/">precios de reformas en Girona</a>.

• m² de pavimento, revestimiento y pintura: pregunte si se descuentan los huecos o no.
• ml de rodapié, de mobiliario de cocina y de encimera.
• ud de puntos de luz, enchufes, sanitarios y puertas.
• m³ o toneladas de escombro, que en planta autorizada se factura por peso.
• Partidas alzadas: cantidad estimada para un trabajo que todavía no se puede medir.

Interiorismo o técnico: quién puede firmar qué

El interiorismo decide y dibuja: distribución, iluminación, materiales, mobiliario, colores y detalle constructivo de acabado. Puede ordenar una obra entera y es, en la mayoría de reformas de vivienda que no tocan la estructura, lo que más cambia el resultado por euro invertido. Lo que no puede hacer es asumir la responsabilidad técnica de una intervención estructural.

Cuando se toca estructura —abrir un paso en un muro de carga, quitar un pilar, rehacer un forjado, abrir un hueco nuevo en fachada— o cuando se cambia el uso del espacio, hace falta proyecto redactado por un técnico competente y dirección facultativa durante la obra. Entonces el ayuntamiento ya no admite una comunicación previa: pide licencia de obras, y el proyecto debe presentarse con los requisitos que ese ayuntamiento exija, visado colegial incluido si lo pide. Quien decide en último término es siempre el municipio, y se consulta antes de valorar nada.

Sea quien sea quien dibuje, la reforma debe seguir cumpliendo lo que ya le es exigible: el CTE, obligatorio desde 2007, y el Decret 141/2012, que fija las condiciones mínimas de habitabilidad en Cataluña. No es un trámite abstracto. Si una propuesta deja una habitación sin ventilación o por debajo de la superficie mínima, esa distribución no se puede ejecutar tal como está dibujada, y es mucho mejor descubrirlo sobre papel.

• Sin tocar estructura ni cambiar el uso: en general, comunicación previa. Confírmelo con el ayuntamiento.
• Tocando estructura o cambiando el uso: proyecto de técnico competente y licencia de obras.
• Edificios en propiedad horizontal: además del permiso municipal, lo que diga la comunidad sobre elementos comunes.
• Cascos antiguos y entornos protegidos: los ayuntamientos suelen añadir condiciones propias de fachada y carpintería.

Cómo se decide una distribución nueva

Una distribución no empieza con un mueble ni con un estilo: empieza con cuatro restricciones que no se negocian. Qué paredes aguantan, por dónde bajan los desagües, por dónde entra y sale el aire y por dónde entra la luz. Todo lo demás —dónde va el sofá, de qué color es la pared— se decide después, y se decide rápido cuando esas cuatro están claras.

Los muros de carga se pueden abrir, pero con estructura: una jácena, unos apoyos que bajen la carga hasta cimientos y el cálculo de un técnico. Es caro y es lento, y a menudo la mejor propuesta es la que no los toca. Los bajantes son todavía más tercos: un inodoro necesita pendiente y proximidad al bajante, y moverlo tres metros puede significar levantar el pavimento entero o asumir un escalón que después hay que resolver. Mover una cocina o un baño es, casi siempre, la decisión más cara del plano.

La ventilación y la luz cierran el dibujo. Un baño interior necesita extracción mecánica con conducto hasta el exterior, no un agujero hacia el pasillo; una habitación necesita hueco al exterior. Y la orientación decide qué estancias tienen sentido en cada fachada: un tabique mal puesto puede dejar el comedor en sombra todo el invierno. Cuando la casa es de piedra las restricciones son otras, y las explicamos en <a href="/es/rehabilitacion-de-masias/">rehabilitación de masías</a>.

• Muros de carga: abrirlos es posible con jácena y cálculo, y cambia el capítulo de estructura.
• Bajantes y pendientes: mandan sobre dónde pueden ir la cocina y los baños.
• Ventilación: extracción de baño y cocina hasta el exterior, con conducto propio.
• Luz natural: qué estancia va en cada fachada y qué tabiques la cortan.
• Cuadro eléctrico: si la instalación es antigua y se rehace, debe adecuarse al REBT (RD 842/2002).

El presupuesto por partidas y cómo se compara

El presupuesto que sale de esta fase tiene una línea por trabajo, no un precio global. Derribos, saneamiento, albañilería, electricidad, fontanería, revestimientos, carpintería, pintura y limpieza final: cada capítulo con su cantidad y su precio unitario. Un presupuesto hecho así se puede recortar sin tener que rehacerlo; uno hecho de bloques cerrados solo se puede aceptar o rechazar entero.

Es también lo que permite decidir con números dónde se gasta. Una misma vivienda se mueve mucho arriba o abajo solo según el pavimento, la carpintería y los sanitarios. Y a menudo la partida que más se infla no es la visible, sino la que nadie había previsto: sustituir bajantes, rehacer el cuadro, nivelar un suelo que no estaba plano. Las franjas orientativas de mercado por capítulo están en <a href="/es/precios-reformas-girona/">precios de reformas en Girona</a>; no son ninguna oferta, son una referencia para situarse.

Antes de comparar dos presupuestos, mire cuatro cosas: si las mediciones coinciden, si el IVA está incluido o no, si constan medios auxiliares y gestión de escombro, y qué dicen de plazos y de forma de pago. Dos de esas cuatro explican la mayor parte de las diferencias que luego se atribuyen a «ser más barato».

Qué pasa con el presupuesto cuando se abren las paredes

Hasta que no se pica hay cosas que nadie puede ver: el estado real de un bajante empotrado, si bajo el pavimento hay una segunda capa, si las vigas tienen humedad en el apoyo, si el tabique es de ladrillo o de yeso. Un proyecto serio no finge saberlo. Deja escrito qué se ha supuesto y qué ocurre si la suposición falla.

La manera honesta de tratarlo son las partidas alzadas y los precios contradictorios. Una partida alzada es una cantidad reservada para un trabajo previsible que todavía no se puede medir; se liquida por medición real y, si al final no hace falta, no se factura. Un precio contradictorio es el precio que se pacta por escrito para un trabajo que no estaba en el presupuesto y que aparece una vez abierta la pared. El problema nunca es que aparezcan imprevistos: es que aparezcan sin precio pactado y sin que nadie haya avisado.

Por eso, cuando hay dudas serias —un baño antiguo, una casa de piedra, un local con el desagüe a cota alta— vale la pena abrir catas antes de cerrar el presupuesto, aunque cueste unos días. Es mejor mover una cifra antes de firmar que discutirla con la obra abierta y el piso vacío. El paso a paso de cómo lo ordenamos está en <a href="/es/como-trabajamos/">cómo trabajamos</a>.

• Partida alzada: cantidad reservada, se liquida por medición real y, si no hace falta, no se cobra.
• Precio contradictorio: precio pactado por escrito antes de ejecutar lo que no estaba previsto.
• Catas previas: picar un punto concreto para ver qué hay, antes de cerrar cifras.
• Hoja de cambios: cada modificación con fecha, importe y efecto sobre el plazo.

Elegir materiales antes, no durante

La elección de acabados es la decisión que más a menudo se deja para la última semana y la que más días de obra hace perder. Un pavimento que tarda en llegar para la colocación, y detrás de la colocación están el rodapié, las puertas, la pintura y el montaje de la cocina. Una semana de retraso en un pedido rara vez es una semana de obra: suele ser más.

En la fase de proyecto se cierran referencias, formatos y precios, y se piden muestras físicas. El color de una baldosa en la pantalla no es el color de esa baldosa con la luz de su casa. También se fija lo que depende del material y no de la estética: clase de uso y grueso del pavimento, sistema de colocación, junta, dirección de la puesta y, si hay suelo radiante, la compatibilidad. El detalle está en <a href="/es/pavimentos-parquet-y-vinilico/">pavimentos, parquet y vinílico</a>.

Y después se congela. Cambiar un material cuando el pedido ya está hecho tiene dos costes: el del material y el de los días parados. Cambiarlo sobre plano no tiene ninguno, y es la razón de ser de esta fase.

Por qué esto tiene sentido si la obra la hacemos nosotros

Lo decimos claro: este servicio lo planteamos ligado a la ejecución. Un proyecto hecho por quien después debe construirlo se dibuja con los precios reales de esa obra, con los industriales que van a entrar y con los plazos de pedido que tenemos a mano. Si una solución es bonita pero imposible de montar en ese forjado, se descarta el primer día y no el día que llega el material.

Si lo que quiere es un proyecto para sacar a concurso entre varias empresas, un despacho independiente se lo hará con menos conflicto de interés que nosotros. Es una opción legítima y a veces la mejor: no la desaconsejamos. Lo que no le recomendamos es el término medio, encargar el dibujo a un lado y la obra a otro sin que nadie asuma la responsabilidad de hacerlos cuadrar, porque todas las grietas del presupuesto se abren exactamente en ese punto.

Cuando lo hacemos todo nosotros, la medición del proyecto es la misma que la de la certificación, y el presupuesto que firma es el que se factura, salvo lo que cambie usted o lo que aparezca detrás de una pared con el precio pactado antes. Si quiere empezar por aquí, cuéntenos qué tiene y qué quiere hacer en <a href="/es/contacto/">contacto</a>.