Reformas integrales en Girona

Girona no es un mercado homogéneo. En tres kilómetros se pasa de una casa de muros de piedra en el Barri Vell a un piso de bloque en la Creu de Palau y a un adosado de Domeny acabado hace veinte años. Cada una de esas viviendas falla por un motivo distinto y se entra en ella con una estrategia distinta, y por eso no aplicamos el mismo presupuesto tipo a toda la ciudad: aquí el coste de una reforma lo deciden tanto la época del edificio como la calle en la que está.

En el Barri Vell, el Mercadal y Pedret trabajamos con edificios antiguos, con muros de carga de mampostería y forjados de viguetas de madera con revoltón. Antes de mover ningún tabique abrimos catas en las cabezas de viga, que es donde la madera se pudre porque le llega la humedad del muro, y comprobamos en qué sentido trabaja el forjado: aquí un tabique que parece puramente divisorio a veces está repartiendo carga. Además, buena parte de estos inmuebles está dentro del ámbito de protección patrimonial del planeamiento, y todo lo que toque fachada, cubierta o huecos necesita el visto bueno correspondiente antes de que nadie entre a picar.

La logística del centro histórico pesa tanto como el trabajo. Hay calles por las que no entra un camión, escaleras de piedra que no admiten carretilla y tramos de zona peatonal con horarios de carga y descarga regulados. Se traduce en escombro que baja en sacos a mano, material que sube a mano y un calendario más largo que el del mismo piso en el Eixample con ascensor. No es ningún recargo escondido: en el presupuesto lo separamos, para que se vea qué cuesta el acceso y qué cuesta la obra. Cómo organizamos esa parte lo explicamos en nuestro método de trabajo.

En el Eixample, el Migdia, el entorno de la calle Güell y la Creu de Palau mandan los bloques de los años sesenta a ochenta: pisos de 70 a 100 m² con pasillo largo, cocina cerrada y habitaciones pequeñas. La intervención que más cambia el día a día es abrir la cocina al comedor y, a la vez, rehacer las instalaciones. La electricidad original de estos pisos a menudo no tiene toma de tierra ni circuitos independientes y hay que rehacerla entera hasta dejarla conforme al reglamento electrotécnico de baja tensión, con boletín. La fontanería de plomo o de hierro galvanizado se sustituye por multicapa. Y cuando los bajantes son de fibrocemento, la retirada solo puede hacerla una empresa inscrita en el RERA con plan de trabajo aprobado: es una partida que hay que prever desde el primer día, no improvisar a media reforma integral.

Sant Narcís es un caso aparte dentro de la ciudad: un barrio de casas bajas con patio proyectado en los años cincuenta, con trama propia y muy poca altura. Son casas agradecidas porque permiten unificar la planta y abrirse al patio, pero repiten dos patologías. La primera es la cubierta, hecha sin aislamiento ni cámara ventilada, que convierte el bajocubierta en un horno en verano y lo deja helado en enero; rehacerla con una cubierta aislada y ventilada es lo que más confort da por euro invertido. La segunda es la humedad de capilaridad de la planta baja, que sube por el muro porque no hay ninguna barrera bajo el pavimento y se reconoce por el revoco que se deshace a media altura; antes de tratarla conviene distinguir de qué tipo de humedad se trata, porque condensación, capilaridad y filtración se reparan de maneras opuestas.

En Santa Eugènia, Can Gibert del Pla, Sant Ponç, Vila-roja y la Font de la Pólvora dominan los bloques plurifamiliares de cuatro y cinco plantas, buena parte sin ascensor. El encargo más frecuente es el baño y, dentro del baño, el cambio de bañera por un plato enrasado. Parece un trabajo menor y no lo es: en estos edificios el desagüe entra directo al bajante comunitario y la ventilación se resuelve con un conducto colectivo que con los años se obtura, de modo que hay rejilla pero no hay extracción real. El día que se abre el baño es el día bueno para revisarlo, no cinco años después.

Montilivi funciona con una lógica propia porque está el campus universitario. Muchos pisos de esta zona se alquilan por habitaciones y lo que se nos pide no es una reforma de autor, sino una que aguante: pavimentos de clase de uso alta, puertas y herrajes resistentes, baños de mantenimiento sencillo y acabados reparables por partes. También manda el calendario: la ventana real para hacer obra en un piso de estudiantes son julio y agosto, y eso obliga a tener el material comprado y a pie de obra antes de empezar.

Al norte de la ciudad —Domeny, Fontajau, Taialà, Germans Sàbat y el Pont Major— hay mezcla de vivienda de los años ochenta y noventa con crecimiento más reciente. En este parque la estructura suele estar bien y lo que falla es la envolvente: carpintería de aluminio sin rotura de puente térmico, vidrio simple o doble antiguo y, en los bloques, fachadas sin aislamiento. La reforma útil aquí no es tirar tabiques, sino cambiar carpintería, resolver el puente térmico de las cajas de persiana y, si la intervención afecta a más de una cuarta parte de la envolvente, cumplir lo que exige el CTE DB-HE. Si hay que elegir por dónde empezar, hay un orden que rinde más que otro.

En el valle de Sant Daniel, en Campdorà, en Montjuïc y en les Pedreres el paisaje cambia del todo: casas aisladas y masías con acceso por camino estrecho, sin sitio para dejar un contenedor en la puerta y con suministros que a veces hay que replantear enteros. Estas obras se planifican con menos transportes y más acopio a pie de obra, y a menudo implican recuperar volúmenes, cubierta y estructura antes de hablar de ningún acabado.

Un detalle que en Girona ciudad sale casi siempre: se trabaja dentro de una comunidad de propietarios. Avisar con antelación, respetar las franjas de ruido, proteger escalera y ascensor con cartón y film y dejar el rellano barrido cada día forma parte del trabajo y va incluido en el precio. Y antes de picar está el trámite: según el alcance, cada obra necesita comunicación previa o licencia en el Ayuntamiento de Girona, más la autorización de ocupación de vía pública si hay contenedor o andamio. En los edificios plurifamiliares de viviendas a partir de los cuarenta y cinco años de antigüedad se suma el informe de la inspección técnica del edificio que regula el Decreto 67/2015. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza y sus plazos, y vale la pena saber qué trámite toca antes de cerrar fechas.

Además de la vivienda, en Girona también reformamos locales y oficinas: bajos comerciales del Eixample y del Barri Vell y espacios del polígono de Mas Xirgu, donde mandan la evacuación, la accesibilidad y la fecha de apertura. Para hacerse una idea antes de la visita, en la página de precios orientativos están las franjas de mercado que usamos como punto de partida; la cifra definitiva sale del presupuesto por partidas, una vez hemos visto el piso.