Qué permisos necesito para reformar en Girona

Los permisos son la parte de la obra que nadie quiere mirar y la que sale más cara cuando se mira tarde. La confusión habitual no está entre hacerlo con papeles o sin ellos: está entre dos trámites que se parecen en el nombre y no se parecen en nada más. Uno se presenta y se empieza; el otro tiene que resolverse, necesita un técnico y puede alargarse meses. Saber en cuál de los dos cae usted antes de pedir presupuestos es lo que evita que el calendario se descuadre entero.

Comunicación previa o licencia: qué cambia de verdad

La distinción no es una formalidad: cambia quién responde. En una comunicación previa la responsabilidad sobre lo declarado es de quien la presenta, y el ayuntamiento se reserva la comprobación posterior. Si lo que se hace en obra no coincide con lo declarado, la comunicación decae y esa parte de la obra queda sin amparo desde el primer día, no desde el día de la inspección.

También cambia el reloj. La comunicación previa es inmediata; la licencia tiene un plazo de resolución que la normativa de entes locales sitúa en un mes para la obra menor y dos meses para la obra mayor, y ese plazo se suspende cada vez que el servicio técnico pide subsanar o completar documentación, tal como prevé el artículo 22 de la Ley 39/2015. Un requerimiento mal contestado añade semanas; dos requerimientos seguidos, más de un mes.

Obra menor: el caso más habitual

La inmensa mayoría de reformas de vivienda entran dentro de obra menor. Se tramitan con una comunicación previa: se presenta la documentación, se paga la tasa y, si no hay requerimiento, se puede empezar. No es una autorización discrecional; es una comunicación con responsabilidad sobre lo que se declara.

• Cambiar pavimentos, alicatados, sanitarios y mobiliario.
• Rehacer instalaciones de electricidad, agua y saneamiento dentro de la vivienda.
• Mover o quitar tabiques que no sean de carga.
• Sustituir carpintería interior y, en muchos municipios, también exterior sin cambiar el hueco.
• Pintar, revocar y hacer techos de pladur.

Presentarla bien es medio trámite. Lo que hace que un expediente pase a la primera suele ser un presupuesto por partidas que separe derribos, instalaciones y acabados —de ahí sale la base del impuesto—, una descripción que diga explícitamente qué no se toca (estructura, fachada, patios) y el gestor de residuos identificado por su nombre. Lo que lo encalla es una frase genérica del tipo «reforma de piso»: obliga al técnico municipal a preguntar, y preguntar cuesta semanas.

Qué dispara el salto a obra mayor

La frontera no la marca el presupuesto ni la duración: la marca qué toca usted. El artículo 2.2 de la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación lo dice con una fórmula que conviene leer dos veces: necesitan proyecto las obras que alteran la configuración arquitectónica, es decir, las que tienen carácter de intervención total y las parciales que producen una variación esencial de la composición exterior, de la volumetría o del conjunto del sistema estructural, o que cambian los usos característicos del edificio.

Obra mayor: proyecto, dirección facultativa y seguridad

Se pasa a obra mayor en el momento en que la reforma afecta a la estructura o a la envolvente del edificio. Aquí ya no basta con una comunicación: hace falta proyecto técnico firmado por técnico competente, dirección facultativa y, casi siempre, estudio básico de seguridad y salud.

Proyecto y dirección son dos cosas distintas y las dos son obligatorias. El proyecto define qué hay que construir; la dirección facultativa certifica que lo construido es el proyecto. En edificación residencial hay dos figuras: el director de obra, autor del proyecto o técnico que lo asume, y el director de la ejecución, que controla materiales y puesta en obra. Al final firman el certificado final de obra, que es el documento que necesitará para la primera ocupación, para la cédula de habitabilidad tras un cambio de uso y para cualquier trámite registral posterior.

Al lado está la seguridad y salud, que no es papeleo. El Real decreto 1627/1997 obliga a nombrar un coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución siempre que intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos, o varios autónomos. En una reforma normal, con albañil, fontanero, electricista y carpintero, el coordinador está por ley; y antes del primer día hay que hacer la comunicación de apertura del centro de trabajo.

• Abrir o ampliar huecos en paredes de carga o en fachada.
• Sustituir vigas, rehacer forjados o intervenir en la cubierta estructuralmente.
• Aumentar el volumen construido o cerrar terrazas que computen superficie.
• Cambiar el uso del inmueble (por ejemplo, de local a vivienda).
• Intervenir en edificios catalogados o dentro de entornos protegidos, como el Barri Vell de Girona.

Cuánto cuesta el trámite y quién cobra cada euro

Dos avisos prácticos. El primero: muchos ayuntamientos liquidan el ICIO provisionalmente con módulos de referencia por metro cuadrado y hacen una liquidación definitiva al acabar la obra sobre el coste real justificado con facturas. Si el presupuesto inicial iba inflado o corto, la diferencia llega después y con su nombre encima. El segundo: ningún ayuntamiento puede pasar del 4 % de tipo, pero sí existen bonificaciones potestativas —típicamente para obras de accesibilidad o para instalaciones de aprovechamiento de la energía solar— que solo se aplican si las pide y si la ordenanza de su municipio las tiene aprobadas. No se aplican de oficio.

Residuos y amianto: la fianza que le tienen que devolver

El escombro de una reforma no es basura: es un residuo regulado. El Real decreto 105/2008 obliga a entregarlo a un gestor autorizado y a documentarlo, y en Cataluña el Decreto 89/2010 añade la fianza municipal, que se deposita al presentar el permiso y se recupera acreditando dónde ha ido a parar cada tonelada. Si no presenta los justificantes, la fianza se pierde: no es un depósito simbólico.

• El estudio de gestión de residuos estima toneladas y fracciones; el plan de gestión lo redacta la empresa que ejecuta la obra.
• La ficha de aceptación del gestor y las hojas de seguimiento son los papeles que le devuelven el dinero: guárdelos desde el primer camión.
• El RD 105/2008 fija umbrales de separación obligatoria por fracciones (40 t de material cerámico, 2 t de metal, 1 t de madera). En una vivienda casi nunca se llega, pero la obligación de entregarlo a gestor y documentarlo no depende de la cantidad.
• La deixalleria municipal no es la salida: está pensada para pequeñas cantidades domésticas, no para el volumen de una obra.
• Amianto: si aparece fibrocemento en cubiertas, depósitos o bajantes antiguos, esa parte de la obra se detiene. La retirada solo la puede hacer una empresa inscrita en el registro de empresas con riesgo de amianto, con un plan de trabajo aprobado previamente por la autoridad laboral y con gestión como residuo peligroso. Es una partida y un plazo propios.

Ocupación de vía pública: contenedores, andamios y camiones

Es el trámite que más sorpresas da, porque nadie se acuerda de él hasta que el camión ya está abajo. Cualquier cosa que pise acera o calzada —un contenedor, un saco de escombro, un andamio, una plataforma elevadora o la reserva de dos plazas de aparcamiento para cargar— necesita autorización municipal propia y paga una tasa por metro cuadrado y día.

• Pídala con días de antelación: la reserva de estacionamiento obliga a colocar señales con la fecha y, en algunos municipios, a avisar a la policía local.
• El contenedor debe llevar señalización reflectante y no puede tapar imbornales, vados, pasos de peatones ni paradas de autobús.
• En los cascos antiguos con zona peatonal —el Barri Vell de Girona es el caso claro— la carga y descarga tiene franjas horarias y control de acceso: lo que en el Eixample es media hora, allí es una ventana cerrada.
• Un andamio en la vía pública suele exigir asume técnico y, por encima de cierta altura, pasillo protegido para los peatones.
• Si se daña la acera o el pavimento, la fianza de reposición cubre la reparación: fotografíe el estado inicial el primer día.

Elementos comunes: cuando la decisión no es solo suya

En un edificio en régimen de propiedad horizontal, la puerta de casa marca dónde acaba su decisión. Todo lo que hay más allá —fachada, cubierta, patios de luces, estructura, escalera y los bajantes y montantes generales que pasan por dentro de su vivienda— es elemento común y lo regula el libro quinto del Código civil de Cataluña. El ayuntamiento puede darle el permiso de obras y la comunidad no: son dos permisos distintos y necesita los dos.

Dos reglas que ahorran conflictos. La primera: comunique las obras por escrito a la presidencia o a la administración antes de empezar, aunque sean solo dentro del piso. La segunda: cuando haga falta acuerdo, pida que conste en acta con el detalle exacto de lo que se autoriza. Una autorización verbal del presidente no vale nada el día que cambia el presidente.

Edificios catalogados y entornos protegidos

Aquí cambia todo: lo que en un bloque de los años setenta es una comunicación previa, en un edificio catalogado puede ser una licencia con informe previo. La Ley 9/1993 del patrimonio cultural catalán distingue los bienes culturales de interés nacional (BCIN), con su entorno de protección, y los de interés local (BCIL); además, el catálogo de bienes protegidos del planeamiento de cada municipio añade su propia lista con niveles de protección. Un edificio puede estar catalogado entero o solo por la fachada, y eso cambia radicalmente lo que puede hacerse en él.

• Compruebe el nivel de protección antes de diseñar nada: se consulta en el catálogo del planeamiento del municipio.
• En un BCIN o dentro de su entorno, la intervención necesita autorización del Departament de Cultura además de la licencia municipal.
• Lo que suele quedar fijado es la carpintería (material, partición y color), balcones y barandillas, los revestimientos de fachada, la cubierta y los aparatos vistos como las máquinas de aire acondicionado.
• En el interior también puede haber protección: bóvedas catalanas, vigas de madera vistas, escaleras y pavimentos hidráulicos originales.
• Cuente más tiempo. Un informe patrimonial añade semanas al plazo normal, y la respuesta más frecuente no es sí ni no: es sí con condiciones.

Plazos reales y qué puede hacer mientras espera

Mientras se espera no hay que estar parados, pero sí saber dónde está la raya. Se puede avanzar todo lo que no es obra: cerrar el presupuesto por partidas, encargar lo que tiene plazo de fabricación largo —carpintería, cocina, aparatos sanitarios y pavimentos de stock limitado—, decidir acabados, obtener el acuerdo de la comunidad, contratar contenedor y ocupación de vía pública y gestionar altas y bajas de suministros. Lo que no se puede hacer es empezar el derribo, abrir rozas o desmontar instalaciones: en una inspección eso ya es obra iniciada sin título habilitante, y no hay manera de deshacerlo.

Y una vez concedida, la licencia no es eterna. El patrón habitual es un año para iniciar las obras y tres para acabarlas, con posibilidad de pedir prórroga antes de que caduquen. Si caduca, se vuelve a empezar el trámite y se vuelve a pagar. En una reforma por fases esto es decisivo: conviene encajar las fases dentro de la vigencia o prever la prórroga desde el primer día.

El caso especial de los locales: licencia de actividad

En un local, la obra es solo la mitad del trámite. La otra mitad es la licencia de actividad, que depende del tipo de negocio y que lleva asociados requisitos de accesibilidad, ventilación, protección contra incendios e insonorización. El orden correcto es siempre el mismo: primero se define la actividad y su proyecto, después se construye lo que ese proyecto pide.

Antes de gastar un euro en proyectos hay un trámite poco conocido y muy rentable: el informe urbanístico municipal, que le dice por escrito si la actividad que quiere implantar es compatible con ese emplazamiento. Con la respuesta en la mano ya sabe si el proyecto tiene sentido.

• Accesibilidad: itinerario practicable desde la calle, anchuras de paso y, según superficie y aforo, aseo adaptado.
• Incendios: sectorización, recorridos de evacuación, señalización y medios de extinción según el CTE DB-SI.
• Extracción de humos: si hay cocina, la salida por cubierta es siempre el punto crítico, porque atraviesa elementos comunes y necesita acuerdo de la comunidad.
• Insonorización: el límite lo fijan la normativa acústica y la ordenanza municipal, y se justifica con ensayo una vez hecha la obra.
• Cambio de uso a vivienda: primero que el planeamiento lo permita, después cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad del Decreto 141/2012 para poder obtener la cédula.

Qué pasa si se hace obra sin el trámite

Los ayuntamientos pueden ordenar la paralización de la obra, abrir expediente sancionador y, en los casos que afectan a estructura o fachada, exigir la reposición de la situación original. El procedimiento tiene una secuencia previsible y cada escalón es más caro que el anterior.

1. Orden de suspensión inmediata de las obras, que se notifica y se ejecuta el mismo día.
2. Requerimiento para que, en un plazo breve, solicite el permiso que faltaba: es decir, para que legalice.
3. Si la obra es legalizable, se legaliza pagando lo que tocaba y, a menudo, una sanción encima.
4. Si no lo es porque incumple el planeamiento, se ordena restaurar la realidad física alterada: derribar lo hecho, a cargo de la propiedad.
5. Si la orden no se cumple, llegan las multas coercitivas, que pueden reiterarse, y la ejecución subsidiaria de la administración, que después pasa la factura.

En Cataluña, el plazo del que dispone la administración para abrir el procedimiento de restauración es de seis años desde que acaban las obras, y no prescribe nunca en suelo no urbanizable, zonas verdes, espacios libres y bienes de dominio público. Seis años son mucho menos de lo que parece cuando se cuentan hacia atrás desde una compraventa.

Y luego están las consecuencias que no vienen del ayuntamiento. Una obra no legalizada puede bloquear una escritura, hacer que la tasación no recoja la superficie reformada, complicar una hipoteca y dejarle sin cobertura si la aseguradora demuestra que el siniestro viene de una obra hecha sin las autorizaciones preceptivas. La diferencia de tiempo entre hacerlo bien y no hacerlo suele ser de unas semanas; la diferencia de coste se cuenta en años.

Quién lo tramita

En Reformes CAT nos encargamos de la tramitación que corresponda al municipio donde se hace la obra: preparamos la documentación, presentamos la comunicación previa o la solicitud de licencia y hacemos el seguimiento de requerimientos. Cuando la reforma necesita proyecto técnico, trabajamos con técnicos de la zona y coordinamos con ellos para que lo que se construye y lo que se certifica coincidan exactamente.

Lo dejamos por escrito en el presupuesto antes de empezar: qué trámite corresponde, quién lo presenta, qué cuesta y cuánto se prevé que tarde. Si la obra necesita proyecto, los honorarios del técnico son una partida aparte y se los decimos de entrada. Y si en la visita vemos que lo que quiere hacer no es el trámite que usted pensaba, se lo decimos el primer día: siempre es más barato cambiar un plano que cambiar una pared.