Rehabilitación de viviendas en Girona: recuperar una casa degradada

Hay dos motivos muy distintos para llamar a un constructor. Uno es querer una casa mejor. El otro es que la casa ya no va: el agua entra por la cubierta, hay una mancha de humedad que vuelve cada invierno, el cuadro eléctrico salta, el techo del comedor tiene una fisura que antes no estaba. El primer caso es una reforma integral. El segundo es una rehabilitación, y se aborda en un orden distinto.

La diferencia no es de vocabulario, es de método. En una reforma integral se decide primero cómo quedará la casa y después cómo se llega ahí. En una rehabilitación se hace al revés: primero hay que saber qué está mal y por qué, porque hasta que eso no está resuelto cualquier acabado que se ponga tiene fecha de caducidad. Un pavimento nuevo sobre un forjado que cede vuelve a agrietarse. Una pared pintada sobre una humedad activa vuelve a hincharse al cabo de un invierno. Por eso el primer trabajo de una rehabilitación no es picar: es mirar. La diferencia entre reformar y rehabilitar la desarrollamos en <a href="/es/blog/reformar-o-rehabilitar/">reformar o rehabilitar</a>: cuando se altera la estructura o la volumetría hacen falta licencia de obra mayor, proyecto técnico y dirección facultativa.

Rehabilitación o reforma integral: cuál de los dos casos tiene

La forma más rápida de situarse es mirar el detonante. Si la casa funciona y lo que quiere es una distribución mejor, una cocina nueva y unos acabados al día, está en el caso de la reforma integral: las incógnitas son pocas y el presupuesto se puede cerrar con bastante precisión desde el primer día. Si el detonante es que algo está mal —entra agua, hay humedad que vuelve cada invierno, el forjado se mueve, la instalación no da para la vida de hoy o la vivienda no llega a los mínimos legales—, está en el caso de la rehabilitación.

Hay un tercer caso que tiene servicio propio porque se comporta de otra manera: las masías y las casas de piedra aisladas. Allí los muros son de gran espesor, no admiten mortero de cemento pórtland ni rozas, y el edificio puede estar catalogado por el planeamiento. Si el suyo es ese, lo que le toca es el servicio de rehabilitación de masías y casas de piedra. En esta página hablamos de la otra mitad del parque construido: pisos anteriores a los años ochenta, casas de pueblo entre medianeras y unifamiliares de los sesenta y setenta con forjado de vigueta de hormigón.

La consecuencia práctica de estar en un caso o en el otro es cómo se escribe el presupuesto. En una rehabilitación tiene dos capas: lo que ya se sabe —superficies, partidas medibles, acabados— y lo que depende de lo que aparezca al abrir. Esa segunda capa se escribe antes de empezar, en forma de precios unitarios pactados: tanto el metro de refuerzo de vigueta, tanto el metro cuadrado de saneado de muro. Así, si aparece, ya se sabe lo que vale y no hay que negociarlo a media obra, con la casa abierta y el calendario corriendo.

• Manchas de humedad que vuelven cada año al mismo sitio, aunque se hayan pintado.
• Fisuras nuevas en el techo, desconchados con la armadura de la vigueta a la vista o forjados que se notan al pisarlos.
• Cubierta que pierde, canalones que desbordan o bajantes que vierten contra la fachada.
• Cuadro eléctrico antiguo sin diferencial, sin toma de tierra o con un solo circuito para toda la casa.
• Vivienda que no puede obtener la cédula de habitabilidad y que, por tanto, no se puede alquilar con normalidad.
• Informe de la ITE con deficiencias que obligan a intervenir en elementos comunes.

Rehabilitar o derribar: cómo se toma la decisión

No hay ninguna fórmula que dé la respuesta, y conviene desconfiar de quien se la dé el primer día. La decisión sale de comparar dos cosas: qué se puede aprovechar de verdad y qué habrá que rehacer igualmente. Si al final resulta que se rehace la estructura, se rehace la cubierta, se rehacen las instalaciones y se rehace la envolvente, lo que queda en pie son una fachada y unos muros. En ese punto suele salir más barato y mejor derribar y volver a construir.

Lo que inclina la balanza hacia rehabilitar casi nunca es la estética: es la geometría y lo que dice el planeamiento. Muchas casas antiguas tienen un volumen construido, una ocupación de parcela o una altura que hoy no se volverían a autorizar. Si se derriba, el edificio nuevo debe cumplir el planeamiento vigente y ese volumen se puede perder para siempre. Esto hay que comprobarlo caso por caso en el ayuntamiento antes de decidir nada, porque puede dar la vuelta por completo al resultado del cálculo.

Y está el factor que no sale en los números: el tiempo y el trámite. Un derribo y una obra nueva son un procedimiento más largo y un proyecto completo. Una rehabilitación que mantiene la estructura y la volumetría suele ser más rápida de autorizar. Le diremos cuál de las dos creemos que le conviene aunque sea la que no nos encargará, porque empezar una rehabilitación que debería haber sido una obra nueva es la forma más cara de equivocarse.

• A favor de rehabilitar: estructura sana o reparable por puntos, altura libre suficiente, fachada y muros aprovechables, y un volumen construido que hoy no se podría repetir.
• A favor de derribar: daño generalizado en el forjado, altura libre por debajo de lo que pide la habitabilidad, desplomes o asientos activos, y una geometría que impide llegar a los mínimos legales.
• Indiferente: el estado de los acabados. Alicatados feos, pavimentos antiguos y pintura en mal estado no deciden nada, porque en ambos casos hay que rehacerlos.

El orden del diagnóstico: estructura, cubierta, humedades, instalaciones

Siempre en ese orden, y no es arbitrario. La estructura decide si hay obra o no. La cubierta decide si lo que se haga durará. Las humedades deciden qué materiales se pueden usar. Y las instalaciones deciden buena parte del presupuesto. Cualquier conversación sobre acabados antes de haber mirado esas cuatro cosas es una conversación que habrá que repetir.

La estructura se mira desde abajo y desde dentro. Desde abajo, buscando fisuras que sigan la línea de las viguetas, desconchados con la armadura oxidada a la vista y hormigón hinchado, que es la firma de una armadura que se ha corroído y ha crecido de volumen. Desde dentro, abriendo catas: unos cuantos agujeros pequeños hechos a conciencia dicen más del forjado que cualquier inspección visual, y son la única manera de saber si el problema es de tres viguetas o de todo el techo.

La cubierta y las humedades van juntas porque la mayor parte de las humedades de una casa antigua son agua que entra, no agua que sube. Antes de tratar ninguna mancha hay que encontrar el origen: una teja desplazada, un canalón que desborda, un bajante roto dentro de un tabique, una terraza con la pendiente hacia dentro o un alféizar sin goterón. Tratar la mancha sin cortar la entrada es pintar dos veces. Las instalaciones se miran al final del diagnóstico, pero condicionan el principio de la obra, porque pasar tubos y cables obliga a decidir dónde se pican las paredes.

• Catas en el forjado en los puntos donde la fisuración indica daño, y no solo donde es cómodo abrir.
• Revisión de la cubierta por arriba: tejas, canalones, bajantes, chimeneas y puntos de encuentro con la fachada.
• Medición de humedad e identificación del origen: filtración, capilaridad o condensación. Cada una tiene una solución distinta y no son intercambiables.
• Cuadro eléctrico, toma de tierra y número de circuitos reales.
• Estado y material de las tuberías de agua y del saneamiento, incluidos los tramos enterrados.
• Comprobación de habitabilidad: superficies, ventilaciones, iluminación natural y alturas libres.

Habitabilidad: el Decreto 141/2012 y qué pasa si la vivienda no llega

En Cataluña las condiciones mínimas de habitabilidad las fija el Decreto 141/2012, y el documento que acredita que una vivienda las cumple es la cédula de habitabilidad. No es un trámite decorativo: sin cédula no se puede alquilar la vivienda con normalidad ni dar de alta los suministros como vivienda, y el documento aparece en cualquier compraventa.

En una casa antigua los incumplimientos suelen ser siempre los mismos, y tienen más que ver con la forma de la vivienda que con su estado de conservación: habitaciones que no ventilan al exterior, baños sin ventilación, cocinas sin salida de humos, estancias por debajo de la superficie mínima o alturas libres que se han quedado cortas tras haber ido añadiendo capas de pavimento. Ninguno de estos problemas se resuelve con acabados: se resuelve moviendo tabiques, abriendo huecos o renunciando a contar una habitación como habitación.

Por eso, cuando la cédula es el objetivo, la rehabilitación deja de ser una lista de deseos y pasa a ser un proyecto con una condición de salida. La distribución ya no se dibuja según el gusto, sino según lo que debe cumplir, y el orden cambia: las obras que dan habitabilidad —ventilaciones, huecos, alturas— se hacen primero y condicionan todo lo demás. Si su vivienda llega o no, se comprueba en la visita con el plano y el metro, no por teléfono.

La ITE del Decreto 67/2015: cuando un informe se convierte en obra

La inspección técnica de los edificios de viviendas está regulada por el Decreto 67/2015. Un técnico recorre el edificio, levanta acta del estado de los elementos comunes y califica las deficiencias que encuentra. El resultado no es una nota: es una lista de cosas por hacer con una calificación al lado, y esa calificación es lo que decide la urgencia de cada una.

Para quien vive en un piso, esto tiene una consecuencia que sorprende a menudo: buena parte de lo que sale en la ITE no se puede arreglar desde dentro de casa. Fachada, cubierta, escalera, bajantes generales y estructura común son del edificio y, por tanto, de la comunidad. La frontera entre lo común y lo privativo es exactamente donde aparecen las discusiones de dinero, y conviene tenerla clara antes de empezar nada, porque determina quién paga cada partida.

La parte útil es que un informe de la ITE es el mejor guion que se puede tener para ordenar una rehabilitación. Dice qué está mal, dónde está y con qué gravedad, y permite decidir con criterio qué se hace ahora y qué puede esperar. Cuando alguien nos llega con la ITE en la mano, la conversación empieza mucho más avanzada.

Electricidad que no cumple: el REBT y lo que hay en las casas antiguas

El reglamento electrotécnico de baja tensión lo aprobó el Real Decreto 842/2002, y es la referencia de cualquier instalación que se haga hoy. Una instalación anterior no se vuelve ilegal por haberse quedado antigua, pero en el momento en que se interviene y hace falta un boletín para la compañía, lo que se hace nuevo debe cumplir. En una rehabilitación esto significa, casi siempre, instalación nueva de arriba abajo.

Lo que se encuentra en las casas que llevan décadas sin tocarse es bastante repetitivo: cuadros sin diferencial, ausencia de toma de tierra, un único circuito alimentando toda la casa, enchufes sin conductor de protección, empalmes hechos fuera de caja y cables añadidos por encima de los antiguos cada vez que ha hecho falta un punto más. Cada una de esas cosas es, por separado, motivo suficiente para rehacer la instalación.

Es una de las partidas que más mueve el presupuesto de una rehabilitación y una de las pocas que no admite medias tintas. También es la que marca el calendario de la albañilería, porque las rozas hay que abrirlas antes de enyesar y el trazado hay que tenerlo decidido antes, no mientras el electricista pica. La franja orientativa de mercado de una instalación nueva está en la página de precios.

El CTE es obligatorio desde 2007: dónde está la frontera

El Código Técnico de la Edificación es obligatorio desde 2007. Todo lo que se construyó antes se hizo con normas anteriores, y la diferencia se nota sobre todo en cuatro capítulos: aislamiento térmico, protección frente al ruido, seguridad en caso de incendio y accesibilidad. Esa fecha es, en la práctica, la línea que separa dos parques de vivienda que no se comportan igual cuando se entra a trabajar en ellos.

La pregunta que interesa es hasta qué punto una obra en una casa anterior debe cumplir el CTE. La respuesta corta es que no toda intervención arrastra el código entero: hay obras de mantenimiento y de actualización que se tramitan como reforma, y hay otras que por alcance, por cambio de uso o por ampliación pasan a ser otra cosa y deben cumplir en todo aquello en lo que se interviene. Dónde está exactamente la frontera lo determinan el técnico que firma el proyecto y el ayuntamiento que otorga la licencia, no la empresa constructora.

Vale la pena saberlo antes de dibujar nada, porque mueve el presupuesto en una dirección o en la otra. Si la obra debe cumplir, aparecen partidas que en una reforma no están: aislamiento en la envolvente, carpintería exterior con prestaciones determinadas, ventilación de la vivienda y, según el caso, condiciones de la escalera y de los recorridos. Preferimos que esto salga en la primera conversación y no cuando ya hay una licencia pedida.

Las sorpresas típicas cuando se abre una casa antigua

Nada de lo que sigue es excepcional. No aparece todo en la misma casa, pero es raro abrir una vivienda de más de cincuenta años y no encontrar ninguna.

La manera de tratarlo no es prometer que no pasará. Es pactar de antemano los precios unitarios de las partidas que pueden aparecer, reservar un fondo de imprevistos por encima del diez por ciento que se suele dejar en una reforma de una vivienda sana, y comunicarlo el mismo día en que ocurre, con fotografía, opciones e importe, no al final, cuando ya no se puede decidir nada. Cómo lo hacemos exactamente lo explicamos en la página de cómo trabajamos.

• Bajo el pavimento no hay forjado sino relleno directamente sobre el terreno, o bien tres pavimentos superpuestos que suman unos cuantos centímetros de altura libre perdida.
• Un tabique que aguantaba. Se puso para dividir una habitación y con los años ha acabado trabajando: cuando se quita, el techo se mueve.
• Viguetas de madera cortadas para hacer pasar un bajante o una chimenea, con el empotramiento reducido a casi nada.
• Hormigón hinchado y armadura oxidada a la vista en viguetas que desde abajo parecían sanas.
• Bajantes, depósitos o placas de cubierta de fibrocemento con amianto: no los puede tocar cualquiera, exigen empresa autorizada y un plan de trabajo aprobado antes de empezar.
• Tuberías de gas o de agua empotradas sin registro y sin ningún plano, que aparecen cuando la radial ya ha entrado en la pared.
• Chimeneas y conductos de ventilación dentro de muros que parecían macizos y que reducen la sección útil por donde quería pasar.
• La humedad del baño que venía del piso de arriba y no del tejado.

Orden, fases y plazos reales

El orden de una rehabilitación es bastante rígido, porque cada fase deja la casa en condiciones para la siguiente: primero detener la entrada de agua, después consolidar la estructura, después las instalaciones, después envolvente y aislamiento, después habitabilidad y, al final, los acabados. Se puede discutir el ritmo, pero no el orden. Hacer acabados antes de tener la envolvente resuelta es la forma más habitual de pagar dos veces el mismo trabajo.

Se puede hacer por fases, y a menudo es la decisión correcta cuando el presupuesto no llega para todo de golpe. La condición es que cada fase acabe en un estado estable y que la siguiente no obligue a deshacer la anterior. La cubierta se cierra bien como fase independiente. Los pavimentos y la pintura son siempre los últimos.

Los plazos dependen sobre todo de cuánta estructura haya que tocar. Una rehabilitación que resuelve cubierta, humedades e instalaciones sin intervenir en el forjado se mueve en pocos meses. Si hay que sustituir forjado, apuntalar y respetar los tiempos de curado, se alarga. Al lado está el tiempo de trámite, que no depende de nosotros y que conviene arrancar pronto. Trabajamos en Girona, el Gironès y el Pla de l’Estany, y el punto de partida siempre es el mismo: visita, diagnóstico y presupuesto por partidas.