Rehabilitación de fachadas y aislamiento térmico

La fachada hace dos trabajos a la vez y solo se nota cuando falla uno: aguanta el clima y separa la temperatura de dentro de la de fuera. Mientras no hay ni una grieta ni una factura extraña, nadie piensa en ella. Cuando aparecen, suelen aparecer juntas, porque el agua que entra por una fisura se come el aislamiento que pueda haber debajo y un muro mojado deja de aislar.

Esta página trata la envolvente vertical: el cerramiento del edificio y lo que hay dentro de él. La cubierta tiene su propia página y las casas de piedra también, porque un muro de mampostería no se trata como una fachada de ladrillo de los años setenta. Aquí encontrará cómo se decide entre aislar por fuera y aislar por dentro, qué significa cada lesión que ve en el paramento y qué cambia cuando la fachada es de un edificio de vecinos y no suya. La comparación completa entre aislar por fuera y por dentro, con los números de cada opción, está en <a href="/es/blog/aislar-la-casa-por-donde-empezar/">aislar la casa: por dónde empezar</a>.

Aislar por fuera o por dentro: qué cambia realmente

Es la primera decisión y condiciona todo lo demás: el presupuesto, el calendario, quién tiene que aprobarlo y qué resultado térmico obtendrá. No hay una opción buena y otra mala; hay una que encaja con el edificio y otra que no.

Por el exterior, el aislamiento pasa por delante de todo: pilares, cantos de forjado, jambas. Esa continuidad es precisamente lo que hace que funcione, porque los puntos fríos desaparecen y el muro queda dentro de la zona caliente, protegido de los cambios bruscos de temperatura. A cambio, es una obra con andamio delante, con permiso municipal y, si el edificio es de vecinos, con un acuerdo previo de la junta.

Por el interior, el aislamiento se detiene allí donde el forjado atraviesa la fachada. Ese canto sigue conectando el exterior con el interior y se queda frío; en una casa que después estará más caliente y con más humedad relativa dentro, ese es el punto donde aparecerá el moho si nadie lo ha pensado antes. Es más barato, no pide andamio y se puede hacer vivienda por vivienda, y por eso muchas veces es la única opción real.

• Por fuera: continuidad sin interrupciones, la fachada queda nueva y no se pierde ni un centímetro de superficie interior.
• Por fuera: hace falta andamio, permiso y, en un edificio plurifamiliar, acuerdo de la comunidad. El espesor añadido obliga a rehacer vierteaguas, alargar rejas y reubicar bajantes.
• Por fuera: en una fachada catalogada o dentro de un entorno protegido puede estar directamente descartado. Se pregunta en el ayuntamiento antes de pedir ningún presupuesto.
• Por dentro: más barato, sin andamio, sin junta de vecinos y compatible con una reforma que ya se hace dentro de casa.
• Por dentro: se pierde espesor en cada pared de fachada, y el puente térmico del forjado y de los tabiques que llegan a ella sigue existiendo.
• Por dentro: obliga a resolver el vapor de agua. Si el muro queda frío y el vapor de la vivienda llega libremente hasta él, condensa dentro del cerramiento, donde nadie lo ve.

Cuando la fachada no es suya: la decisión de la comunidad

En un edificio plurifamiliar la fachada es un elemento común. Un propietario solo no puede decidir aislarla por fuera aunque se ofrezca a pagar su parte proporcional: hace falta acuerdo de la junta, y qué mayoría se necesita depende de cómo se formule la propuesta. Esa pregunta la contesta el administrador o un abogado, no un constructor.

Lo que sí podemos decirle es qué le hace ese trámite al calendario. Un presupuesto de fachada para una comunidad no se cierra en una visita: se presenta, se discute, a menudo se piden dos o tres ofertas más y se vuelve a convocar. Entre la primera visita y el primer día de andamio hay casi siempre más meses que semanas, y eso no depende de la disponibilidad del equipo de obra.

Por eso, en las comunidades, separamos siempre dos cosas: la parte urgente y la parte de mejora. Un desprendimiento o una grieta que hace entrar agua es seguridad y tiene su propio reloj; aislar la fachada es una inversión que puede decidirse con calma. Mezclarlas hace que lo urgente acabe esperando a lo lento.

• La fachada, los balcones y el resto de elementos comunes se deciden en junta; un trasdosado dentro de su piso, no.
• Si el edificio ha pasado o debe pasar la ITE (Decret 67/2015), el informe es el mejor punto de partida: ya dice qué se ha detectado y con qué urgencia.
• Pida que las ofertas comparadas detallen las mismas partidas. Dos precios por metro cuadrado de fachada no significan nada si uno incluye el andamio y el otro no.
• El andamio se cobra por el tiempo que está montado. Un calendario realista no es un detalle administrativo: es una partida del presupuesto.

Las lesiones de fachada y qué está diciendo cada una

Una fachada avisa antes de fallar, pero lo hace en un idioma que hay que entender. El trabajo del diagnóstico no es apuntar las grietas en un papel: es saber si todavía se mueven y por qué han salido.

La distinción que más decisiones cambia es entre una fisura de acabado y una grieta que viene del soporte. La primera se queda en el revestimiento y se resuelve saneando y reparando el mortero. La segunda atraviesa el material de detrás, suele seguir una dirección reconocible y, si se tapa sin conocer su origen, vuelve a abrirse exactamente en el mismo sitio. Cuando existe esa duda, lo que toca es un técnico, no una espátula.

El desprendimiento de piezas o de revestimiento no es una cuestión estética sino de seguridad, y cuando la fachada da a la vía pública el tratamiento es inmediato. Detrás suele haber la misma historia: agua que ha entrado por un punto que no se veía y que ha ido trabajando durante años.

• Fisuras finas y ramificadas en el revestimiento: a menudo retracción o envejecimiento del acabado. Se resuelven saneando y reparando el mortero.
• Grietas abiertas, continuas y con una dirección clara: pueden venir del soporte. Antes de repararlas hay que saber si el movimiento se ha detenido.
• Zonas que suenan huecas al picarlas: el revestimiento ha perdido adherencia. Es el paso previo al desprendimiento y hay que sanearlo, no pintarlo.
• Manchas de óxido con trozos de recubrimiento saltados alrededor de una armadura: carbonatación. El hormigón ha perdido la protección química que mantenía el acero pasivado, el acero se oxida, gana volumen y hace saltar el recubrimiento desde dentro.
• Humedades en la parte baja del muro con sales blancas en la superficie: suele ser capilaridad, y no se resuelve aislando la fachada por fuera.
• Si hay sospecha de cemento aluminoso, la fachada pasa a segundo plano: eso pide un técnico y un análisis de laboratorio antes de tocar nada.

Cómo es la obra por el exterior, del andamio al remate

Un sistema de aislamiento por el exterior no es una capa de material sobre la pared: es un conjunto de componentes que trabajan juntos —adhesivo, placas, fijaciones mecánicas, capa base armada con malla y revestimiento final— y que se compra e instala como sistema de un solo fabricante. Mezclar piezas de proveedores distintos porque el metro cuadrado sale más barato es exactamente lo que hace que la garantía deje de existir.

El soporte manda. Sobre un revestimiento que ya no se aguanta no se puede pegar nada: primero se sanean las zonas sin adherencia, se repara lo que hay debajo y se regulariza el plano. Esta es la partida que más varía de una fachada a otra y la que hace que dos presupuestos aparentemente iguales no lo sean en absoluto.

Y está la geometría. La fachada crece hacia fuera y todo lo que la toca debe rehacerse: los vierteaguas tienen que volver a volar por encima del nuevo plano, las rejas se alargan, los bajantes se reubican, las puertas de calle se ajustan y el arranque contra el suelo se resuelve con un material que no chupe agua por la base. Esos puntos son los que deciden si el sistema durará o no.

• Montaje de andamio, red y protecciones, con la tramitación de ocupación de vía pública cuando procede.
• Saneado, reparación del soporte y regularización del plano de la fachada.
• Colocación del aislamiento con adhesivo y fijación mecánica, sin juntas abiertas entre placas.
• Capa base armada con malla, con refuerzo en ángulos y esquinas de los huecos, que es por donde agrieta primero.
• Revestimiento final del mismo sistema y resolución de todos los puntos singulares.
• Desmontaje, limpieza y gestión de los residuos a través de un gestor autorizado, con el certificado correspondiente.

Aislar por dentro sin tocar la fachada

Cuando la fachada no se puede tocar —porque la comunidad no está, porque está protegida o porque el presupuesto no llega—, la alternativa es el trasdosado interior. Se hace vivienda por vivienda, ningún vecino tiene que aprobarlo y encaja dentro de una reforma que ya se haga en casa, que es cuando sale más a cuenta porque las paredes y las instalaciones ya están abiertas.

Tiene dos condiciones que no se pueden saltar. La primera son los retornos: el aislamiento debe continuar hacia dentro por la jamba y el dintel de cada ventana, porque si se detiene justo en el hueco se ha aislado todo menos el punto que ya era el más frío de la estancia. La segunda es el control del vapor, con la barrera por el lado caliente, continua y sin agujeros: un corte para pasar un mecanismo eléctrico vale tanto como no haberla puesto.

Y hay una comprobación previa que no cuesta nada y evita disgustos: el espesor. En habitaciones justas, el trasdosado puede dejar la estancia por debajo de los mínimos del Decret 141/2012 de habitabilidad de Cataluña. Se mira antes de decidir el sistema, no cuando el yeso ya está colocado.

Fachadas protegidas, cascos antiguos y muros de piedra

En las comarcas de Girona esto no es una excepción rara: es un caso frecuente. En el Barri Vell de Girona, en el casco antiguo de Banyoles y en buena parte de los centros históricos del Gironès y del Pla de l’Estany, el planeamiento regula qué se puede hacer con la fachada, y a menudo la respuesta al aislamiento por fuera es que no.

En esos casos la conversación no empieza en el catálogo de un fabricante: empieza en el ayuntamiento. Lo que suele quedar sobre la mesa es una combinación de tres cosas: rehabilitar el paramento con los materiales que el planeamiento admite, aislar por dentro allí donde pueda hacerse bien y concentrar la inversión en los elementos que sí se pueden cambiar, como la carpintería o la cubierta.

Los muros de piedra tienen una lógica propia y merecen un tratamiento aparte: son gruesos, tienen mucha inercia térmica y necesitan dejar salir la humedad que absorben. Sellarlos con un material impermeable es la manera más rápida de estropearlos. Ese caso lo desarrollamos en la página de rehabilitación de masías y casas de piedra.

Qué cambia en el certificado energético y qué no

La etiqueta energética de una vivienda sale de un cálculo sobre la demanda: cuánta energía necesita para mantenerse en condiciones. Actuar sobre la envolvente es lo que mueve ese número de verdad, porque reduce la demanda en lugar de cubrirla con un equipo más potente. El CTE, obligatorio desde 2007, fija exigencias sobre la envolvente cuando se interviene en ella, y eso forma parte de lo que se comprueba en el proyecto.

Ahora bien, la fachada es una parte de la envolvente, no toda. En un piso intermedio de un bloque pesa mucho, porque esa vivienda no tiene ni cubierta ni contacto con el terreno. En una casa aislada, la cubierta se lleva una parte muy grande, y actuar solo en la fachada mueve la etiqueta menos de lo que la gente espera.

Por eso la pregunta útil no es cuántas letras subirá el certificado, sino qué intervención da más confort por euro invertido en esta casa concreta. En el blog lo tenemos desarrollado con órdenes de magnitud en el artículo sobre por dónde empezar a aislar una casa, y el funcionamiento del documento, en el artículo dedicado al certificado energético.

Ayudas, subvenciones y el papel de la fachada

Este es el motivo por el que vale la pena tener la conversación de la fachada antes y no después. Los programas públicos de rehabilitación energética premian exactamente lo que hace una intervención de envolvente: reducir la demanda del edificio de forma medible. Un cambio de cocina no entra en ninguna convocatoria; aislar una fachada, sí.

Las convocatorias cambian, los porcentajes cambian y los plazos se cierran, así que aquí no le daremos ninguna cifra que mañana pueda ser falsa. Lo que sí es estable es el mecanismo: suelen pedir un certificado energético de antes y otro de después para acreditar la mejora, tienen ventana temporal y exigen que la obra no haya empezado cuando se presenta la solicitud. Esta última condición es la que arruina más expedientes.

En el blog mantenemos una guía de ayudas y subvenciones para rehabilitar con el estado de las convocatorias. Si está valorando una fachada y hay una abierta, el orden correcto es mirarlo primero y cerrar el presupuesto después, no al revés.