Rehabilitació d’habitatges a Girona: recuperar una casa degradada

Hi ha dos motius molt diferents per trucar a un constructor. Un és voler una casa millor. L’altre és que la casa ja no va: l’aigua entra per la coberta, hi ha una taca d’humitat que torna cada hivern, el quadre elèctric salta, el sostre del menjador té una fissura que abans no hi era. El primer cas és una reforma integral. El segon és una rehabilitació, i s’aborda en un ordre diferent.

La diferència no és de vocabulari, és de mètode. En una reforma integral es decideix primer com quedarà la casa i després com s’hi arriba. En una rehabilitació es fa al revés: primer cal saber què està malament i per què, perquè fins que això no està resolt qualsevol acabat que hi posem té data de caducitat. Un paviment nou sobre un forjat que cedeix torna a esquerdar-se. Una paret pintada sobre una humitat activa torna a bufar-se al cap d’un hivern. Per això la primera feina d’una rehabilitació no és picar: és mirar. La diferència entre reformar i rehabilitar la desenvolupem a <a href="/blog/reformar-o-rehabilitar/">reformar o rehabilitar</a>: quan s’altera l’estructura o la volumetria calen llicència d’obra major, projecte tècnic i direcció facultativa.

Rehabilitació o reforma integral: quin dels dos casos teniu

La manera més ràpida de situar-vos és mirar el detonant. Si la casa funciona i el que voleu és una distribució millor, una cuina nova i uns acabats al dia, sou al cas de la reforma integral: les incògnites són poques i el pressupost es pot tancar amb bastanta precisió des del primer dia. Si el detonant és que alguna cosa està malament —entra aigua, hi ha humitat que torna cada hivern, el forjat es mou, la instal·lació no dona per a la vida d’avui o l’habitatge no arriba als mínims legals—, sou al cas de la rehabilitació.

Hi ha un tercer cas que té servei propi perquè es comporta d’una altra manera: els masos i les cases de pedra aïllades. Allà els murs són de gruix gran, no admeten morter de ciment pòrtland ni regates, i l’edifici pot estar catalogat pel planejament. Si el vostre és aquest, el que us toca és el servei de rehabilitació de masies i cases de pedra. En aquesta pàgina parlem de l’altra meitat del parc construït: pisos anteriors als anys vuitanta, cases de poble entre mitgeres i unifamiliars dels seixanta i setanta amb forjat de bigueta de formigó.

La conseqüència pràctica de ser en un cas o en l’altre és com s’escriu el pressupost. En una rehabilitació té dues capes: el que ja se sap —superfícies, partides mesurables, acabats— i el que depèn del que aparegui quan s’obri. Aquesta segona capa s’escriu abans de començar, en forma de preus unitaris pactats: tant el metre de reforç de bigueta, tant el metre quadrat de sanejat de mur. Així, si apareix, ja se sap què val i no s’ha de negociar a mitja obra, amb la casa oberta i el calendari corrent.

• Taques d’humitat que tornen cada any al mateix lloc, encara que s’hagin pintat.
• Fissures noves al sostre, escrostonaments amb l’armadura de la bigueta a la vista o forjats que es noten en trepitjar-los.
• Coberta que perd, canals que desborden o baixants que aboquen contra la façana.
• Quadre elèctric antic sense diferencial, sense presa de terra o amb un sol circuit per a tota la casa.
• Habitatge que no pot obtenir la cèdula d’habitabilitat i que, per tant, no es pot llogar amb normalitat.
• Informe de la ITE amb deficiències que obliguen a intervenir en elements comuns.

Rehabilitar o enderrocar: com es pren la decisió

No hi ha cap fórmula que doni la resposta, i convé desconfiar de qui us la doni el primer dia. La decisió surt de comparar dues coses: què es pot aprofitar de debò i què s’haurà de refer igualment. Si al final resulta que es refà l’estructura, es refà la coberta, es refan les instal·lacions i es refà l’envolupant, el que queda dret són una façana i uns murs. En aquest punt sovint surt més barat i millor enderrocar i tornar a construir.

El que inclina la balança cap a rehabilitar gairebé mai és l’estètica: és la geometria i el que diu el planejament. Moltes cases antigues tenen un volum construït, una ocupació de parcel·la o una alçada que avui no es tornarien a autoritzar. Si s’enderroca, l’edifici nou ha de complir el planejament vigent i aquell volum es pot perdre per sempre. Això s’ha de comprovar cas per cas a l’ajuntament abans de decidir res, perquè pot capgirar completament el resultat del càlcul.

I hi ha el factor que no surt als números: el temps i el tràmit. Un enderroc i una obra nova són un procediment més llarg i un projecte complet. Una rehabilitació que manté l’estructura i la volumetria sol ser més ràpida d’autoritzar. Us direm quina de les dues creiem que us convé encara que sigui la que no ens encarregareu, perquè començar una rehabilitació que hauria d’haver estat una obra nova és la manera més cara d’equivocar-se.

• A favor de rehabilitar: estructura sana o reparable per punts, alçada lliure suficient, façana i murs aprofitables, i un volum construït que avui no es podria repetir.
• A favor d’enderrocar: dany generalitzat al forjat, alçada lliure per sota del que demana l’habitabilitat, desploms o assentaments actius, i una geometria que impedeix arribar als mínims legals.
• Indiferent: l’estat dels acabats. Enrajolats lletjos, paviments antics i pintura en mal estat no decideixen res, perquè en tots dos casos s’han de refer.

L’ordre del diagnòstic: estructura, coberta, humitats, instal·lacions

Sempre en aquest ordre, i no és arbitrari. L’estructura decideix si hi ha obra o no. La coberta decideix si el que fem durarà. Les humitats decideixen quins materials es poden fer servir. I les instal·lacions decideixen bona part del pressupost. Qualsevol conversa sobre acabats abans d’haver mirat aquestes quatre coses és una conversa que s’haurà de tornar a fer.

L’estructura es mira des de sota i des de dins. Des de sota, buscant fissures que segueixin la línia de les biguetes, escrostonaments amb l’armadura oxidada a la vista i formigó bufat, que és la signatura d’una armadura que s’ha corroït i ha crescut de volum. Des de dins, obrint cales: uns quants forats petits fets a consciència diuen més del forjat que qualsevol inspecció visual, i són l’única manera de saber si el problema és de tres biguetes o de tot el sostre.

La coberta i les humitats van juntes perquè la major part de les humitats d’una casa antiga són aigua que entra, no aigua que puja. Abans de tractar cap taca s’ha de trobar l’origen: una teula desplaçada, un canal que desborda, un baixant trencat dins d’un envà, una terrassa amb el pendent cap a dins o un ampit sense escopidor. Tractar la taca sense tallar l’entrada és pintar dues vegades. Les instal·lacions es miren al final del diagnòstic, però condicionen el principi de l’obra, perquè passar tubs i cables obliga a decidir on es piquen les parets.

• Cales al forjat en els punts on la fissuració indica dany, i no només allà on és còmode obrir.
• Revisió de la coberta per dalt: teules, canals, baixants, xemeneies i punts de trobada amb la façana.
• Mesura d’humitat i identificació de l’origen: filtració, capil·laritat o condensació. Cadascuna té una solució diferent i no són intercanviables.
• Quadre elèctric, presa de terra i nombre de circuits reals.
• Estat i material de les canonades d’aigua i del sanejament, inclosos els trams enterrats.
• Comprovació d’habitabilitat: superfícies, ventilacions, il·luminació natural i alçades lliures.

Habitabilitat: el Decret 141/2012 i què passa si l’habitatge no hi arriba

A Catalunya les condicions mínimes d’habitabilitat les fixa el Decret 141/2012, i el document que acredita que un habitatge les compleix és la cèdula d’habitabilitat. No és un tràmit decoratiu: sense cèdula no es pot llogar l’habitatge amb normalitat ni donar d’alta els subministraments com a habitatge, i el document apareix en qualsevol compravenda.

En una casa antiga els incompliments solen ser sempre els mateixos, i tenen més a veure amb la forma de l’habitatge que amb el seu estat de conservació: habitacions que no ventilen a l’exterior, banys sense ventilació, cuines sense sortida de fums, estances per sota de la superfície mínima o alçades lliures que s’han quedat curtes després d’haver-hi afegit capes de paviment. Cap d’aquests problemes es resol amb acabats: es resol movent envans, obrint forats o renunciant a comptar una habitació com a habitació.

Per això, quan la cèdula és l’objectiu, la rehabilitació deixa de ser una llista de desitjos i passa a ser un projecte amb una condició de sortida. La distribució ja no es dibuixa segons el gust, sinó segons el que ha de complir, i l’ordre canvia: les obres que donen habitabilitat —ventilacions, obertures, alçades— es fan primer i condicionen tota la resta. Si el vostre habitatge hi arriba o no, es comprova a la visita amb el plànol i el metre, no per telèfon.

La ITE del Decret 67/2015: quan un informe es converteix en obra

La inspecció tècnica dels edificis d’habitatges està regulada pel Decret 67/2015. Un tècnic recorre l’edifici, aixeca acta de l’estat dels elements comuns i qualifica les deficiències que hi troba. El resultat no és una nota: és una llista de coses per fer amb una qualificació al costat, i aquesta qualificació és el que decideix la urgència de cadascuna.

Per a qui viu en un pis, això té una conseqüència que sorprèn sovint: bona part del que surt a la ITE no es pot arreglar des de dins de casa. Façana, coberta, escala, baixants generals i estructura comuna són de l’edifici i, per tant, de la comunitat. La frontera entre el que és comú i el que és privatiu és exactament on apareixen les discussions de diners, i convé tenir-la clara abans de començar res, perquè determina qui paga cada partida.

La part útil és que un informe de la ITE és el millor guió que es pot tenir per ordenar una rehabilitació. Diu què està malament, on és i amb quina gravetat, i permet decidir amb criteri què es fa ara i què pot esperar. Quan algú ens arriba amb la ITE a la mà, la conversa comença molt més avançada.

Electricitat que no compleix: el REBT i el que hi ha a les cases antigues

El reglament electrotècnic de baixa tensió el va aprovar el Reial decret 842/2002, i és la referència de qualsevol instal·lació que es faci avui. Una instal·lació anterior no es torna il·legal pel fet d’haver-se quedat antiga, però en el moment que s’hi intervé i cal un butlletí per a la companyia, el que es fa nou ha de complir. En una rehabilitació això vol dir, gairebé sempre, instal·lació nova de dalt a baix.

El que es troba a les cases que fa dècades que no s’han tocat és bastant repetitiu: quadres sense diferencial, absència de presa de terra, un únic circuit alimentant tota la casa, endolls sense conductor de protecció, empalmaments fets fora de caixa i cables afegits per damunt dels antics cada vegada que ha calgut un punt més. Cadascuna d’aquestes coses és, per separat, motiu suficient per refer la instal·lació.

És una de les partides que més mou el pressupost d’una rehabilitació i una de les poques que no admet mitges tintes. També és la que marca el calendari de la paleteria, perquè les regates s’han d’obrir abans d’enguixar i el traçat s’ha de tenir decidit abans, no mentre l’electricista pica. La franja orientativa de mercat d’una instal·lació nova és a la pàgina de preus.

El CTE és obligatori des del 2007: on és la frontera

El Codi Tècnic de l’Edificació és obligatori des del 2007. Tot el que es va construir abans es va fer amb normes anteriors, i la diferència es nota sobretot en quatre capítols: aïllament tèrmic, protecció contra el soroll, seguretat en cas d’incendi i accessibilitat. Aquesta data és, a la pràctica, la línia que separa dos parcs d’habitatge que no es comporten igual quan s’hi entra a treballar.

La pregunta que interessa és fins a quin punt una obra en una casa anterior ha de complir el CTE. La resposta curta és que no tota intervenció arrossega el codi sencer: hi ha obres de manteniment i d’actualització que es tramiten com a reforma, i n’hi ha que per abast, per canvi d’ús o per ampliació passen a ser una altra cosa i han de complir en tot allò en què s’intervé. On és exactament la frontera ho determinen el tècnic que signa el projecte i l’ajuntament que atorga la llicència, no l’empresa constructora.

Val la pena saber-ho abans de dibuixar res, perquè mou el pressupost en una direcció o en l’altra. Si l’obra ha de complir, apareixen partides que en una reforma no hi són: aïllament a l’envolupant, fusteria exterior amb prestacions determinades, ventilació de l’habitatge i, segons el cas, condicions de l’escala i dels recorreguts. Preferim que això surti a la primera conversa i no quan ja hi ha una llicència demanada.

Les sorpreses típiques quan s’obre una casa antiga

Res del que segueix és excepcional. No apareix tot a la mateixa casa, però és rar obrir un habitatge de més de cinquanta anys i no trobar-ne cap.

La manera de tractar-ho no és prometre que no passarà. És pactar per endavant els preus unitaris de les partides que poden aparèixer, reservar un fons d’imprevistos per damunt del deu per cent que se sol deixar en una reforma d’un habitatge sa, i comunicar-ho el mateix dia que passa, amb fotografia, opcions i import, no al final, quan ja no es pot decidir res. Com ho fem exactament ho expliquem a la pàgina de com treballem.

• Sota el paviment no hi ha forjat sinó reblert directament sobre el terreny, o bé tres paviments superposats que sumen uns quants centímetres d’alçada lliure perduda.
• Un envà que aguantava. Es va posar per dividir una habitació i amb els anys ha acabat treballant: quan es treu, el sostre es mou.
• Biguetes de fusta tallades per fer passar un baixant o una xemeneia, amb l’encastament reduït a gairebé res.
• Formigó bufat i armadura oxidada a la vista en biguetes que des de baix semblaven sanes.
• Baixants, dipòsits o plaques de coberta de fibrociment amb amiant: no els pot tocar qualsevol, exigeixen empresa autoritzada i un pla de treball aprovat abans de començar.
• Canonades de gas o d’aigua encastades sense registre i sense cap plànol, que apareixen quan la radial ja ha entrat a la paret.
• Xemeneies i conductes de ventilació dins de murs que semblaven massissos i que redueixen la secció útil per on volíeu passar.
• La humitat del bany que venia del pis de dalt i no de la teulada.

Ordre, fases i terminis reals

L’ordre d’una rehabilitació és bastant rígid, perquè cada fase deixa la casa en condicions per a la següent: primer aturar l’entrada d’aigua, després consolidar l’estructura, després les instal·lacions, després envolupant i aïllament, després habitabilitat i, al final, els acabats. Es pot discutir el ritme, però no l’ordre. Fer acabats abans de tenir l’envolupant resolta és la manera més habitual de pagar dues vegades la mateixa feina.

Es pot fer per fases, i sovint és la decisió correcta quan el pressupost no hi arriba tot de cop. La condició és que cada fase acabi en un estat estable i que la següent no obligui a desfer l’anterior. La coberta es tanca bé com a fase independent. Els paviments i la pintura són sempre els últims.

Els terminis depenen sobretot de quanta estructura s’ha de tocar. Una rehabilitació que resol coberta, humitats i instal·lacions sense intervenir en el forjat es mou en pocs mesos. Si s’ha de substituir forjat, apuntalar i respectar els temps de curat, s’allarga. Al costat hi ha el temps de tràmit, que no depèn de nosaltres i que convé engegar aviat. Treballem a Girona, el Gironès i el Pla de l’Estany, i el punt de partida sempre és el mateix: visita, diagnòstic i pressupost per partides.