Adequació de locals i espais exteriors

La primera fotografia és un estat previ i mostra el punt de partida més barat i alhora més exigent que existeix: un local en brut. S’hi veu l’estructura de formigó armat a la vista, murs de maó calat sense arrebossar, una conducció metàl·lica penjada del sostre, un baixant que travessa el local per un racó i una solera amb les primeres filades de maó marcant el replanteig. No hi ha instal·lacions, ni divisions, ni cota de paviment: tot el que una llicència d’activitat exigirà encara s’ha de construir.

El primer amidament d’un local no és de metres quadrats: és d’alçada lliure, i no sota el forjat sinó sota la jàssera de cantell que creua l’estança. Per sota d’aquell punt hi han de passar el fals sostre, el conducte d’extracció, la climatització i la instal·lació contra incendis. Si el que queda no arriba a l’alçada que l’ordenança municipal demana per a l’activitat prevista, no és un problema d’acabats sinó de projecte, i canvia la distribució sencera. És el número que sol aparèixer quan el contracte de lloguer ja està signat.

El segon amidament és la cota de connexió al clavegueram. El desguàs no puja: tot el que hi aboqui hi ha d’arribar amb pendent. Si el punt de connexió queda per damunt de la solera, el paviment de la zona humida s’ha d’aixecar, i aquell esglaó s’haurà de resoldre amb una rampa o amb un canvi de nivell que el DB-SUA obliga a fer perceptible. En hostaleria, a més, l’ordenança municipal de clavegueram sol exigir un separador de greixos: ocupa lloc i es reserva al replanteig, no se li busca un forat al final.

El baixant i la conducció metàl·lica de la fotografia no són del local: són de l’edifici. Un baixant que travessa un local és element comú, no es desvia sense l’acord de la comunitat i ha de quedar registrable; si s’hi construeix un envà al voltant, s’hi deixa una porta de registre. La conducció penjada tampoc no es toca, i el fals sostre hi ha de passar per sota. Aquestes dues peces, que semblen un detall, decideixen on pot anar el bany i quina alçada tindrà el sostre.

Per això l’ordre en un local és inamovible: primer es defineix l’activitat i el seu projecte tècnic, i després es construeix el que aquest projecte exigeix. El projecte fixa la sectorització i les sortides d’evacuació segons el CTE DB-SI, l’accessibilitat i la resistència al lliscament segons el DB-SUA, la ventilació segons el DB-HS i, si a sobre hi ha habitatges, l’aïllament acústic segons el DB-HR. Fer-ho al revés és el motiu més freqüent pel qual un local no obté la llicència a la primera.

De totes les partides d’un local d’hostaleria, la que més projectes atura és la sortida de fums. L’extracció d’una cuina no es resol amb un forat a la façana: acostuma a haver de pujar per un conducte fins per damunt de la coberta, i això vol dir travessar un edifici que no és vostre, obtenir l’acord de la comunitat i encaixar-ho amb l’ordenança municipal. És la primera pregunta que s’ha de fer abans de signar un lloguer, no l’última.

I quan una adequació toca l’estructura o canvia l’ús, deixa de ser obra menor: la Llei 38/1999 d’ordenació de l’edificació demana projecte i direcció facultativa, i fixa els terminis de garantia de deu, tres i un any segons què falli. És una despesa que sovint es vol estalviar i que no és opcional.

La segona fotografia és d’un espai exterior: llosa de pedra natural col·locada en filades de gruix variable contra un mur de pedra i acabada directament contra la gespa. El que decideix si un paviment exterior dura no és la pedra, és el que hi ha a sota. Va sobre solera rígida, amb pendent d’un 1,5 a un 2 % separant l’aigua de la façana, i s’enganxa amb adhesiu deformable i doble encolat perquè no quedi cap buit sota la peça. Un buit sota una llosa exterior s’omple d’aigua, glaça i fa saltar la peça.

Les juntes són l’altra meitat de la feina. Ni a topar ni rígides: junta oberta amb material flexible, junta perimetral contra la façana i juntes de moviment intermèdies, perquè una superfície exterior es dilata i, si no té per on, empeny. La trobada amb el mur de pedra demana un criteri més: el paviment no ha de pujar per damunt de la base del mur ni segellar-la, o l’aigua que abans s’evaporava per allà pujarà cap a dins. I contra la gespa, l’última filada s’ha de recolzar en una vorada, o la terra se’n va per sota.

La tercera fotografia és un diagnòstic. Sota un balcó, l’arrebossat s’ha esquerdat en una línia horitzontal paral·lela a la vora i se n’ha desprès a trossos. Aquesta línia no és casual: dibuixa on hi ha l’armadura. En una llosa de balcó antiga el recobriment de l’armat és mínim; l’aigua entra per la cara superior, arriba a l’acer, i l’òxid, que ocupa diverses vegades el volum del ferro original, empeny el recobriment fins que salta. El detall que val la pena mirar de prop és el que no hi és: el goteró, la ranura que hauria de córrer sota la vora de la cornisa perquè l’aigua caigui i no torni cap endins per tensió superficial. Sense goteró, l’aigua que baixa pel front fa la volta i banya justament el punt on l’armadura està més desprotegida.

La reparació que no serveix és tapar l’esquerda i pintar: l’òxid queda a dins i torna a sortir en dos hiverns. La que serveix té un ordre: sanejar fins a trobar formigó sa i deixar la barra descoberta per tot el seu contorn, també per darrere; netejar l’acer fins a metall i passivar-lo; reconstruir amb morter de reparació de retracció compensada; refer el goteró; i impermeabilitzar i donar pendent a la cara superior. Només llavors es pinta. I una nota que no és tècnica sinó de responsabilitat: un despreniment sobre la vorera és un risc immediat i s’ha de protegir el mateix dia que es detecta. En un edifici amb planta baixa comercial l’ordre és el mateix que a dins del local: primer el diagnòstic, després l’acabat.