Adecuación de locales y espacios exteriores

La primera fotografía es un estado previo y muestra el punto de partida más barato y a la vez más exigente que existe: un local en bruto. Se ve la estructura de hormigón armado a la vista, muros de ladrillo perforado sin revocar, una conducción metálica colgada del techo, una bajante que atraviesa el local por un rincón y una solera con las primeras hiladas de ladrillo marcando el replanteo. No hay instalaciones, ni divisiones, ni cota de pavimento: todo lo que una licencia de actividad exigirá está aún por construir.

La primera medición de un local no es de metros cuadrados: es de altura libre, y no bajo el forjado sino bajo la jácena de canto que cruza la estancia. Por debajo de ese punto tienen que pasar el falso techo, el conducto de extracción, la climatización y la instalación contra incendios. Si lo que queda no llega a la altura que la ordenanza municipal pide para la actividad prevista, no es un problema de acabados sino de proyecto, y cambia la distribución entera. Es el número que suele aparecer cuando el contrato de alquiler ya está firmado.

La segunda medición es la cota de conexión al alcantarillado. El desagüe no sube: todo lo que vierta en él tiene que llegar con pendiente. Si el punto de conexión queda por encima de la solera, el pavimento de la zona húmeda hay que levantarlo, y ese escalón habrá que resolverlo con una rampa o con un cambio de nivel que el DB-SUA obliga a hacer perceptible. En hostelería, además, la ordenanza municipal de alcantarillado suele exigir un separador de grasas: ocupa sitio y se reserva en el replanteo, no se le busca un hueco al final.

La bajante y la conducción metálica de la fotografía no son del local: son del edificio. Una bajante que atraviesa un local es elemento común, no se desvía sin el acuerdo de la comunidad y debe quedar registrable; si se construye un tabique alrededor, se deja una puerta de registro. La conducción colgada tampoco se toca, y el falso techo tiene que pasar por debajo. Esas dos piezas, que parecen un detalle, deciden dónde puede ir el baño y qué altura tendrá el techo.

Por eso el orden en un local es inamovible: primero se define la actividad y su proyecto técnico, y después se construye lo que ese proyecto exige. El proyecto fija la sectorización y las salidas de evacuación según el CTE DB-SI, la accesibilidad y la resistencia al deslizamiento según el DB-SUA, la ventilación según el DB-HS y, si encima hay viviendas, el aislamiento acústico según el DB-HR. Hacerlo al revés es el motivo más frecuente por el que un local no obtiene la licencia a la primera.

De todas las partidas de un local de hostelería, la que más proyectos detiene es la salida de humos. La extracción de una cocina no se resuelve con un agujero en la fachada: suele tener que subir por un conducto hasta por encima de la cubierta, y eso significa atravesar un edificio que no es suyo, obtener el acuerdo de la comunidad y encajarlo con la ordenanza municipal. Es la primera pregunta que hay que hacerse antes de firmar un alquiler, no la última.

Y cuando una adecuación toca la estructura o cambia el uso, deja de ser obra menor: la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación exige proyecto y dirección facultativa, y fija los plazos de garantía de diez, tres y un año según qué falle. Es un gasto que a menudo se quiere ahorrar y que no es opcional.

La segunda fotografía es de un espacio exterior: losa de piedra natural colocada en hiladas de espesor variable contra un muro de piedra y acabada directamente contra el césped. Lo que decide si un pavimento exterior dura no es la piedra, es lo que hay debajo. Va sobre solera rígida, con pendiente de un 1,5 a un 2 % separando el agua de la fachada, y se pega con adhesivo deformable y doble encolado para que no quede ningún hueco bajo la pieza. Un hueco bajo una losa exterior se llena de agua, hiela y salta la pieza.

Las juntas son la otra mitad del trabajo. Ni a tope ni rígidas: junta abierta con material flexible, junta perimetral contra la fachada y juntas de movimiento intermedias, porque una superficie exterior se dilata y, si no tiene por dónde, empuja. El encuentro con el muro de piedra pide un criterio más: el pavimento no debe subir por encima de la base del muro ni sellarla, o el agua que antes se evaporaba por ahí subirá hacia dentro. Y contra el césped, la última hilada debe apoyarse en un bordillo, o la tierra se va por debajo.

La tercera fotografía es un diagnóstico. Bajo un balcón, el revoco se ha agrietado en una línea horizontal paralela al borde y se ha desprendido a trozos. Esa línea no es casual: dibuja dónde está la armadura. En una losa de balcón antigua el recubrimiento del armado es mínimo; el agua entra por la cara superior, llega al acero, y el óxido, que ocupa varias veces el volumen del hierro original, empuja el recubrimiento hasta que salta. El detalle que vale la pena mirar de cerca es el que no está: el goterón, la ranura que debería correr bajo el borde de la cornisa para que el agua caiga y no vuelva hacia dentro por tensión superficial. Sin goterón, el agua que baja por el frente da la vuelta y moja justamente el punto donde la armadura está más desprotegida.

La reparación que no sirve es tapar la grieta y pintar: el óxido queda dentro y vuelve a salir en dos inviernos. La que sirve tiene un orden: sanear hasta encontrar hormigón sano y dejar la barra descubierta en todo su contorno, también por detrás; limpiar el acero hasta metal y pasivarlo; reconstruir con mortero de reparación de retracción compensada; rehacer el goterón; e impermeabilizar y dar pendiente a la cara superior. Solo entonces se pinta. Y una nota que no es técnica sino de responsabilidad: un desprendimiento sobre la acera es un riesgo inmediato y hay que protegerlo el mismo día que se detecta. En un edificio con planta baja comercial el orden es el mismo que dentro del local: primero el diagnóstico, después el acabado.