Reformar a Girona sent propietari no resident

Al Gironès, al Pla de l’Estany i a tot l’Empordà hi ha cases que els seus propietaris obren quatre o cinc setmanes l’any. Quan una d’aquestes cases necessita una reforma, la part tècnica no canvia gens: la paret s’enderroca igual. El que canvia és qui hi ha a l’altra banda del telèfon el dia que apareix una biga podrida, el dia que arriba el paviment i el dia que s’ha de dir si l’endoll va a l’esquerra o a la dreta del llit. A peu d’obra això es resol en cinc minuts al passadís; a distància, cada pregunta és un correu, una espera i, si ningú no ho ha previst, una setmana d’aturada.

Què canvia quan el propietari no viu al país

Tres coses, i cap no és el preu. La velocitat: una decisió que a peu d’obra es pren en un moment, a distància triga entre un i tres dies. La càrrega de la prova: el que no queda fotografiat i escrit no existeix, perquè no hi haurà ningú que ho hagi vist. I el cost d’un error, que es multiplica, perquè quan el detecteu ja hi ha una paret tancada al davant. La conclusió és que una obra a distància necessita més preparació i menys improvisació: el que un client del costat resol passant per l’obra, aquí s’ha de guanyar abans, al pressupost, al plànol acotat i al calendari de decisions.

• Les decisions s’acumulen en poques finestres en comptes de repartir-se cada dia.
• La documentació deixa de ser burocràcia: és l’única prova del que s’ha acordat.
• Cal algú autoritzat al país, encara que només sigui per obrir la porta i rebre material.
• Els terminis de subministrament manen: tot s’ha de triar amb setmanes d’avantatge.
• La casa buida deu mesos té problemes propis que la reforma pot resoldre o agreujar.

El NIE, el compte i la identitat digital

El NIE és el número que us identifica davant de qualsevol administració espanyola i de qui us emet una factura. Si ja sou propietaris d’un immoble aquí, gairebé segur que el teniu, perquè sense NIE no s’hauria pogut signar l’escriptura de compra. El número no caduca; el que caduca és el certificat que l’acredita, i això es resol amb un tràmit, no amb un altre NIE.

Sobre el pagament, la llei no us obliga a tenir compte en un banc espanyol i una transferència des de qualsevol compte en euros de la zona SEPA arriba igual. El que importa és que tot passi per banc: l’efectiu no acredita res, ni davant d’Hisenda ni el dia que veneu. Un compte local, això sí, estalvia comissions de canvi i permet domiciliar els subministraments.

Qui signa i qui rep l’obra en nom vostre

Es barregen tres papers diferents. Un és qui obre la porta i rep un lliurament: n’hi ha prou amb una autorització i unes claus. Un altre és qui pren decisions que costen diners. I el tercer és qui signa documents amb efectes jurídics: contracte, sol·licitud de llicència, acta de recepció. Un familiar amb les claus pot fer el primer i no pot fer el tercer. Per als altres dos cal un poder de representació, i val més un poder especial que enumeri els actes autoritzats que no pas un de general, que resol el problema de l’obra i n’obre un de més gran.

1. Escriviu la llista d’actes abans d’anar al notari: signar el contracte, demanar la llicència, rebre notificacions, autoritzar modificacions i signar la recepció.
2. Poseu-hi un límit econòmic per als canvis i una data de caducitat: un apoderat sense sostre és un risc innecessari.
3. Si el poder se signa davant d’un notari estranger, cal l’apostilla del Conveni de la Haia de 1961 i una traducció jurada.
4. Per als tràmits amb l’Administració hi ha una via més simple: l’apoderament electrònic que preveu la Llei 39/2015.
5. No confongueu l’apoderat amb el tècnic: si l’obra necessita projecte, qui certifica és la direcció facultativa.

IVA, impostos i què preguntar a l’assessor

Comencem pel que tranquil·litza: el tipus reduït d’IVA no pregunta on viviu ni quin passaport teniu. L’article 91.U.2.10è de la Llei 37/1992 mira que qui rep l’obra sigui una persona física que no actua com a empresari i destina l’habitatge a ús particular, que l’habitatge tingui més de dos anys i que el material aportat per l’empresa no passi del 40 % de la base. La residència no hi surt. Ho desglossem a l’article sobre l’IVA i les deduccions d’una reforma.

El parany, en una segona residència, és el primer requisit: moltes cases de la costa es lloguen unes setmanes l’any, i qui arrenda un immoble té la condició d’empresari als efectes d’aquest impost per l’article 5 de la mateixa llei. Si la casa es lloga, encara que sigui de temporada, això s’ha de posar sobre la taula abans de signar el pressupost i no després de rebre la factura.

Fora de l’IVA hi ha dos punts que us afecten pel fet de ser no resident. Un propietari no resident tributa per l’impost sobre la renda de no residents, el text refós del qual va aprovar el Reial decret legislatiu 5/2004; les deduccions per eficiència energètica que sentireu anomenar són de l’IRPF, un impost diferent, i el mateix text refós preveu un règim opcional per a residents a la Unió Europea i l’Espai Econòmic Europeu amb requisits d’ingressos. I el dia que veneu, el comprador ha de retenir un percentatge del preu a compte del vostre impost, mentre que el valor d’adquisició inclou les millores que pugueu acreditar: la factura d’avui pot valer diners d’aquí a quinze anys.

Res d’això és assessorament fiscal. La fiscalitat del no resident és precisament la part que més depèn del vostre país de residència i del conveni de doble imposició que hi hagi, així que aquestes preguntes es porten a un assessor abans de signar, no després.

• La casa es lloga alguna setmana? Com afecta això el tipus d’IVA de l’obra?
• Tinc accés a alguna deducció, o al règim opcional per a residents a la UE i l’EEE?
• He de nomenar un representant davant de l’Administració tributària espanyola?
• Aquesta despesa és una millora o una reparació? No compten igual el dia que vengui.

El seguiment a distància i què s’ha de pactar per escrit

El seguiment es basa en tres coses poc espectaculars: un informe setmanal escrit, fotografies datades i una videotrucada a peu d’obra en els moments clau. El que les fa funcionar no és la tecnologia, és que constin al contracte amb dia i format; un «ja us anirem enviant fotos» es compleix tres setmanes i desapareix quan l’obra s’accelera, que és justament quan calen.

La peça més valuosa és la fotografia del traçat abans de tancar: aigua, desguassos i electricitat retratats amb una referència mètrica visible just abans que l’envà o el paviment els tapin. Guardeu-les amb la documentació de l’obra, perquè serveixen anys després, quan algú hagi de penjar un moble o buscar una fuita.

• Dia fix de l’informe i què hi ha de constar: fet, previst, aturat i decisions pendents amb data límit.
• Punts de presa de les fotografies sempre iguals, per poder-les comparar setmana a setmana.
• Fotografia obligatòria del traçat abans de tancar cap envà ni cap paviment.
• Termini per respondre i què passa si no responeu: l’obra s’atura o s’aplica una opció pactada abans.
• Canvis només per escrit, numerats, amb preu i amb l’efecte sobre el termini.
• Pagaments lligats a fites verificables amb fotografia, i qui té les claus i pot entrar a la casa.

A distància, la fotografia del traçat abans de tancar la paret val més que qualsevol garantia verbal: és l’única prova del que hi ha sota un paviment que no heu vist col·locar.

Les decisions que no es poden prendre per fotografia

Tot el que depèn d’un plànol acotat o d’una fitxa tècnica es tanca des de qualsevol lloc del món. Tot el que depèn de la llum, del tacte o del cos d’una persona, no. Confondre les dues llistes és l’error més car d’una obra a distància, perquè es descobreix amb el material ja col·locat.

El calendari de decisions a distància

Una obra no demana les decisions totes de cop: les demana en un ordre previsible. Saber-lo permet organitzar un o dos viatges quan valen la pena, en comptes de venir quan ja no serveix de res.

Terminis de subministrament quan es tria a distància

Hi ha una frase que costa diners: «ja ho decidirem quan hi sigui». El material que no és d’estoc es fabrica o es porta, i el rellotge no comença el dia que trieu el model sinó el dia que hi ha una comanda en ferm amb mides definitives; entremig sol haver-hi l’amidament a l’obra, que només es pot fer quan la paret ja hi és. Les franges següents són orientacions de mercat, no un compromís de lliurament.

La casa que només s’obre a l’estiu

Una casa tancada deu mesos té patologies pròpies que no tenen res a veure amb la qualitat de la construcció. Sense ningú a dins no hi ha ventilació, i el vapor condensa a les parets fredes i cria floridura darrere dels armaris i a les cares nord. Els sifons que no s’usen s’assequen i deixen entrar l’olor del clavegueram, cosa que després es confon amb una avaria. Una fuita petita amb la clau de pas oberta rega la casa durant setmanes sense testimonis. I la coberta i els canalons passen l’hivern sense que ningú els miri: el mal d’un temporal de novembre es descobreix al juny.

Això té dues conseqüències per a la reforma. El projecte s’ha de dissenyar per a aquest ús: ventilació que funcioni amb la casa buida, armaris que no siguin caixes hermètiques contra un mur exterior, claus de pas accessibles i agrupades, quadre elèctric retolat i acabats que aguantin oscil·lacions d’humitat. I convé aprofitar l’obra per resoldre les humitats que ja hi eren, però distingir-les abans de tapar-les és una feina de diagnòstic que expliquem a l’article sobre els tipus d’humitats.

Reformar a l’hivern la casa que useu a l’estiu té un avantatge evident: no perdeu cap setmana d’ús. També té peatges. El fred alenteix l’assecat de morters i pintures, i qualsevol partida exterior depèn del temps. Hi ha ajuntaments que limiten les obres sorolloses en temporada alta a través de l’ordenança municipal: és una comprovació de dos minuts al vostre i pot decidir el calendari sencer. I la pitjor combinació possible és una data fixa d’estrena, un projecte decidit per pantalla i material sota comanda: si teniu una data, el calendari es construeix cap enrere des dels terminis de subministrament.

Què hauríeu de tenir per escrit abans de començar

Res d’això és exclusiu d’un propietari estranger: és el que hauria de portar qualsevol obra ben contractada. La diferència és que un client que viu al costat pot compensar-ne l’absència passant per l’obra, i vosaltres no. Pressupost per partides amb amidaments i preus unitaris; calendari amb les dates de decisió marcades, no només les d’execució; dia i format de l’informe setmanal; compromís de fotografiar el traçat abans de tancar; comandes de canvi numerades amb preu i termini; pagaments lligats a fites verificables; i acta de recepció amb llista de repassos i data.

El que no podem fer és decidir per vosaltres el color d’una paret o l’alçada d’un taulell. Podem preparar la mostra, marcar l’alçada amb cinta i ensenyar-vos-ho per videotrucada, però o ho veieu vosaltres o ho delegueu en algú amb un poder que digui exactament fins on arriba.