Reformar en Girona siendo propietario no residente

En el Gironès, en el Pla de l’Estany y en todo el Empordà hay casas que sus propietarios abren cuatro o cinco semanas al año. Cuando una de esas casas necesita una reforma, la parte técnica no cambia en nada: la pared se derriba igual. Lo que cambia es quién está al otro lado del teléfono el día que aparece una viga podrida, el día que llega el pavimento y el día que hay que decir si el enchufe va a la izquierda o a la derecha de la cama. A pie de obra eso se resuelve en cinco minutos en el pasillo; a distancia, cada pregunta es un correo, una espera y, si nadie lo ha previsto, una semana de parón.

Qué cambia cuando el propietario no vive en el país

Tres cosas, y ninguna es el precio. La velocidad: una decisión que a pie de obra se toma en un momento, a distancia tarda entre uno y tres días. La carga de la prueba: lo que no queda fotografiado y escrito no existe, porque no habrá nadie que lo haya visto. Y el coste de un error, que se multiplica, porque cuando lo detecta ya hay una pared cerrada delante. La conclusión es que una obra a distancia necesita más preparación y menos improvisación: lo que un cliente de al lado resuelve pasando por la obra, aquí hay que ganarlo antes, en el presupuesto, en el plano acotado y en el calendario de decisiones.

• Las decisiones se acumulan en pocas ventanas en lugar de repartirse cada día.
• La documentación deja de ser burocracia: es la única prueba de lo acordado.
• Hace falta alguien autorizado en el país, aunque sea solo para abrir la puerta y recibir material.
• Los plazos de suministro mandan: todo se elige con semanas de antelación.
• La casa vacía diez meses tiene problemas propios que la reforma puede resolver o agravar.

El NIE, la cuenta y la identidad digital

El NIE es el número que le identifica ante cualquier administración española y ante quien le emite una factura. Si ya es propietario de un inmueble aquí, es casi seguro que lo tiene, porque sin NIE no se habría podido firmar la escritura de compra. El número no caduca; lo que caduca es el certificado que lo acredita, y eso se resuelve con un trámite, no con otro NIE.

Sobre el pago, la ley no le obliga a tener cuenta en un banco español y una transferencia desde cualquier cuenta en euros de la zona SEPA llega igual. Lo que importa es que todo pase por banco: el efectivo no acredita nada, ni ante Hacienda ni el día que venda. Una cuenta local, eso sí, ahorra comisiones de cambio y permite domiciliar los suministros.

Quién firma y quién recibe la obra en su nombre

Se mezclan tres papeles distintos. Uno es quien abre la puerta y recibe una entrega: basta con una autorización y unas llaves. Otro es quien toma decisiones que cuestan dinero. Y el tercero es quien firma documentos con efectos jurídicos: contrato, solicitud de licencia, acta de recepción. Un familiar con las llaves puede hacer lo primero y no puede hacer lo tercero. Para los otros dos hace falta un poder de representación, y vale más un poder especial que enumere los actos autorizados que uno general, que resuelve el problema de la obra y abre otro mayor.

1. Escriba la lista de actos antes de ir al notario: firmar el contrato, pedir la licencia, recibir notificaciones, autorizar modificaciones y firmar la recepción.
2. Ponga un límite económico para los cambios y una fecha de caducidad: un apoderado sin techo es un riesgo innecesario.
3. Si el poder se firma ante un notario extranjero, hacen falta la apostilla del Convenio de La Haya de 1961 y una traducción jurada.
4. Para los trámites con la Administración hay una vía más simple: el apoderamiento electrónico que prevé la Ley 39/2015.
5. No confunda al apoderado con el técnico: si la obra necesita proyecto, quien certifica es la dirección facultativa.

IVA, impuestos y qué preguntar al asesor

Empecemos por lo que tranquiliza: el tipo reducido de IVA no pregunta dónde vive usted ni qué pasaporte tiene. El artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 mira que quien recibe la obra sea una persona física que no actúa como empresario y destina la vivienda a uso particular, que la vivienda tenga más de dos años y que el material aportado por la empresa no pase del 40 % de la base. La residencia no aparece. Lo desglosamos en el artículo sobre el IVA y las deducciones de una reforma.

La trampa, en una segunda residencia, es el primer requisito: muchas casas de la costa se alquilan unas semanas al año, y quien arrienda un inmueble tiene la condición de empresario a efectos de este impuesto por el artículo 5 de la misma ley. Si la casa se alquila, aunque sea de temporada, eso debe ponerse sobre la mesa antes de firmar el presupuesto y no después de recibir la factura.

Fuera del IVA hay dos puntos que le afectan por ser no residente. Un propietario no residente tributa por el impuesto sobre la renta de no residentes, cuyo texto refundido aprobó el Real Decreto Legislativo 5/2004; las deducciones por eficiencia energética que oirá nombrar son del IRPF, un impuesto distinto, y ese mismo texto refundido prevé un régimen opcional para residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo con requisitos de ingresos. Y el día que venda, el comprador debe retener un porcentaje del precio a cuenta de su impuesto, mientras que el valor de adquisición incluye las mejoras que pueda acreditar: la factura de hoy puede valer dinero dentro de quince años.

Nada de esto es asesoramiento fiscal. La fiscalidad del no residente es precisamente la parte que más depende de su país de residencia y del convenio de doble imposición que exista, así que estas preguntas se llevan a un asesor antes de firmar, no después.

• ¿La casa se alquila alguna semana? ¿Cómo afecta eso al tipo de IVA de la obra?
• ¿Tengo acceso a alguna deducción, o al régimen opcional para residentes en la UE y el EEE?
• ¿Debo nombrar un representante ante la Administración tributaria española?
• ¿Este gasto es una mejora o una reparación? No cuentan igual el día que venda.

El seguimiento a distancia y qué debe pactarse por escrito

El seguimiento se apoya en tres cosas poco espectaculares: un informe semanal escrito, fotografías fechadas y una videollamada a pie de obra en los momentos clave. Lo que las hace funcionar no es la tecnología, es que consten en el contrato con día y formato; un «ya le iremos mandando fotos» se cumple tres semanas y desaparece cuando la obra se acelera, que es justo cuando hacen falta.

La pieza más valiosa es la fotografía del trazado antes de cerrar: agua, desagües y electricidad retratados con una referencia métrica visible justo antes de que el tabique o el pavimento los tapen. Guárdelas con la documentación de la obra, porque sirven años después, cuando alguien tenga que colgar un mueble o buscar una fuga.

• Día fijo del informe y qué debe constar: hecho, previsto, parado y decisiones pendientes con fecha límite.
• Puntos de toma de las fotografías siempre iguales, para poder compararlas semana a semana.
• Fotografía obligatoria del trazado antes de cerrar ningún tabique ni ningún pavimento.
• Plazo para responder y qué pasa si no responde: la obra se detiene o se aplica una opción pactada de antemano.
• Cambios solo por escrito, numerados, con precio y con el efecto sobre el plazo.
• Pagos ligados a hitos verificables con fotografía, y quién tiene las llaves y puede entrar en la casa.

A distancia, la fotografía del trazado antes de cerrar la pared vale más que cualquier garantía verbal: es la única prueba de lo que hay bajo un pavimento que usted no ha visto colocar.

Las decisiones que no se pueden tomar por fotografía

Todo lo que depende de un plano acotado o de una ficha técnica se cierra desde cualquier lugar del mundo. Todo lo que depende de la luz, del tacto o del cuerpo de una persona, no. Confundir las dos listas es el error más caro de una obra a distancia, porque se descubre con el material ya colocado.

El calendario de decisiones a distancia

Una obra no pide las decisiones todas de golpe: las pide en un orden previsible. Conocerlo permite organizar uno o dos viajes cuando valen la pena, en lugar de venir cuando ya no sirve de nada.

Plazos de suministro cuando se elige a distancia

Hay una frase que cuesta dinero: «ya lo decidiremos cuando esté allí». El material que no es de stock se fabrica o se trae, y el reloj no empieza el día que usted elige el modelo sino el día que hay un pedido en firme con medidas definitivas; entremedio suele estar la medición en obra, que solo puede hacerse cuando la pared ya existe. Las franjas siguientes son orientaciones de mercado, no un compromiso de entrega.

La casa que solo se abre en verano

Una casa cerrada diez meses tiene patologías propias que no tienen nada que ver con la calidad de la construcción. Sin nadie dentro no hay ventilación, y el vapor condensa en las paredes frías y cría moho detrás de los armarios y en las caras norte. Los sifones que no se usan se secan y dejan entrar el olor del alcantarillado, algo que luego se confunde con una avería. Una fuga pequeña con la llave de paso abierta riega la casa durante semanas sin testigos. Y la cubierta y los canalones pasan el invierno sin que nadie los mire: el daño de un temporal de noviembre se descubre en junio.

Esto tiene dos consecuencias para la reforma. El proyecto debe diseñarse para ese uso: ventilación que funcione con la casa vacía, armarios que no sean cajas herméticas contra un muro exterior, llaves de paso accesibles y agrupadas, cuadro eléctrico rotulado y acabados que aguanten oscilaciones de humedad. Y conviene aprovechar la obra para resolver las humedades que ya estaban, pero distinguirlas antes de taparlas es un trabajo de diagnóstico que explicamos en el artículo sobre los tipos de humedades.

Reformar en invierno la casa que usa en verano tiene una ventaja evidente: no pierde ninguna semana de uso. También tiene peajes. El frío ralentiza el secado de morteros y pinturas, y cualquier partida exterior depende del tiempo. Hay ayuntamientos que limitan las obras ruidosas en temporada alta a través de la ordenanza municipal: es una comprobación de dos minutos en el suyo y puede decidir el calendario entero. Y la peor combinación posible es una fecha fija de estreno, un proyecto decidido por pantalla y material bajo pedido: si tiene una fecha, el calendario se construye hacia atrás desde los plazos de suministro.

Qué debería tener por escrito antes de empezar

Nada de esto es exclusivo de un propietario extranjero: es lo que debería llevar cualquier obra bien contratada. La diferencia es que un cliente que vive al lado puede compensar su ausencia pasando por la obra, y usted no. Presupuesto por partidas con mediciones y precios unitarios; calendario con las fechas de decisión marcadas, no solo las de ejecución; día y formato del informe semanal; compromiso de fotografiar el trazado antes de cerrar; órdenes de cambio numeradas con precio y plazo; pagos ligados a hitos verificables; y acta de recepción con lista de repasos y fecha.

Lo que no podemos hacer es decidir por usted el color de una pared o la altura de una encimera. Podemos preparar la muestra, marcar la altura con cinta y enseñárselo por videollamada, pero o lo ve usted o lo delega en alguien con un poder que diga exactamente hasta dónde llega.