Reformar per fases quan no hi ha pressupost per fer-ho tot de cop

Poca gent pot reformar una casa sencera de cop. El més habitual és tenir clar tot el que s’ha de fer i poder pagar-ne només una part cada any. Tècnicament no hi ha cap problema: una obra es divideix perfectament. El problema apareix quan es divideix amb el criteri equivocat —per estances soltes o per urgència estètica— i la fase següent obliga a desfer part de l’anterior.

L’ordre no el decideix el pressupost, el decideix l’edifici

Hi ha una jerarquia que no admet gaire discussió i és la mateixa que apliquem quan una família ens diu que vol repartir l’obra en tres o quatre anys. Primer va tot allò que impedeix que l’edifici es degradi; després, el que queda enterrat dins de parets i terres; i al final, el que es veu.

1. Envolupant i estructura: coberta, entrades d’aigua, humitats i dubtes sobre bigues o forjats.
2. Instal·lacions: electricitat, fontaneria, sanejament, baixants i preinstal·lacions.
3. Distribució: envans, obertures interiors i sostres.
4. Estances humides: bany i cuina, que són instal·lació i acabat alhora.
5. Acabats: paviments, fusteria, pintura i mobiliari.

Cada nivell es recolza sobre l’anterior. Pintar sota una coberta que degota, o posar paviment nou abans de refer la fontaneria, no és estalviar: és avançar uns diners que es perdran.

Fase 1: el que protegeix l’edifici

És l’única fase que s’encareix sola. Una teulada que deixa passar aigua i una humitat de capil·laritat no s’aturen perquè aquest any el pressupost s’hagi acabat, i si es deixen per al final fan malbé acabats acabats de pagar. Els dubtes estructurals van aquí i es resolen amb una cala i un tècnic, mai a ull. En cases de pedra del Gironès i el Pla de l’Estany aquesta fase sol ser la més cara i la que menys es nota; les patologies concretes les expliquem a la pàgina de rehabilitació de masies.

Fase 2: les instal·lacions i tot el que arrosseguen

És la fase més ingrata: es paga molt i, quan s’acaba, la casa fa la mateixa cara que abans. També és la que decideix si les fases següents seran barates o cares, perquè és l’única en què les parets estan obertes. Per això aquí no només s’instal·la el que farà servei ara.

• Passar el tub buit fins on hi haurà l’aire condicionat, el terra radiant o el carregador del cotxe.
• Deixar previstos al quadre el circuit i la secció d’una futura inducció o d’un segon bany.
• Deixar preses d’aigua i desguàs esperant si algun dia hi haurà safareig o lavabo de cortesia.
• Deixar registres accessibles a les claus de tall i als sifons.

Un tub buit costa uns pocs euros el dia que la paret ja està oberta. El mateix tub, tres anys després, val una regata, una reparació, una pintada i tornar a protegir mitja casa.

Feines que no s’han de separar mai

Hi ha parelles de feines que comparteixen suport, accés o instal·lació: si es fan en anys diferents, la segona obliga a tocar la primera. Quan una d’aquestes parelles cau a cavall de dues fases, val més endarrerir-la sencera un any que partir-la.

• Bany i baixant. El baixant només és accessible amb el bany buidat: si no es revisa ara, el dia que falli es tornarà a picar l’enrajolat nou.
• Revestiment i impermeabilització. La impermeabilització va per sota del revestiment i no s’hi pot afegir després sense treure tot el que té a sobre.
• Paviment i terra radiant. Si hi ha cap possibilitat de posar-ne, es posa el dia que es refà el paviment. Si no, s’aixeca dues vegades.
• Paviment continu i envans. Un microciment s’estén sobre la superfície acabada: moure un envà després deixa una cicatriu que no es pot pegar.
• Fusteria exterior i caixa de persiana. Mateix forat, mateixa mida i mateix mitjà auxiliar: es fan alhora.
• Cuina i circuits elèctrics. Els circuits dels electrodomèstics es passen amb la paret oberta; fer-ho amb la cuina muntada vol dir desmuntar-la.
• Instal·lacions i sostre de pladur. El sostre tanca el pas de tubs i cables: va després de la instal·lació i abans de la pintura.

Què es pot ajornar sense penalització

Molta cosa pot esperar sense cap càstig, sempre que la fase anterior l’hagi deixada preparada.

• Pintura i acabats decoratius.
• Portes de pas i armaris encastats, si el forat i la mida ja estan definits.
• Mobiliari i encimera de cuina, si les instal·lacions ja són al lloc definitiu.
• Sanitaris, mampara i mobiliari de bany, si l’obra humida ja està feta.
• Aparells de climatització, si la preinstal·lació i el desguàs de condensats hi són.
• Aïllament de façana per l’exterior, que sovint depèn de la comunitat.

El cost real d’ajornar cada fase

Els costos que es paguen sencers a cada fase

Una obra en tres fases no costa el triple, però tampoc costa el mateix que feta de cop. La diferència són els costos d’obrir i tancar l’obra, que no es reparteixen entre fases: es paguen sencers cada vegada.

1. Protecció i preparació: cobrir el que es queda, protegir escala, ascensor i paviments i muntar barreres antipols és mig dia cada vegada que s’entra.
2. Enderrocs parcials repetits: cada fase té el seu picat, i sovint es pica part del que la fase anterior acabava de tapar.
3. Contenidor i gestió de runa: es lloga per unitat i per dies, i l’ocupació de via pública té taxa municipal. Tres fases, tres lloguers.
4. Desplaçaments dels gremis: un electricista que ve tres anys seguits a fer un terç de la feina cobra tres mobilitzacions.
5. Neteja final i repassos: cada fase acaba amb els seus i no s’agrupen amb els de l’any vinent.

A això s’hi suma la part administrativa: si cada fase necessita el seu tràmit, la taxa es paga cada vegada. Quan es pot presentar una única comunicació prèvia que cobreixi tot l’abast previst, s’estalvia; el criteri depèn de cada ajuntament i el detallem a l’article sobre permisos per reformar a Girona.

Com es redueix el sobrecost

• Agrupar per zona o per planta, no per estança: tot el que comparteix accés, protecció i contenidor va el mateix any.
• Concentrar tot el picat de l’any en una sola setmana, encara que els acabats s’estenguin després.
• Contractar-ho com un únic projecte per etapes, amb abast i preu tancat per fase, i no com un pressupost nou cada any.
• Comprar de cop la ceràmica de la mateixa sèrie i el mateix lot: el to i el calibre canvien entre lots i la referència es pot descatalogar.
• Deixar les regates de fases futures fetes i tapades, no obertes.

Dues empreses en fases diferents: qui respon de què

Canviar d’empresa entre fases és legítim i de vegades inevitable, però convé saber què passa amb la garantia: cada empresa respon del que ha executat ella i ningú garanteix el suport que s’ha trobat fet. Qui enrajola sobre una impermeabilització que no ha posat no la pot garantir, i fa bé de dir-ho per escrit.

El punt conflictiu mai és la feina visible, és la costura entre fases. Si dos anys després apareix una filtració, cada empresa assenyalarà l’altra, i aquesta discussió no la guanya qui té raó: la guanya qui té proves. Per això la documentació de tancament de cada fase val tant com la feina.

• Fotografies de les instal·lacions amb la paret encara oberta i una referència de mida.
• Esquema de per on passen canonades i circuits, per no perforar-los mai més.
• Butlletí elèctric i documentació dels materials col·locats.
• Full de garantia per escrit, amb data i abast concret del que cobreix.
• Relació del material sobrant amb referència, sèrie i lot.

La coordinació és l’altre cost invisible. Amb una sola empresa, l’ordre de les fases és responsabilitat seva i el que es va decidir el primer any encara es recorda el tercer. Amb empreses diferents, aquest paper el fa el propietari, i el que no estigui documentat s’haurà de tornar a descobrir picant.

Com ho plantegem nosaltres

Quan una reforma no es pot fer de cop, la visita és la mateixa que la d’una reforma integral: es mira tota la casa, no la part d’aquest any. D’aquí surt un abast complet i una proposta de fases amb què ha d’anar junt, què pot esperar i què es deixa preparat perquè la següent surti barata. L’abast concret de cada tipus d’obra el trobareu a les pàgines de servei; aquí només hem parlat de l’ordre i del preu de trencar-lo.