Reformar por fases cuando no hay presupuesto para hacerlo todo de golpe

Poca gente puede reformar una casa entera de golpe. Lo habitual es tener claro todo lo que hay que hacer y poder pagar solo una parte cada año. Técnicamente no hay ningún problema: una obra se divide perfectamente. El problema aparece cuando se divide con el criterio equivocado —por estancias sueltas o por urgencia estética— y la fase siguiente obliga a deshacer parte de la anterior.

El orden no lo decide el presupuesto, lo decide el edificio

Hay una jerarquía que no admite mucha discusión y es la misma que aplicamos cuando una familia nos dice que quiere repartir la obra en tres o cuatro años. Primero va todo lo que impide que el edificio se degrade; después, lo que queda enterrado dentro de paredes y suelos; y al final, lo que se ve.

1. Envolvente y estructura: cubierta, entradas de agua, humedades y dudas sobre vigas o forjados.
2. Instalaciones: electricidad, fontanería, saneamiento, bajantes y preinstalaciones.
3. Distribución: tabiques, aberturas interiores y techos.
4. Estancias húmedas: baño y cocina, que son instalación y acabado a la vez.
5. Acabados: pavimentos, carpintería, pintura y mobiliario.

Cada nivel se apoya en el anterior. Pintar bajo una cubierta que gotea, o poner pavimento nuevo antes de rehacer la fontanería, no es ahorrar: es adelantar un dinero que se va a perder.

Fase 1: lo que protege el edificio

Es la única fase que se encarece sola. Un tejado que deja pasar agua y una humedad de capilaridad no se detienen porque este año se haya acabado el presupuesto, y si se dejan para el final estropean acabados recién pagados. Las dudas estructurales van aquí y se resuelven con una cala y un técnico, nunca a ojo. En casas de piedra del Gironès y el Pla de l’Estany esta fase suele ser la más cara y la que menos se nota; las patologías concretas las explicamos en la página de rehabilitación de masías.

Fase 2: las instalaciones y todo lo que arrastran

Es la fase más ingrata: se paga mucho y, cuando termina, la casa tiene la misma cara que antes. También es la que decide si las fases siguientes serán baratas o caras, porque es la única en la que las paredes están abiertas. Por eso aquí no solo se instala lo que va a dar servicio ahora.

• Pasar el tubo vacío hasta donde estará el aire acondicionado, el suelo radiante o el cargador del coche.
• Dejar previstos en el cuadro el circuito y la sección de una futura inducción o de un segundo baño.
• Dejar tomas de agua y desagüe esperando si algún día habrá lavadero o aseo de cortesía.
• Dejar registros accesibles en las llaves de corte y en los sifones.

Un tubo vacío cuesta unos pocos euros el día en que la pared ya está abierta. El mismo tubo, tres años después, vale una roza, una reparación, una pintada y volver a proteger media casa.

Trabajos que no hay que separar nunca

Hay parejas de trabajos que comparten soporte, acceso o instalación: si se hacen en años distintos, el segundo obliga a tocar el primero. Cuando una de estas parejas cae a caballo entre dos fases, más vale retrasarla entera un año que partirla.

• Baño y bajante. El bajante solo es accesible con el baño vaciado: si no se revisa ahora, el día que falle se volverá a picar el alicatado nuevo.
• Revestimiento e impermeabilización. La impermeabilización va por debajo del revestimiento y no se puede añadir después sin quitar todo lo que tiene encima.
• Pavimento y suelo radiante. Si existe alguna posibilidad de ponerlo, se pone el día que se rehace el pavimento. Si no, se levanta dos veces.
• Pavimento continuo y tabiques. Un microcemento se extiende sobre la superficie acabada: mover un tabique después deja una cicatriz que no se puede parchear.
• Carpintería exterior y caja de persiana. Mismo hueco, misma medida y mismo medio auxiliar: se hacen a la vez.
• Cocina y circuitos eléctricos. Los circuitos de los electrodomésticos se pasan con la pared abierta; hacerlo con la cocina montada significa desmontarla.
• Instalaciones y techo de pladur. El techo cierra el paso de tubos y cables: va después de la instalación y antes de la pintura.

Qué se puede aplazar sin penalización

Mucha cosa puede esperar sin ningún castigo, siempre que la fase anterior la haya dejado preparada.

• Pintura y acabados decorativos.
• Puertas de paso y armarios empotrados, si el hueco y la medida ya están definidos.
• Mobiliario y encimera de cocina, si las instalaciones ya están en su sitio definitivo.
• Sanitarios, mampara y mobiliario de baño, si la obra húmeda ya está hecha.
• Aparatos de climatización, si la preinstalación y el desagüe de condensados están.
• Aislamiento de fachada por el exterior, que a menudo depende de la comunidad.

El coste real de aplazar cada fase

Los costes que se pagan enteros en cada fase

Una obra en tres fases no cuesta el triple, pero tampoco cuesta lo mismo que hecha de golpe. La diferencia son los costes de abrir y cerrar la obra, que no se reparten entre fases: se pagan enteros cada vez.

1. Protección y preparación: cubrir lo que se queda, proteger escalera, ascensor y pavimentos y montar barreras antipolvo es medio día cada vez que se entra.
2. Derribos parciales repetidos: cada fase tiene su picado, y a menudo se pica parte de lo que la fase anterior acababa de tapar.
3. Contenedor y gestión de escombro: se alquila por unidad y por días, y la ocupación de vía pública tiene tasa municipal. Tres fases, tres alquileres.
4. Desplazamientos de los gremios: un electricista que viene tres años seguidos a hacer un tercio del trabajo cobra tres movilizaciones.
5. Limpieza final y repasos: cada fase acaba con los suyos y no se agrupan con los del año que viene.

A esto se suma la parte administrativa: si cada fase necesita su trámite, la tasa se paga cada vez. Cuando se puede presentar una única comunicación previa que cubra todo el alcance previsto, se ahorra; el criterio depende de cada ayuntamiento y lo detallamos en el artículo sobre permisos para reformar en Girona.

Cómo se reduce el sobrecoste

• Agrupar por zona o por planta, no por estancia: todo lo que comparte acceso, protección y contenedor va el mismo año.
• Concentrar todo el picado del año en una sola semana, aunque los acabados se alarguen después.
• Contratarlo como un único proyecto por etapas, con alcance y precio cerrado por fase, y no como un presupuesto nuevo cada año.
• Comprar de una vez la cerámica de la misma serie y el mismo lote: el tono y el calibre cambian entre lotes y la referencia se puede descatalogar.
• Dejar las rozas de fases futuras hechas y tapadas, no abiertas.

Dos empresas en fases distintas: quién responde de qué

Cambiar de empresa entre fases es legítimo y a veces inevitable, pero conviene saber qué pasa con la garantía: cada empresa responde de lo que ha ejecutado ella y nadie garantiza el soporte que se ha encontrado hecho. Quien alicata sobre una impermeabilización que no ha puesto no la puede garantizar, y hace bien en decirlo por escrito.

El punto conflictivo nunca es el trabajo visible, es la costura entre fases. Si dos años después aparece una filtración, cada empresa señalará a la otra, y esa discusión no la gana quien tiene razón: la gana quien tiene pruebas. Por eso la documentación de cierre de cada fase vale tanto como el trabajo.

• Fotografías de las instalaciones con la pared todavía abierta y una referencia de medida.
• Esquema de por dónde pasan tuberías y circuitos, para no perforarlos nunca más.
• Boletín eléctrico y documentación de los materiales colocados.
• Hoja de garantía por escrito, con fecha y alcance concreto de lo que cubre.
• Relación del material sobrante con referencia, serie y lote.

La coordinación es el otro coste invisible. Con una sola empresa, el orden de las fases es responsabilidad suya y lo que se decidió el primer año todavía se recuerda el tercero. Con empresas distintas, ese papel lo hace el propietario, y lo que no esté documentado habrá que volver a descubrirlo picando.

Cómo lo planteamos nosotros

Cuando una reforma no se puede hacer de golpe, la visita es la misma que la de una reforma integral: se mira toda la casa, no la parte de este año. De ahí sale un alcance completo y una propuesta de fases con qué tiene que ir junto, qué puede esperar y qué se deja preparado para que la siguiente salga barata. El alcance concreto de cada tipo de obra lo encontrará en las páginas de servicio; aquí solo hemos hablado del orden y del precio de romperlo.