Què revaloritza de veritat un habitatge i què no

Hi ha dues llistes de reformes que no s’assemblen gaire: la de les que fan que una casa agradi més i la de les que fan que valgui més. Aquest article les separa. Les xifres són franges orientatives de mercat del 2026 a les comarques gironines, no una oferta ni una taxació.

La regla incòmoda: es paga per treure motius per no comprar

Un comprador no suma: resta. Arriba amb un pressupost tancat i, mentre visita, busca arguments per descartar l’habitatge o per baixar-ne el preu. Cada defecte que troba té dues traduccions: quant costarà arreglar-ho i quantes setmanes hi haurà de dedicar. La segona pesa tant com la primera.

D’aquí surt la regla que fa nosa a qui acaba de reformar amb il·lusió: es recupera el que elimina una objecció, no el que afegeix un motiu per enamorar-se. Una instal·lació elèctrica nova amb butlletí no enamora ningú; el que fa és impedir que algú digui «i a més s’ha de refer tota la llum». Els defectes es descompten sempre; les virtuts es paguen només quan coincideixen amb el gust de qui té els diners aquell dia.

El mercat no paga per allò que fa especial un habitatge. Deixa de descomptar per allò que ja no s’hi ha de fer.

Per ordre de retorn real

No és una llista d’estil: és una llista d’objeccions ordenada de més cara a més barata de resoldre per a qui compra. Una instal·lació antiga costa diners i setmanes d’obra; una paret d’un color estrany costa un pot de pintura. El mercat les descompta en aquesta proporció.

Instal·lacions: el paper val tant com el cable

Una instal·lació elèctrica dels anys seixanta o setanta no és antiga: és una instal·lació que no compleix. El Reglament electrotècnic de baixa tensió, aprovat pel Reial decret 842/2002, fixa a la instrucció ITC-BT-25 els circuits mínims d’un habitatge, i cap pis d’aquella època els té. No es tracta d’actualitzar el quadre: es tracta de refer el cablejat sencer.

La peça que converteix l’obra en valor és el certificat d’instal·lació elèctrica, el que tothom anomena butlletí. És el document que la companyia demana per donar d’alta o ampliar potència, i sense ell hi ha pisos que es venen amb una condició incorporada: primer refer la llum, després viure-hi. Amb el butlletí a la carpeta, aquella conversa desapareix de la negociació.

• Butlletí elèctric amb data i número de registre, i esquema del quadre.
• Certificats de gas i de l’aparell de calefacció, si n’hi ha.
• Presa de terra comprovada amb aparell, no suposada.
• Fotografies amb data de les rases abans de tancar parets.
• Fitxes tècniques i garanties dels materials, guardades juntes.

Bany i cuina: no han d’enamorar, han de no espantar

Aquestes dues estances concentren l’obra que ningú vol fer amb la casa habitada. Per això pesen tant en la negociació i per això tenen un sostre tan clar: qui compra les llegeix en dues categories, «fet» o «per fer», i afina poc més. La diferència entre una aixeta correcta i una de gamma alta l’aprecia qui la tria, no qui se la troba posada.

En un habitatge de gamma mitjana, la despesa intel·ligent és la que garanteix que estiguin ben fetes, no la que puja de catàleg. Una impermeabilització continua sota el plat de dutxa, un desguàs amb pendent i una ventilació amb sortida real a l’exterior valen més que un revestiment espectacular sobre una base que ningú ha comprovat. Els defectes d’execució en un bany reapareixen al sostre del veí de sota.

Envolupant, fusteria i la lletra que ara surt a l’anunci

Fins fa poc, el comportament tèrmic d’una casa el descobria el comprador el primer gener. Ara arriba abans que ell: el Reial decret 390/2021 obliga a incloure la qualificació energètica en tota oferta i publicitat de venda o lloguer, de manera que la lletra viatja dins de l’anunci al costat del preu. És l’únic camp de la fitxa que permet comparar dos habitatges amb el mateix criteri, i qui hi filtra no arribarà a veure les vostres fotografies.

El que mou aquella lletra no és la cuina ni el paviment: és l’envolupant. Coberta, façana i fusteria exterior, per aquest ordre a la majoria de cases del Gironès i del Pla de l’Estany. Una reforma que ho renova tot per dins i deixa el vidre simple acaba amb un habitatge impecable a les fotos i la mateixa qualificació d’abans.

No publicarem cap percentatge de sobrepreu per lletra, perquè no tenim cap font local que el sostingui. L’ordre per aïllar és a l’article sobre per on començar a aïllar la casa, i què mesura exactament la lletra, al del certificat d’eficiència energètica. Un avís: si penseu demanar cap ajut o la deducció de l’IRPF per eficiència energètica, el certificat de l’estat previ s’ha de fer abans de tocar res.

Humitats: la taca resta molt més del que costa reparar-la

És el defecte amb la pitjor ràtio de tots: costa relativament poc de resoldre quan es diagnostica bé i descompta moltíssim, perquè no fa dubtar del pis, fa dubtar de l’edifici. Qui veu una franja amb sals a la base d’un mur no calcula una partida: calcula si allò és seu o de la comunitat. Tapar-ho abans de vendre, a més d’inútil, és un risc: el venedor respon dels defectes que no ha declarat, i una humitat pintada de fresc reapareix el primer hivern. La guia per distingir capil·laritat, condensació i filtració és a l’article sobre els tipus d’humitats.

Distribució i llum: els metres que ja teniu i no fan res

La superfície és fixa; la superfície útil, no. En pisos dels anys cinquanta als vuitanta és habitual trobar entre sis i deu metres quadrats atrapats en passadissos llargs, rebedors tancats i safareigs que ja no serveixen per al que van ser pensats. Es paguen a preu de metre quadrat i no fan res: recuperar-los és, per euro invertit, de les intervencions més eficients que hi ha.

Hi ha dos límits abans d’agafar el mall. El normatiu: el Decret 141/2012 fixa les condicions mínimes d’habitabilitat, i hi ha un punt en què suprimir una estança compromet la cèdula, que us demanaran per vendre i per llogar. I el de mercat: el nombre d’habitacions és un filtre de cerca als portals. Passar de tres a dues per fer una suite espectacular no és una decisió d’estil, és sortir d’una casella i renunciar a compradors que ni veuran l’anunci.

La llum d’una façana no es compra, però es pot deixar de malgastar: portes vidriades, un envà menys entre la façana i el fons de la casa i colors clars canvien la percepció d’un pis sense afegir-hi un metre. Obrir un forat nou és una altra cosa: toca element comú, necessita acord de la comunitat i llicència, i en un edifici catalogat pot ser impossible. Els tràmits són a l’article sobre els permisos per reformar a Girona.

Què no retorna el que costa

Aquesta llista no diu que aquestes coses no valguin la pena. Diu que es paguen amb el pressupost de viure-hi i no amb el de vendre.

El sostre de la zona: per què mana el carrer

Hi ha un límit per sobre del qual una reforma deixa de convertir-se en preu, i no el fixa la qualitat de l’obra: el fixa el que s’ha venut al voltant. La primera porta és el comprador, que compara el vostre anunci amb els altres del barri i no pagarà molt per sobre del millor sense cap referència que li digui que allò val això.

La segona és la taxació, i és la que trenca operacions. Quan hi ha hipoteca, el banc n’encarrega una que es fa segons l’Ordre ECO/805/2003, la norma que regula la valoració d’immobles amb finalitat hipotecària i que dona un pes central a la comparació amb testimonis del mateix mercat. Si al vostre entorn no hi ha comparables al nivell on heu portat el pis, el taxador no té amb què justificar aquell valor; i si la taxació queda per sota del preu acordat, el banc presta sobre la taxació i la diferència l’ha de posar el comprador en efectiu.

1. Busqueu al portal immobiliari els habitatges ja reformats del vostre carrer i dels dos o tres del costat, amb superfície i habitacions semblants.
2. Comproveu que compareu la mateixa cosa: la superfície publicada pot ser construïda, útil o registral.
3. Anoteu el preu per metre quadrat dels tres més cars i realistes, no la mitjana: aquest és el sostre.
4. Sumeu el que vau pagar més el que penseu gastar en obra, amb IVA, tràmits i imprevistos.
5. Torneu-hi tres mesos després: un preu d’anunci és una petició; una compravenda registrada és un fet.

Reforma per vendre contra reforma per viure-hi

Són dues obres diferents, amb dos pressupostos i dos criteris que sovint van en direcció contrària. Barrejar-les és l’error més car de l’article, i té una forma reconeixible: es comença una obra pensada per vendre i, a mitja obra, amb el pis obert, es prenen decisions de reforma per viure-hi.

L’error simètric també existeix: qui reforma per viure-hi projectant-ho tot per si un dia ho ven acaba amb una casa neutra que no li serveix. En tots dos casos, guardeu les factures: les inversions i millores incrementen el valor d’adquisició segons la Llei 35/2006 i redueixen el guany patrimonial el dia que veneu, cosa que les despeses de reparació i conservació no fan. Els detalls són a l’article sobre l’IVA i les deduccions d’una reforma, i això no és assessorament fiscal.

Què demana un comprador informat i què demana un llogater

El comprador compra un problema resolt per quinze anys; el llogater compra un ús que li ha de funcionar demà al matí. No és la mateixa obra.

En un pis de lloguer hi ha un càlcul que gairebé ningú fa: la rotació. Un habitatge fiable i tèrmicament correcte es lloga abans i a gent que s’hi queda més temps, i cada mes buit costa una mensualitat sencera. Dues comprovacions normatives: si el municipi està declarat zona de mercat residencial tensionat, la Llei 12/2023 limita la renda i preveu supòsits en què una rehabilitació recent permet un increment addicional, que s’han de mirar a la norma vigent; i a l’IRPF, la reparació i conservació d’un pis llogat és despesa deduïble, mentre que l’ampliació i la millora es recuperen per amortització.

L’ordre que seguiríem nosaltres

1. Decidiu per a què reformeu abans de mirar cap catàleg: per vendre, per llogar o per viure-hi.
2. Fixeu el sostre de la zona amb anuncis comparables, no amb la intuïció.
3. Resteu del sostre el que ja heu pagat: el que queda és el màxim raonable de l’obra.
4. Gasteu primer en el que no es veu: instal·lacions, humitats, estanquitat i envolupant.
5. Després en el que es fotografia i es descompta: bany, cuina i fusteria exterior.
6. Deixeu els acabats per al final i tanqueu-los amb el pressupost al davant.
7. Documenteu-ho tot i no comenceu res sense el tràmit municipal resolt.

Què mirem quan ens ho pregunten

Quan algú ens demana un pressupost per revaloritzar, la primera pregunta no és de materials: és d’horitzó. Vendre d’aquí a un any, llogar o viure-hi vint anys porten a obres diferents. Després mirem el que costa diners i no es veu: quadre elèctric, recorregut de baixants, punts d’humitat i per on hauran de passar les instal·lacions noves. D’aquí surt una franja de cost, una llista d’incògnites i, quan toca, un avís que no sempre agrada: aquesta partida no la recuperareu. Les franges per capítol són a la pàgina de preus de reformes a Girona; si el que teniu al davant és una compra, el càlcul complet és a l’article sobre comprar un pis per reformar a Girona.