Qué revaloriza de verdad una vivienda y qué no

Hay dos listas de reformas que no se parecen demasiado: la de las que hacen que una casa guste más y la de las que hacen que valga más. Este artículo las separa. Las cifras son franjas orientativas de mercado de 2026 en las comarcas de Girona, no una oferta ni una tasación.

La regla incómoda: se paga por quitar motivos para no comprar

Un comprador no suma: resta. Llega con un presupuesto cerrado y, mientras visita, busca argumentos para descartar la vivienda o para bajar su precio. Cada defecto que encuentra tiene dos traducciones: cuánto costará arreglarlo y cuántas semanas habrá que dedicarle. La segunda pesa tanto como la primera.

De ahí sale la regla que incomoda a quien acaba de reformar con ilusión: se recupera lo que elimina una objeción, no lo que añade un motivo para enamorarse. Una instalación eléctrica nueva con boletín no enamora a nadie; lo que hace es impedir que alguien diga «y además hay que rehacer toda la luz». Los defectos se descuentan siempre; las virtudes se pagan solo cuando coinciden con el gusto de quien tiene el dinero ese día.

El mercado no paga por aquello que hace especial una vivienda. Deja de descontar por aquello que ya no hay que hacer en ella.

Por orden de retorno real

No es una lista de estilo: es una lista de objeciones ordenada de más cara a más barata de resolver para quien compra. Una instalación antigua cuesta dinero y semanas de obra; una pared de un color extraño cuesta un bote de pintura. El mercado las descuenta en esa proporción.

Instalaciones: el papel vale tanto como el cable

Una instalación eléctrica de los años sesenta o setenta no es antigua: es una instalación que no cumple. El Reglamento electrotécnico de baja tensión, aprobado por el Real Decreto 842/2002, fija en la instrucción ITC-BT-25 los circuitos mínimos de una vivienda, y ningún piso de aquella época los tiene. No se trata de actualizar el cuadro: se trata de rehacer el cableado entero.

La pieza que convierte la obra en valor es el certificado de instalación eléctrica, lo que todo el mundo llama boletín. Es el documento que la compañía pide para dar de alta o ampliar potencia, y sin él hay pisos que se venden con una condición incorporada: primero rehacer la luz, después vivir. Con el boletín en la carpeta, esa conversación desaparece de la negociación.

• Boletín eléctrico con fecha y número de registro, y esquema del cuadro.
• Certificados de gas y del aparato de calefacción, si los hay.
• Toma de tierra comprobada con aparato, no supuesta.
• Fotografías con fecha de las rozas antes de cerrar paredes.
• Fichas técnicas y garantías de los materiales, guardadas juntas.

Baño y cocina: no tienen que enamorar, tienen que no asustar

Estas dos estancias concentran la obra que nadie quiere hacer con la casa habitada. Por eso pesan tanto en la negociación y por eso tienen un techo tan claro: quien compra las lee en dos categorías, «hecho» o «por hacer», y afina poco más. La diferencia entre una grifería correcta y una de gama alta la aprecia quien la elige, no quien se la encuentra puesta.

En una vivienda de gama media, el gasto inteligente es el que garantiza que estén bien hechas, no el que sube de catálogo. Una impermeabilización continua bajo el plato de ducha, un desagüe con pendiente y una ventilación con salida real al exterior valen más que un revestimiento espectacular sobre una base que nadie ha comprobado. Los defectos de ejecución en un baño reaparecen en el techo del vecino de abajo.

Envolvente, carpintería y la letra que ahora sale en el anuncio

Hasta hace poco, el comportamiento térmico de una casa lo descubría el comprador el primer enero. Ahora llega antes que él: el Real Decreto 390/2021 obliga a incluir la calificación energética en toda oferta y publicidad de venta o alquiler, de modo que la letra viaja dentro del anuncio junto al precio. Es el único campo de la ficha que permite comparar dos viviendas con el mismo criterio, y quien filtra por él no llegará a ver sus fotografías.

Lo que mueve esa letra no es la cocina ni el pavimento: es la envolvente. Cubierta, fachada y carpintería exterior, por ese orden en la mayoría de casas del Gironès y del Pla de l’Estany. Una reforma que lo renueva todo por dentro y deja el vidrio simple acaba con una vivienda impecable en las fotos y la misma calificación de antes.

No publicaremos ningún porcentaje de sobreprecio por letra, porque no tenemos ninguna fuente local que lo sostenga. El orden para aislar está en el artículo sobre por dónde empezar a aislar la casa, y qué mide exactamente la letra, en el del certificado de eficiencia energética. Un aviso: si piensa pedir alguna ayuda o la deducción del IRPF por eficiencia energética, el certificado del estado previo debe hacerse antes de tocar nada.

Humedades: la mancha resta mucho más de lo que cuesta repararla

Es el defecto con la peor ratio de todos: cuesta relativamente poco resolverlo cuando se diagnostica bien y descuenta muchísimo, porque no hace dudar del piso, hace dudar del edificio. Quien ve una franja con sales en la base de un muro no calcula una partida: calcula si aquello es suyo o de la comunidad. Taparlo antes de vender, además de inútil, es un riesgo: el vendedor responde de los defectos que no ha declarado, y una humedad pintada en fresco reaparece el primer invierno. La guía para distinguir capilaridad, condensación y filtración está en el artículo sobre los tipos de humedades.

Distribución y luz: los metros que ya tiene y no hacen nada

La superficie es fija; la superficie útil, no. En pisos de los años cincuenta a los ochenta es habitual encontrar entre seis y diez metros cuadrados atrapados en pasillos largos, recibidores cerrados y lavaderos que ya no sirven para lo que fueron pensados. Se pagan a precio de metro cuadrado y no hacen nada: recuperarlos es, por euro invertido, de las intervenciones más eficientes que existen.

Hay dos límites antes de coger la maza. El normativo: el Decreto 141/2012 fija las condiciones mínimas de habitabilidad, y hay un punto en el que suprimir una estancia compromete la cédula, que le pedirán para vender y para alquilar. Y el de mercado: el número de habitaciones es un filtro de búsqueda en los portales. Pasar de tres a dos para hacer una suite espectacular no es una decisión de estilo, es salir de una casilla y renunciar a compradores que ni verán el anuncio.

La luz de una fachada no se compra, pero se puede dejar de malgastar: puertas acristaladas, un tabique menos entre la fachada y el fondo de la casa y colores claros cambian la percepción de un piso sin añadirle un metro. Abrir un hueco nuevo es otra cosa: toca elemento común, necesita acuerdo de la comunidad y licencia, y en un edificio catalogado puede ser imposible. Los trámites están en el artículo sobre los permisos para reformar en Girona.

Qué no devuelve lo que cuesta

Esta lista no dice que estas cosas no valgan la pena. Dice que se pagan con el presupuesto de vivir en la casa y no con el de venderla.

El techo de la zona: por qué manda la calle

Hay un límite por encima del cual una reforma deja de convertirse en precio, y no lo fija la calidad de la obra: lo fija lo que se ha vendido alrededor. La primera puerta es el comprador, que compara su anuncio con los demás del barrio y no pagará muy por encima del mejor sin ninguna referencia que le diga que aquello vale eso.

La segunda es la tasación, y es la que rompe operaciones. Cuando hay hipoteca, el banco encarga una que se realiza según la Orden ECO/805/2003, la norma que regula la valoración de inmuebles con finalidad hipotecaria y que da un peso central a la comparación con testigos del mismo mercado. Si en su entorno no hay comparables al nivel donde ha llevado el piso, el tasador no tiene con qué justificar ese valor; y si la tasación queda por debajo del precio acordado, el banco presta sobre la tasación y la diferencia la tiene que poner el comprador en efectivo.

1. Busque en el portal inmobiliario las viviendas ya reformadas de su calle y de las dos o tres de al lado, con superficie y habitaciones parecidas.
2. Compruebe que compara lo mismo: la superficie publicada puede ser construida, útil o registral.
3. Anote el precio por metro cuadrado de los tres más caros y realistas, no la media: ese es el techo.
4. Sume lo que pagó más lo que piensa gastar en obra, con IVA, trámites e imprevistos.
5. Vuelva tres meses después: un precio de anuncio es una petición; una compraventa registrada es un hecho.

Reforma para vender frente a reforma para vivir en ella

Son dos obras distintas, con dos presupuestos y dos criterios que a menudo van en dirección contraria. Mezclarlas es el error más caro del artículo, y tiene una forma reconocible: se empieza una obra pensada para vender y, a media obra, con el piso abierto, se toman decisiones de reforma para vivir.

El error simétrico también existe: quien reforma para vivir proyectándolo todo por si un día lo vende acaba con una casa neutra que no le sirve. En ambos casos, guarde las facturas: las inversiones y mejoras incrementan el valor de adquisición según la Ley 35/2006 y reducen la ganancia patrimonial el día que venda, cosa que los gastos de reparación y conservación no hacen. Los detalles están en el artículo sobre el IVA y las deducciones de una reforma, y esto no es asesoramiento fiscal.

Qué pide un comprador informado y qué pide un inquilino

El comprador compra un problema resuelto para quince años; el inquilino compra un uso que le tiene que funcionar mañana por la mañana. No es la misma obra.

En un piso de alquiler hay un cálculo que casi nadie hace: la rotación. Una vivienda fiable y térmicamente correcta se alquila antes y a gente que se queda más tiempo, y cada mes vacío cuesta una mensualidad entera. Dos comprobaciones normativas: si el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado, la Ley 12/2023 limita la renta y prevé supuestos en los que una rehabilitación reciente permite un incremento adicional, que hay que mirar en la norma vigente; y en el IRPF, la reparación y conservación de un piso alquilado es gasto deducible, mientras que la ampliación y la mejora se recuperan por amortización.

El orden que seguiríamos nosotros

1. Decida para qué reforma antes de mirar ningún catálogo: para vender, para alquilar o para vivir.
2. Fije el techo de la zona con anuncios comparables, no con la intuición.
3. Reste del techo lo que ya pagó: lo que queda es el máximo razonable de la obra.
4. Gaste primero en lo que no se ve: instalaciones, humedades, estanqueidad y envolvente.
5. Después en lo que se fotografía y se descuenta: baño, cocina y carpintería exterior.
6. Deje los acabados para el final y ciérrelos con el presupuesto delante.
7. Documéntelo todo y no empiece nada sin el trámite municipal resuelto.

Qué miramos cuando nos lo preguntan

Cuando alguien nos pide un presupuesto para revalorizar, la primera pregunta no es de materiales: es de horizonte. Vender dentro de un año, alquilar o vivir veinte años llevan a obras distintas. Después miramos lo que cuesta dinero y no se ve: cuadro eléctrico, recorrido de bajantes, puntos de humedad y por dónde tendrán que pasar las instalaciones nuevas. De ahí sale una franja de coste, una lista de incógnitas y, cuando toca, un aviso que no siempre gusta: esta partida no la va a recuperar. Las franjas por capítulo están en la página de precios de reformas en Girona; si lo que tiene delante es una compra, el cálculo completo está en el artículo sobre comprar un piso para reformar en Girona.