Què puc reformar amb 20.000, 30.000, 40.000 o 50.000 €

«Tinc 30.000 €. Què hi puc fer?» És la pregunta amb què comença la meitat de les converses, i gairebé sempre rep una resposta que no serveix per decidir: depèn. Depèn, és clar, però depèn de coses concretes i comptables, i aquestes es poden posar sobre una taula.

Aquest article està ordenat al revés del que és habitual. No comença per l’obra per acabar en un preu, sinó que comença pels diners que teniu i explica, tram per tram, què hi cap de veritat, què queda fora, on van aquests diners i quina és la decisió incòmoda de cada tram. Totes les xifres són franges orientatives de mercat a les comarques gironines el 2026, sense IVA, i cap d’elles és una oferta.

L’habitatge de referència és sempre el mateix, perquè si no la comparació no vol dir res: un pis de 80 m² al Gironès, sense patologies conegudes, amb la distribució intacta i amb ascensor. Més avall veureu què canvia si el pis fa 60 o 120 m² i què canvia si l’edifici és anterior al 1980.

Traduïu el vostre pressupost a euros per metre quadrat

Abans de mirar cap tram, feu una divisió. El pressupost dividit pels metres quadrats de la casa és l’única xifra que permet saber, en deu segons, si el que teniu al cap és una reforma integral, una reforma d’acabats o una obra parcial. Les tres franges amb què treballa el mercat gironí —bàsic de 450 a 620 €/m², mitjà de 620 a 880 i alt de 880 a 1.350— són el marc contra el qual s’ha de contrastar aquesta divisió.

La lectura de la taula és dura, però estalvia mesos: per sota dels 40.000 € en un pis de 80 m² no hi ha cap reforma integral possible. Hi ha reformes parcials, que poden ser excel·lents i sovint són la decisió més assenyada, però són una altra cosa. Qui us ofereixi una integral per 25.000 € en 80 m² no us està fent un preu millor: està deixant fora partides que apareixeran igualment, més tard i amb un altre nom.

El descompte que ningú no us farà: l’IVA

Hi ha un pas previ que descol·loca molta gent a mitja conversa. Les franges del sector es publiquen sense IVA, però els diners que teniu al banc són amb IVA inclòs. El vostre pressupost real d’obra, doncs, és més petit que la xifra que teniu al cap.

La Llei 37/1992 de l’IVA, a l’article 91 (apartat U.2, punt 10è), aplica el tipus reduït del 10 % a les obres de renovació i reparació en habitatges quan es compleixen tres condicions alhora: que el destinatari sigui una persona física que no actuï com a empresari o professional i destini l’habitatge a ús particular, que la construcció o la rehabilitació hagi acabat almenys dos anys abans de començar les obres, i que el cost dels materials aportats per qui fa l’obra no superi el 40 % de la base imposable de l’operació. Si els materials passen d’aquest 40 %, tota l’operació tributa al 21 %.

Dit d’una altra manera: els mateixos diners compren un 9 % menys d’obra quan l’operació va al 21 %. I això no és un detall administratiu, perquè el salt al 21 % té una causa concreta i evitable: pujar tant la gamma dels materials que superin el 40 % de la base. Hi tornarem al tram més alt de l’article.

Demaneu sempre que el pressupost digui de manera explícita si les xifres són amb IVA o sense i quin tipus s’hi aplica. A partir d’aquí, totes les franges d’aquest article van sense IVA.

15.000 €: una estança i prou

Són 188 €/m². És el tram on més sovint es pren la decisió equivocada, perquè la temptació és repartir: una mica de pintura, canviar la banyera, posar terra nou i guardar el que quedi per començar la cuina. El resultat és una casa igual amb menys diners.

Amb 15.000 € es pot fer una peça humida sencera i ben feta, més els acabats lleugers de la resta del pis. Una peça, no dues.

Fora queden la cuina, l’electricitat, la fontaneria general, la redistribució, la fusteria interior i qualsevol cosa que impliqui obrir una paret.

La decisió difícil d’aquest tram és quina de les dues peces humides es fa. La regla que funciona no és estètica: mireu quina de les dues us obliga a viure malament. Un bany que perd aigua o que no es pot fer servir amb seguretat va sempre abans que una cuina lletja però operativa.

I hi ha un detall tècnic que decideix molt aquí. Col·locar el paviment nou sobre l’existent estalvia enderroc, runa i dies, però puja la cota entre 5 i 12 mm segons el sistema: cal retallar les fulles de les portes i replantejar els sòcols. Sobretot, vol dir que el dia que s’aixequi el terra per refer la fontaneria es perdrà sencer. Si sabeu que d’aquí a dos anys tocareu instal·lacions, aquest paviment són diners avançats que es perdran.

20.000 €: la reforma d’acabats completa

250 €/m². És el tram més freqüent i el que dona millor relació entre resultat i preu, perquè aprofita una cosa que no es diu gaire: tot el que es veu quan entreu a casa —terra, parets, portes i un bany net— és relativament barat de renovar mentre no s’obri cap paret.

Fora queden les mateixes coses que al tram anterior, i la cuina és la que fa més mal.

La decisió difícil d’aquest tram cap en una frase: no obrir parets. El pressupost de 20.000 € es trenca el dia que algú diu «ja que hi som, passem un parell de línies noves». Una regata no és una regata: és obrir, passar, tapar, deixar-ho llest per pintar i pintar l’estança sencera, perquè el plastecit es nota. Per això les ajudes de paleta a instal·lacions es mouen entre 1.200 i 2.800 € en un pis de 80 m², i per això no apareixen mai al full de l’electricista.

Hi ha una excepció que no és opcional: si la instal·lació elèctrica no compleix, aquest tram no existeix. El que teniu llavors és el tram de 30.000 € mal comptat, i val més saber-ho abans de començar que amb el terra ja col·locat.

30.000 €: cuina o instal·lacions, però no totes dues

375 €/m². Encara per sota de la franja bàsica, i aquí és on la conversa es posa seriosa, perquè per primera vegada el pressupost dona per triar. No per fer-ho tot: per triar.

Sobre el tram de 20.000 € hi caben dos camins. Costen aproximadament el mateix i produeixen una sensació molt diferent, però les conseqüències a cinc anys vista no s’assemblen gens.

La decisió difícil és evident un cop escrita: el camí A es veu i el camí B no. Una cuina nova la veuen les visites; una instal·lació elèctrica nova no la veu ningú, ni tan sols vosaltres.

Hi ha, però, un criteri que no és de gust. Si la instal·lació és anterior al reglament vigent —el REBT aprovat pel RD 842/2002—, si no té conductor de protecció, si tot el pis penja de dues o tres línies o si el quadre encara és de fusibles, el camí B deixa de ser una opció i passa a ser el primer. El reglament actual demana circuits independents per a il·luminació, preses d’ús general, cuina i forn, rentadora i rentaplats, i preses de bany i cuina. Una instal·lació que no els té no s’amplia: es refà.

I si trieu el camí A, deixeu feta la preinstal·lació que sabeu que necessitareu mentre les parets encara són obertes, encara que la resta del pis esperi. És exactament la lògica de reformar per fases sense pagar dues vegades, que expliquem en detall a l’article dedicat.

40.000 €: el primer tram que arriba a tot el pis

500 €/m². Aquí sí que s’entra a la franja bàsica de 450 a 620 €/m², i per primera vegada es pot parlar de reformar el pis sencer: cuina, bany, instal·lació elèctrica nova, paviments, pintura i fusteria interior. Amb una condició que no es negocia: la distribució es queda com està i els punts d’aigua no es mouen de lloc.

Fixeu-vos en el marge: el tram va de 25.300 a 43.500 €. Amb tot a la part baixa de la gamma encaixa amb folgança; amb tot a la part alta se’n va per damunt. Per això, a 40.000 €, la pregunta útil no és si es pot fer, sinó a quina gamma es fa cada partida.

La decisió difícil d’aquest tram és la distribució, i té una explicació tècnica que val la pena entendre. Moure un bany o una cuina obliga a guanyar pendent per al desguàs, i el pendent s’ha de treure d’algun lloc: o s’aixeca el paviment o es baixa el sostre. Faci’s com es faci, arrossega tres capítols alhora —sanejament, paleteria i revestiments— i pot moure el total un 15 o un 20 % sense que canviï ni un sol acabat. Amb 40.000 € en 80 m² no hi ha marge per a això.

L’altra cosa que no hi ha és marge per a sorpreses. Una reserva del 10 % del pressupost és el mínim raonable en un pis; en un edifici anterior al 1980, un 15 %. Si aquesta reserva no existeix, la primera troballa la paga la partida d’acabats, que és la que es queda a mitges.

50.000 €: instal·lacions completes i un pam de distribució

625 €/m². S’entra a la franja mitjana. És el primer tram on hi caben les dues xarxes senceres —electricitat i fontaneria— i on comença a haver-hi diners per canviar alguna cosa de la planta, que és el que la gent vol dir de veritat quan diu «reforma integral».

La suma va de 35.300 a 62.200 €, i aquesta forquilla és tot el missatge del tram: 50.000 € hi caben o no hi caben segons la gamma que trieu, no segons l’empresa que contracteu.

La decisió difícil, aquí, és entre gamma i abast, i es resol amb una calculadora. Cuina i banys sumen entre el 22 i el 36 % d’una reforma integral, i són l’única part del pressupost on la vostra decisió de gamma mou el total de manera directa i immediata. Pujar un esglaó de gamma a la cuina són uns 3.000 €, i 3.000 € són exactament la meitat d’un segon bany. La pregunta real no és quina cuina voleu: és si voleu aquella cuina o aquell bany.

És també el tram on convé decidir les preinstal·lacions que avui no fareu servir: una línia i un desguàs previstos per a un futur rentaplats, el pas per a la climatització, un punt d’aigua per si algun dia hi va una illa. Fets amb les parets obertes valen poc; fets d’aquí a cinc anys valen l’obra sencera una altra vegada.

70.000 € i més: quan els diners van al que no es veu

875 €/m² i amunt. En aquest tram la reforma de gamma mitjana ja hi cap sencera i la pregunta canvia de naturalesa: en què es gasta el que sobra? Hi ha dues respostes possibles i tenen conseqüències molt diferents.

La primera resposta és pujar la gamma dels acabats. És legítima, es nota cada dia i té un efecte fiscal que convé conèixer abans i no després: si el cost dels materials aportats supera el 40 % de la base imposable, l’obra sencera passa del 10 % al 21 % d’IVA. Sobre una base de 70.000 €, aquest salt són uns 7.700 € que no compren absolutament res.

La segona resposta és gastar-los en l’envolupant: aïllament, fusteria exterior i ventilació. No es veu, no impressiona ningú i és l’única part de la casa que no podreu tornar a tocar sense repetir l’obra sencera. Els edificis anteriors al 1980 es van construir abans que existís cap exigència d’aïllament tèrmic —la primera va ser la NBE-CT-79— i el nivell actual el fixa el document bàsic DB-HE del Codi Tècnic de l’Edificació. La diferència entre una cosa i l’altra es paga cada mes a la factura i es nota cada dia a la temperatura de les parets. Per on començar a aïllar ho detallem a l’article específic sobre aïllament.

Un avís pràctic per a pisos: canviar la fusteria exterior toca la façana, que és element comú, i sol requerir l’acord de la comunitat i, si en canvia l’aspecte, el tràmit municipal corresponent. No és una partida que es decideixi la setmana abans de començar.

Com canvia tot això si el pis fa 60 o 120 m²

Els metres quadrats no reparteixen el cost de manera proporcional, i aquest és probablement el malentès més car de tots. Una part important d’una reforma no es mesura en metres: un bany de 4 m² porta els mateixos sanitaris, la mateixa impermeabilització i pràcticament les mateixes hores tant si és l’únic bany d’un pis de 60 m² com si és el segon d’un de 120.

Ara feu el camí invers: quant costa la mateixa reforma de nivell mitjà a cada mida. La multiplicació directa funciona a la part central de la taula i falla als extrems, i saber per què falla evita moltes decepcions.

La conseqüència pràctica és una i és accionable. En un pis petit, la palanca per ajustar el pressupost és la gamma de la cuina i del bany, perquè hi pesen entre el 45 i el 55 % del total. En un pis gran, la palanca són els preus per metre quadrat de paviment, pintura i plaques de guix, perquè allà cuina i bany baixen al 25–35 % i el que mana és la superfície. Regatejar el que no mou el total és perdre el temps dues vegades.

Si l’edifici és anterior al 1980, resteu un tram

Si haguéssim de triar una sola dada per fer una estimació per telèfon, no seria la superfície: seria l’any de construcció de l’edifici. Determina què hi ha darrere de les parets, i el que hi ha darrere de les parets és el que fa saltar els pressupostos a mitja obra.

Sumades, aquestes troballes afegeixen entre un 10 i un 25 % sobre el mateix abast en un edifici dels anys seixanta o setanta, i entre un 15 i un 30 % en un anterior al 1940. Traduït a la lògica per trams d’aquest article, el resultat és incòmodament simple: en un edifici antic, cada tram de pressupost es comporta com el tram immediatament inferior.

Aquesta taula explica per què la visita prèvia no és un tràmit comercial. Ni una escomesa de plom, ni el fibrociment, ni el ciment aluminós es veuen en una foto, i tots tres decideixen a quin tram esteu de veritat.

L’ordre quan els diners no arriben a tot

Si després de tot això el vostre pressupost no arriba on voleu, hi ha un ordre que estalvia diners i n’hi ha un altre que en crema. El que estalvia no és el més agradable.

La temptació natural, en efecte, va del quatre a l’u: es comença per la cuina perquè és la que es veu i s’ajorna el baixant que degota perquè encara no molesta. Sis anys després, el baixant ha fet malbé el sostre del veí de sota, la comunitat reclama i la cuina ja té sis anys.

L’ordre correcte, doncs, no el marca el pressupost sinó l’edifici. Com es reparteixen aquestes prioritats en fases anuals ho detallem a l’article sobre reformar per fases, i què implica cada tràmit municipal, a l’article de permisos d’obra a Girona.

Els costos que no baixen encara que baixi el pressupost

Hi ha una part de tota obra que costa gairebé el mateix tant si us gasteu 15.000 € com si us en gasteu 50.000, i és la que fa que els pressupostos petits semblin poc rendibles. No és cap sensació: rendeixen menys, i és aritmètica.

En un pressupost de 15.000 €, aquests conceptes se n’emporten entre 1.800 i 4.000 €: entre el 12 i el 27 % abans que ningú col·loqui una sola rajola. En un de 50.000 €, creixen en valor absolut però baixen fins a un 7 o un 12 % del total.

Aquesta és tota la raó per la qual, si podeu triar, val més fer una fase gran cada tres anys que tres fases petites cada any. Cada vegada que l’obra s’obre i es torna a tancar, aquests costos es paguen sencers una altra vegada.

Com es passa d’una franja a un número

Cap de les xifres d’aquest article serveix per signar res, i això és una limitació seriosa, no una fórmula d’estil. Serveixen per saber si el que teniu al cap i el que teniu al banc són la mateixa obra —que ja és molt— i per detectar de seguida un pressupost que deixa partides fora.

El número vinculant surt d’una visita i d’un pressupost per partides, amb capítols separats —enderrocs, sanejament, electricitat, fontaneria, paleteria, revestiments, fusteria, pintura, mitjans auxiliars— i amb l’abast de cada capítol escrit. A la visita mirem quatre coses que decideixen a quin tram esteu: l’estat de la instal·lació elèctrica al quadre i a les caixes, el material de les canonades i dels baixants, si hi ha humitat a la base dels murs i com s’arriba a l’obra amb un camió.

Si un full us dona una xifra global i tres línies, no és un pressupost: és una intenció, i una intenció no es pot comparar amb res. Què cal preguntar abans de signar ho detallem a l’article de preguntes abans de contractar una reforma.