Qué puedo reformar con 20.000, 30.000, 40.000 o 50.000 €

«Tengo 30.000 €. ¿Qué puedo hacer?» Es la pregunta con la que empieza la mitad de las conversaciones, y casi siempre recibe una respuesta que no sirve para decidir: depende. Depende, claro, pero depende de cosas concretas y contables, y esas se pueden poner sobre una tabla.

Este artículo está ordenado al revés de lo habitual. No empieza por la obra para acabar en un precio, sino que empieza por el dinero que usted tiene y explica, tramo a tramo, qué cabe de verdad, qué queda fuera, adónde va ese dinero y cuál es la decisión incómoda de cada tramo. Todas las cifras son franjas orientativas de mercado en las comarcas de Girona en 2026, sin IVA, y ninguna de ellas es una oferta.

La vivienda de referencia es siempre la misma, porque si no la comparación no significa nada: un piso de 80 m² en el Gironès, sin patologías conocidas, con la distribución intacta y con ascensor. Más abajo verá qué cambia si el piso tiene 60 o 120 m² y qué cambia si el edificio es anterior a 1980.

Traduzca su presupuesto a euros por metro cuadrado

Antes de mirar ningún tramo, haga una división. El presupuesto dividido por los metros cuadrados de la casa es la única cifra que permite saber, en diez segundos, si lo que tiene en la cabeza es una reforma integral, una reforma de acabados o una obra parcial. Las tres franjas con las que trabaja el mercado gerundense —básico de 450 a 620 €/m², medio de 620 a 880 y alto de 880 a 1.350— son el marco contra el que hay que contrastar esa división.

La lectura de la tabla es dura, pero ahorra meses: por debajo de los 40.000 € en un piso de 80 m² no hay ninguna reforma integral posible. Hay reformas parciales, que pueden ser excelentes y a menudo son la decisión más sensata, pero son otra cosa. Quien le ofrezca una integral por 25.000 € en 80 m² no le está haciendo un precio mejor: está dejando fuera partidas que aparecerán igualmente, más tarde y con otro nombre.

El descuento que nadie le va a hacer: el IVA

Hay un paso previo que descoloca a mucha gente a media conversación. Las franjas del sector se publican sin IVA, pero el dinero que usted tiene en el banco es con IVA incluido. Su presupuesto real de obra, por tanto, es más pequeño que la cifra que tiene en la cabeza.

La Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 91 (apartado Uno.2, punto 10º), aplica el tipo reducido del 10 % a las obras de renovación y reparación en viviendas cuando se cumplen tres condiciones a la vez: que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario o profesional y destine la vivienda a uso particular, que la construcción o rehabilitación haya terminado al menos dos años antes del inicio de las obras, y que el coste de los materiales aportados por quien ejecuta la obra no supere el 40 % de la base imponible de la operación. Si los materiales pasan de ese 40 %, toda la operación tributa al 21 %.

Dicho de otro modo: el mismo dinero compra un 9 % menos de obra cuando la operación va al 21 %. Y eso no es un detalle administrativo, porque el salto al 21 % tiene una causa concreta y evitable: subir tanto la gama de los materiales que superen el 40 % de la base. Volveremos sobre ello en el tramo más alto del artículo.

Pida siempre que el presupuesto diga de forma explícita si las cifras llevan IVA o no y qué tipo se aplica. A partir de aquí, todas las franjas de este artículo van sin IVA.

15.000 €: una estancia y poco más

Son 188 €/m². Es el tramo en el que más a menudo se toma la decisión equivocada, porque la tentación es repartir: algo de pintura, cambiar la bañera, poner suelo nuevo y guardar lo que quede para empezar la cocina. El resultado es una casa igual con menos dinero.

Con 15.000 € se puede hacer una pieza húmeda entera y bien hecha, más los acabados ligeros del resto del piso. Una pieza, no dos.

Fuera quedan la cocina, la electricidad, la fontanería general, la redistribución, la carpintería interior y cualquier cosa que implique abrir una pared.

La decisión difícil de este tramo es cuál de las dos piezas húmedas se hace. La regla que funciona no es estética: mire cuál de las dos le obliga a vivir mal. Un baño que pierde agua o que no puede usarse con seguridad va siempre antes que una cocina fea pero operativa.

Y hay un detalle técnico que decide mucho aquí. Colocar el pavimento nuevo sobre el existente ahorra derribo, escombro y días, pero sube la cota entre 5 y 12 mm según el sistema: hay que recortar las hojas de las puertas y replantear los rodapiés. Sobre todo, significa que el día que se levante el suelo para rehacer la fontanería se perderá entero. Si sabe que dentro de dos años tocará instalaciones, ese pavimento es dinero adelantado que se va a perder.

20.000 €: la reforma de acabados completa

250 €/m². Es el tramo más frecuente y el que da mejor relación entre resultado y precio, porque aprovecha algo que no se dice demasiado: todo lo que se ve al entrar en casa —suelo, paredes, puertas y un baño limpio— es relativamente barato de renovar mientras no se abra ninguna pared.

Fuera quedan las mismas cosas que en el tramo anterior, y la cocina es la que más duele.

La decisión difícil de este tramo cabe en una frase: no abrir paredes. El presupuesto de 20.000 € se rompe el día en que alguien dice «ya que estamos, pasemos un par de líneas nuevas». Una roza no es una roza: es abrir, pasar, tapar, dejarlo listo para pintar y pintar la estancia entera, porque el plastecido se nota. Por eso las ayudas de albañil a instalaciones se mueven entre 1.200 y 2.800 € en un piso de 80 m², y por eso no aparecen nunca en la hoja del electricista.

Hay una excepción que no es opcional: si la instalación eléctrica no cumple, este tramo no existe. Lo que usted tiene entonces es el tramo de 30.000 € mal contado, y conviene saberlo antes de empezar y no con el suelo ya colocado.

30.000 €: cocina o instalaciones, pero no las dos

375 €/m². Todavía por debajo de la franja básica, y aquí es donde la conversación se pone seria, porque por primera vez el presupuesto da para elegir. No para hacerlo todo: para elegir.

Sobre el tramo de 20.000 € caben dos caminos. Cuestan aproximadamente lo mismo y producen una sensación muy distinta, pero las consecuencias a cinco años vista no se parecen en nada.

La decisión difícil es evidente una vez escrita: el camino A se ve y el camino B no. Una cocina nueva la ven las visitas; una instalación eléctrica nueva no la ve nadie, ni siquiera usted.

Hay, sin embargo, un criterio que no es de gusto. Si la instalación es anterior al reglamento vigente —el REBT aprobado por el RD 842/2002—, si no tiene conductor de protección, si todo el piso cuelga de dos o tres líneas o si el cuadro todavía es de fusibles, el camino B deja de ser una opción y pasa a ser el primero. El reglamento actual exige circuitos independientes para iluminación, tomas de uso general, cocina y horno, lavadora y lavavajillas, y tomas de baño y cocina. Una instalación que no los tiene no se amplía: se rehace.

Y si elige el camino A, deje hecha la preinstalación que sabe que va a necesitar mientras las paredes todavía están abiertas, aunque el resto del piso espere. Es exactamente la lógica de reformar por fases sin pagar dos veces, que explicamos en detalle en el artículo dedicado.

40.000 €: el primer tramo que llega a todo el piso

500 €/m². Aquí sí se entra en la franja básica de 450 a 620 €/m², y por primera vez se puede hablar de reformar el piso entero: cocina, baño, instalación eléctrica nueva, pavimentos, pintura y carpintería interior. Con una condición que no se negocia: la distribución se queda como está y los puntos de agua no se mueven de sitio.

Fíjese en el margen: el tramo va de 25.300 a 43.500 €. Con todo en la parte baja de la gama encaja con holgura; con todo en la parte alta se va por encima. Por eso, a 40.000 €, la pregunta útil no es si se puede hacer, sino a qué gama se hace cada partida.

La decisión difícil de este tramo es la distribución, y tiene una explicación técnica que conviene entender. Mover un baño o una cocina obliga a ganar pendiente para el desagüe, y la pendiente hay que sacarla de algún sitio: o se levanta el pavimento o se baja el techo. Se haga como se haga, arrastra tres capítulos a la vez —saneamiento, albañilería y revestimientos— y puede mover el total un 15 o un 20 % sin que cambie ni un solo acabado. Con 40.000 € en 80 m² no hay margen para eso.

Lo otro que no hay es margen para sorpresas. Una reserva del 10 % del presupuesto es el mínimo razonable en un piso; en un edificio anterior a 1980, un 15 %. Si esa reserva no existe, el primer hallazgo lo paga la partida de acabados, que es la que se queda a medias.

50.000 €: instalaciones completas y un palmo de distribución

625 €/m². Se entra en la franja media. Es el primer tramo donde caben las dos redes enteras —electricidad y fontanería— y donde empieza a haber dinero para cambiar algo de la planta, que es lo que la gente quiere decir de verdad cuando dice «reforma integral».

La suma va de 35.300 a 62.200 €, y esa horquilla es todo el mensaje del tramo: 50.000 € caben o no caben según la gama que elija, no según la empresa que contrate.

La decisión difícil, aquí, es entre gama y alcance, y se resuelve con una calculadora. Cocina y baños suman entre el 22 y el 36 % de una reforma integral, y son la única parte del presupuesto donde su decisión de gama mueve el total de forma directa e inmediata. Subir un escalón de gama en la cocina son unos 3.000 €, y 3.000 € son exactamente la mitad de un segundo baño. La pregunta real no es qué cocina quiere: es si quiere esa cocina o aquel baño.

Es también el tramo donde conviene decidir las preinstalaciones que hoy no va a usar: una línea y un desagüe previstos para un futuro lavavajillas, el paso para la climatización, un punto de agua por si algún día va una isla. Hechos con las paredes abiertas valen poco; hechos dentro de cinco años valen la obra entera otra vez.

70.000 € y más: cuando el dinero va a lo que no se ve

875 €/m² en adelante. En este tramo la reforma de gama media ya cabe entera y la pregunta cambia de naturaleza: ¿en qué se gasta lo que sobra? Hay dos respuestas posibles y tienen consecuencias muy distintas.

La primera respuesta es subir la gama de los acabados. Es legítima, se nota cada día y tiene un efecto fiscal que conviene conocer antes y no después: si el coste de los materiales aportados supera el 40 % de la base imponible, la obra entera pasa del 10 % al 21 % de IVA. Sobre una base de 70.000 €, ese salto son unos 7.700 € que no compran absolutamente nada.

La segunda respuesta es gastarlos en la envolvente: aislamiento, carpintería exterior y ventilación. No se ve, no impresiona a nadie y es la única parte de la casa que no podrá volver a tocar sin repetir la obra entera. Los edificios anteriores a 1980 se construyeron antes de que existiera ninguna exigencia de aislamiento térmico —la primera fue la NBE-CT-79— y el nivel actual lo fija el documento básico DB-HE del Código Técnico de la Edificación. La diferencia entre una cosa y otra se paga cada mes en la factura y se nota cada día en la temperatura de las paredes. Por dónde empezar a aislar lo detallamos en el artículo específico sobre aislamiento.

Un aviso práctico para pisos: cambiar la carpintería exterior toca la fachada, que es elemento común, y suele requerir el acuerdo de la comunidad y, si cambia su aspecto, el trámite municipal correspondiente. No es una partida que se decida la semana antes de empezar.

Cómo cambia todo esto si el piso tiene 60 o 120 m²

Los metros cuadrados no reparten el coste de forma proporcional, y ese es probablemente el malentendido más caro de todos. Una parte importante de una reforma no se mide en metros: un baño de 4 m² lleva los mismos sanitarios, la misma impermeabilización y prácticamente las mismas horas tanto si es el único baño de un piso de 60 m² como si es el segundo de uno de 120.

Ahora haga el camino inverso: cuánto cuesta la misma reforma de nivel medio en cada tamaño. La multiplicación directa funciona en la parte central de la tabla y falla en los extremos, y saber por qué falla evita muchas decepciones.

La consecuencia práctica es una y es accionable. En un piso pequeño, la palanca para ajustar el presupuesto es la gama de la cocina y del baño, porque pesan entre el 45 y el 55 % del total. En un piso grande, la palanca son los precios por metro cuadrado de pavimento, pintura y placas de yeso, porque allí cocina y baño bajan al 25–35 % y lo que manda es la superficie. Regatear lo que no mueve el total es perder el tiempo dos veces.

Si el edificio es anterior a 1980, reste un tramo

Si tuviéramos que elegir un solo dato para hacer una estimación por teléfono, no sería la superficie: sería el año de construcción del edificio. Determina qué hay detrás de las paredes, y lo que hay detrás de las paredes es lo que hace saltar los presupuestos a media obra.

Sumados, estos hallazgos añaden entre un 10 y un 25 % sobre el mismo alcance en un edificio de los años sesenta o setenta, y entre un 15 y un 30 % en uno anterior a 1940. Traducido a la lógica por tramos de este artículo, el resultado es incómodamente simple: en un edificio antiguo, cada tramo de presupuesto se comporta como el tramo inmediatamente inferior.

Esta tabla explica por qué la visita previa no es un trámite comercial. Ni una acometida de plomo, ni el fibrocemento, ni el cemento aluminoso se ven en una foto, y los tres deciden en qué tramo está usted de verdad.

El orden cuando el dinero no llega a todo

Si después de todo esto su presupuesto no llega adonde quiere, hay un orden que ahorra dinero y hay otro que lo quema. El que ahorra no es el más agradable.

La tentación natural, en efecto, va del cuatro al uno: se empieza por la cocina porque es lo que se ve y se aplaza el bajante que gotea porque todavía no molesta. Seis años después, el bajante ha estropeado el techo del vecino de abajo, la comunidad reclama y la cocina ya tiene seis años.

El orden correcto, por tanto, no lo marca el presupuesto sino el edificio. Cómo se reparten estas prioridades en fases anuales lo detallamos en el artículo sobre reformar por fases, y qué implica cada trámite municipal, en el artículo de permisos de obra en Girona.

Los costes que no bajan aunque baje el presupuesto

Hay una parte de toda obra que cuesta casi lo mismo tanto si gasta 15.000 € como si gasta 50.000, y es la que hace que los presupuestos pequeños parezcan poco rentables. No es una sensación: rinden menos, y es aritmética.

En un presupuesto de 15.000 €, estos conceptos se llevan entre 1.800 y 4.000 €: entre el 12 y el 27 % antes de que nadie coloque una sola baldosa. En uno de 50.000 €, crecen en valor absoluto pero bajan hasta un 7 o un 12 % del total.

Esa es toda la razón por la que, si puede elegir, es mejor hacer una fase grande cada tres años que tres fases pequeñas cada año. Cada vez que la obra se abre y se vuelve a cerrar, estos costes se pagan enteros otra vez.

Cómo se pasa de una franja a un número

Ninguna de las cifras de este artículo sirve para firmar nada, y eso es una limitación seria, no una fórmula de estilo. Sirven para saber si lo que tiene en la cabeza y lo que tiene en el banco son la misma obra —que ya es mucho— y para detectar enseguida un presupuesto que deja partidas fuera.

El número vinculante sale de una visita y de un presupuesto por partidas, con capítulos separados —derribos, saneamiento, electricidad, fontanería, albañilería, revestimientos, carpintería, pintura, medios auxiliares— y con el alcance de cada capítulo escrito. En la visita miramos cuatro cosas que deciden en qué tramo está: el estado de la instalación eléctrica en el cuadro y en las cajas, el material de las tuberías y de los bajantes, si hay humedad en la base de los muros y cómo se llega a la obra con un camión.

Si una hoja le da una cifra global y tres líneas, no es un presupuesto: es una intención, y una intención no se puede comparar con nada. Qué hay que preguntar antes de firmar lo detallamos en el artículo de preguntas antes de contratar una reforma.