Quant costa reformar un pis a Girona el 2026

La primera pregunta de qualsevol reforma és sempre la mateixa i té una resposta incòmoda: depèn. Però “depèn” no serveix per decidir, així que aquí teniu les xifres amb què treballa el sector a les comarques gironines i, sobretot, de què depenen.

L’ordre de l’article és el de les decisions reals: primer quant val el metre quadrat i per què la mida ho canvia tot, després on van els diners capítol per capítol, i finalment els tres factors que fan que dos pisos idèntics sobre el plànol tinguin pressupostos molt diferents: l’any de l’edifici, l’accés a l’obra i la gamma dels acabats. Totes les xifres són franges orientatives de mercat, sense IVA; el número que compta surt sempre d’una visita i d’un pressupost per partides.

Les tres franges de preu per metre quadrat

Al mercat gironí, una reforma d’habitatge se sol classificar en tres nivells. La diferència entre ells no és el gust: és quanta cosa es toca.

Amb aquestes xifres, un pis de 80 m² surt entre 36.000 € (bàsic) i 108.000 € (alt). És una forquilla enorme, i per això el número que compta no és el de la taula: és el del pressupost per partides després d’una visita.

Per què un pis de 50 m² no costa la meitat que un de 100 m²

Aquestes franges per metre quadrat tenen una trampa que convé conèixer abans de fer multiplicacions: estan calibrades sobre pisos de 70 a 100 m², que és la mida més freqüent del parc gironí. Per sota d’aquesta mida el preu per metre quadrat puja, i no puja poc.

El motiu és que bona part d’una reforma no es mesura en metres. Un bany de 4 m² porta els mateixos sanitaris, la mateixa impermeabilització i pràcticament les mateixes hores tant si és l’únic bany d’un pis de 50 m² com si és el segon d’un de 120. Una cuina de 9 m² tampoc no s’encongeix. En un pis petit, cuina i bany poden ser el 45–55 % del pressupost; en un de 120 m² baixen al 25–35 %. La resta de la casa —el que sí que es paga per metre— hi pesa molt menys.

Fixeu-vos que el pis de 50 m² surt per sobre de la franja mitjana de 620–880 €/m² fent exactament la mateixa reforma. No és cap sobrepreu: és que hi ha una part del cost que no baixa quan baixen els metres.

• Llicència o comunicació prèvia i les seves taxes: la tramitació és la mateixa en 50 que en 120 m².
• Muntatge i desmuntatge de l’obra: protecció d’escala i ascensor, connexions provisionals, senyalització i neteja final.
• Mínims de facturació i desplaçaments: cada gremi factura una jornada mínima encara que la seva feina duri mig matí.
• Replanteig, comandes, coordinació i visites: les hores de gestió depenen del nombre de partides, no de la superfície.
• Cuina i bany: mateix nombre de peces, mateixes instal·lacions i gairebé les mateixes hores de col·locació.

La conseqüència pràctica és una i és útil: en un pis petit, la palanca per ajustar el pressupost no són els metres de paviment ni els litres de pintura, és la gamma de la cuina i del bany. En un pis gran passa el contrari, i allà sí que val la pena comparar preus de col·locació per metre quadrat.

Cost per estança

Si no voleu fer-ho tot alhora, aquestes són les xifres per peça. Són les mateixes que fem servir nosaltres per valorar una obra parcial.

Què s’aconsegueix amb 20.000, 30.000 o 40.000 €

És la pregunta que arriba més sovint per telèfon, i té resposta si abans fixem la mida. Prenem un pis de 80 m² sense patologies, amb la distribució intacta i acabats de gamma estàndard, que és el cas més habitual.

Feu el càlcul invers i entendreu la taula: 20.000 € en 80 m² són 250 €/m², molt per sota de la franja bàsica de 450 €/m². Per això no hi cap una reforma completa; hi cap una reforma parcial ben feta, que és una cosa diferent i sovint més assenyada. Si el vostre cas és aquest, val més ordenar les fases per dependències tècniques que estirar el pressupost fins que no arribi a res: ho detallem a l’article sobre com reformar per fases sense pagar dues vegades.

On van els diners: el pressupost capítol per capítol

Un pressupost per partides no és una llista de preus, és un mapa d’on van els diners. Aquest és el repartiment que veiem més sovint en una reforma integral de pis amb instal·lacions noves i acabats de gamma mitjana. Cada capítol inclou el seu material i la seva mà d’obra, perquè a l’obra no van per separat.

D’aquesta taula en surten dues lectures immediates. La primera: instal·lacions, paleteria i revestiments sumen entre el 37 i el 56 % del total i són, precisament, tot allò que no es veu quan la casa està acabada. Qui vulgui entendre per què una reforma val el que val ha de mirar aquí, no als mobles.

La segona: cuina i banys junts en són entre el 22 i el 36 %, i són l’única part del pressupost on la vostra decisió de gamma mou el total de manera directa i immediata. Són, per tant, el lloc on es negocia de veritat.

I una advertència: si algun d’aquests nou capítols no apareix al full que us han donat, no vol dir que no s’hagi de fer. Vol dir que encara no està valorat.

Què passa quan una partida es dispara

Les partides d’un pressupost no són caselles independents. N’hi ha que van per sota i n’hi ha que van per sobre, i tota la diferència és aquesta.

Les que van per sota arrosseguen. Si l’electricista ha de refer la instal·lació sencera en lloc d’ampliar-la, no puja només la seva línia: cal obrir regates a totes les parets afectades, tapar-les, deixar-les llestes i, com que el plastecit es nota, pintar l’habitació sencera i no un tros. Un increment de 2.000 € en instal·lacions es converteix fàcilment en 3.000 o 3.500 € sobre el total. Passa el mateix quan, en aixecar el paviment, apareix una solera irregular i cal un recrescut: toca cotes, portes i sòcols alhora.

Les que van per sobre, no. Pujar de gamma la cuina, els sanitaris, les aixetes, els electrodomèstics o les portes mou la seva línia i prou, perquè la feina que hi ha per sota ja està feta i és exactament la mateixa. Per això, quan un pressupost no encaixa, el primer lloc on mirar no és la mà d’obra: és la gamma del que va per sobre.

• Moure un desguàs: obliga a guanyar pendent, i el pendent s’ha de treure d’algun lloc. Vol dir aixecar paviment o baixar sostre, i tornar-ho a posar tot.
• Tocar un envà que resulta ser de càrrega: afegeix estructura, càlcul i, gairebé segur, projecte tècnic i llicència d’obra major, amb el termini que això comporta. Els supòsits de cada tràmit els expliquem a l’article de permisos d’obra.
• Descobrir humitat a la base d’un mur: atura els acabats fins que la paret s’asseca, i aquesta espera es compta en setmanes. El diagnòstic el detallem a l’article sobre tipus d’humitats.

Cap d’aquestes tres coses es descobreix mirant fotos. Es descobreixen a la visita, i per això una visita ben feta val exactament el que costa evitar un d’aquests sotracs a mitja obra.

Mà d’obra i materials: la proporció canvia amb el nivell

Una reforma bàsica i una d’alta gamma es fan amb un nombre d’hores semblant. Buidar, refer instal·lacions, anivellar i col·locar costa pràcticament el mateix esforç tant si el paviment és un laminat com si és una pedra natural. El que canvia és el preu del que es col·loca, i per això la proporció es capgira a mesura que es puja de nivell.

La lectura útil és aquesta: en una reforma bàsica, cada euro que hi afegiu va sobretot a hores; en una d’alta gamma, va sobretot a material. Si el vostre pressupost és ajustat, retallar en material rendeix poc perquè n’hi ha poc a retallar. Si és ampli, retallar en material rendeix molt i no toca ni una hora de feina ni una sola qualitat d’execució.

Com a referència de mercat, l’hora d’oficial de primera facturada a client final es mou a la província entre 25 i 45 €/h segons el gremi i el tipus de treball. Aquest número no és el sou de ningú: hi ha a dins el salari i les cotitzacions, l’eina, els equips de protecció, el desplaçament, els temps morts d’espera entre gremis, l’assegurança de responsabilitat civil i la garantia posterior. Comparar-lo amb un preu per hora sense factura és comparar dues coses que no són la mateixa.

Aquesta proporció té a més una conseqüència fiscal concreta i poc coneguda. La Llei 37/1992 de l’IVA, a l’article 91 (apartat U.2, punt 10è), aplica el tipus reduït del 10 % a les obres de renovació i reparació en habitatges quan es compleixen tres condicions alhora: que el destinatari sigui una persona física i l’habitatge sigui per a ús particular, que la construcció o rehabilitació hagi acabat almenys dos anys abans, i que el cost dels materials aportats no superi el 40 % de la base imposable de l’operació. Si els materials passen d’aquest 40 %, tota l’operació tributa al 21 %.

Per això una reforma de gamma alta pot acabar al 21 % sense que ningú hi hagi fet res estrany, i per això «ja compro jo els materials» rarament surt a compte: una compra a nom vostre és un lliurament de béns i va al 21 % igualment, però a més us quedeu amb els amidaments, els terminis de lliurament i la garantia del material a càrrec vostre. Demaneu sempre que el pressupost digui de manera explícita si les xifres són amb IVA o sense i quin tipus s’hi aplica.

Les cinc partides que sempre es descuiden

Quan dos pressupostos de la mateixa obra es diferencien en 15.000 €, gairebé sempre és per aquestes cinc coses. Comproveu-les una per una abans de comparar res.

1. Gestió de runa i contenidors. Un pis buidat sencer genera diversos contenidors, i l’abocament a planta autoritzada té un cost per tona que ha de figurar al pressupost.
2. Taxes i llicència municipal. La comunicació prèvia i la llicència d’obra major no valen el mateix, i cada ajuntament té la seva ordenança.
3. Ajudes de paleta per a instal·lacions. Fer regates, tapar-les i deixar-les llestes per pintar és mà d’obra que de vegades no apareix i després es converteix en “extra”.
4. Protecció i neteja. Protegir escala, ascensor i el que es queda, i la neteja final d’obra, són hores reals.
5. Portes, sòcols i remats. És l’última partida i la que més sovint queda fora, però és exactament el que es veu quan entreu a casa acabada.

La segona línia mereix un aclariment, perquè és la que més varia: l’impost sobre construccions, instal·lacions i obres es calcula com un percentatge del pressupost d’execució material i el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals en fixa el tipus màxim en el 4 %, però cada ajuntament aplica el seu dins d’aquest límit. Dos municipis veïns poden diferir en centenars d’euros per la mateixa obra. Quin tràmit us toca i què implica cadascun ho expliquem a l’article de permisos d’obra.

Sumades, aquestes cinc línies expliquen bona part d’aquells 15.000 € de diferència. La resta surt de dues coses més: l’abast —quantes coses es toquen de veritat— i la gamma dels acabats. Si dos pressupostos coincideixen en aquests tres blocs i encara es diferencien molt, aleshores sí que val la pena preguntar per què.

Què fa pujar el preu de veritat

Aquestes cinc coses són les que mouen el total de manera significativa. Les dues primeres ja les heu vistes; les dues següents tenen secció pròpia més avall perquè són les que més sovint es valoren malament.

• Moure el bany o la cuina de lloc: arrossega baixants, ventilacions i pendents de desguàs, i encareix tres capítols alhora.
• Gran format i peces rectificades: més material, més talls, més hores de col·locació i molta menys tolerància amb un suport irregular.
• Terminis curts: comprimir el calendari vol dir solapar gremis i treballar fora d’horari, i això té preu.
• L’edat de l’edifici: el que hi ha darrere de les parets decideix més que els metres quadrats.
• L’accés a l’obra: sense ascensor, carrer estret o finestra horària de càrrega.

L’any de construcció de l’edifici mana més que els metres

Si haguéssim de triar una sola dada per fer una estimació per telèfon, no seria la superfície: seria l’any de construcció de l’edifici. Determina què hi ha darrere de les parets, i el que hi ha darrere de les parets és el que fa saltar els pressupostos a mitja obra.

Hi ha tres troballes concretes que expliquen la major part d’aquests increments als edificis més antics, i cap de les tres es negocia: o hi són o no hi són.

1. Amiant. Està prohibit a Espanya des del 2002, de manera que qualsevol edifici anterior en pot tenir: baixants i dipòsits de fibrociment, plaques de coberta i les coles d’alguns paviments vinílics antics. La retirada la regula el RD 396/2006 i l’ha de fer una empresa inscrita al RERA amb un pla de treball aprovat prèviament per l’autoritat laboral. No és una partida de paleteria: és una intervenció amb tràmit propi, i el tràmit té termini.
2. Biguetes de ciment aluminós. Es van fer servir en forjats prefabricats entre els anys cinquanta i setanta. No es diagnostiquen a ull: calen mostra i assaig de laboratori. Si el resultat és positiu, la conversa deixa de ser una reforma i passa a ser una intervenció estructural amb tècnic al davant.
3. Electricitat anterior al reglament vigent, el REBT aprovat pel RD 842/2002. Una instal·lació sense conductor de protecció, amb seccions curtes i sense circuits independents no s’amplia: es refà. El reglament actual demana circuits separats per a il·luminació, preses d’ús general, cuina i forn, rentadora i rentaplats, i preses de bany i cuina.

I hi ha un quart factor que no és cap patologia però condiciona molt el projecte: l’alçada lliure. En un pis de sostres justos, un fals sostre continu per fer passar instal·lacions se’n menja entre 8 i 12 cm, i cal comprovar què queda contra les condicions d’habitabilitat del Decret 141/2012. Sovint la solució no és baixar el sostre sencer sinó fer-ne només una franja i portar la resta pel paviment, i aquesta decisió es pren al replanteig, no a l’última setmana.

El sobrecost d’arribar a l’obra: sense ascensor, nucli antic i zona de vianants

Aquesta és la partida que ningú pregunta i que més sorpreses dona en dos escenaris molt gironins: un pis alt sense ascensor i un habitatge dins d’un nucli antic. No encareix cap material. Encareix les hores i el nombre de viatges, que al final és el mateix.

Als nuclis antics de Girona, Banyoles o Besalú l’accés rodat sol estar regulat amb pilones i horaris, i ocupar la via pública amb un contenidor, una bastida o una plataforma requereix autorització prèvia i paga una taxa que fixa l’ordenança fiscal de cada ajuntament, calculada normalment per metre quadrat i dia. Aquests dies compten: un endarreriment de subministrament no només mou el calendari, també mou aquesta factura.

Hi ha un tercer factor que no surt a cap taula: l’horari. Les ordenances municipals de convivència i de sorolls acoten les hores en què es poden fer treballs sorollosos, i moltes comunitats de veïns hi afegeixen les seves. Si a l’obra només s’hi pot picar quatre hores al dia, l’enderroc no val més euros per hora: val més dies. Com es reparteixen aquests dies ho detallem a l’article sobre el calendari d’una reforma.

Res d’això s’ha de convertir en un extra a mitja obra. Es veu a la visita —quin carrer és, quina planta, si hi ha ascensor i on pot parar el camió— i ha de sortir valorat al pressupost des del primer dia.

Com llegir un pressupost sense enganyar-se

Un pressupost útil té capítols (enderrocs, sanejament, electricitat, fontaneria, paleteria, revestiments, fusteria, pintura), i cada capítol té un abast i un preu. Si rebeu un full amb una xifra global i tres línies, no és un pressupost: és una intenció.

Comproveu també que hi consti qui gestiona els permisos, quin és el termini d’execució en setmanes, com es paga i quina garantia teniu per escrit. Aquestes quatre coses valen tant com el número final.

I un últim filtre, el més ràpid de tots: agafeu els dos pressupostos i compareu-los capítol per capítol, no per la xifra de baix. Si un dels dos no té la línia de gestió de runa, no té les ajudes de paleta o no diu res de la protecció i la neteja, ja sabeu d’on surt la diferència, i no és d’un preu millor.