Cuánto cuesta reformar un piso en Girona en 2026

La primera pregunta de cualquier reforma es siempre la misma y tiene una respuesta incómoda: depende. Pero “depende” no sirve para decidir, así que aquí tiene las cifras con las que trabaja el sector en las comarcas de Girona y, sobre todo, de qué dependen.

El orden del artículo es el de las decisiones reales: primero cuánto vale el metro cuadrado y por qué el tamaño lo cambia todo, después dónde va el dinero capítulo por capítulo y, al final, los tres factores que hacen que dos pisos idénticos sobre plano tengan presupuestos muy distintos: el año del edificio, el acceso a la obra y la gama de los acabados. Todas las cifras son franjas orientativas de mercado, sin IVA; el número que cuenta sale siempre de una visita y de un presupuesto por partidas.

Las tres franjas de precio por metro cuadrado

En el mercado gerundense, una reforma de vivienda suele clasificarse en tres niveles. La diferencia entre ellos no es el gusto: es cuánto se toca.

Con estas cifras, un piso de 80 m² sale entre 36.000 € (básico) y 108.000 € (alto). Es una horquilla enorme, y por eso el número que cuenta no es el de la tabla: es el del presupuesto por partidas después de una visita.

Por qué un piso de 50 m² no cuesta la mitad que uno de 100 m²

Esas franjas por metro cuadrado tienen una trampa que conviene conocer antes de hacer multiplicaciones: están calibradas sobre pisos de 70 a 100 m², que es el tamaño más frecuente del parque gerundense. Por debajo de ese tamaño el precio por metro cuadrado sube, y no sube poco.

El motivo es que buena parte de una reforma no se mide en metros. Un baño de 4 m² lleva los mismos sanitarios, la misma impermeabilización y prácticamente las mismas horas tanto si es el único baño de un piso de 50 m² como si es el segundo de uno de 120. Una cocina de 9 m² tampoco se encoge. En un piso pequeño, cocina y baño pueden ser el 45–55 % del presupuesto; en uno de 120 m² bajan al 25–35 %. El resto de la casa —lo que sí se paga por metro— pesa mucho menos.

Fíjese en que el piso de 50 m² sale por encima de la franja media de 620–880 €/m² haciendo exactamente la misma reforma. No es un sobreprecio: es que hay una parte del coste que no baja cuando bajan los metros.

• Licencia o comunicación previa y sus tasas: la tramitación es la misma en 50 que en 120 m².
• Montaje y desmontaje de la obra: protección de escalera y ascensor, conexiones provisionales, señalización y limpieza final.
• Mínimos de facturación y desplazamientos: cada gremio factura una jornada mínima aunque su trabajo dure media mañana.
• Replanteo, pedidos, coordinación y visitas: las horas de gestión dependen del número de partidas, no de la superficie.
• Cocina y baño: mismo número de piezas, mismas instalaciones y casi las mismas horas de colocación.

La consecuencia práctica es una y es útil: en un piso pequeño, la palanca para ajustar el presupuesto no son los metros de pavimento ni los litros de pintura, es la gama de la cocina y del baño. En un piso grande ocurre lo contrario, y ahí sí merece la pena comparar precios de colocación por metro cuadrado.

Coste por estancia

Si no quiere hacerlo todo a la vez, estas son las cifras por pieza. Son las mismas que usamos nosotros para valorar una obra parcial.

Qué se consigue con 20.000, 30.000 o 40.000 €

Es la pregunta que más llega por teléfono, y tiene respuesta si antes fijamos el tamaño. Tomemos un piso de 80 m² sin patologías, con la distribución intacta y acabados de gama estándar, que es el caso más habitual.

Haga el cálculo inverso y entenderá la tabla: 20.000 € en 80 m² son 250 €/m², muy por debajo de la franja básica de 450 €/m². Por eso no cabe una reforma completa; cabe una reforma parcial bien hecha, que es otra cosa y a menudo más sensata. Si su caso es este, es mejor ordenar las fases por dependencias técnicas que estirar el presupuesto hasta que no llegue a nada: lo detallamos en el artículo sobre cómo reformar por fases sin pagar dos veces.

Dónde va el dinero: el presupuesto capítulo por capítulo

Un presupuesto por partidas no es una lista de precios, es un mapa de dónde va el dinero. Este es el reparto que vemos más a menudo en una reforma integral de piso con instalaciones nuevas y acabados de gama media. Cada capítulo incluye su material y su mano de obra, porque en obra no van por separado.

De esta tabla salen dos lecturas inmediatas. La primera: instalaciones, albañilería y revestimientos suman entre el 37 y el 56 % del total y son, precisamente, todo aquello que no se ve cuando la casa está acabada. Quien quiera entender por qué una reforma vale lo que vale tiene que mirar aquí, no los muebles.

La segunda: cocina y baños juntos son entre el 22 y el 36 %, y son la única parte del presupuesto donde su decisión de gama mueve el total de forma directa e inmediata. Son, por tanto, donde se negocia de verdad.

Y una advertencia: si alguno de estos nueve capítulos no aparece en la hoja que le han dado, no significa que no haya que hacerlo. Significa que todavía no está valorado.

Qué pasa cuando una partida se dispara

Las partidas de un presupuesto no son casillas independientes. Las hay que van por debajo y las hay que van por encima, y toda la diferencia está ahí.

Las que van por debajo arrastran. Si el electricista tiene que rehacer la instalación entera en lugar de ampliarla, no sube solo su línea: hay que abrir rozas en todas las paredes afectadas, taparlas, dejarlas listas y, como el plastecido se nota, pintar la habitación entera y no un trozo. Un incremento de 2.000 € en instalaciones se convierte fácilmente en 3.000 o 3.500 € sobre el total. Ocurre lo mismo cuando, al levantar el pavimento, aparece una solera irregular y hace falta un recrecido: toca cotas, puertas y rodapiés a la vez.

Las que van por encima, no. Subir de gama la cocina, los sanitarios, la grifería, los electrodomésticos o las puertas mueve su línea y nada más, porque el trabajo que hay por debajo ya está hecho y es exactamente el mismo. Por eso, cuando un presupuesto no encaja, el primer sitio donde mirar no es la mano de obra: es la gama de lo que va por encima.

• Mover un desagüe: obliga a ganar pendiente, y la pendiente hay que sacarla de algún sitio. Significa levantar pavimento o bajar techo, y volver a ponerlo todo.
• Tocar un tabique que resulta ser de carga: añade estructura, cálculo y, casi con seguridad, proyecto técnico y licencia de obra mayor, con el plazo que eso conlleva. Los supuestos de cada trámite los explicamos en el artículo de permisos de obra.
• Descubrir humedad en la base de un muro: detiene los acabados hasta que la pared se seca, y esa espera se cuenta en semanas. El diagnóstico lo detallamos en el artículo sobre tipos de humedades.

Ninguna de estas tres cosas se descubre mirando fotos. Se descubren en la visita, y por eso una visita bien hecha vale exactamente lo que cuesta evitar uno de esos sobresaltos a mitad de obra.

Mano de obra y materiales: la proporción cambia con el nivel

Una reforma básica y una de gama alta se hacen con un número de horas parecido. Vaciar, rehacer instalaciones, nivelar y colocar cuesta prácticamente el mismo esfuerzo tanto si el pavimento es un laminado como si es una piedra natural. Lo que cambia es el precio de lo que se coloca, y por eso la proporción se invierte a medida que se sube de nivel.

La lectura útil es esta: en una reforma básica, cada euro que añada va sobre todo a horas; en una de gama alta, va sobre todo a material. Si su presupuesto es ajustado, recortar en material rinde poco porque hay poco que recortar. Si es amplio, recortar en material rinde mucho y no toca ni una hora de trabajo ni una sola calidad de ejecución.

Como referencia de mercado, la hora de oficial de primera facturada a cliente final se mueve en la provincia entre 25 y 45 €/h según el gremio y el tipo de trabajo. Ese número no es el sueldo de nadie: dentro están el salario y las cotizaciones, la herramienta, los equipos de protección, el desplazamiento, los tiempos muertos de espera entre gremios, el seguro de responsabilidad civil y la garantía posterior. Compararlo con un precio por hora sin factura es comparar dos cosas que no son la misma.

Esta proporción tiene además una consecuencia fiscal concreta y poco conocida. La Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 91 (apartado Uno.2, punto 10º), aplica el tipo reducido del 10 % a las obras de renovación y reparación en viviendas cuando se cumplen tres condiciones a la vez: que el destinatario sea persona física y la vivienda sea para uso particular, que la construcción o rehabilitación haya terminado al menos dos años antes, y que el coste de los materiales aportados no supere el 40 % de la base imponible de la operación. Si los materiales pasan de ese 40 %, toda la operación tributa al 21 %.

Por eso una reforma de gama alta puede acabar al 21 % sin que nadie haya hecho nada raro, y por eso “ya compro yo los materiales” rara vez compensa: una compra a su nombre es una entrega de bienes y va al 21 % igualmente, pero además se queda usted con las mediciones, los plazos de entrega y la garantía del material a su cargo. Pida siempre que el presupuesto diga de forma explícita si las cifras llevan IVA o no y qué tipo se aplica.

Las cinco partidas que siempre se olvidan

Cuando dos presupuestos de la misma obra se diferencian en 15.000 €, casi siempre es por estas cinco cosas. Compruébelas una por una antes de comparar nada.

1. Gestión de escombro y contenedores. Un piso vaciado entero genera varios contenedores, y el vertido en planta autorizada tiene un coste por tonelada que debe figurar en el presupuesto.
2. Tasas y licencia municipal. La comunicación previa y la licencia de obra mayor no valen lo mismo, y cada ayuntamiento tiene su ordenanza.
3. Ayudas de albañil para instalaciones. Hacer rozas, taparlas y dejarlas listas para pintar es mano de obra que a veces no aparece y luego se convierte en “extra”.
4. Protección y limpieza. Proteger escalera, ascensor y lo que se queda, y la limpieza final de obra, son horas reales.
5. Puertas, rodapiés y remates. Es la última partida y la que más a menudo queda fuera, pero es exactamente lo que se ve al entrar en casa acabada.

La segunda línea merece una aclaración, porque es la que más varía: el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras se calcula como un porcentaje del presupuesto de ejecución material y el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales fija su tipo máximo en el 4 %, pero cada ayuntamiento aplica el suyo dentro de ese límite. Dos municipios vecinos pueden diferir en cientos de euros por la misma obra. Qué trámite le toca y qué implica cada uno lo explicamos en el artículo de permisos de obra.

Sumadas, estas cinco líneas explican buena parte de esos 15.000 € de diferencia. El resto sale de dos cosas más: el alcance —cuántas cosas se tocan de verdad— y la gama de los acabados. Si dos presupuestos coinciden en esos tres bloques y aun así se diferencian mucho, entonces sí merece la pena preguntar por qué.

Qué hace subir el precio de verdad

Estas cinco cosas son las que mueven el total de forma significativa. Las dos primeras ya las ha visto; las dos últimas tienen sección propia más abajo porque son las que más a menudo se valoran mal.

• Mover el baño o la cocina de sitio: arrastra bajantes, ventilaciones y pendientes de desagüe, y encarece tres capítulos a la vez.
• Gran formato y piezas rectificadas: más material, más cortes, más horas de colocación y mucha menos tolerancia con un soporte irregular.
• Plazos cortos: comprimir el calendario significa solapar gremios y trabajar fuera de horario, y eso tiene precio.
• La edad del edificio: lo que hay detrás de las paredes decide más que los metros cuadrados.
• El acceso a la obra: sin ascensor, calle estrecha o ventana horaria de carga.

El año de construcción del edificio manda más que los metros

Si tuviéramos que elegir un solo dato para hacer una estimación por teléfono, no sería la superficie: sería el año de construcción del edificio. Determina qué hay detrás de las paredes, y lo que hay detrás de las paredes es lo que hace saltar los presupuestos a mitad de obra.

Hay tres hallazgos concretos que explican la mayor parte de esos incrementos en los edificios más antiguos, y ninguno de los tres se negocia: o están o no están.

1. Amianto. Está prohibido en España desde 2002, de modo que cualquier edificio anterior puede tenerlo: bajantes y depósitos de fibrocemento, placas de cubierta y las colas de algunos pavimentos vinílicos antiguos. La retirada la regula el RD 396/2006 y debe hacerla una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado previamente por la autoridad laboral. No es una partida de albañilería: es una intervención con trámite propio, y el trámite tiene plazo.
2. Viguetas de cemento aluminoso. Se usaron en forjados prefabricados entre los años cincuenta y setenta. No se diagnostican a ojo: hacen falta muestra y ensayo de laboratorio. Si el resultado es positivo, la conversación deja de ser una reforma y pasa a ser una intervención estructural con técnico al frente.
3. Electricidad anterior al reglamento vigente, el REBT aprobado por el RD 842/2002. Una instalación sin conductor de protección, con secciones cortas y sin circuitos independientes no se amplía: se rehace. El reglamento actual pide circuitos separados para iluminación, tomas de uso general, cocina y horno, lavadora y lavavajillas, y tomas de baño y cocina.

Y hay un cuarto factor que no es ninguna patología pero condiciona mucho el proyecto: la altura libre. En un piso de techos justos, un falso techo continuo para pasar instalaciones se come entre 8 y 12 cm, y hay que comprobar qué queda frente a las condiciones de habitabilidad del Decret 141/2012. A menudo la solución no es bajar el techo entero sino hacer solo una franja y llevar el resto por el pavimento, y esa decisión se toma en el replanteo, no en la última semana.

El sobrecoste de llegar a la obra: sin ascensor, casco antiguo y zona peatonal

Esta es la partida que nadie pregunta y la que más sorpresas da en dos escenarios muy gerundenses: un piso alto sin ascensor y una vivienda dentro de un casco antiguo. No encarece ningún material. Encarece las horas y el número de viajes, que al final es lo mismo.

En los cascos antiguos de Girona, Banyoles o Besalú el acceso rodado suele estar regulado con pilonas y horarios, y ocupar la vía pública con un contenedor, un andamio o una plataforma requiere autorización previa y paga una tasa que fija la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, calculada normalmente por metro cuadrado y día. Esos días cuentan: un retraso de suministro no solo mueve el calendario, también mueve esa factura.

Hay un tercer factor que no sale en ninguna tabla: el horario. Las ordenanzas municipales de convivencia y de ruidos acotan las horas en que pueden hacerse trabajos ruidosos, y muchas comunidades de vecinos añaden las suyas. Si en la obra solo se puede picar cuatro horas al día, el derribo no vale más euros por hora: vale más días. Cómo se reparten esos días lo detallamos en el artículo sobre el calendario de una reforma.

Nada de esto debe convertirse en un extra a mitad de obra. Se ve en la visita —qué calle es, qué planta, si hay ascensor y dónde puede parar el camión— y tiene que salir valorado en el presupuesto desde el primer día.

Cómo leer un presupuesto sin engañarse

Un presupuesto útil tiene capítulos (derribos, saneamiento, electricidad, fontanería, albañilería, revestimientos, carpintería, pintura), y cada capítulo tiene un alcance y un precio. Si recibe una hoja con una cifra global y tres líneas, no es un presupuesto: es una intención.

Compruebe también que conste quién gestiona los permisos, cuál es el plazo de ejecución en semanas, cómo se paga y qué garantía tiene por escrito. Esas cuatro cosas valen tanto como el número final.

Y un último filtro, el más rápido de todos: coja los dos presupuestos y compárelos capítulo por capítulo, no por la cifra de abajo. Si uno de los dos no tiene la línea de gestión de escombro, no tiene las ayudas de albañil o no dice nada de la protección y la limpieza, ya sabe de dónde sale la diferencia, y no es de un precio mejor.