Quin IVA porta una reforma i què es pot desgravar

Hi ha dues preguntes que apareixen sempre a la mateixa conversa i que són dos impostos diferents: quin IVA ha de portar la factura de l’obra i si es pot desgravar alguna cosa a la declaració de la renda. Els requisits no tenen res a veure els uns amb els altres, i cap dels dos depèn de la voluntat de l’empresa ni de la del client: els fixa la llei segons com és l’obra, quin habitatge és i qui la contracta.

El que ve a continuació surt de la Llei 37/1992 de l’IVA i de la Llei 35/2006 de l’IRPF. Els percentatges de l’IVA fa anys que no es mouen. Les deduccions per eficiència energètica, en canvi, s’han anat prorrogant per successius reials decrets llei, de manera que la data límit és exactament el primer que heu de comprovar a la seu electrònica de l’Agència Tributària abans de decidir res.

Quin IVA porta una reforma: 10 % o 21 %

El tipus general de l’IVA és el 21 %. El 10 % és una excepció taxada que la llei reserva a les execucions d’obra de renovació i reparació en habitatges, a l’article 91.U.2.10è de la Llei 37/1992. Perquè s’hi pugui aplicar cal complir tres requisits alhora, i n’hi ha prou que en falli un perquè l’obra sencera vagi al 21 %.

Els tres requisits del 10 %, un per un

El primer requisit és qui rep l’obra. Ha de ser una persona física que no actuï com a empresari o professional i que faci servir l’habitatge per al seu ús particular. La mateixa llei hi afegeix expressament les comunitats de propietaris, cosa que és decisiva en un edifici de veïns: la reparació d’una façana, d’una coberta o d’un baixant general contractada per la comunitat entra al tipus reduït.

Hi ha un cas que sorprèn molta gent: l’habitatge que teniu llogat. Als efectes de l’IVA, qui arrenda un immoble té la condició d’empresari per l’article 5 de la Llei 37/1992, i això xoca frontalment amb el requisit de no actuar com a empresari. És un dels punts on més val la pena preguntar abans de signar el pressupost, perquè la diferència entre un tipus i l’altre en una obra de 20.000 € és de 2.200 €.

El segon requisit és l’antiguitat: la construcció o la rehabilitació de l’habitatge ha d’haver acabat com a mínim dos anys abans que comencin les obres. És un requisit binari, sense franges ni excepcions.

El tercer és el que genera totes les discussions: el cost dels materials que aporta qui fa l’obra no pot superar el 40 % de la base imposable de l’operació. I com que el requisit l’ha de poder acreditar qui aplica el tipus, és habitual —i correcte— que l’empresa demani al client una declaració signada conforme l’habitatge té més de dos anys i es destina a ús particular. No és burocràcia: és el document que sosté el 10 % si algú el pregunta.

Què compta com a material aportat i què no

Compta el material que l’empresa aporta i que queda incorporat a l’obra: rajoles, paviment, sanitaris, aixetes, mampares, portes, cablejat, tubs, morters, aïllament, plaques, la caldera, els radiadors i els mobles que es col·loquen fixos. No hi compten la mà d’obra ni els mitjans per executar-la —bastida, maquinària llogada, contenidors, desplaçaments— ni, evidentment, els materials que el client hagi comprat pel seu compte a un tercer, perquè aquests no els aporta qui fa l’obra.

La conseqüència pràctica és contraintuïtiva: en una reforma, el que empeny el percentatge de material cap amunt no és el ciment, són els acabats. Un plat de dutxa, una aixeta termostàtica, un paviment porcellànic de format gran o una fusteria interior de qualitat poden canviar el tipus d’IVA de tota la factura sense que ningú se n’adoni fins que ja està tancada.

La lectura de l’escenari C no és «compreu-vos vosaltres els materials i estalvieu». Quan els compra el client, també n’assumeix el risc: les mides, els terminis d’entrega, les devolucions, la garantia i la coordinació amb el calendari d’obra. Un plat de dutxa que arriba dos centímetres més curt del compte atura una setmana d’obra i s’endú l’estalvi fiscal de cop. A més, sovint es perd el descompte de professional del distribuïdor, que pot compensar bona part de la diferència de tipus.

Per què un pressupost mal desglossat us pot fer perdre el tipus reduït

Una factura que diu «reforma de bany: 9.000 € més 10 % d’IVA» i res més no demostra res. El requisit del 40 % no és una declaració d’intencions: és un fet que ha de ser comprovable. Si en una comprovació no hi ha manera de separar el material de la mà d’obra, qui té un problema no és l’Administració.

Un pressupost ben fet ho resol sol: partides amb amidament i preu unitari, un resum que separi material aportat de mà d’obra i mitjans, i el tipus d’IVA indicat a cada partida quan n’hi conviuen dos. La factura ha de portar la base imposable, el tipus i la quota per separat, tal com exigeix el reglament de facturació aprovat pel Reial decret 1619/2012. Al costat del pressupost, guardeu el contracte signat: és el que data l’inici de les obres, i l’inici de les obres és el que fixa el còmput dels dos anys d’antiguitat.

I una advertència honesta: trossejar una obra única en dues factures perquè els materials «quedin fora» no és planificació fiscal, és un risc. L’operació és la que és, i qui l’ha qualificada malament respon del tipus, dels interessos i del recàrrec. A la nostra guia de preguntes abans de contractar una reforma hi ha la llista de coses que ha de portar un pressupost per partides; les franges de preu de mercat les trobareu a la pàgina de preus de reformes a Girona.

El tipus d’IVA no és una decisió comercial. És una conseqüència de com és l’obra, quin habitatge és i qui la contracta.

Rehabilitació: el cas de les masies i les cases de pedra

Hi ha una segona porta al 10 % que no passa pel límit del 40 %: les obres de rehabilitació contractades directament entre el promotor i el contractista. El preu d’aquesta via és que «rehabilitació» té una definició legal estricta, la de l’article 20.U.22è de la Llei 37/1992, i que s’han de complir dues condicions alhora.

1. Que més de la meitat del cost total del projecte correspongui a obres de consolidació o tractament d’elements estructurals, façanes o cobertes, o a obres anàlogues o connexes a les de rehabilitació.
2. Que el cost total de les obres superi el 25 % del preu d’adquisició de l’edificació si es va comprar en els dos anys anteriors, o del valor de mercat de l’edificació abans de la rehabilitació; en tots dos casos descomptant la part proporcional que correspon al sòl.

Aquest segon llindar és més assequible del que sembla en una casa antiga, precisament perquè s’ha de descomptar el valor del sòl, que en una masia sol ser la part més gran del valor de mercat. El primer llindar, en canvi, és el que deixa fora la majoria de reformes: una reforma integral que redistribueix, canvia instal·lacions i renova acabats sense tocar estructura, façanes ni coberta no arriba a la meitat del cost en partides estructurals i, per tant, va per la via ordinària amb el límit del 40 % de materials.

La conclusió pràctica és que en una rehabilitació de masia val la pena que el projecte i el pressupost estiguin ordenats per capítols des del primer dia, amb la partida d’estructura, façanes i coberta identificada i valorada. No és només una qüestió fiscal: és la mateixa informació que necessiteu per decidir l’ordre de l’obra. Ho expliquem amb detall a la pàgina de rehabilitació de masies i cases de pedra.

La deducció de l’IRPF per obres d’eficiència energètica

Aquí és on cal desfer el malentès més comú. A l’IRPF no existeix cap deducció estatal per reformar un habitatge. Existeixen tres deduccions, i totes tres premien el mateix: reduir la demanda o el consum d’energia i poder-ho demostrar amb un certificat. Les recull la disposició addicional cinquantena de la Llei 35/2006, que hi va incorporar el Reial decret llei 19/2021.

De tota aquesta taula, la línia que fa perdre més diners és la del certificat. El certificat anterior s’ha d’expedir abans de començar les obres. Si el demaneu quan ja heu enderrocat l’envà o ja heu tret la fusteria vella, no hi ha manera de reconstruir la situació de partida i la deducció s’ha acabat, per bona que sigui l’obra. A Catalunya els certificats es registren davant l’òrgan competent de la Generalitat, i és aquest registre el que els dona data.

Tres detalls més que convé saber abans de fer números. Una mateixa obra no pot generar alhora la deducció del 20 % i la del 40 %: se n’aplica una. Les subvencions públiques que rebeu es descompten de la base de la deducció, perquè no es dedueix el que no heu pagat vosaltres; en canvi, determinades ajudes a la rehabilitació energètica estan declarades exemptes de tributar a l’IRPF, cosa que depèn del programa concret i s’ha de comprovar. I les obres en garatges, trasters, jardins, parcs, piscines i instal·lacions esportives queden expressament excloses, igual que la part de l’habitatge afecta a una activitat econòmica.

Si el que teniu al cap és substituir fusteria, aïllar la coberta o canviar el sistema de climatització, l’ordre en què es fan les coses canvia molt el resultat energètic i, per tant, la lletra del certificat. Ho hem desglossat a l’article sobre per on començar a aïllar la casa.

Què no dona dret a cap deducció

• Reformar la cuina o el bany per confort, per estètica o per posar el pis al dia: per si mateix no genera cap deducció estatal a l’IRPF.
• Qualsevol import pagat en efectiu, encara que l’obra compleixi tota la resta de requisits.
• Les obres en garatges, trasters, jardins, piscines i instal·lacions esportives, excloses per la mateixa llei.
• La part de l’habitatge afecta a una activitat econòmica, que té el seu propi règim.
• L’IVA suportat: un particular no el dedueix mai, perquè no és empresari.
• El mobiliari i els electrodomèstics: no són obra ni formen part del valor de l’immoble.
• La deducció per inversió en habitatge habitual, suprimida per a adquisicions posteriors a l’1 de gener de 2013; el règim transitori només el conserva qui ja s’hi deduïa d’abans, i per a obres exigia terminis que fa anys que són tancats.

Si l’habitatge està llogat, el tracte és un altre

Quan l’immoble genera rendes de lloguer, la reforma ja no busca una deducció: busca ser una despesa. L’article 23 de la Llei 35/2006 permet restar del rendiment íntegre les despeses necessàries per obtenir-lo, i el reglament de l’impost, aprovat pel Reial decret 439/2007, precisa què és conservació i què és millora. La frontera és senzilla d’enunciar i difícil d’aplicar: mantenir l’ús normal del bé és conservació; ampliar-ne la superfície, la capacitat o l’habitabilitat és millora.

Hi ha una peça més que sovint es passa per alt. La reducció que s’aplica al rendiment net del lloguer d’habitatge va canviar amb la Llei 12/2023: per als contractes signats a partir de la seva entrada en vigor, la reducció general va baixar del 60 % al 50 %, amb percentatges superiors en supòsits taxats. Un d’aquests supòsits és haver fet una actuació de rehabilitació acabada en els dos anys anteriors a la signatura del contracte, que manté la reducció al 60 %. Compte amb la paraula: la definició de rehabilitació que hi val és la del reglament de l’IRPF i no coincideix amb la de l’IVA. Són tres conceptes diferents amb el mateix nom, i confondre’ls és l’error més car d’aquest article.

Quan veneu l’immoble, les millores compten

Una reforma que avui no dona cap deducció pot valer diners d’aquí a quinze anys. Quan veneu l’habitatge, el guany patrimonial es calcula per diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició, i l’article 35 de la Llei 35/2006 diu que el valor d’adquisició inclou el cost de les inversions i millores fetes a l’immoble. Les despeses de reparació i conservació, no: aquestes no hi sumen.

Traduït: la factura de la reforma que va ampliar, va millorar o va transformar l’habitatge redueix el guany i, per tant, l’impost del dia que veneu, sempre que la pugueu ensenyar. Si l’immoble ha estat llogat, en canvi, hi ha el moviment contrari: les amortitzacions fiscalment deduïbles minoren el valor d’adquisició, i es computa en tot cas l’amortització mínima encara que no us l’haguéssiu deduït. Per això la carpeta de l’obra no es llença quan acaba l’obra.

Els impostos municipals que no surten a cap pressupost

L’IVA i l’IRPF no són l’única fiscalitat d’una reforma. Hi ha l’impost sobre construccions, instal·lacions i obres, l’ICIO, que regula el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, més la taxa municipal del tràmit i la fiança de residus. El tipus el fixa cada ajuntament a la seva ordenança fiscal i la llei no li permet passar del 4 %, de manera que entre dos municipis del Pla de l’Estany hi pot haver diferència.

El detall que gairebé ningú no aplica bé és la base: l’ICIO es calcula sobre el cost real i efectiu de l’execució material, i la llei en deixa fora expressament l’IVA, les taxes i altres prestacions patrimonials públiques locals, els honoraris dels professionals, el benefici empresarial del contractista i qualsevol concepte que no sigui estrictament cost d’execució. Sovint es liquida provisionalment amb el pressupost i es regularitza al final amb el cost real, així que l’ajuntament pot comprovar-ho. Moltes ordenances preveuen a més bonificacions potestatives —accessibilitat, aprofitament de l’energia solar—, però són potestatives: existeixen només si el vostre ajuntament les ha aprovades i normalment s’han de demanar abans de començar. Els tràmits municipals, un per un, els teniu a l’article sobre els permisos per reformar a Girona.

Què heu de guardar i durant quant temps

Això no és assessorament fiscal

Aquest article és informació general escrita per una empresa de reformes, no per un assessor fiscal, i no substitueix ni un assessor ni una consulta a l’Administració. La normativa canvia: els terminis de les deduccions per eficiència energètica s’han prorrogat diverses vegades i les regles del lloguer s’han modificat fa poc, així que abans de prendre una decisió amb diners al mig confirmeu-ho amb el vostre assessor i a la seu electrònica de l’Agència Tributària, a https://sede.agenciatributaria.gob.es/, on hi ha les lleis consolidades, els manuals de renda de cada exercici i el servei de consultes.

El que sí que depèn de nosaltres us ho podem donar sempre: un pressupost per partides amb el material i la mà d’obra separats, el tipus d’IVA indicat a cada partida, la factura amb la base i la quota desglossades, i tota la documentació de l’obra ordenada per si un dia us la demanen. Si voleu, ho parlem a la visita, abans de tancar res.