¿Qué IVA lleva una reforma y qué se puede desgravar?

Hay dos preguntas que aparecen siempre en la misma conversación y que son dos impuestos distintos: qué IVA debe llevar la factura de la obra y si se puede desgravar algo en la declaración de la renta. Los requisitos no tienen nada que ver unos con otros, y ninguno de los dos depende de la voluntad de la empresa ni de la del cliente: los fija la ley según cómo es la obra, qué vivienda es y quién la contrata.

Lo que viene a continuación sale de la Ley 37/1992 del IVA y de la Ley 35/2006 del IRPF. Los porcentajes del IVA llevan años sin moverse. Las deducciones por eficiencia energética, en cambio, se han ido prorrogando por sucesivos reales decretos-leyes, de modo que la fecha límite es exactamente lo primero que debe comprobar en la sede electrónica de la Agencia Tributaria antes de decidir nada.

Qué IVA lleva una reforma: 10 % o 21 %

El tipo general del IVA es el 21 %. El 10 % es una excepción tasada que la ley reserva a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en viviendas, en el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992. Para aplicarlo hay que cumplir tres requisitos a la vez, y basta con que falle uno para que la obra entera se vaya al 21 %.

Los tres requisitos del 10 %, uno a uno

El primer requisito es quién recibe la obra. Debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional y que utilice la vivienda para su uso particular. La propia ley añade expresamente a las comunidades de propietarios, algo decisivo en un edificio de vecinos: la reparación de una fachada, de una cubierta o de un bajante general contratada por la comunidad entra en el tipo reducido.

Hay un caso que sorprende a mucha gente: la vivienda que usted tiene alquilada. A efectos del IVA, quien arrienda un inmueble tiene la condición de empresario por el artículo 5 de la Ley 37/1992, y eso choca de frente con el requisito de no actuar como empresario. Es uno de los puntos donde más conviene preguntar antes de firmar el presupuesto, porque la diferencia entre un tipo y otro en una obra de 20.000 € es de 2.200 €.

El segundo requisito es la antigüedad: la construcción o la rehabilitación de la vivienda debe haber concluido al menos dos años antes de que empiecen las obras. Es un requisito binario, sin franjas ni excepciones.

El tercero es el que genera todas las discusiones: el coste de los materiales que aporta quien ejecuta la obra no puede superar el 40 % de la base imponible de la operación. Y como el requisito debe poder acreditarlo quien aplica el tipo, es habitual —y correcto— que la empresa pida al cliente una declaración firmada conforme la vivienda tiene más de dos años y se destina a uso particular. No es burocracia: es el documento que sostiene el 10 % si alguien lo pregunta.

Qué cuenta como material aportado y qué no

Cuenta el material que la empresa aporta y queda incorporado a la obra: azulejos, pavimento, sanitarios, grifería, mamparas, puertas, cableado, tuberías, morteros, aislamiento, placas, la caldera, los radiadores y los muebles que se colocan fijos. No cuentan la mano de obra ni los medios para ejecutarla —andamio, maquinaria alquilada, contenedores, desplazamientos— ni, evidentemente, los materiales que el cliente haya comprado por su cuenta a un tercero, porque esos no los aporta quien ejecuta la obra.

La consecuencia práctica es contraintuitiva: en una reforma, lo que empuja hacia arriba el porcentaje de material no es el cemento, son los acabados. Un plato de ducha, una grifería termostática, un porcelánico de gran formato o una carpintería interior de calidad pueden cambiar el tipo de IVA de toda la factura sin que nadie se dé cuenta hasta que ya está cerrada.

La lectura del escenario C no es «cómprese usted los materiales y ahorre». Cuando los compra el cliente, también asume el riesgo: las medidas, los plazos de entrega, las devoluciones, la garantía y la coordinación con el calendario de obra. Un plato de ducha que llega dos centímetros más corto de la cuenta detiene una semana de obra y se lleva el ahorro fiscal de golpe. Además, a menudo se pierde el descuento de profesional del distribuidor, que puede compensar buena parte de la diferencia de tipo.

Por qué un presupuesto mal desglosado puede costarle el tipo reducido

Una factura que dice «reforma de baño: 9.000 € más 10 % de IVA» y nada más no demuestra nada. El requisito del 40 % no es una declaración de intenciones: es un hecho que debe ser comprobable. Si en una comprobación no hay manera de separar el material de la mano de obra, quien tiene un problema no es la Administración.

Un presupuesto bien hecho lo resuelve solo: partidas con medición y precio unitario, un resumen que separe material aportado de mano de obra y medios, y el tipo de IVA indicado en cada partida cuando conviven dos. La factura debe llevar la base imponible, el tipo y la cuota por separado, tal como exige el reglamento de facturación aprobado por el Real Decreto 1619/2012. Junto al presupuesto, guarde el contrato firmado: es lo que data el inicio de las obras, y el inicio de las obras es lo que fija el cómputo de los dos años de antigüedad.

Y una advertencia honesta: trocear una obra única en dos facturas para que los materiales «queden fuera» no es planificación fiscal, es un riesgo. La operación es la que es, y quien la ha calificado mal responde del tipo, de los intereses y del recargo. En nuestra guía de preguntas antes de contratar una reforma está la lista de lo que debe llevar un presupuesto por partidas; las franjas de precio de mercado las encontrará en la página de precios de reformas en Girona.

El tipo de IVA no es una decisión comercial. Es una consecuencia de cómo es la obra, qué vivienda es y quién la contrata.

Rehabilitación: el caso de las masías y las casas de piedra

Hay una segunda puerta al 10 % que no pasa por el límite del 40 %: las obras de rehabilitación contratadas directamente entre el promotor y el contratista. El precio de esta vía es que «rehabilitación» tiene una definición legal estricta, la del artículo 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992, y que hay que cumplir dos condiciones a la vez.

1. Que más de la mitad del coste total del proyecto corresponda a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2. Que el coste total de las obras supere el 25 % del precio de adquisición de la edificación si se compró en los dos años anteriores, o del valor de mercado de la edificación antes de la rehabilitación; en ambos casos descontando la parte proporcional correspondiente al suelo.

Ese segundo umbral es más asequible de lo que parece en una casa antigua, precisamente porque hay que descontar el valor del suelo, que en una masía suele ser la parte más grande del valor de mercado. El primero, en cambio, es el que deja fuera a la mayoría de reformas: una reforma integral que redistribuye, cambia instalaciones y renueva acabados sin tocar estructura, fachadas ni cubierta no llega a la mitad del coste en partidas estructurales y, por tanto, va por la vía ordinaria con el límite del 40 % de materiales.

La conclusión práctica es que en una rehabilitación de masía conviene que el proyecto y el presupuesto estén ordenados por capítulos desde el primer día, con la partida de estructura, fachadas y cubierta identificada y valorada. No es solo una cuestión fiscal: es la misma información que usted necesita para decidir el orden de la obra. Lo explicamos en detalle en la página de rehabilitación de masías y casas de piedra.

La deducción del IRPF por obras de eficiencia energética

Aquí es donde hay que deshacer el malentendido más común. En el IRPF no existe ninguna deducción estatal por reformar una vivienda. Existen tres deducciones, y las tres premian lo mismo: reducir la demanda o el consumo de energía y poder demostrarlo con un certificado. Las recoge la disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006, incorporada por el Real Decreto-ley 19/2021.

De toda esta tabla, la línea que hace perder más dinero es la del certificado. El certificado anterior debe expedirse antes de empezar las obras. Si lo pide cuando ya ha derribado el tabique o ya ha retirado la carpintería vieja, no hay manera de reconstruir la situación de partida y la deducción se acabó, por buena que sea la obra. En Cataluña los certificados se registran ante el órgano competente de la Generalitat, y es ese registro el que les da fecha.

Tres detalles más que conviene saber antes de hacer números. Una misma obra no puede generar a la vez la deducción del 20 % y la del 40 %: se aplica una. Las subvenciones públicas que reciba se descuentan de la base de la deducción, porque no se deduce lo que no ha pagado usted; en cambio, determinadas ayudas a la rehabilitación energética están declaradas exentas de tributar en el IRPF, algo que depende del programa concreto y hay que comprobar. Y las obras en garajes, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas quedan expresamente excluidas, igual que la parte de la vivienda afecta a una actividad económica.

Si lo que tiene en la cabeza es sustituir carpintería, aislar la cubierta o cambiar el sistema de climatización, el orden en que se hacen las cosas cambia mucho el resultado energético y, por tanto, la letra del certificado. Lo hemos desglosado en el artículo sobre por dónde empezar a aislar la casa.

Qué no da derecho a ninguna deducción

• Reformar la cocina o el baño por confort, por estética o para poner el piso al día: por sí mismo no genera ninguna deducción estatal en el IRPF.
• Cualquier importe pagado en efectivo, aunque la obra cumpla todos los demás requisitos.
• Las obras en garajes, trasteros, jardines, piscinas e instalaciones deportivas, excluidas por la propia ley.
• La parte de la vivienda afecta a una actividad económica, que tiene su propio régimen.
• El IVA soportado: un particular no lo deduce nunca, porque no es empresario.
• El mobiliario y los electrodomésticos: no son obra ni forman parte del valor del inmueble.
• La deducción por inversión en vivienda habitual, suprimida para adquisiciones posteriores al 1 de enero de 2013; el régimen transitorio solo lo conserva quien ya venía deduciéndose, y para obras exigía plazos cerrados hace años.

Si la vivienda está alquilada, el trato es otro

Cuando el inmueble genera rentas de alquiler, la reforma ya no busca una deducción: busca ser un gasto. El artículo 23 de la Ley 35/2006 permite restar del rendimiento íntegro los gastos necesarios para obtenerlo, y el reglamento del impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, precisa qué es conservación y qué es mejora. La frontera es fácil de enunciar y difícil de aplicar: mantener el uso normal del bien es conservación; ampliar su superficie, su capacidad o su habitabilidad es mejora.

Hay una pieza más que a menudo se pasa por alto. La reducción que se aplica al rendimiento neto del alquiler de vivienda cambió con la Ley 12/2023: para los contratos firmados a partir de su entrada en vigor, la reducción general bajó del 60 % al 50 %, con porcentajes superiores en supuestos tasados. Uno de esos supuestos es haber realizado una actuación de rehabilitación terminada en los dos años anteriores a la firma del contrato, que mantiene la reducción en el 60 %. Cuidado con la palabra: la definición de rehabilitación que vale aquí es la del reglamento del IRPF y no coincide con la del IVA. Son tres conceptos distintos con el mismo nombre, y confundirlos es el error más caro de este artículo.

Cuando venda el inmueble, las mejoras cuentan

Una reforma que hoy no da ninguna deducción puede valer dinero dentro de quince años. Cuando venda la vivienda, la ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y el artículo 35 de la Ley 35/2006 dice que el valor de adquisición incluye el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble. Los gastos de reparación y conservación, no: esos no suman.

Traducido: la factura de la reforma que amplió, mejoró o transformó la vivienda reduce la ganancia y, por tanto, el impuesto del día que venda, siempre que pueda enseñarla. Si el inmueble ha estado alquilado, en cambio, se produce el movimiento contrario: las amortizaciones fiscalmente deducibles minoran el valor de adquisición, y se computa en todo caso la amortización mínima aunque no se la hubiera deducido. Por eso la carpeta de la obra no se tira cuando termina la obra.

Los impuestos municipales que no salen en ningún presupuesto

El IVA y el IRPF no son la única fiscalidad de una reforma. Está el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, el ICIO, que regula el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, más la tasa municipal del trámite y la fianza de residuos. El tipo lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal y la ley no le permite pasar del 4 %, de modo que entre dos municipios del Pla de l’Estany puede haber diferencia.

El detalle que casi nadie aplica bien es la base: el ICIO se calcula sobre el coste real y efectivo de la ejecución material, y la ley deja fuera expresamente el IVA, las tasas y demás prestaciones patrimoniales públicas locales, los honorarios de los profesionales, el beneficio empresarial del contratista y cualquier concepto que no sea estrictamente coste de ejecución. A menudo se liquida provisionalmente con el presupuesto y se regulariza al final con el coste real, así que el ayuntamiento puede comprobarlo. Muchas ordenanzas prevén además bonificaciones potestativas —accesibilidad, aprovechamiento de la energía solar—, pero son potestativas: existen solo si su ayuntamiento las ha aprobado y normalmente hay que pedirlas antes de empezar. Los trámites municipales, uno a uno, están en el artículo sobre los permisos para reformar en Girona.

Qué debe guardar y durante cuánto tiempo

Esto no es asesoramiento fiscal

Este artículo es información general escrita por una empresa de reformas, no por un asesor fiscal, y no sustituye ni a un asesor ni a una consulta a la Administración. La normativa cambia: los plazos de las deducciones por eficiencia energética se han prorrogado varias veces y las reglas del alquiler se han modificado hace poco, así que antes de tomar una decisión con dinero de por medio confírmelo con su asesor y en la sede electrónica de la Agencia Tributaria, en https://sede.agenciatributaria.gob.es/, donde están las leyes consolidadas, los manuales de renta de cada ejercicio y el servicio de consultas.

Lo que sí depende de nosotros se lo podemos dar siempre: un presupuesto por partidas con el material y la mano de obra separados, el tipo de IVA indicado en cada partida, la factura con la base y la cuota desglosadas, y toda la documentación de la obra ordenada por si un día se la piden. Si quiere, lo hablamos en la visita, antes de cerrar nada.