Comprar un pis per reformar a Girona: surt a compte?

Un pis per reformar sempre sembla una oportunitat, perquè la comparació que fa el cervell és falsa: es compara el preu de l’anunci amb el preu del pis reformat del costat, i entremig hi ha una obra, uns impostos i uns mesos que ningú no ha sumat. Aquest article suma.

No hi ha cap fórmula màgica ni cap percentatge universal. Hi ha una equació de quatre termes, una llista de despeses que la gent oblida sistemàticament, deu coses que s’han de mirar amb els propis ulls abans de signar res i uns quants casos en què el més rendible és no comprar. Totes les xifres d’aquest article són franges orientatives de mercat, no una oferta: el número vinculant d’una reforma surt sempre d’una visita i d’un pressupost per partides.

L’única pregunta que decideix la compra

Compra més despeses d’adquisició més reforma amb IVA més tràmits més imprevistos, tot això contra el preu de mercat d’un habitatge equivalent ja reformat a la mateixa zona. Si el primer terme no queda clarament per sota del segon, esteu pagant per fer-vos vosaltres la feina i el risc d’una obra.

La paraula difícil de l’equació és «equivalent». Un pis equivalent no és un pis de la mateixa superfície: és el mateix carrer o un de comparable, la mateixa planta, amb ascensor o sense —això no es compensa mai—, exterior o interior, amb la mateixa orientació i amb els metres comptats amb el mateix criteri. Aquí hi ha el parany més habitual dels portals immobiliaris: uns anuncis publiquen superfície construïda amb elements comuns, altres construïda sense, altres útil i altres la registral, que de vegades no s’assembla a cap de les anteriors. Comparar un preu per metre quadrat calculat amb criteris diferents és comparar dues coses que no existeixen.

I abans de fer números cal decidir per a què compreu, perquè el llindar canvia. Si hi anireu a viure quinze o vint anys, empatar és perfectament raonable: acabeu amb instal·lacions noves, amb la distribució que voleu i sense una reforma pendent. Si compreu per revendre, empatar és perdre, perquè encara falta l’impost sobre el guany patrimonial, els mesos d’obra sense rendiment i el risc que el mercat es giri mentre teniu el pis obert.

Un cas tipus, número a número

Posem un cas concret i corrent a Girona: un pis de 85 m² en un edifici del 1972, quart pis sense ascensor, per reformar sencer. El preu demanat és de 150.000 €, que són 1.765 €/m². Sobre el paper sembla una ganga davant dels 2.700–3.100 €/m² que els portals immobiliaris situaven per a l’obra de segona mà reformada a la ciutat durant el primer semestre del 2026.

Llegiu bé les dues últimes files. L’operació no cau per sota del mercat: cau dins del mercat. I encara hi ha un detall que la fa pitjor: un quart pis sense ascensor no es ven mai a la part alta de la franja. El seu comparable realista no són 3.100 €/m², sinó més aviat 2.600–2.750 €/m², és a dir, entre 221.000 i 234.000 €. Amb aquests números, comprar a 150.000 € i reformar no és una oportunitat: és pagar el preu de mercat i quedar-se, a més, els mesos d’obra i el risc.

La conclusió no és que no s’hagi de comprar aquest pis. És que no s’ha de comprar a 150.000 €. I aquí hi ha la utilitat real del càlcul, que no és validar un preu sinó fixar-ne un: el preu màxim de compra s’obté restant del valor objectiu el cost total de la reforma i les despeses fixes, i dividint el resultat per 1,10 perquè l’ITP també s’aplica sobre el que pagueu.

• Per viure-hi: (234.000 − 76.000 − 2.000) ÷ 1,10 ≈ 141.800 €.
• Per revendre amb un coixí del 10 %: (210.600 − 76.000 − 2.000) ÷ 1,10 ≈ 120.500 €.
• Amb aquesta xifra a la mà, la negociació deixa de ser una intuïció i passa a ser una resta.

Dues cauteles sobre la fórmula. La primera: si el valor de referència del cadastre és més alt que el preu que pagueu, l’ITP no baixa quan negocieu, i el divisor deixa de funcionar; ho expliquem al punt següent. La segona: el cost de la reforma d’aquest exemple és una franja de gamma mitjana. Si voleu saber d’on surt i com es reparteix per capítols, ho teniu desglossat a l’article sobre quant costa reformar un pis a Girona i a la pàgina de preus de reformes.

Les despeses de compra que gairebé ningú no suma

Entre el preu de l’anunci i el que surt del compte corrent hi ha, en una compra de segona mà a Catalunya, entre un 11 i un 12 % addicional. No és una xifra petita: en el cas tipus són gairebé 17.000 €, l’equivalent a una cuina sencera.

Tres avisos pràctics. El repartiment de la notaria i el registre és pactable i s’ha de deixar escrit a les arres, perquè després no hi ha discussió possible. La cèdula d’habitabilitat vigent i el certificat d’eficiència energètica els ha d’aportar qui ven: la cèdula està regulada pel Decret 141/2012 i les de segona ocupació tenen quinze anys de validesa, de manera que en un pis que fa dècades que no es toca és habitual que estigui caducada. I si el pis fa temps que no té subministraments contractats, la companyia acostuma a demanar un butlletí elèctric nou per donar-los d’alta, cosa que en una instal·lació antiga vol dir refer-la.

L’impost no es calcula sobre el que pagueu

És la sorpresa més cara i la més fàcil d’evitar. Des de l’entrada en vigor de la Llei 11/2021, la base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials és el valor de referència que el cadastre assigna a l’immoble, tret que el preu declarat sigui més alt, cas en què mana el preu. Dit d’una altra manera: hi ha un mínim per sota del qual Hisenda no accepta tributar, encara que el que hàgiu pagat sigui menys.

Per a qui compra per reformar això té una conseqüència directa i poc coneguda. El valor de referència no entra a l’habitatge: no veu el quadre elèctric dels anys setanta ni la cuina original ni les humitats. Dos pisos de la mateixa escala, un reformat i l’altre per reformar, poden tenir un valor de referència molt semblant. Per tant, com pitjor estigui el pis i millor negocieu el preu, més probable és que acabeu pagant l’impost sobre un valor que no rebeu. El valor de referència de qualsevol immoble es pot consultar de franc a la seu electrònica del cadastre amb la referència cadastral, i s’ha de mirar abans d’ofertar, no després de signar.

La visita tècnica abans de signar: deu comprovacions

La primera visita és de l’agent immobiliari i serveix per veure si us agrada. La segona és vostra i serveix per decidir. Aneu-hi amb algú que construeixi o que faci informes, amb llanterna, amb un comprovador d’endolls de cinc euros i amb el mòbil per fotografiar-ho tot amb data. Si podeu, torneu-hi un dia de pluja: cap altra visita us dirà tant en mitja hora. I demaneu veure el que no és el pis: el terrat, el celobert, l’escala sencera, el recinte de comptadors i el traster.

Les actes de la comunitat, el document més útil que llegireu

Un pis es visita en mitja hora; un edifici s’explica en tres anys d’actes. Cap fotografia dirà que la façana té una esquerda que la comunitat discuteix des del 2023, que el pressupost de l’ascensor va quedar damunt la taula perquè dos veïns no hi arribaven o que el fons de reserva és de dos-cents euros. Les actes ho diuen tot això amb data i amb noms.

El venedor està obligat a declarar que està al corrent dels pagaments i a aportar un certificat de l’estat dels seus deutes amb la comunitat, tal com preveu l’article 553-5 del Codi civil de Catalunya. Aquest certificat és imprescindible, però no és suficient: diu què deu ell, no què deu l’edifici. Demaneu, a més, les actes de les tres o quatre últimes juntes, el pressupost vigent, l’estat del fons de reserva i l’última ITE amb el seu certificat d’aptitud.

• Derrames aprovades, votades o simplement debatudes, amb l’import i el calendari de pagament.
• Pressupostos demanats per a façana, coberta, baixants o ascensor, encara que no s’hagin aprovat.
• Morositat: quants veïns deuen i quant. Una comunitat amb morositat alta no aprova obres.
• Litigis oberts, amb la comunitat o amb tercers, i les seves provisions de fons.
• Obres fetes en elements comuns d’ús privatiu: tancaments de balcons, terrasses, cobertes de patis.
• Filtracions i humitats recurrents que apareixen a l’ordre del dia any rere any sense resoldre’s.
• L’estat del fons de reserva i la quota mensual real, que sovint no coincideix amb la que us han dit.

I una cosa que ha de quedar escrita a les arres, perquè és la font de discussió més habitual: qui paga una derrama aprovada abans de la compra però girada després. La llei protegeix la comunitat mitjançant l’afecció real del pis, de manera que el nou propietari es pot trobar responent d’un deute anterior; el repartiment entre venedor i comprador és matèria de pacte, i un pacte que no consta al contracte no existeix.

El que encareix una reforma i no es veu a les fotos de l’anunci

Dos pisos idèntics sobre el plànol poden tenir pressupostos de reforma que es diferencien en desenes de milers d’euros per motius que no apareixen a cap fotografia. La majoria tenen a veure amb com hi entra el material i com en surt la runa.

La protecció patrimonial mereix un paràgraf a part perquè no és un sobrecost, és un canvi de règim. En un edifici catalogat o dins l’entorn de protecció d’un bé cultural, el que en un bloc dels setanta és una comunicació prèvia pot convertir-se en una llicència amb informe previ, i el catàleg pot decidir el material de la fusteria, el color de la façana o si es pot obrir un forat nou. A Girona i al Pla de l’Estany això afecta molts nuclis antics i moltes masies. Ho detallem a l’article sobre permisos per reformar a Girona i, per al cas de la pedra i la volta, a la pàgina de rehabilitació de masies.

Quan no comprar

La decisió més rendible d’una compra per reformar és sovint la de no comprar. Aquests són els casos en què val més marxar, encara que el preu sembli bo.

• El venedor no permet una segona visita amb un constructor o un tècnic. Si no hi ha res a amagar, no hi ha cap motiu per dir que no.
• No hi ha certificat de deutes amb la comunitat, o ningú no vol demanar les actes.
• Hi ha una derrama aprovada per façana, coberta o ascensor sense import tancat.
• La ITE està caducada o té deficiències importants i la comunitat encara no ha aprovat res.
• La nota simple no quadra amb la realitat: superfície diferent, una obra antiga no legalitzada, càrregues o un arrendament vigent.
• Hi ha esquerdes amb la vora neta i el revestiment trencat de fresc i ningú no té un informe estructural.
• El valor de referència del cadastre és molt superior al preu: pagareu impostos per un valor que no rebeu.
• El càlcul només tanca si no apareix cap imprevist. Un número que necessita que tot vagi bé no és un número, és un desig.

I un cas que no és tècnic sinó de calendari: si necessiteu entrar a viure-hi en una data fixa i no teniu marge, comprar per reformar és una mala idea. Entre la signatura, el tràmit municipal i l’obra hi ha mesos, i els mesos d’una reforma integral no es comprimeixen amb diners. Si aquesta és la vostra situació, val més comprar reformat i planificar l’obra per fases més endavant.

L’ordre correcte, de la primera visita a les claus

1. Demaneu la nota simple al Registre de la Propietat abans de la segona visita: costa pocs euros i diu què compreu, amb quina superfície i amb quines càrregues.
2. Consulteu el valor de referència del cadastre i calculeu l’ITP real que pagareu.
3. Torneu al pis amb un constructor o un tècnic, amb temps i, si es pot, un dia de pluja.
4. Demaneu al venedor les actes de les últimes juntes, el pressupost de la comunitat, l’estat del fons de reserva, l’última ITE i el certificat de deutes.
5. Demaneu un pressupost de reforma per partides, amb capítols i amidaments, no un preu global.
6. Feu el càlcul complet i fixeu el vostre preu màxim de compra abans de tornar a parlar de diners.
7. Signeu unes arres amb tot el que heu acordat per escrit: qui paga les derrames aprovades, què passa si el finançament no arriba i quin termini teniu.
8. Comproveu abans d’escripturar la cèdula d’habitabilitat, el certificat energètic i l’estat dels subministraments.
9. Escriptureu i, només llavors, tramiteu la reforma. Abans no sou propietaris i no podeu ser promotors de res.

Què mirem nosaltres en una visita prèvia a la compra

Una visita abans de comprar no és un pressupost: és una acotació de riscos. Mirem el que costa diners i no es veu —quadre elèctric, recorregut de baixants, tipus de forjat, punts d’humitat, estat de la fusteria i per on hauran de passar les instal·lacions noves—, i us diem què és partida tancada, què és partida oberta fins que no s’obri una paret i què no és vostre perquè és element comú.

D’aquí surt una franja de cost i una llista d’incògnites, que és exactament el que necessiteu per negociar. El pressupost per partides ve després, amb el pis ja vostre o amb unes arres signades i el permís per prendre mides. Si voleu preparar aquella conversa, a l’article de preguntes abans de contractar una reforma hi ha la llista del que s’ha de preguntar i del que ha de constar per escrit.