Comprar un piso para reformar en Girona: ¿sale a cuenta?

Un piso para reformar siempre parece una oportunidad, porque la comparación que hace el cerebro es falsa: se compara el precio del anuncio con el precio del piso reformado de al lado, y en medio hay una obra, unos impuestos y unos meses que nadie ha sumado. Este artículo suma.

No hay ninguna fórmula mágica ni ningún porcentaje universal. Hay una ecuación de cuatro términos, una lista de gastos que la gente olvida sistemáticamente, diez cosas que hay que mirar con los propios ojos antes de firmar nada y unos cuantos casos en los que lo más rentable es no comprar. Todas las cifras de este artículo son franjas orientativas de mercado, no una oferta: el número vinculante de una reforma sale siempre de una visita y de un presupuesto por partidas.

La única pregunta que decide la compra

Compra más gastos de adquisición más reforma con IVA más trámites más imprevistos, todo ello frente al precio de mercado de una vivienda equivalente ya reformada en la misma zona. Si el primer término no queda claramente por debajo del segundo, usted está pagando por hacerse el trabajo y asumir el riesgo de una obra.

La palabra difícil de la ecuación es «equivalente». Un piso equivalente no es un piso de la misma superficie: es la misma calle o una comparable, la misma planta, con ascensor o sin él —eso no se compensa nunca—, exterior o interior, con la misma orientación y con los metros contados con el mismo criterio. Aquí está la trampa más habitual de los portales inmobiliarios: unos anuncios publican superficie construida con elementos comunes, otros construida sin ellos, otros útil y otros la registral, que a veces no se parece a ninguna de las anteriores. Comparar un precio por metro cuadrado calculado con criterios distintos es comparar dos cosas que no existen.

Y antes de hacer números hay que decidir para qué compra, porque el umbral cambia. Si va a vivir allí quince o veinte años, empatar es perfectamente razonable: acaba con instalaciones nuevas, con la distribución que quiere y sin una reforma pendiente. Si compra para revender, empatar es perder, porque todavía falta el impuesto sobre la ganancia patrimonial, los meses de obra sin rendimiento y el riesgo de que el mercado se gire mientras tiene el piso abierto.

Un caso tipo, número a número

Pongamos un caso concreto y corriente en Girona: un piso de 85 m² en un edificio de 1972, cuarta planta sin ascensor, para reformar entero. El precio pedido es de 150.000 €, que son 1.765 €/m². Sobre el papel parece una ganga frente a los 2.700–3.100 €/m² que los portales inmobiliarios situaban para la obra de segunda mano reformada en la ciudad durante el primer semestre de 2026.

Lea bien las dos últimas filas. La operación no cae por debajo del mercado: cae dentro del mercado. Y todavía hay un detalle que la empeora: un cuarto piso sin ascensor no se vende nunca en la parte alta de la franja. Su comparable realista no son 3.100 €/m², sino más bien 2.600–2.750 €/m², es decir, entre 221.000 y 234.000 €. Con esos números, comprar a 150.000 € y reformar no es una oportunidad: es pagar el precio de mercado y quedarse, además, con los meses de obra y con el riesgo.

La conclusión no es que no haya que comprar ese piso. Es que no hay que comprarlo a 150.000 €. Y ahí está la utilidad real del cálculo, que no es validar un precio sino fijarlo: el precio máximo de compra se obtiene restando del valor objetivo el coste total de la reforma y los gastos fijos, y dividiendo el resultado entre 1,10 porque el ITP también se aplica sobre lo que usted paga.

• Para vivir en él: (234.000 − 76.000 − 2.000) ÷ 1,10 ≈ 141.800 €.
• Para revender con un colchón del 10 %: (210.600 − 76.000 − 2.000) ÷ 1,10 ≈ 120.500 €.
• Con esa cifra en la mano, la negociación deja de ser una intuición y pasa a ser una resta.

Dos cautelas sobre la fórmula. La primera: si el valor de referencia del catastro es más alto que el precio que usted paga, el ITP no baja cuando negocia, y el divisor deja de funcionar; lo explicamos en el punto siguiente. La segunda: el coste de reforma de este ejemplo es una franja de gama media. Si quiere saber de dónde sale y cómo se reparte por capítulos, lo tiene desglosado en el artículo sobre cuánto cuesta reformar un piso en Girona y en la página de precios de reformas.

Los gastos de compra que casi nadie suma

Entre el precio del anuncio y lo que sale de la cuenta corriente hay, en una compra de segunda mano en Cataluña, entre un 11 y un 12 % adicional. No es una cifra pequeña: en el caso tipo son casi 17.000 €, el equivalente a una cocina entera.

Tres avisos prácticos. El reparto de la notaría y el registro es pactable y debe quedar escrito en las arras, porque después no hay discusión posible. La cédula de habitabilidad vigente y el certificado de eficiencia energética los debe aportar quien vende: la cédula está regulada por el Decreto 141/2012 y las de segunda ocupación tienen quince años de validez, de modo que en un piso que lleva décadas sin tocarse es habitual que esté caducada. Y si el piso lleva tiempo sin suministros contratados, la compañía suele pedir un boletín eléctrico nuevo para darlos de alta, lo que en una instalación antigua significa rehacerla.

El impuesto no se calcula sobre lo que usted paga

Es la sorpresa más cara y la más fácil de evitar. Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales es el valor de referencia que el catastro asigna al inmueble, salvo que el precio declarado sea mayor, en cuyo caso manda el precio. Dicho de otro modo: hay un mínimo por debajo del cual Hacienda no acepta tributar, aunque lo que usted haya pagado sea menos.

Para quien compra para reformar esto tiene una consecuencia directa y poco conocida. El valor de referencia no entra en la vivienda: no ve el cuadro eléctrico de los años setenta, ni la cocina original, ni las humedades. Dos pisos de la misma escalera, uno reformado y otro para reformar, pueden tener un valor de referencia muy parecido. Por tanto, cuanto peor esté el piso y mejor negocie usted el precio, más probable es que acabe pagando el impuesto sobre un valor que no recibe. El valor de referencia de cualquier inmueble se puede consultar gratis en la sede electrónica del catastro con la referencia catastral, y hay que mirarlo antes de ofertar, no después de firmar.

La visita técnica antes de firmar: diez comprobaciones

La primera visita es del agente inmobiliario y sirve para ver si le gusta. La segunda es suya y sirve para decidir. Vaya con alguien que construya o que haga informes, con linterna, con un comprobador de enchufes de cinco euros y con el móvil para fotografiarlo todo con fecha. Si puede, vuelva un día de lluvia: ninguna otra visita le dirá tanto en media hora. Y pida ver lo que no es el piso: la azotea, el patio de luces, la escalera entera, el cuarto de contadores y el trastero.

Las actas de la comunidad, el documento más útil que leerá

Un piso se visita en media hora; un edificio se explica en tres años de actas. Ninguna fotografía dirá que la fachada tiene una grieta que la comunidad discute desde 2023, que el presupuesto del ascensor quedó sobre la mesa porque dos vecinos no llegaban o que el fondo de reserva es de doscientos euros. Las actas dicen todo eso con fecha y con nombres.

El vendedor está obligado a declarar que está al corriente de los pagos y a aportar un certificado del estado de sus deudas con la comunidad, tal como prevé el artículo 553-5 del Código civil de Cataluña. Ese certificado es imprescindible, pero no es suficiente: dice qué debe él, no qué debe el edificio. Pida además las actas de las tres o cuatro últimas juntas, el presupuesto vigente, el estado del fondo de reserva y la última ITE con su certificado de aptitud.

• Derramas aprobadas, votadas o simplemente debatidas, con el importe y el calendario de pago.
• Presupuestos pedidos para fachada, cubierta, bajantes o ascensor, aunque no se hayan aprobado.
• Morosidad: cuántos vecinos deben y cuánto. Una comunidad con morosidad alta no aprueba obras.
• Litigios abiertos, con la comunidad o con terceros, y sus provisiones de fondos.
• Obras hechas en elementos comunes de uso privativo: cerramientos de balcones, terrazas, cubiertas de patios.
• Filtraciones y humedades recurrentes que aparecen en el orden del día año tras año sin resolverse.
• El estado del fondo de reserva y la cuota mensual real, que a menudo no coincide con la que le han dicho.

Y una cosa que debe quedar escrita en las arras, porque es la fuente de discusión más habitual: quién paga una derrama aprobada antes de la compra pero girada después. La ley protege a la comunidad mediante la afección real del piso, de modo que el nuevo propietario puede encontrarse respondiendo de una deuda anterior; el reparto entre vendedor y comprador es materia de pacto, y un pacto que no consta en el contrato no existe.

Lo que encarece una reforma y no se ve en las fotos del anuncio

Dos pisos idénticos sobre el plano pueden tener presupuestos de reforma que se diferencian en decenas de miles de euros por motivos que no aparecen en ninguna fotografía. La mayoría tienen que ver con cómo entra el material y cómo salen los escombros.

La protección patrimonial merece un párrafo aparte porque no es un sobrecoste, es un cambio de régimen. En un edificio catalogado o dentro del entorno de protección de un bien cultural, lo que en un bloque de los setenta es una comunicación previa puede convertirse en una licencia con informe previo, y el catálogo puede decidir el material de la carpintería, el color de la fachada o si se puede abrir un hueco nuevo. En Girona y en el Pla de l’Estany esto afecta a muchos cascos antiguos y a muchas masías. Lo detallamos en el artículo sobre permisos para reformar en Girona y, para el caso de la piedra y la bóveda, en la página de rehabilitación de masías.

Cuándo no comprar

La decisión más rentable de una compra para reformar es a menudo la de no comprar. Estos son los casos en los que más vale marcharse, aunque el precio parezca bueno.

• El vendedor no permite una segunda visita con un constructor o un técnico. Si no hay nada que esconder, no hay ningún motivo para decir que no.
• No hay certificado de deudas con la comunidad, o nadie quiere pedir las actas.
• Hay una derrama aprobada por fachada, cubierta o ascensor sin importe cerrado.
• La ITE está caducada o tiene deficiencias importantes y la comunidad todavía no ha aprobado nada.
• La nota simple no cuadra con la realidad: superficie distinta, una obra antigua no legalizada, cargas o un arrendamiento vigente.
• Hay grietas con el borde limpio y el revestimiento roto en fresco y nadie tiene un informe estructural.
• El valor de referencia del catastro es muy superior al precio: pagará impuestos por un valor que no recibe.
• El cálculo solo cierra si no aparece ningún imprevisto. Un número que necesita que todo vaya bien no es un número, es un deseo.

Y un caso que no es técnico sino de calendario: si necesita entrar a vivir en una fecha fija y no tiene margen, comprar para reformar es una mala idea. Entre la firma, el trámite municipal y la obra hay meses, y los meses de una reforma integral no se comprimen con dinero. Si esa es su situación, más vale comprar reformado y planificar la obra por fases más adelante.

El orden correcto, de la primera visita a las llaves

1. Pida la nota simple al Registro de la Propiedad antes de la segunda visita: cuesta pocos euros y dice qué compra, con qué superficie y con qué cargas.
2. Consulte el valor de referencia del catastro y calcule el ITP real que va a pagar.
3. Vuelva al piso con un constructor o un técnico, con tiempo y, si se puede, un día de lluvia.
4. Pida al vendedor las actas de las últimas juntas, el presupuesto de la comunidad, el estado del fondo de reserva, la última ITE y el certificado de deudas.
5. Pida un presupuesto de reforma por partidas, con capítulos y mediciones, no un precio global.
6. Haga el cálculo completo y fije su precio máximo de compra antes de volver a hablar de dinero.
7. Firme unas arras con todo lo acordado por escrito: quién paga las derramas aprobadas, qué pasa si la financiación no llega y qué plazo tiene.
8. Compruebe antes de escriturar la cédula de habitabilidad, el certificado energético y el estado de los suministros.
9. Escriture y, solo entonces, tramite la reforma. Antes no es propietario y no puede ser promotor de nada.

Qué miramos nosotros en una visita previa a la compra

Una visita antes de comprar no es un presupuesto: es una acotación de riesgos. Miramos lo que cuesta dinero y no se ve —cuadro eléctrico, recorrido de bajantes, tipo de forjado, puntos de humedad, estado de la carpintería y por dónde tendrán que pasar las instalaciones nuevas—, y le decimos qué es partida cerrada, qué es partida abierta hasta que no se abra una pared y qué no es suyo porque es elemento común.

De ahí sale una franja de coste y una lista de incógnitas, que es exactamente lo que usted necesita para negociar. El presupuesto por partidas viene después, con el piso ya suyo o con unas arras firmadas y el permiso para tomar medidas. Si quiere preparar esa conversación, en el artículo de preguntas antes de contratar una reforma está la lista de lo que hay que preguntar y de lo que debe constar por escrito.