Reforma de terraza e impermeabilización paso a paso

Una terraza es una cubierta. Hace el mismo trabajo que un tejado —parar el agua— con dos agravantes: es plana, de modo que el agua no se va sola, y encima se camina, se ponen macetas y se ancla una barandilla. Por eso es donde la reparación mal hecha es más frecuente y donde el síntoma aparece más lejos de la causa. Si lo que tiene es una cubierta inclinada de teja o de panel, el caso es otro y lo tratamos en la página de cubiertas de panel sándwich.

La terraza, primera sospechosa de una mancha en el techo

Un forjado no es una bandeja estanca. Una vez el agua ha atravesado la impermeabilización, camina por encima del forjado o por dentro de sus cavidades hasta que encuentra una junta, una viga o una perforación por donde bajar. Por eso la mancha del piso de abajo rara vez coincide con el agujero: puede salir tres metros más allá o junto a un foco empotrado, que suele ser el camino más fácil.

El calendario es lo que separa una filtración de terraza de una condensación o de una fuga. La filtración se mueve con la lluvia: aparece o crece entre unas horas y dos o tres días después, y luego se detiene. La condensación va con el invierno y con las esquinas. Y la fuga de una tubería crece cada día, llueva o no. Esa distinción la desarrollamos en el artículo sobre cómo distinguir capilaridad, condensación y filtración, y conviene hacerla antes de tocar nada: la reparación de cada caso es incompatible con la de los otros.

• La mancha está en la planta inmediatamente inferior a una terraza, una azotea o un balcón.
• Crece a tirones después de la lluvia y se detiene los días secos.
• Hay eflorescencias blancas o el yeso del techo se desprende a placas.
• Empeora con las lluvias de viento y no con las tormentas cortas de verano.
• Si es perimetral, continua y vuelve cada invierno sin relación con la lluvia, no es filtración: es un puente térmico. Hablamos de ello más abajo.

Cómo se sabe por dónde entra el agua

1. Fecharlo. Marque el borde de la mancha con lápiz y la fecha después de cada lluvia durante tres o cuatro semanas. Un mes de registro vale más que cualquier aparato.
2. Descartar la fontanería. Cierre grifos y electrodomésticos, lea el contador, espere media hora sin consumir y vuelva a leer: si se ha movido, hay fuga en la red de presión.
3. Mirarlo desde arriba: encuentro con los muros, coronación del peto, desagües, anclajes de la barandilla, juntas y puntos donde queden charcos al día siguiente. Un charco es una pendiente que no existe.
4. Mojar por zonas con la manguera, un solo sector cada vez durante veinte minutos, de abajo arriba y con alguien mirando desde dentro. Mojarlo todo a la vez no sirve: si sale agua, no sabrá de dónde venía.
5. Probar el desagüe aparte, vertiendo agua con colorante: si la mancha se activa, el problema es la unión de la lámina con la cazoleta o con el bajante, no la superficie.
6. Inundar solo si se puede. Es la prueba más concluyente, pero cada centímetro de agua son 10 kg por metro cuadrado: cinco centímetros en 20 m² son una tonelada sobre el forjado. Sin alguien que confirme que la estructura lo aguanta, no se hace.

La cámara termográfica y el higrómetro ayudan a delimitar la zona húmeda, pero no dicen por dónde entra: ven dónde hay agua, no el camino que ha hecho. Sirven para acotar la apertura, no para sustituirla.

Las capas de una terraza, de abajo arriba

Una terraza transitable no es un pavimento con una tela debajo: es un paquete de capas donde cada una hace un trabajo y ninguna puede hacer dos. El CTE DB-HS 1 las enumera, y conviene conocer sus nombres porque es el vocabulario con el que está escrito un presupuesto serio.

En la cubierta convencional el aislamiento va bajo la impermeabilización y, debajo, una barrera de vapor: el DB-HS 1 la hace obligatoria cuando, según el cálculo del DB-HE 1, se prevé que vayan a producirse condensaciones dentro del aislante. En la invertida el orden se da la vuelta: la lámina va adherida a la formación de pendientes y el aislamiento va encima, protegiéndola del sol, del granizo y del salto térmico. Entonces no hace falta barrera de vapor, porque la propia impermeabilización hace de barrera; a cambio, el aislamiento debe ser poliestireno extruido apto para cubierta invertida, el único que aguanta años mojado sin perder prestaciones. Poliestireno expandido o lana mineral en esa posición son dinero tirado a la primera lluvia.

Sobre un edificio existente la decisión suele marcarla el espesor disponible. Cada capa suma: 5 a 12 cm de pendientes, 4 a 8 de aislamiento, un centímetro largo de lámina y 5 a 8 de pavimento pueden ser 20 cm que no caben bajo el umbral de una puerta ni bajo una barandilla existente. Por eso la primera medida de una terraza no es la superficie: es cuántos centímetros hay entre el forjado y el umbral.

Pendientes: cuánta, hacia dónde y cuánto pesan

El DB-HS 1 fija para las cubiertas planas pendientes entre el 1 % y el 5 % según el tipo de protección. En la práctica, por debajo del 1,5 % cualquier irregularidad del mortero genera un charco y por encima del 3 % una terraza transitable es incómoda: la franja razonable en una azotea de vivienda está entre el 1,5 % y el 2,5 %. La pendiente debe ir siempre hacia los desagües y nunca hacia la fachada, hacia la puerta o hacia una medianera. En una terraza larga con un solo desagüe en el extremo, a menudo sale más barato y más delgado poner dos y partir la superficie en dos aguas que hacer una capa de 15 cm.

Y la pendiente pesa. Formarla con mortero tradicional sobre un forjado existente añade una carga permanente que casi nadie comprueba antes de empezar.

Cuatro sistemas de impermeabilización, comparados

No hay un sistema mejor: hay un sistema adecuado a la geometría, al soporte y a quien lo tiene que poner. Lo que más determina el resultado no es la marca de la lámina, sino la cantidad de encuentros y penetraciones que tiene la terraza. Una superficie limpia de 30 m² admite casi cualquier solución; una azotea con cuatro chimeneas, dos peldaños y una escalera, no.

Las incompatibilidades de la tabla son la causa de buena parte de las reparaciones que fallan a los dos o tres años, y por eso el DB-HS 1 exige capas separadoras entre materiales químicamente incompatibles: un presupuesto que no nombra la capa separadora es un presupuesto incompleto. Y si el sistema elegido es un mortero flexible, pida que el producto sea conforme a la UNE-EN 14891, la norma de los impermeabilizantes aplicados en forma líquida bajo baldosa cerámica adherida. Es la única manera de saber que lo que le ponen bajo las baldosas es un impermeabilizante y no una imprimación.

El encuentro con el muro: el detalle que más falla

La lámina no se detiene donde acaba el suelo: tiene que girar y subir por el paramento vertical. El DB-HS 1 exige que se prolongue hasta una altura mínima de 20 cm por encima de la protección de la cubierta, es decir, por encima del pavimento acabado y no por encima de la lámina.

La esquina entre suelo y muro es un ángulo recto, y ninguna lámina hace un ángulo recto sin sufrir. Por eso se ejecuta una media caña: el encuentro se redondea con un radio de unos 5 cm o se achaflana una medida equivalente, según el sistema. Sin media caña, la lámina queda en tensión en la arista y es exactamente ahí donde se rasga al cabo de pocos ciclos de frío y calor.

El tercer punto es la cabeza de la entrega. Los 20 cm no sirven de nada si el borde superior queda pegado al revoco: el agua que baja por el muro se mete por detrás. El remate correcto es una roza con la lámina metida dentro y sellada, un perfil metálico atornillado y sellado, o un retranqueo del revestimiento. Y si el paramento es un peto, la coronación debe llevar albardilla con goterón a ambos lados y pendiente hacia el interior de la terraza: una coronación plana y lisa es una bandeja que vierte agua por las dos caras.

• Entrega de 5 cm porque «ya no cabía más»: el primer chaparrón con viento la supera.
• Lámina acabada al aire y tapada con una masilla que dura dos temporadas.
• Media caña hecha con el mortero de pendientes, ya seca y disgregada cuando se pone la lámina.
• Rodapié de gres pegado por encima de la entrega, que la rompe cuando se dilata.
• Anclajes de barandilla pasantes a través de la lámina: es la manera más segura de estrenar una filtración el día de la entrega.

El umbral merece un párrafo. Cuando la terraza da a un comedor por una puerta corredera, los 20 cm de entrega y el nivel del pavimento interior se pelean siempre. La salida técnica no es bajar la entrega: es poner un canal lineal con rejilla en todo el ancho de la puerta, conectado al desagüe, y mantener un par de centímetros de desnivel hacia fuera. Se dibuja antes, no se improvisa con el marco ya colocado.

Desagües y rebosaderos: por qué hacen falta dos

La razón del mínimo de dos no es el caudal, es el atasco: una terraza con un solo desagüe es una piscina esperando una hoja, y lo que hunde un forjado no es la lluvia sino el peso del agua acumulada.

El DB-HS 1 pone además unas condiciones al desagüe que en obra se pasan por alto sistemáticamente: la cazoleta debe ser una pieza prefabricada compatible con la lámina, con un ala de 10 cm de anchura como mínimo; la impermeabilización debe prolongarse 10 cm por encima de esa ala; el soporte debe rebajarse alrededor del sumidero para que, una vez puesta la lámina, siga habiendo pendiente hacia el agujero; el sumidero debe separarse 50 cm como mínimo de cualquier paramento o elemento que sobresalga; y su borde superior debe quedar por debajo del nivel de escorrentía. Un desagüe a ras de muro, a la misma cota que el pavimento y con la lámina encolada por encima, es el segundo punto de entrada de agua más frecuente que vemos.

El rebosadero es la válvula de seguridad, y el DB-HS 1 lo exige cuando la cubierta tiene un solo bajante, cuando la geometría hace que el agua no pueda salir por otro sumidero si uno se obtura, o cuando el atasco de un bajante puede generar una carga que comprometa la estructura. Es un agujero que atraviesa el peto y debe quedar a una altura intermedia de la entrega de la impermeabilización y, en todo caso, por debajo de cualquier acceso a la terraza: la idea es que el agua caiga a la calle antes de entrar en el comedor. Debe sobresalir 5 cm como mínimo de la cara exterior y tener pendiente hacia fuera.

Pavimento sobre plots o pavimento adherido

El plot resuelve tres problemas de golpe: el agua ya no tiene que salir por la superficie pisable, la lámina queda ventilada y más fresca, y el día que haya un problema se levantan cuatro losas y se ve. A cambio sube el nivel, y ahí hay una trampa que casi nadie comprueba: la barandilla. El DB-SUA 3 exige barreras de protección de 0,90 m de altura como mínimo cuando el desnivel que protegen no supera los 6 m, y de 1,10 m en el resto de casos, medidos desde el nivel del suelo. Si sube el pavimento 10 cm, la barandilla pierde 10: una barandilla de un metro sobre un desnivel de ocho metros se queda por debajo del mínimo solo por haber cambiado el suelo.

El pavimento adherido es más delgado y más barato, y exige disciplina: junta perimetral de unos 8 a 10 mm contra todos los muros y nunca rellena con mortero rígido; juntas de partición que rompan los paños grandes; adhesivo cementoso deformable de la clase C2 con doble encolado para que no queden bolsas de agua bajo la pieza; rejuntado flexible; y gres porcelánico de absorción baja —el grupo BIa de la UNE-EN 14411 es el de absorción igual o inferior al 0,5 %—, que es el que aguanta las heladas de enero en el valle del Terri sin desconcharse. Si está eligiendo material, lo ampliamos en la página de pavimentos.

Antideslizamiento: qué significa clase 3

El DB-SUA 1 clasifica los pavimentos por su resistencia al deslizamiento a partir del valor Rd del ensayo del péndulo: clase 0 hasta 15, clase 1 entre 15 y 35, clase 2 entre 35 y 45 y clase 3 por encima de 45, que es la que el documento exige para zonas exteriores, duchas y bordes de piscina.

Esa exigencia se aplica a usos como el comercial, el administrativo, el docente, el sanitario, el residencial público y el de pública concurrencia; en el interior de las viviendas no es exigible. Ahora bien, la clasificación es el lenguaje de los fabricantes y el único dato objetivo que tiene para elegir: en una terraza de vivienda pedimos clase 3 igualmente, y en un local o una oficina —donde sí es exigible— no hay discusión, como explicamos en la página de reformas de locales y oficinas. Vigile dos cosas: los porcelánicos pulidos y los de gran formato brillante bajan de clase aunque el catálogo hable de «exterior», y la clase se refiere a la pieza limpia, de modo que una capa de musgo en la cara norte la deja en nada.

Terrazas sobre vivienda: el caso especial

Una terraza que tiene una habitación debajo no es exactamente una terraza: es el techo de la casa de alguien y una cubierta a la vez. Sin aislar, el paquete de capas sufre un salto térmico brutal —en Girona, una superficie oscura al sol de julio puede pasar de los 60 °C y una madrugada de enero baja de cero—, y ese recorrido es lo que rompe los morteros, abre las juntas y envejece las láminas. El DB-HE 1 fija transmitancias límite para las cubiertas y las hace exigibles cuando la intervención renueva una parte significativa de la envolvente térmica del edificio; lo miramos desde el otro lado en el artículo sobre por dónde empezar a aislar la casa.

Aislar el plano y no el encuentro genera una humedad que no viene de la lluvia. El canto del forjado y el arranque del peto son puentes térmicos: si el aislamiento se detiene en el borde, la esquina del techo de abajo se queda fría, condensa y cría moho perimetral cada invierno. La reparación que se deriva es inútil, porque se vuelve a impermeabilizar una terraza que no filtra. La distinción es sencilla —perimetral, continua, cada invierno y sin relación con la lluvia— y la solución es prolongar el aislamiento por la cara interior del peto al menos 40 o 50 cm, o resolver el canto del forjado por fuera.

Queda quién decide y quién paga. En un edificio en régimen de propiedad horizontal la cubierta es elemento común aunque la azotea sea de uso exclusivo de una vivienda; en Cataluña la materia está en el libro quinto del Código civil de Cataluña (Ley 5/2006), que distingue la conservación de los elementos comunes del mantenimiento ordinario, que puede corresponder a quien tiene el uso exclusivo. La consecuencia práctica es que la reparación a menudo no es una decisión individual: documente la filtración con fotos y fechas, comuníquela por escrito a la comunidad y haga que conste en el acta antes de contratar nada. Y si la terraza es el techo de la vivienda de otro, el ruido de impacto también entra en juego —el DB-HR trata los elementos horizontales que separan unidades de uso distintas— y un pavimento sobre plots juega a favor.

Cuánto vale, en franjas de mercado

Traducido a escenarios, en una terraza de 20 m²: una reparación acotada de encuentros y desagües se mueve entre unos 900 y unos 2.200 €; una impermeabilización nueva aplicada sobre el pavimento existente con sistema líquido, entre unos 2.000 y unos 3.500 €; y rehacerla entera —derribo, pendientes, aislamiento, impermeabilización y pavimento—, entre unos 6.000 y unos 11.000 €. La segunda opción es tentadora y a veces es la correcta, pero solo si el pavimento existente está sano, bien adherido y sin humedad atrapada debajo. Si hay agua entre capas, taparla es el mismo error que pintar sobre una humedad.

Dos cosas que no salen en la tabla y sí en la factura: los medios de acceso —andamio, plataforma o grúa— y los trámites. Impermeabilizar una terraza suele ser obra menor con comunicación previa, pero si hace falta andamio en la vía pública hay una ocupación que se pide aparte; lo explicamos en el artículo sobre permisos para reformar en Girona. Y las obras de renovación y reparación en viviendas tributan al 10 % de IVA según el artículo 91 de la Ley 37/1992 cuando el destinatario es un particular o una comunidad de propietarios, la vivienda tiene más de dos años y quien hace la obra no aporta materiales por un coste superior al 40 % de la base imponible; por encima de ese 40 %, la operación entera va al 21 %.

Qué miramos en una visita

Empezamos por abajo: dónde está la mancha, cuándo la vio por primera vez y qué hace cuando llueve. Después subimos y miramos el perímetro, la coronación del peto, los desagües, los anclajes y las juntas, comprobamos si quedan charcos y dónde, y medimos cuántos centímetros hay entre el forjado y el umbral, que es lo que decide si la terraza se puede rehacer entera o hay que resolverla con un sistema delgado. De ahí sale un presupuesto por partidas donde cada detalle crítico —media caña, entrega, cazoleta, rebosadero, coronación— tiene su línea. En una terraza, la diferencia entre un presupuesto de dos líneas y uno de quince es la diferencia entre volver dentro de tres años o no.