Diez preguntas que debe hacer a cualquier empresa de reformas antes de firmar

Tiene tres presupuestos encima de la mesa y los tres dicen cosas distintas. Comparar números sin comparar alcance es la forma más rápida de empezar mal una obra. Estas diez preguntas no son un examen para pillar a nadie: son la información mínima que debería tener antes de firmar. Hágalas por escrito, aunque sea por correo, y guarde las respuestas. Una empresa que trabaja bien se las contestará sin incomodidad, porque todas tienen respuesta.

1. «¿Pueden darme el presupuesto por partidas y no un precio global?»

Un precio global esconde el alcance: sin capítulos no puede saber si la instalación eléctrica es nueva o se aprovecha, si el baño lleva impermeabilización o si las puertas de paso están dentro. Todo lo que no queda escrito acaba apareciendo más tarde en forma de extra. El detalle también le da margen de decisión: si la cifra final se dispara, puede quitar una partida entera en lugar de rebajar la calidad de todo.

• Buena señal — capítulos con mediciones y, en cada partida, qué incluye y qué queda excluido.
• Mala señal — una hoja con tres líneas y un total, y ninguna mención de lo que no entra.

2. «¿Quién presenta los permisos y a nombre de quién van?»

El permiso es del propietario aunque lo tramite la empresa. Debe saber quién prepara la documentación, qué trámite se presenta —comunicación previa de obra menor o licencia de obra mayor— y cuántos días se han reservado en el calendario para ello. Un «ya lo miraremos» suele acabar con la obra parada, y una obra sin legalizar puede bloquear una compraventa años después. Qué trámite corresponde en cada caso lo explicamos en el artículo sobre los permisos para reformar en Girona; aquí lo que importa es quién se hace cargo.

• Buena señal — le dicen el nombre del trámite, quién lo presenta, si la tasa está incluida y cuántos días habrá que esperar.
• Mala señal — «usted no se preocupe» sin concretar nada, o proponerle empezar sin pedir el permiso.

3. «¿Quién coordina a los gremios y quién será mi interlocutor?»

En una reforma de vivienda entran cinco o seis oficios: derribos, albañil, electricista, fontanero, carpintería y pintura, más cocina y revestimientos. Alguien tiene que decidir qué día entra cada uno y comprobar que el que viene detrás puede trabajar sobre lo que ha dejado el anterior. Si no lo hace la empresa, lo hará usted sin haberlo pedido nunca. Pida un nombre y un teléfono.

• Buena señal — un responsable de obra con nombre y teléfono, y un momento fijo de la semana para hacer seguimiento.
• Mala señal — le venden «llave en mano» pero cada industrial le factura por su cuenta y nadie responde del conjunto.

4. «¿Qué pasa si un industrial falla o no aparece?»

Es la pregunta que más información da, porque obliga a explicar cómo está montada la empresa. Un industrial puede ponerse enfermo o retrasarse en otra obra: eso pasa. Lo que no es normal es que le trasladen el problema a usted convertido en excusa. Aproveche para preguntar a nombre de quién irán los boletines de las instalaciones y los certificados: deben ir a su nombre y se los tienen que entregar al terminar.

• Buena señal — el contrato es con una sola empresa, que sustituye al industrial y asume el retraso ante usted.
• Mala señal — «es que el albañil no ha venido», dicho como si fuera una explicación y no un problema por resolver.

5. «¿Me dan un calendario con fechas o “unos meses”?»

«Unos dos meses» no es un plazo: es una manera educada de no comprometerse. Un calendario útil tiene fecha de inicio, hitos por semanas y fecha de entrega, e incluye lo que no es trabajo: espera de material, tiempos de secado y días de tramitación.

Esos tiempos muertos existen siempre. En una cocina, el cuello de botella suele ser la fabricación del mobiliario y de la encimera, y lo detallamos en la página de reformas de cocina; en un local manda la fecha de apertura y la puesta en servicio de las compañías, como explicamos en la página de reformas de locales y oficinas. Los plazos por superficie de una vivienda están en la página de reformas integrales.

• Buena señal — calendario por semanas y por oficio, con los plazos de suministro marcados aparte.
• Mala señal — un plazo redondo y solo verbal, y ninguna explicación de cómo se le avisará si se desvía.

6. «¿Cómo se paga y cuánto se adelanta antes de empezar?»

No hay ningún porcentaje oficial que fije cuánto se paga por adelantado: depende del tamaño de la obra y del material que hay que comprar antes de entrar. La pregunta no es tanto «cuánto» como «ligado a qué». Los pagos deben vincularse a hitos ejecutados y debe quedar un importe final para después del repaso. Pida factura de cada cobro: sin factura no hay garantía exigible ni reclamación posible.

Pregunte también qué IVA se aplica y por qué. Las obras de renovación en una vivienda terminada hace más de dos años, contratadas por un particular y en las que el material aportado por la empresa no supera el 40 % de la base imponible, van al 10 %; por encima de ese límite, al 21 %.

• Buena señal — pagos por hitos escritos en el contrato y un importe final pendiente hasta después de los repasos.
• Mala señal — pedir el grueso del presupuesto antes de empezar, o proponer una parte en efectivo y sin factura.

7. «¿Qué pasa con los imprevistos y cómo se aprueban?»

En una reforma aparecen cosas: un bajante podrido detrás de una pared, una viga tocada, una instalación que no es la del plano. No se puede presupuestar todo por adelantado, pero el procedimiento sí se puede pactar antes: se para la partida afectada, se documenta con fotos, se valora por escrito y no se continúa hasta que usted lo aprueba. Un imprevisto que aparece por primera vez en la factura final no es un imprevisto. Reservar un 10 % del presupuesto es prudente en un piso, y conviene subirlo en una casa antigua.

• Buena señal — cada modificación genera su documento, con precio, antes de ejecutarse.
• Mala señal — «ya lo arreglaremos al final», o una partida de imprevistos genérica sin alcance definido.

8. «¿Quién se lleva el escombro y con qué justificante?»

El escombro no es basura: es un residuo de construcción que debe entregarse a un gestor autorizado, y el comprobante de esa entrega es un documento. En Cataluña, el ayuntamiento puede exigir una fianza de residuos al pedir el permiso, y se devuelve cuando se presenta el certificado del gestor. La pregunta tiene dos partes: quién paga contenedores y transporte, y quién le da el papel. Si el escombro desaparece sin justificante, quien figura en el trámite es usted.

• Buena señal — la gestión de residuos es una partida del presupuesto y le entregan el certificado del gestor.
• Mala señal — «del escombro ya me encargo yo» sin que conste en ningún sitio ni aparezca documento alguno.

9. «¿Qué garantía tengo por escrito y qué cubre?»

Conviene separar tres cosas. La Ley de ordenación de la edificación fija plazos de garantía —un año para los acabados, tres para la habitabilidad y diez para la estructura—, pero se aplica a la obra nueva y a las intervenciones que alteran la configuración arquitectónica y requieren proyecto: una reforma de obra menor no entra ahí automáticamente. Los materiales y los electrodomésticos tienen la garantía del fabricante, que no es la de quien los monta.

La que le interesa es la tercera: la de los trabajos ejecutados. Debe constar por escrito, decir cuánto dura, qué cubre y cómo se avisa cuando hace falta un repaso. Una garantía que solo existe de palabra no es una garantía: es una intención.

• Buena señal — un documento con duración, alcance y un canal concreto para pedir repasos después de la entrega.
• Mala señal — «si pasa algo ya volvemos», sin nada escrito y sin saber a quién debe llamar.

10. «¿Quién limpia al final y qué significa limpieza de obra?»

Es la pregunta que parece más pequeña y la que más disgustos evita. La limpieza final no es pasar la escoba: es retirar restos de mortero y pintura, limpiar cristales y marcos, sacar el polvo fino de dentro de los armarios y dejar la vivienda en condiciones de entrar. Son horas reales y, si no están presupuestadas, las hará otro: usted. Pregunte también por la escalera y el rellano, que los usa todo el edificio durante semanas.

• Buena señal — la limpieza final es una partida e incluye la protección de accesos y la limpieza diaria del paso común.
• Mala señal — no aparece en ningún sitio, o le dicen que «eso ya lo pasa usted en cuatro horas».

Qué debe tener por escrito antes de firmar

Háganoslas también a nosotros

Este artículo no tendría sentido si solo sirviera para mirar a los demás. Las diez preguntas son las que puede hacernos a nosotros, y las respuestas son las que están escritas en la página de cómo trabajamos: presupuesto por partidas, tramitación del permiso, un responsable de obra con nombre y teléfono, calendario por semanas, imprevistos aprobados antes de continuar, escombro con justificante, garantía por escrito y limpieza final incluida. Si alguna respuesta nuestra no le cuadra, pídala por escrito. Es exactamente lo que le pedimos que haga con cualquier otra empresa que le presupueste la obra.