Reformar o rehabilitar: què canvia de veritat

«Volem fer una rehabilitació» i «volem fer una reforma» descriuen sovint la mateixa il·lusió i gairebé mai la mateixa obra. La confusió no és de vocabulari: cada terme arrossega un règim administratiu, fiscal i de garanties diferent. Qui els fa servir a l’inrevés se n’assabenta tard, normalment el dia que l’ajuntament demana un projecte que ningú no havia pressupostat, o el dia que una convocatòria d’ajuts queda fora de joc perquè l’obra ja havia començat.

Què separa una reforma d’una rehabilitació

La frontera no la marca el pressupost, ni la durada, ni com queda de bé. La marca què toqueu. Una reforma treballa dins del perímetre de l’habitatge: la distribució interior, les instal·lacions pròpies, els acabats i els aparells. Deixa intactes les dues coses que fan que un edifici sigui un edifici: el que aguanta —murs de càrrega, pilars, forjats i fonaments— i el que el separa de l’exterior —façanes, coberta, mitgeres i fusteria dins del seu forat.

Una rehabilitació entra precisament en aquestes dues coses i hi afegeix una tercera: les instal·lacions comunes, que són de tots i no són de ningú. Per això una rehabilitació poques vegades és la decisió d’una sola persona i gairebé sempre necessita un tècnic. Es rehabilita perquè l’edifici ho demana; es reforma perquè la casa se’ns ha quedat curta o antiga. Són dues converses diferents i sovint passen el mateix any, a la mateixa finca, amb dos interlocutors distints: la comunitat i vosaltres.

Hi ha un tercer terme que embruta el mapa: la restauració, que conserva un element amb valor patrimonial tal com és. Una masia catalogada pot necessitar les tres coses alhora —restaurar la façana, rehabilitar la coberta i reformar l’interior—, i el pressupost ha de dir quina partida és quina: cadascuna té el seu tràmit i el seu calendari.

Per què la paraula canvia el permís, la factura i la garantia

El tràmit és el primer que es mou. L’article 2.2 de la Llei 38/1999 d’ordenació de l’edificació diu que necessiten projecte les obres que alteren la configuració arquitectònica: les d’intervenció total i les parcials que produeixen una variació essencial de la composició exterior, de la volumetria o del conjunt del sistema estructural, o que canvien els usos característics de l’edifici. Aquesta frase és, a efectes pràctics, la definició de rehabilitació davant de l’ajuntament, i és la que fa saltar l’expedient de comunicació prèvia a llicència d’obra major. Els tràmits, un per un, els teniu a l’article sobre els permisos per reformar a Girona.

Amb el projecte arriba tot el que hi va enganxat: direcció d’obra, direcció de l’execució, estudi bàsic de seguretat i salut i, quan hi intervé més d’una empresa —que en una rehabilitació hi intervé sempre—, coordinador de seguretat i salut en fase d’execució, segons el Reial decret 1627/1997. Són honoraris que no surten al pressupost del contractista i que s’han de comptar des del primer dia, perquè poden ser una partida sencera.

El segon canvi és fiscal i té lletra petita. Una reforma d’habitatge tributa al 10 % d’IVA si es compleixen alhora els tres requisits de l’article 91.U.2.10è de la Llei 37/1992, i el que sol fallar és el tercer: que els materials aportats per l’empresa no superin el 40 % de la base imposable. La rehabilitació té una porta pròpia al 10 %, la de l’article 20.U.22è, que no arrossega aquest límit però exigeix dues condicions estrictes alhora: que més de la meitat del cost del projecte sigui obra d’estructura, façanes o cobertes, i que el cost total superi el 25 % del preu d’adquisició o del valor de mercat de l’edificació abans de l’obra, descomptant sempre la part del sòl. I compte amb la paraula: «rehabilitació» a efectes d’IVA, a efectes d’ajuts i a efectes urbanístics no volen dir exactament el mateix. Ho desglossem a l’article d’IVA i deduccions en una reforma.

El tercer canvi ningú no el mira fins que hi ha un problema. La Llei 38/1999 fixa tres terminis de garantia comptats des de la recepció de l’obra: deu anys per als danys que afecten la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici, tres anys per als que afecten els requisits d’habitabilitat i un any per als defectes d’acabat, aquest últim a càrrec del constructor. Aquest règim s’aplica a les obres sotmeses a la llei, és a dir, a les que necessiten projecte. Una reforma menor no queda desemparada, però la seva cobertura surt del contracte i de la responsabilitat civil de qui l’executa, no d’aquests deu anys. És una diferència que val la pena entendre abans de signar, no després.

Reformar i rehabilitar no són dues intensitats de la mateixa obra. Són dos règims diferents, amb dos calendaris i dues responsabilitats diferents.

Els tres tipus de rehabilitació que es veuen a la comarca

A Girona, el Gironès i el Pla de l’Estany, gairebé tot el que arriba com a «rehabilitació» cau en un d’aquests tres calaixos. No es diferencien pels metres quadrats, sinó per qui decideix, què mana tècnicament i quin document obre l’expedient.

Edifici plurifamiliar: façana, coberta, ascensor i instal·lacions comunes

És el cas més freqüent i el més lent, perquè aquí la decisió tècnica va darrere de la decisió col·lectiva. Tot el que es rehabilita en un bloc de pisos és element comú: façana i patis de llums, coberta, estructura, escala, ascensor i els baixants i muntants generals que passen per dins dels habitatges. Ho regula el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, i les majories que calen no són les mateixes per a una obra de conservació, per a una innovació i per a una obra d’accessibilitat. Saber quina majoria necessiteu abans de demanar pressupostos no és un detall jurídic: és el que determina si l’obra es pot fer aquest any o el vinent.

La seqüència que veiem repetida és sempre la mateixa: apareix una patologia visible —arrebossat bufat, armadura vista al cantell d’una llosa de balcó, taques al sostre de l’última planta—, una inspecció la posa per escrit i llavors es descobreix que façana, coberta i fusteria són tres cares del mateix problema tèrmic. Si s’ha de muntar bastida per reparar la façana, el sobrecost d’aïllar-la per fora en el mateix moviment és petit comparat amb tornar-la a muntar d’aquí a cinc anys.

L’ascensor és l’obra que més canvia el valor d’un edifici que no en té i, alhora, la que topa amb més límits físics: amplada real de l’ull de l’escala, cota de la planta baixa respecte del carrer i espai per a la fossa i el recorregut de seguretat. La resposta no surt d’un catàleg, surt d’un aixecament mesurat. I quan no hi cap per dins, la sortida és el pati o la façana posterior, que ja és una modificació d’element comú.

Casa de poble entre mitgeres

Una casa entre mitgeres té la particularitat que la meitat de la seva estructura és compartida. Les parets mitgeres pertanyen als dos veïns i el Codi civil de Catalunya en regula el règim: tocar-les, descarregar-les o rebaixar la cota d’un paviment que hi recolza no és una decisió unilateral. En una rehabilitació d’aquest tipus, la primera trucada tècnica sovint no és a l’ajuntament, és al veí.

La segona particularitat és l’accés. Carrers de tres metres, sense lloc per a contenidor ni per a bastida, amb franges horàries de càrrega i descàrrega i, en nuclis antics, control d’accés. Tot el que en un polígon es fa amb màquina, aquí es fa a mà: no és una qüestió de preu per metre quadrat, és de rendiment diari, i és el motiu pel qual una casa de poble i un pis de la mateixa superfície no triguen el mateix.

La tercera és la coberta. Una casa entre mitgeres sol tenir un o dos faldons que desguassen sobre el carrer i sobre el pati posterior, i les trobades amb les mitgeres del costat són el punt per on entra l’aigua durant dècades sense que ningú ho vegi des de dins. Quan la coberta s’ha de refer sencera, les solucions de panell i la recuperació de la teula àrab original les expliquem a la pàgina de cobertes de panell sandvitx. I si el nucli està catalogat, el material, el color i el pendent poden estar fixats per fitxa: comproveu-ho abans de dibuixar res.

Masia i casa de pedra aïllada

Aquí la pregunta prèvia no és tècnica sinó urbanística, i és eliminatòria. En sòl no urbanitzable, el text refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya només permet reconstruir i rehabilitar les masies i cases rurals incloses al catàleg municipal previst al seu article 50. Si la construcció no hi consta, no hi ha rehabilitació amb canvi d’ús: hi ha conservació del que existeix i prou. La fitxa del catàleg diu quin volum es reconeix, quines parts estan protegides i quins usos s’admeten, i cap pressupost no pot canviar això.

Un cop resolta la fitxa, mana el mateix ordre de sempre: aigua, estructura, envolupant i instal·lacions. En una casa de pedra això vol dir coberta i drenatge abans que res, morters de calç en comptes de ciment i instal·lacions per davant del mur en comptes de regates. Ho detallem partida per partida a la pàgina de rehabilitació de masies i cases de pedra.

I hi ha dues coses que només apareixen quan la casa és aïllada. La primera, els serveis: moltes finques no tenen clavegueram i s’han de resoldre amb fossa sèptica i rasa filtrant o amb depuradora compacta, sempre amb l’autorització d’abocament de l’Agència Catalana de l’Aigua, i sovint amb una ampliació de potència que no depèn de la constructora. La segona, el foc: les edificacions en terreny forestal o dins la franja de cinc-cents metres que l’envolta estan subjectes a la Llei 5/2003 i al Decret 123/2005, que inclouen mantenir una franja perimetral de vint-i-cinc metres neta de vegetació seca. No és una partida d’obra, però sí una obligació permanent.

Què es diagnostica abans de decidir res

Un pressupost de rehabilitació fet sense diagnòstic no és un pressupost: és una llista de desitjos amb preus. La regla és senzilla: cada cosa que es mira ha d’acabar en un document amb data i amb signatura, no en una impressió.

La ITE: sovint és el document que engega la rehabilitació

El deure de conservar l’edifici el recull la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, i el Decret 67/2015 és l’instrument que el fa comprovable. Segons aquest decret, els edificis d’habitatges han de passar la inspecció tècnica en arribar als 45 anys d’antiguitat. La fa un tècnic competent, que redacta l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici, i amb aquest informe l’administració emet el certificat d’aptitud.

La ITE no és un permís d’obra ni un projecte: és un diagnòstic. Però és, molt sovint, el document que inicia una rehabilitació, perquè posa per escrit, amb data i amb responsable, allò que fins llavors era una discussió d’escala. L’informe classifica les deficiències per gravetat i, quan n’hi ha de greus, obliga a mesures cautelars immediates i a programar-ne la reparació. A partir d’aquí la comunitat ja no debat si cal fer obres: debat quines i quan.

• Toca als 45 anys d’antiguitat de l’edifici, i el certificat d’aptitud té una vigència limitada que depèn de les deficiències detectades: la data hi consta.
• Una ITE amb deficiències importants no atura la venda d’un pis, però la condiciona: anuncia derrames a curt termini i el comprador ho sabrà.
• En les convocatòries d’ajut a la rehabilitació d’edificis és habitual que la ITE o un informe d’avaluació de l’edifici sigui requisit d’accés. Comproveu-ho a la convocatòria vigent abans de comptar-hi.
• L’informe descriu deficiències; no diu com s’han de reparar ni quant costa. La solució tècnica és un altre encàrrec i un altre honorari.
• Guardeu-la amb el llibre de l’edifici: és la memòria del que s’ha anat fent i la que evita repetir diagnòstics cada cop que canvia la junta.

Ajuts: el mecanisme és estable, les xifres no

Aquesta és la part on més val callar que equivocar-se: els programes d’ajut canvien de convocatòria, de pressupost i de percentatges cada any, i una xifra caducada fa més mal que cap xifra. El que es manté d’una convocatòria a l’altra és el mecanisme, i el mecanisme és el que us permet arribar-hi a temps.

Les últimes convocatòries de rehabilitació residencial a Catalunya s’han ordenat a partir del Reial decret 853/2021, que va estructurar els ajuts per programes —barris, edificis sencers, habitatges, i llibre de l’edifici i projectes— i que a Catalunya gestiona l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, amb publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Si hi ha convocatòria oberta, amb quin pressupost, amb quins percentatges i fins quan, és exactament el que heu de comprovar al text vigent abans de comptar-hi. El desenvolupem a l’article sobre ajuts i subvencions per rehabilitar.

Tres advertiments que no depenen de cap convocatòria. El primer: l’ajut no es cobra per avançat, es reconeix i es paga contra justificació, de manera que la comunitat ha de poder finançar l’obra sencera mentrestant. El segon: la subvenció que rebeu es descompta de la base de la deducció d’IRPF per eficiència energètica, perquè no es dedueix el que no heu pagat vosaltres. I el tercer, el més car de tots: en gairebé totes les convocatòries l’obra no pot haver començat abans de la data que elles marquen, i «començar» inclou l’enderroc. Un cop de martell abans d’hora val més que tota la subvenció.

Com es decideix l’ordre quan s’ha de fer tot

Quan el diagnòstic diu que s’ha de fer tot, la pregunta deixa de ser què i passa a ser en quin ordre. I l’ordre no és una preferència: és física. Cap material s’asseca mentre encara entra aigua, cap reforç estructural es fa sense picar i cap càlcul de calefacció val res si després s’aïlla l’edifici.

Poques rehabilitacions es fan de cop, i repartir-les en fases és raonable sempre que les fases surtin del projecte complet i no del que es pot pagar aquest mes. Quines feines no s’han de separar mai i què es pot ajornar sense penalització ho tenim desglossat a l’article sobre reformar per fases. En una rehabilitació hi afegim dues coses que caduquen mentre s’espera: la vigència de la llicència —el patró habitual és un any per iniciar i tres per acabar, amb pròrroga demanable abans que caduqui— i el termini d’execució i de justificació de qualsevol ajut concedit, que no admet pròrrogues informals.

Què us direm a la visita

A la visita us direm en quin dels dos règims cau el que voleu fer, encara que no sigui la resposta que espereu. Si és una reforma, el tràmit i el calendari són curts. Si és una rehabilitació, també ho direm, amb el que implica: tècnic, projecte, més temps i un pressupost per capítols amb l’estructura, la façana i la coberta valorades a part, que és la informació que després necessitareu per a l’IVA, per als ajuts i per decidir l’ordre.

El que no farem és etiquetar una obra com el que no és per estalviar-vos un tràmit. Surt car dues vegades: la primera quan l’ajuntament ho detecta i la segona quan cal ensenyar papers per vendre, per hipotecar o davant d’una asseguradora. Sempre és més barat canviar un plànol que canviar una paret.