Reformar o rehabilitar: qué cambia de verdad

«Queremos hacer una rehabilitación» y «queremos hacer una reforma» describen a menudo la misma ilusión y casi nunca la misma obra. La confusión no es de vocabulario: cada término arrastra un régimen administrativo, fiscal y de garantías distinto. Quien los usa al revés se entera tarde, normalmente el día en que el ayuntamiento pide un proyecto que nadie había presupuestado, o el día en que una convocatoria de ayudas queda fuera de juego porque la obra ya había empezado.

Qué separa una reforma de una rehabilitación

La frontera no la marca el presupuesto, ni la duración, ni lo bien que queda. La marca qué toca usted. Una reforma trabaja dentro del perímetro de la vivienda: la distribución interior, las instalaciones propias, los acabados y los aparatos. Deja intactas las dos cosas que hacen que un edificio sea un edificio: lo que sostiene —muros de carga, pilares, forjados y cimentación— y lo que lo separa del exterior —fachadas, cubierta, medianeras y carpintería dentro de su hueco—.

Una rehabilitación entra precisamente en esas dos cosas y añade una tercera: las instalaciones comunes, que son de todos y no son de nadie. Por eso una rehabilitación pocas veces es la decisión de una sola persona y casi siempre necesita un técnico. Se rehabilita porque el edificio lo pide; se reforma porque la casa se ha quedado corta o anticuada. Son dos conversaciones distintas y a menudo ocurren el mismo año, en la misma finca, con dos interlocutores diferentes: la comunidad y usted.

Hay un tercer término que ensucia el mapa: la restauración, que conserva un elemento con valor patrimonial tal como es. Una masía catalogada puede necesitar las tres cosas a la vez —restaurar la fachada, rehabilitar la cubierta y reformar el interior—, y el presupuesto debe decir qué partida es cuál: cada una tiene su trámite y su calendario.

Por qué la palabra cambia el permiso, la factura y la garantía

El trámite es lo primero que se mueve. El artículo 2.2 de la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación dice que necesitan proyecto las obras que alteran la configuración arquitectónica: las de intervención total y las parciales que producen una variación esencial de la composición exterior, de la volumetría o del conjunto del sistema estructural, o que cambian los usos característicos del edificio. Esa frase es, a efectos prácticos, la definición de rehabilitación ante el ayuntamiento, y es la que hace saltar el expediente de comunicación previa a licencia de obra mayor. Los trámites, uno a uno, están en el artículo sobre los permisos para reformar en Girona.

Con el proyecto llega todo lo que va enganchado a él: dirección de obra, dirección de la ejecución, estudio básico de seguridad y salud y, cuando interviene más de una empresa —que en una rehabilitación interviene siempre—, coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución, según el Real Decreto 1627/1997. Son honorarios que no salen en el presupuesto del contratista y que hay que contar desde el primer día, porque pueden ser una partida entera.

El segundo cambio es fiscal y tiene letra pequeña. Una reforma de vivienda tributa al 10 % de IVA si se cumplen a la vez los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992, y lo que suele fallar es el tercero: que los materiales aportados por la empresa no superen el 40 % de la base imponible. La rehabilitación tiene una puerta propia al 10 %, la del artículo 20.Uno.22.º, que no arrastra ese límite pero exige dos condiciones estrictas a la vez: que más de la mitad del coste del proyecto sea obra de estructura, fachadas o cubiertas, y que el coste total supere el 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de la obra, descontando siempre la parte del suelo. Y cuidado con la palabra: «rehabilitación» a efectos de IVA, a efectos de ayudas y a efectos urbanísticos no significan exactamente lo mismo. Lo desglosamos en el artículo de IVA y deducciones en una reforma.

El tercer cambio nadie lo mira hasta que hay un problema. La Ley 38/1999 fija tres plazos de garantía contados desde la recepción de la obra: diez años para los daños que afectan a la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, tres años para los que afectan a los requisitos de habitabilidad y uno para los defectos de acabado, este último a cargo del constructor. Ese régimen se aplica a las obras sometidas a la ley, es decir, a las que necesitan proyecto. Una reforma menor no queda desamparada, pero su cobertura sale del contrato y de la responsabilidad civil de quien la ejecuta, no de esos diez años. Es una diferencia que conviene entender antes de firmar, no después.

Reformar y rehabilitar no son dos intensidades de la misma obra. Son dos regímenes distintos, con dos calendarios y dos responsabilidades distintas.

Los tres tipos de rehabilitación que se ven en la comarca

En Girona, el Gironès y el Pla de l’Estany, casi todo lo que llega como «rehabilitación» cae en uno de estos tres cajones. No se diferencian por los metros cuadrados, sino por quién decide, qué manda técnicamente y qué documento abre el expediente.

Edificio plurifamiliar: fachada, cubierta, ascensor e instalaciones comunes

Es el caso más frecuente y el más lento, porque aquí la decisión técnica va detrás de la decisión colectiva. Todo lo que se rehabilita en un bloque de pisos es elemento común: fachada y patios de luces, cubierta, estructura, escalera, ascensor y los bajantes y montantes generales que pasan por dentro de las viviendas. Lo regula el libro quinto del Código civil de Cataluña, y las mayorías necesarias no son las mismas para una obra de conservación, para una innovación y para una obra de accesibilidad. Saber qué mayoría necesita antes de pedir presupuestos no es un detalle jurídico: es lo que determina si la obra se puede hacer este año o el que viene.

La secuencia que vemos repetida es siempre la misma: aparece una patología visible —revoco abombado, armadura vista en el canto de una losa de balcón, manchas en el techo de la última planta—, una inspección la pone por escrito y entonces se descubre que fachada, cubierta y carpintería son tres caras del mismo problema térmico. Si hay que montar andamio para reparar la fachada, el sobrecoste de aislarla por fuera en el mismo movimiento es pequeño comparado con volver a montarlo dentro de cinco años.

El ascensor es la obra que más cambia el valor de un edificio que no lo tiene y, a la vez, la que choca con más límites físicos: anchura real del ojo de la escalera, cota de la planta baja respecto de la calle y espacio para el foso y el recorrido de seguridad. La respuesta no sale de un catálogo, sale de un levantamiento medido. Y cuando no cabe por dentro, la salida es el patio o la fachada posterior, que ya es una modificación de elemento común.

Casa de pueblo entre medianeras

Una casa entre medianeras tiene la particularidad de que la mitad de su estructura es compartida. Las paredes medianeras pertenecen a los dos vecinos y el Código civil de Cataluña regula su régimen: tocarlas, descargarlas o rebajar la cota de un pavimento que apoya en ellas no es una decisión unilateral. En una rehabilitación de este tipo, la primera llamada técnica a menudo no es al ayuntamiento, es al vecino.

La segunda particularidad es el acceso. Calles de tres metros, sin sitio para contenedor ni para andamio, con franjas horarias de carga y descarga y, en cascos antiguos, control de acceso. Todo lo que en un polígono se hace con máquina, aquí se hace a mano: no es una cuestión de precio por metro cuadrado, es de rendimiento diario, y es el motivo por el que una casa de pueblo y un piso de la misma superficie no tardan lo mismo.

La tercera es la cubierta. Una casa entre medianeras suele tener uno o dos faldones que desaguan sobre la calle y sobre el patio trasero, y los encuentros con las medianeras del lado son el punto por donde entra el agua durante décadas sin que nadie lo vea desde dentro. Cuando la cubierta hay que rehacerla entera, las soluciones de panel y la recuperación de la teja árabe original las explicamos en la página de cubiertas de panel sándwich. Y si el casco está catalogado, el material, el color y la pendiente pueden estar fijados por ficha: compruébelo antes de dibujar nada.

Masía y casa de piedra aislada

Aquí la pregunta previa no es técnica sino urbanística, y es eliminatoria. En suelo no urbanizable, el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña solo permite reconstruir y rehabilitar las masías y casas rurales incluidas en el catálogo municipal previsto en su artículo 50. Si la construcción no consta en él, no hay rehabilitación con cambio de uso: hay conservación de lo que existe y poco más. La ficha del catálogo dice qué volumen se reconoce, qué partes están protegidas y qué usos se admiten, y ningún presupuesto puede cambiar eso.

Una vez resuelta la ficha, manda el mismo orden de siempre: agua, estructura, envolvente e instalaciones. En una casa de piedra eso significa cubierta y drenaje antes que nada, morteros de cal en lugar de cemento e instalaciones por delante del muro en lugar de rozas. Lo detallamos partida por partida en la página de rehabilitación de masías y casas de piedra.

Y hay dos cosas que solo aparecen cuando la casa está aislada. La primera, los servicios: muchas fincas no tienen alcantarillado y deben resolverse con fosa séptica y zanja filtrante o con depuradora compacta, siempre con la autorización de vertido de la Agencia Catalana del Agua, y a menudo con una ampliación de potencia que no depende de la constructora. La segunda, el fuego: las edificaciones en terreno forestal o dentro de la franja de quinientos metros que lo rodea están sujetas a la Ley 5/2003 y al Decreto 123/2005, que incluyen mantener una franja perimetral de veinticinco metros limpia de vegetación seca. No es una partida de obra, pero sí una obligación permanente.

Qué se diagnostica antes de decidir nada

Un presupuesto de rehabilitación hecho sin diagnóstico no es un presupuesto: es una lista de deseos con precios. La regla es sencilla: cada cosa que se mira debe acabar en un documento con fecha y con firma, no en una impresión.

La ITE: a menudo es el documento que arranca la rehabilitación

El deber de conservar el edificio lo recoge la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, y el Decreto 67/2015 es el instrumento que lo hace comprobable. Según ese decreto, los edificios de viviendas deben pasar la inspección técnica al llegar a los 45 años de antigüedad. La realiza un técnico competente, que redacta el informe de la inspección técnica del edificio, y con ese informe la administración emite el certificado de aptitud.

La ITE no es un permiso de obra ni un proyecto: es un diagnóstico. Pero es, muy a menudo, el documento que inicia una rehabilitación, porque pone por escrito, con fecha y con responsable, lo que hasta entonces era una discusión de escalera. El informe clasifica las deficiencias por gravedad y, cuando las hay graves, obliga a medidas cautelares inmediatas y a programar su reparación. A partir de ahí la comunidad ya no debate si hay que hacer obras: debate cuáles y cuándo.

• Toca a los 45 años de antigüedad del edificio, y el certificado de aptitud tiene una vigencia limitada que depende de las deficiencias detectadas: la fecha consta en él.
• Una ITE con deficiencias importantes no detiene la venta de un piso, pero la condiciona: anuncia derramas a corto plazo y el comprador lo sabrá.
• En las convocatorias de ayuda a la rehabilitación de edificios es habitual que la ITE o un informe de evaluación del edificio sea requisito de acceso. Compruébelo en la convocatoria vigente antes de contar con ella.
• El informe describe deficiencias; no dice cómo repararlas ni cuánto cuesta. La solución técnica es otro encargo y otro honorario.
• Guárdela con el libro del edificio: es la memoria de lo que se ha ido haciendo y la que evita repetir diagnósticos cada vez que cambia la junta.

Ayudas: el mecanismo es estable, las cifras no

Esta es la parte en la que más vale callar que equivocarse: los programas de ayuda cambian de convocatoria, de presupuesto y de porcentajes cada año, y una cifra caducada hace más daño que ninguna cifra. Lo que se mantiene de una convocatoria a otra es el mecanismo, y el mecanismo es lo que permite llegar a tiempo.

Las últimas convocatorias de rehabilitación residencial en Cataluña se han ordenado a partir del Real Decreto 853/2021, que estructuró las ayudas por programas —barrios, edificios enteros, viviendas, y libro del edificio y proyectos— y que en Cataluña gestiona la Agència de l’Habitatge de Catalunya, con publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Si hay convocatoria abierta, con qué presupuesto, con qué porcentajes y hasta cuándo, es exactamente lo que debe comprobar en el texto vigente antes de contar con ello. Lo desarrollamos en el artículo sobre ayudas y subvenciones para rehabilitar.

Tres advertencias que no dependen de ninguna convocatoria. La primera: la ayuda no se cobra por adelantado, se reconoce y se paga contra justificación, de modo que la comunidad debe poder financiar la obra entera mientras tanto. La segunda: la subvención que reciba se descuenta de la base de la deducción de IRPF por eficiencia energética, porque no se deduce lo que no ha pagado usted. Y la tercera, la más cara de todas: en casi todas las convocatorias la obra no puede haber empezado antes de la fecha que ellas marcan, y «empezar» incluye el derribo. Un golpe de martillo antes de tiempo vale más que toda la subvención.

Cómo se decide el orden cuando hay que hacerlo todo

Cuando el diagnóstico dice que hay que hacerlo todo, la pregunta deja de ser qué y pasa a ser en qué orden. Y el orden no es una preferencia: es física. Ningún material se seca mientras siga entrando agua, ningún refuerzo estructural se hace sin picar y ningún cálculo de calefacción vale nada si después se aísla el edificio.

Pocas rehabilitaciones se hacen de golpe, y repartirlas en fases es razonable siempre que las fases salgan del proyecto completo y no de lo que se puede pagar este mes. Qué trabajos no hay que separar nunca y qué se puede aplazar sin penalización lo tenemos desglosado en el artículo sobre reformar por fases. En una rehabilitación añadimos dos cosas que caducan mientras se espera: la vigencia de la licencia —el patrón habitual es un año para iniciar y tres para acabar, con prórroga solicitable antes de que caduque— y el plazo de ejecución y de justificación de cualquier ayuda concedida, que no admite prórrogas informales.

Qué le diremos en la visita

En la visita le diremos en cuál de los dos regímenes cae lo que quiere hacer, aunque no sea la respuesta que espera. Si es una reforma, el trámite y el calendario son cortos. Si es una rehabilitación, también lo diremos, con lo que eso implica: técnico, proyecto, más tiempo y un presupuesto por capítulos con la estructura, la fachada y la cubierta valoradas aparte, que es la información que después necesitará para el IVA, para las ayudas y para decidir el orden.

Lo que no haremos es etiquetar una obra como lo que no es para ahorrarle un trámite. Sale caro dos veces: la primera cuando el ayuntamiento lo detecta y la segunda cuando hay que enseñar papeles para vender, para hipotecar o ante una aseguradora. Siempre es más barato cambiar un plano que cambiar una pared.