Certificat energètic d’un habitatge: què és i quan cal

Molt poca gent encarrega un certificat energètic perquè li interessi saber el resultat. Es demana perquè el notari el reclama, perquè el portal d’anuncis no deixa publicar sense l’etiqueta o perquè l’agència ho ha dit dimarts i la signatura és divendres. Aquest ordre explica per què tanta gent el paga, el desa en una carpeta i no el torna a obrir mai.

És una llàstima, perquè és l’únic document tècnic que gairebé tots els habitatges acaben tenint i el que decideix, mesos després, quins ajuts es podran demanar i quines obres compensen abans. El que ve a continuació és què mesura de debò, quan és exigible, qui el pot signar, com es registra a Catalunya i què fa moure la lletra. Els imports i els terminis dels ajuts no hi surten a propòsit: canvien a cada convocatòria i el que no canvia és el procediment.

Què és i què mesura de debò

El certificat és el resultat d’un càlcul, no d’un mesurament. El tècnic construeix un model de l’habitatge dins d’un programa reconegut per l’Administració —en habitatge existent el més estès és el CE3X— i hi introdueix la geometria, l’orientació, la composició de cada element de l’envolupant, la fusteria, els ponts tèrmics i els equips de calefacció, refrigeració i aigua calenta sanitària. El programa simula un any sencer i en surten dos indicadors.

• Consum d’energia primària no renovable, en quilowatts hora per metre quadrat i any. No és el que marca el comptador: hi ha comptades també les pèrdues de generació i de transport necessàries perquè aquella energia arribi a casa vostra.
• Emissions de diòxid de carboni associades a aquest consum, en quilograms per metre quadrat i any.

La lletra que tothom mira és la del primer indicador. I aquí hi ha el primer malentès: no és una escala absoluta de quilowatts hora. Cada lletra es defineix comparant l’habitatge amb un parc de referència de la mateixa zona climàtica, i la zona climàtica surt de la capital de província i de la diferència d’altitud del municipi respecte d’ella. Per això les comarques gironines no tenen una sola zona: un poble de muntanya i un de la plana entren al programa amb exigències diferents. Comparar dos pisos de la mateixa ciutat és útil; comparar una lletra de Girona amb una de Màlaga no vol dir gran cosa.

El segon malentès és l’ús. El càlcul no fa servir la vostra manera de viure sinó un patró normalitzat: unes temperatures de consigna, uns horaris d’ocupació i unes càrregues internes iguals per a tothom. És precisament el que el fa útil per comparar habitatges entre ells i inútil per predir una factura. Dues famílies al mateix pis poden gastar el doble l’una que l’altra, i el certificat serà exactament el mateix.

Què no diu la lletra

Val la pena saber què queda fora del càlcul, perquè és on la gent hi projecta expectatives que el document no pot complir.

• No mesura el confort. Un habitatge pot tenir una lletra digna i ser desagradable al gener per corrents d’aire, per una paret exterior freda o per una habitació que no rep sol en tot el dia.
• No busca humitats ni condensacions. No les detecta, no les penalitza i no surten enlloc del document.
• No valora com està executada l’obra. Un aïllament ben especificat i mal col·locat entra al programa amb el mateix gruix que un de ben col·locat.
• No mesura l’estanquitat de l’habitatge. Això només es coneix amb un assaig de pressurització, que es contracta a part i no forma part del tràmit.
• No diu res de la instal·lació elèctrica, ni de la fontaneria, ni de l’estat de l’estructura, ni de l’accessibilitat.
• No té en compte quina energia compreu. Si teniu contractada electricitat d’origen renovable certificat, el càlcul no se n’assabenta: els coeficients són els mateixos per a tothom.

Quan és obligatori i què passa si no el teniu

L’àmbit d’aplicació el fixa el Reial decret 390/2021, que va substituir el Reial decret 235/2013 i va ampliar els supòsits. Per a un particular amb un habitatge, els casos que compten són pocs i són clars.

Què passa si no el teniu. No hi ha ningú que truqui a la porta a demanar-lo, però l’absència es nota en tres punts. El primer és la publicitat: el reial decret obliga a incloure l’etiqueta en qualsevol oferta, promoció o anunci de venda o lloguer, i els portals immobiliaris ho demanen a la fitxa de l’immoble. El segon és la signatura: el notari el demana i deixa constància que s’ha entregat, i la manca del document és el tipus de detall que atura una firma amb tothom assegut a taula. El tercer és el règim sancionador, que existeix i que apliquen les comunitats autònomes: publicitar un immoble sense etiqueta o falsejar les dades del certificat hi entra de ple.

Hi ha un quart efecte, menys visible i més car. Un habitatge sense certificat no es pot comparar amb res, i qui compra sense saber la lletra tendeix a assumir el pitjor. La lletra no és només un tràmit: forma part del preu, sobretot en una casa antiga on el comprador ja sospita que haurà d’invertir-hi.

Qui el pot signar i què necessita per fer-lo

El pot signar un tècnic competent, i el reglament defineix la competència per titulació: qui està habilitat per redactar projectes o dirigir obres d’edificació, o per projectar-ne les instal·lacions tèrmiques. A la pràctica, arquitectes, arquitectes tècnics, enginyers i enginyers tècnics amb aquestes atribucions. No el pot signar una immobiliària, ni una gestoria, ni una empresa de reformes. Nosaltres tampoc: si algú us el regala amb l’obra, el que fa és subcontractar-lo.

El Reial decret 390/2021 va afegir una obligació que el reglament anterior no tenia i que canvia la qualitat del document: el tècnic ha de fer com a mínim una visita a l’immoble. Un certificat redactat des del despatx amb una referència cadastral i quatre fotos enviades per missatgeria incompleix el procediment, encara que després es registri sense cap problema.

I aquí hi ha la palanca que gairebé ningú no fa servir. Sense papers d’un element concret, el programa obliga a triar un valor tabulat, i aquests valors estan calibrats per no afavorir ningú: sempre juguen en contra. Com més coses pugueu documentar, menys supòsits entraran al model. Aquesta és la raó per la qual dos tècnics igual d’honestos poden donar lletres diferents al mateix pis: no discrepen del pis, discrepen de la qualitat de la dada disponible.

Com es registra a Catalunya i quina validesa té

A Catalunya el certificat no existeix a efectes pràctics fins que està inscrit al registre de certificats d’eficiència energètica d’edificis que gestiona l’Institut Català d’Energia, l’ICAEN. El tècnic hi presenta l’expedient, es paga la taxa que fixa la normativa vigent i se n’obté el número d’entrada i l’etiqueta oficial amb la lletra. Aquesta etiqueta és la que s’ha de publicar a l’anunci i entregar al comprador o a l’arrendatari: el PDF que us passa el tècnic sense número de registre encara no és res.

La validesa general és de deu anys. El Reial decret 390/2021 la va escurçar a cinc per als immobles qualificats amb la lletra G, amb la lògica que un edifici en aquest estat s’ha de tornar a mirar abans. La renovació no és automàtica ni la recorda ningú: cal repetir el procediment sencer, visita inclosa.

També hi ha una via prevista al reglament que abarateix el tràmit en blocs de pisos iguals: un habitatge d’un edifici es pot certificar a partir del certificat de l’edifici sencer o del d’un altre habitatge representatiu del mateix immoble. Té sentit en promocions homogènies i en té molt poc en una finca antiga on cada pis ha viscut una història diferent.

I un tercer cas que sorprèn: la lletra pot deixar de ser certa sense que caduqui res. Si canvieu la caldera, si tanqueu una galeria, si substituïu la fusteria o si poseu fotovoltaica, el certificat que teniu descriu una casa que ja no existeix. Actualitzar-lo costa una fracció del que ha costat l’obra i és, literalment, el paper que demostra que l’obra ha servit d’alguna cosa.

Què fa pujar i baixar la lletra

Per entendre l’ordre d’impacte cal tenir present la cadena del càlcul, perquè cada actuació hi entra per una baula diferent. Primer hi ha la demanda: l’energia que l’habitatge necessita per mantenir-se a temperatura, i que depèn de l’envolupant, de l’orientació i de la ventilació. Després hi ha el rendiment dels equips, que converteix aquesta demanda en energia consumida. I al final hi ha el coeficient de pas de cada vector energètic —electricitat, gas natural, gasoil, biomassa—, que converteix el consum en energia primària no renovable, que és el que puntua.

La conseqüència és directa. Qui toca la demanda mou molt la lletra i la mou per sempre. Qui toca només el rendiment la mou poc. I qui canvia de vector energètic la pot moure molt sense guanyar ni un grau de confort.

Hi ha un ordre que gairebé sempre és el correcte i que no és el que segueix la majoria de gent. Primer l’envolupant, començant per la coberta. Després la fusteria i els ponts tèrmics que hi van associats. I només llavors els equips, que es poden dimensionar més petits —i per tant més barats— quan la casa ja demana menys. Els gruixos, les solucions i els criteris de cada pas els hem desglossat a l’article sobre per on començar a aïllar la casa.

Per què canviar només la caldera no sol moure la lletra

És la pregunta que apareix a totes les visites, i la resposta té dues parts.

La primera és que la caldera no toca la demanda. Un habitatge amb la coberta sense aïllar i vidre simple necessita la mateixa energia el dia abans i el dia després de canviar l’aparell. El que canvia és amb quin rendiment se li subministra. Una caldera antiga de tir natural pot moure’s per sota del 80 % de rendiment estacional i una de condensació ben instal·lada, amb emissors adequats, se situa clarament per sobre. La millora és real i es nota a la factura, però és la millora d’una sola baula de la cadena.

La segona és com estan repartides les lletres. Les bandes de qualificació són amples: entre una E i una D, o entre una D i una C, hi sol haver molt més recorregut del que guanya un canvi de generador. El resultat típic és un habitatge que passa d’una E baixa a una E alta, amb menys consum però sense creuar el llindar. Si el que necessiteu és acreditar un salt de lletra —perquè un ajut o una deducció ho exigeixen—, el canvi de caldera sol quedar-se curt.

Hi ha una excepció que val la pena conèixer, i és quan el canvi no és de rendiment sinó de vector. Passar de gasoil o de gas a una bomba de calor amb emissors de baixa temperatura no millora un vint per cent: pot dividir per tres o per quatre l’energia final necessària, perquè per cada quilowatt hora d’electricitat l’equip en mou tres o quatre de calor. Aquí sí que la lletra es mou de veritat. Però la mateixa bomba de calor connectada a radiadors antics, que demanen aigua a 70 °C, perd bona part d’aquest avantatge i torna a quedar-se a mig camí.

La lletra no premia el que gasteu vosaltres: premia el que gastaria qualsevol en aquesta casa. Per això la mou l’envolupant i no els hàbits.

El certificat és la porta d’entrada als ajuts

Aquesta és la part que la majoria de propietaris descobreixen tard. Els programes públics de rehabilitació energètica i les deduccions de l’IRPF per obres d’eficiència comparteixen un mateix mecanisme: no premien la factura de l’obra, premien la millora acreditada. I la millora s’acredita comparant dos certificats, el de l’estat previ i el de l’estat acabat.

El de l’estat previ és irrepetible. Un cop heu tret la fusteria vella o heu enderrocat l’envà, ja no hi ha manera de documentar d’on veníeu, i sense punt de partida no hi ha millora que demostrar. És l’error que més diners costa de tots els que surten en aquest article i és gratuït d’evitar: només cal encarregar-lo abans i registrar-lo.

1. Encarregueu el certificat de l’estat previ i registreu-lo abans de tocar res. La data del registre és la que compta, no la de la visita.
2. Llegiu la convocatòria vigent abans de decidir l’abast de l’obra: cada programa fixa quina millora mínima exigeix i sobre quin indicador la mesura.
3. Comproveu qui convoca i on es tramita. Poden conviure línies estatals gestionades des de Catalunya, línies pròpies i ajuts municipals, i entre elles poden ser compatibles o excloents.
4. Presenteu la sol·licitud abans de començar l’obra si la convocatòria ho exigeix, que és el cas més habitual.
5. Executeu amb factures desglossades i pagaments per transferència: l’efectiu no es justifica enlloc.
6. Encarregueu el certificat posterior, registreu-lo i comproveu que la millora acreditada arriba al llindar que demanava la convocatòria.
7. Presenteu la justificació dins de termini, amb fotografies de l’estat previ, fitxes tècniques dels materials col·locats i els dos certificats registrats.

El que no trobareu aquí són percentatges ni imports. Els programes canvien de dotació, de percentatge i de terminis a cada convocatòria, i una xifra escrita avui seria falsa d’aquí a pocs mesos: el que val és la convocatòria vigent el dia que registreu la sol·licitud, i els imports i els terminis s’han de confirmar allà. El mecanisme, els organismes i l’ordre de tràmits els expliquem a l’article d’ajuts i subvencions per rehabilitar; la part fiscal, a l’article sobre l’IVA i les deduccions d’una reforma. Ni l’un ni l’altre no són assessorament: són el mapa per anar a preguntar amb la pregunta ben feta.

No el confongueu amb la cèdula ni amb la ITE

Són quatre documents diferents que apareixen junts en una venda i que la gent barreja amb una facilitat notable. Tenir-ne un no eximeix de cap dels altres.

Els errors que veiem més sovint

• Encarregar-lo el dia abans de signar. El tècnic ha de visitar l’immoble, redactar-lo i registrar-lo, i el registre té el seu propi temps administratiu.
• Comprar-lo només pel preu. Un certificat barat, fet sense visita i amb tots els valors per defecte, dona la pitjor lletra possible del vostre habitatge; i aquesta lletra la publicareu a l’anunci de venda.
• No obrir-lo. Cada certificat inclou un llistat de mesures de millora amb l’estalvi estimat i la qualificació que s’assoliria. És informació que ja heu pagat i que gairebé ningú no llegeix.
• Fer l’obra primer i pensar en l’ajut després. Sense certificat previ registrat no hi ha ajut ni deducció possible, per bona que hagi estat l’obra.
• No conservar-lo. El número de registre, el PDF i l’etiqueta han d’anar a la carpeta de l’immoble amb la resta de documentació tècnica.
• Donar per fet que continua sent vàlid. Deu anys és molt temps, i cinc en el cas de la lletra G; a més, qualsevol obra que toqui envolupant o instal·lacions el deixa desfasat abans de caducar.
• Confondre la lletra amb el confort. Hem vist habitatges amb una lletra correcta i condensacions cada hivern, i cases de pedra amb lletra dolenta on s’està bé perquè el mur és gruixut i està ben orientat.

Què mirem nosaltres abans d’una reforma

Nosaltres no signem certificats, i és bo que sigui així: qui fa l’obra i qui la certifica millor que no siguin la mateixa mà. El que sí que fem és avisar-ne a temps. Quan una reforma toca coberta, façana, fusteria o instal·lacions tèrmiques, la primera pregunta de la visita és si hi ha certificat i de quin any és. La segona, si es pensa demanar cap ajut. Si la resposta és que sí, l’ordre canvia: primer el certificat previ registrat, després el pressupost, després l’obra.

I una cosa més que no costa diners: guardeu-ho tot. Fitxes tècniques de l’aïllament i de la fusteria, factures desglossades per partides, fotografies de l’estat previ i els certificats de les instal·lacions. És el material que fa que el certificat posterior descrigui la casa que heu fet i no una versió conservadora d’aquesta casa.